Προσκύρωση τμήματος άγνωστου ιδιοκτήτη

[panmyr]

Συνάδελφοι καλησπέρα, έχω την παρακάτω περίπτωση ακινήτου, όπου σε οικισμό κάτω από 2000 κατοίκους, έγινε η σύνταξη πολεοδομικής μελέτης και πράξη εφαρμογής όπου στο νέο οικόπεδο που δημιουργήθηκε (με κίτρινο), υπάρχει ένα τμήμα που προσκυρώνεται από την απέναντι ιδιοκτησία (με μωβ) καθώς και ένα τμήμα που προσκυρώνεται από τον ΟΤΑ (με πράσινο). Ο ιδιοκτήτης θέλει να μεταβιβάσει, στον γιό του και να κάνει σύσταση κάθετης ιδιοκτησίας με σκοπό την έκδοσης άδειας μελλοντικά.

 

Με τον Δήμο δεν υπάρχει πρόβλημα, έχει γίνει η διαδικασία ώστε να πληρωθεί η προσκύρωση, όπου μετά από αυτή το οικόπεδο θα έχει τις ελάχιστες απαιτήσεις σε πρόσωπο και εμβαδόν, δηλαδή θα είναι κατά κανόνα άρτιο και οικοδομήσιμο. Σε ότι όμως αφορά το μικρό τμήμα (εμβαδού 5τμ σε σύνολο οικοπέδου 1200,00τμ), όπου δεν μπορεί να βρεθεί ο ιδιοκτήτης του, τι γίνεται;; Η υποχρέωση σε χρήμα, δύναται να ακολουθεί τον νέο ιδιοκτήτη, και όταν βρεθεί ο ιδιοκτήτης την απέναντι ιδιοκτησίας να εξοφληθεί η προσκύρωση προς αυτόν;;  ή δεν μπορούν να γίνουν καθόλου συμβόλαια μέχρι να γίνει η εξόφληση των προσκυρώσεων όλων;;;

 

Ψάχνοντας έχω βρει τα παρακάτω: 

 

Εγκύκλιος 3/2015 Συμβολαιογράφων

Επισημαίνουμε ως ιδιαίτερου συμβολαιογραφικού ενδιαφέροντος τις παρακάτω διατάξεις:

– Την παράγραφο 6α του άρθρου 9 του ν.1337/1983 όπως αντικαταστάθηκε με την παράγραφο 3 του άρθρου 2 του νόμου 4315/2014 και έχει ως ακολούθως:

«6.α. Σε κάθε συμβολαιογραφική πράξη που αφορά δικαιοπραξία εν ζωή και έχει ως αντικείμενο μεταβίβαση της κυριότητας ακινήτου που οφείλει εισφορά σε χρήμα, σύμφωνα με κυρωμένη πράξη εφαρμογής, επισυνάπτεται βεβαίωση του οικείου δήμου, ότι έχει καταβληθεί τουλάχιστον το ποσό των δόσεων, που αντιστοιχεί σε ποσοστό τριάντα τοις εκατό (30%) των συνολικών υποχρεώσεων που αναλογούν στο μεταβιβαζόμενο ακίνητο.

Στα συμβολαιογραφικά έγγραφα μεταβίβασης επί ποινή ακυρότητας γίνεται ειδική μνεία για τους υπόχρεους οφειλέτες και το υπολειπόμενο ποσόν οφειλής εισφοράς σε χρήμα. Εντός δεκαπέντε (15) ημερών από τη μεταγραφή ή την καταχώριση των δικαιωμάτων κυριότητας αντίστοιχα στα αρμόδια Υποθηκοφυλακεία ή Κτηματολογικά Βιβλία, ο αποκτών οφείλει να υποβάλει δήλωση ιδιοκτησίας στον οικείο δήμο προκειμένου να βεβαιώσει σε αυτόν το υπόλοιπο των οφειλών σε χρήμα και να προσκομίσει αντίγραφο αυτής στο οικείο Υποθηκοφυλακείο ή Κτηματολογικό γραφείο, το οποίο κάνει σχετική επισημείωση στο περιθώριο της μεταγραφής. Σε κάθε περίπτωση το μη καταβληθέν υπόλοιπο των οφειλών εισφορών σε χρήμα βαρύνει τον αποκτώντα το δικαίωμα κυριότητος, ανεξαρτήτως του είδους της πράξης με την οποία το απέκτησε. Η απαίτηση του οικείου δήμου για το μη καταβληθέν υπόλοιπο των οφειλών εισφορών σε χρήμα δεν υπόκειται σε παραγραφή.»

Σημείωση: Σε περίπτωση μεταβίβασης κυριότητας ακινήτου που οφείλει εισφορά σε χρήμα σύμφωνα με κυρωμένη πράξη εφαρμογής, εκτός από την επισυναπτόμενη στη συμβολαιογραφική πράξη , βεβαίωση του οικείου δήμου ότι έχει καταβληθεί ποσό που αντιστοιχεί σε ποσοστό τουλάχιστον 30% των συνολικών οικονομικών υποχρεώσεων που αναλογούν στο μεταβιβαζόμενο ακίνητο, πρέπει στην οικεία συμβολαιογραφική πράξη (ήτοι δικαιοπραξία εν ζωή) επί ποινή ακυρότητας να γίνεται ειδική μνεία για τους υπόχρεους οφειλέτες και για το υπολειπόμενο ποσό οφειλής εισφοράς σε χρήμα.

Επίσης, κατά την άποψή μας, στα αντίστοιχα συμβολαιογραφικά έγγραφα με το ως άνω αντικείμενο πρέπει να γίνεται και ιδιαίτερη μνεία ότι ο αποκτών υποχρεούται σε προθεσμία δέκα πέντε ημερών από την μεταγραφή ή καταχώριση της πράξης στα οικεία Υποθηκοφυλακεία η Κτηματολογικά Γραφεία να υποβάλει δήλωση ιδιοκτησίας στον οικείο δήμο προκειμένου να βεβαιωθεί το υπόλοιπο των οφειλών σε χρήμα και να προσκομίσει αντίγραφο αυτής στο αρμόδιο Υποθηκοφυλακείο ή Κτηματολογικό Γραφείο και να γίνει σχετική επισημείωση στο περιθώριο μεταγραφής, προκειμένου να λάβει δημοσιότητα.

 

Άπό το άρθρο 7, παρ 7, του Ν 4067/2012 (ΝΟΚ) 

 

7. Δεν επιτρέπεται η δόμηση ακόμη και σε οικόπεδο άρτιο και οικοδομήσιμο, έστω και κατά το Αρθ-25 του Ν-1337/83 όπως εκάστοτε ισχύει, αν για οποιονδήποτε λόγο απαιτείται τακτοποίηση των γειτονικών του οικοπέδων και κατά την κρίση της πολεοδομικής υπηρεσίας, η δόμηση θα παρεμποδίσει ή θα δυσχεράνει με οποιονδήποτε τρόπο την τακτοποίηση.

 

Δεν βλέπω ότι κάπου να περιορίζεται η δόμηση ή δυσχεραίνεται όπως λέει το Άρθρο παρ 7 του ΝΟΚ. Τι γνώμη έχετε, μπορούν να γίνουν συμβόλαια, δίχως να έχει γίνει η εξόφληση της προσκύρωσης προς τον τρίτο που είναι άγνωστος (μωβ τμήμα);;

 

 

 

[dimitris GM]

Εισαι τα πυκνοδομημενα και στην περιπτωση σου, εχεις συνδυασμο ΠΕ και ΠΤ...

-αλλο οι εισφορες σε χρημα

- αλλο οι υποχρεωσεις εκ ρυμοτομιας, που μπορει και να οφειλονται...ειναι "ενοχικη" η υποχρεωση, αλλα παρακολουθει το ακινητο και καθε επομενο ιδιοκτητη. Ωστε να ειναι απαραιτητη η εξοφληση των ρυμοτομιων.

-αλλο η οφειλη απο προσκυρωση σε βαρος τριτου.

Το τελικο οικοπεδο, οπως εχει μεταγραφει η ΠΕ,

περιλαμβανει ολα τα τμ. μαζι με τα προσκυρουμενα.

Αλλα, χωρις την  εξοφληση της προσκυρωσης, δεν γινεται μεταβολη  της κυριοτητας στο τμημα αυτο,

  και  δεν θα εχεις το τελικο οικοπεδο που σου απεδωσε η ΠΕ και εχει ηδη μεταγραφει.

Μεταβιβαση μπορεις να κανεις, με την ρητρα οτι το οικοπεδο, εμβαδου.....τμ.

"ειναι αρτιο και θα καταστει οικοδομησιμο μετα την εξοφληση των υποχρεωσεων εκ προσκυρωσεων"

 

 

 

[panmyr]

Οπότε Δημήτρη, η υποχρέωση σε χρήμα προς τρίτους, που βαραίνει την ιδιοκτησία (στήλη 48 στους πίνακες), μπορεί να ακολουθεί και την μεταβίβαση και τους μελλοντικούς ιδιοκτήτες (η προσκύρωση με τον Δήμο θα καταβληθεί άμεσα), γράφοντας την ρήτρα ότι το οικόπεδο έχει οφειλές σε χρήμα;; οικοδομήσιμο γιατί δεν είναι, από την στιγμή που έχει τα όρια αρτιότητα και οικοδομησιμότητας;;

[dimitris GM]

- για την εισφορα σε χρημα, νομιζω οτι πρεπει να εχει πληρωθει το 30% και αναλαμβανει στη συνεχεια ο αγοραστης, ο οποιος υποκαθισταται στις υποχρεωσεις του πωλητη και στελνεται αντιγραφο  του συμβολαιου στον Δημο για την ενημερωση της σχετικης καρτελας.

- η εισφορα σε χρημα οφειλεται παντοτε, με  βαση ειδικες διαταξεις στον νομο.

- οι προσκυρωσεις  σε μια ΠΕ ειναι "εξαιρεση" απο τον κανονα της  ΠΕ. Προκυπτουν εξ αναγκης.

-η προσκυρωση δεν εχει σχεση με την εισφορα σε χρημα.

- θα εξοφλησεις τον Δημο, συνηθως μετα απο αποφαση/συμφωνια με τον Δημο και θα εχεις νομιμο τιτλο για τα τμ. αυτα.

- ως προς τον αγνωστο, εν οσω  δεν εχεις εξοφλησει την προς αυτον υποχρεωση, δεν μπορεις να αποκτησεις τα τμ. που σου προσκυρωθηκαν.

Στην ουσια, σου λειπουν   "Χ" τμ  απο τα τμ.  του οικοπεδου που εχουν μεταγραφει.

Διαβασε ξανα το σεντονι.

Το οικοπεδο σου εχει αποδοθει μαζι με τις προσκυρωσεις και εχεις "εγκλωβιστει" σε αυτο το εμβαδον...

[απλα πρεπει να τις πληρωσεις για να το εχεις]

Και καλα με τον Δημο, ολα τακτοποιουνται

Με τον αγνωστο πώς θα κανεις συμβολαιο;

Ρωτα στον Δημο αν το εχουν ξανααντιμετωπισει.