Δικαιώματα συνιδιοκτητών σε ταράτσα

[Orestes Kolokouris]

(Έγινε μεταφορά στην ενότητα για ιδιώτες. Didonis)

Πριν 2 χρονια αγόρασα διαμέρισμα σε μικρή πολυκατοικία 3 ορόφων (6 διαμερίσματα). Σύμφωνα με τα συμβόλαια είμαι συνιδικτήτης κατά το 1/6 προφανώς σε περιοχή με συντελεστή δόμησης 1,4 σε περιοχή με μεγάλη κλίση εδάφους. Η πολυκατοικία είναι οικογενειακή και έχει 2 διαμερίσματα ανά όροφο. Έτσι οι 2 συνιδιοκτήτες είναι ξαδέλφια και έχουν από 2 διαμερίσματα ο καθένας από κληρονομιά ενώ ο καθένας πούλησε από έναν όροφο. Βρίσκομαι στον κάτω όροφο. Ο ιδιοκτήτης των 2 απο πάνω ορόφων έχει κατασκευάσει διαμέρισμα 30τμ με σκεπή, στο ένα μισό της ταράτσας προφανώς με τη σύμφωνη γνώμη των ξαδέλφων του τότε που ολόκληρη η πολυκατοικία άνηκε στην οικογένεια, το οποίο δεν χρησιμοποιούσε ως τώρα και πλέον το ανακαινίζει και το νοικιάζει,

Η ταράτσα έχει πολύ ωραία θέα και όλοι οι συνιδιοκοτήτες την χρησιμοποιούμε περιστασιακά. Πρόσφατα όμως οι παλιοι συνιδιοκτήτες ήρθαν να μου πουν ότι τώρα που νοικιάστηκε δεν θα μπορώ να πηγαίνω, και ότι πήγαινα ως τώρα χαριστικά. Επιπλέον μου αρνήθηκαν το δικαίωμα να εγκαταστήσω θερμοσίφωνα. Κατα πόσον νομιμοποιούνται να το κάνουν; Ακόμα και με την κατασκευή δώματος οι συνιδιοκτήτες δεν έχουν το κοινόκτιτο και κοινόχρηστο της ταράτσας δεδομένου δε ότι με αυτό τον τρόπο εγώ δεν θα έχω καθόλου ταράτσα ούτε καν πάνω από το νέο δώμα αφού είναι με σκεπή και δεν υπάρχει πρόσβαση; 

Edited Νοέμβριος 3 , 2021 by Didonis

[dimitris GM]

- η κατασκευη στο δωμα ειναι αυθαιρετη. Μπορει να εχει τακτοποιηθει. Η νομιμοτητα της τακτοποιησης θα ελεγχθει απο μηχανικο που θα βαλεις να παρει τα εγγραφα τακτοποιησης.

- το ποιός εχει δικαιωμα αποκλειστικης χρησης στο δωμα, εξαρταται απο τον κανονισμο ή την συσταση  και οχι απο το "τί λενε αυτοι"....

- η χρηση του δωματος -εστω και αν εχει ορισθει σαν "αποκλειστική",  δεν σημαινει οτι μπορει να χρησιμοποιηθει για ανοικοδομηση. Το δωμα "πηρε"... να το εχει να το χαιρεται....σαν "δωμα"..., αλλα οχι και να χτισει επ' αυτου.

-  Η τοποθετηση ηλικου εχει τα δικα της προβληματα, ειδικα  ως προς την οδευση των σωληνωσεων.

Ξεκινας με μηχανικο να ελεγξει την τακτοποιηση

και μετα, με ολα αυτα, στον  δικηγορο για τα υπολοιπα.

 

 

 

[Orestes Kolokouris]

Ευχαριστώ πολύ! Προφανώς και κανένας δεν παίρνει στα σοβαρα τι λένε. Απλά ήθελα να διευκρινύσω αν η πλειοψηφία των συνιδιοκτητών μπορεί με κάποιο νομικό τρόπο να με αποκλείσει από την ταράτσα. Η "πολυκατοικία" δεν έχει κανονισμό, όμως δεν γνωρίζω τι προβλέπει η σύσταση, πέραν ότι το ποσοστό συνιδιοκτησίας μου είναι το 1/6 όπως και των υπολοίπων 5 διαμερισμάτων. 

Και πάλι ευχαριστώ. 

[dimitris GM]

'όμως δεν γνωρίζω τι προβλέπει η σύσταση'

....ούτε και εμεις

 

[Orestes Kolokouris]

Η συσταση προβλέπει το δικαίωμα επέκτασης καθ υψος "αν επιτραπεί" σε 2 διαμερισματα απο τα 6. Και παλι όσο δεν εχει κτιστει δεν εχω προσβαση στην ταρατσα, δεν ειναι κοινοχρηστη ταρατσα δηλαδη; και παλι αν κτιστει τελικα η ταρατσα που θα δημιουργηθει δεν θα ειναι κοινοχρηστη. 

Αν έχουν δικιο να μην προχωρησω δηλ. καθολου, να μην μπαινουν στον κοπο, αλλα μου φαινεται περιεργο να μην εχω δικαιωμα σε ταρατσα όσο είναι τετοια και δεν μπαίνει οροφος. (το ποσοστο συνιδιοκτησιας ειναι 1/8, 125/00). 

Τελευταία ερώτηση αν επιτρέπεται, δεν θα καταχραστω το χρόνο σας. Ευχαριστώ πάρα πολυ για το ενδιαφερον! 

 

Edited Νοέμβριος 4 , 2021 by Orestes Kolokouris

[dimitris GM]

αλλο η καθ΄υψος επεκταση, με εκδοση νομιμης αδειας,

και αλλο η χρηση του δωματος.

Οπότε,

ή θα συνεχισουμε την συζητηση "αεναως" για καθε νεα  απορια που -λογικα- θα εχεις

ή

"Ξεκινας με μηχανικο να ελεγξει την τακτοποιηση

και μετα, με ολα αυτα, στον  δικηγορο για τα υπολοιπα."

 

 

[Orestes Kolokouris]

Ευχαριστώ! Όπως είπα και προηγουμένΩς δεν θα ενοχλήσω άλλο.

 

[Anatoli G]

Αναζητώντας ποιο είναι το δώμα  και αν υπάρχει αποκλειστικη χρήση:

1) Σε συσταση ορ.ιδιοκτ. πολ/κίας υπό ανέγερση το 1995 με το συστημα της αντιπαροχης (δεν έχει χτιστεί ο τελευταίος Ε όροφος κατα την ημερ.σύνταξης), αφού περιγράφεται το ιστορικό οικοπεδούχου-εργολάβου και των συμφωνιών τους, αναλυτικά τα διαμερίσματα ισογείου και 4 ορόφων με χιλιοστά, αποθήκες, παρκινγκ , άδεια οικοδ.κλπ.  φθάνει  : α)《 στο δικαίωμα υψούν άνω του Δ ορόφου αντιστοιχούν  150 χιλ 》και β) δώμα : 《εμφαίνεται στο ανωτέρω σχεδιο κατοψης δωματος και θα ανηκει κατα αποκλειστικη χρηση στο μελλοντικα να κατασκευαστει διαμ.Εοροφου》

Στον κανονισμο στη συνεχεια δεν περιγραφεται ταρατσα ή δώμα , οι μόνες αναφορές αφορουν στα κοινοχρηστα μερη : α) κεραια επι δωματος και β) οι χώροι του ανελκυστηρα απο την ταρατσα έως τον πυθμενα

2) Πηγαίνω αρχικά στην πολεοδομία, βρισκω την αρχικη αδεια, σχεδια και κατοψη δωματος, στην οποια απεικονιζεται ταρατσα με αποληξη κλιμακοστασιου και ασανσερ, το δειχνω σε μηχ/κό και με βεβαιωνει ότι αυτό αφορά το δώμα άνω του Δ οροφου 210 τμ (Σημ το κλιμακοστασιο και το ασανσερ σταματουν σημερα στον Εόροφο και υπαρχει πορτα ξεχωριστη που με ανεμοσκαλα οδηγει στην ταρατσα. Στην ταρατσα υπαρχουν κεντρικη κεραια, σωληνες εξαερισμου αποχ.., καμιναδα κα και 5κεραιες και 1 ηλιακός συνιδιοκτητων, που εγκαταστάθηκαν πριν αγοραστει τορετιρε από τον τελευταιο ιδιοκτητη).Βρίσκω αναθεωρηση αδειας (προσθηκη δωματος) με,κατοψη δωματος ενα μικρο διαμ.45τμ +κλιμακοστάσιο+ ασανσερ στον υπολοιπο χωρο και τέλος 2η άδεια 2 χρονια μετα και αφου εχουν πουληθει ολα τα υπολοιπα διαμ/τα με "προσθηκη κατ,επεκταση ε οροφου" χωρις κατοψη μεσα νεου δωματος (που μου ζητα ο μηχ/κος), ενω στο υποθ. Το διαμ/μα αυτό ε οροφου παιρνει τα υπολοιπα 150 χιλιοστα

3) Απευθυνομαι σε δικηγορο που μου λεει οτι ΔΕΝ μπορει ΟΛΗ η ταρατσα να ειναι αποκλ.χρησης, αλλά σε γνωματευση του αναφέρει εν τελει οτι αφου καθορισθει το δωμα (με δικαστικη αποφαση) , το υπολοιπο ειναι κοινοχρηστο,,για το λογο,οτι ο κανονσμος "σιωπά" για το κοινοχρηστο μερος της ταρατσας.               Επιπλέον στο Υποθ/κείο σε 2 από τα 3 συμβόλαια μετα το 2004 (το διαμ/μα ε οροφου εχει αλλαξει 3 ιδιοκτητες - οι προηγ.δύο ειχαν την ταρατσα ανοικτη, ο 3ος την κλειδωσε) δεν προκυπτει πληρωμη φορου για την ταρατσα αποκλ.χρησης απο τις επισυναπτομενες δηλωσεις φμα)

Ερώτηση 1) πώς θα βρω το δώμα απ.χρησης? και εάν η κατοψη δώματος στη συσταση αφορά το άνω του Δ δωμα, οπως μου λεει ο μηχ/κος? και 2) έχω διαβάσει ότι ισχύει ό,τι λέει η σύσταση και έστω ότι είναι ΟΛΗ η ταρατσα απ.χρήσης. Αν δεν έχει όμως πληρωθεί από κανέναν σε 2-3 μεταβιβάσεις τι ισχύει?

Όλα τα παραπάνω προκειμένου να βαλω έναν ηλιακό στα πλαίσια του Εξοικονομώ, που είναι υποχρεωτικός. ΟΚ, αν είναι ξένη η ταράτσα να μην τον βάλω (με σημαντική ζημία για μένα, πέραν των εξόδων που ήδη έχω πληρωσει για κατ αρχήν τεχνική και νομική βοήθεια) και λάθος μου που δεν έλεγξα τα πράγματα κατά την αγορά τουδιαμ/τός μου (είχαμε αυτόνομη θέρμανση με boiler τότε και φυσικό αέριο από 2ετίας τωρα γι αυτό και δεν υπηρχε ενδιαφερον για ηλιακούς), αλλά εάν έχει γίνει λάθος στη σύσταση και κανείς δεν έχει πληρώσει για αυτην την ταρατσα, τότε τρελαίνομαι!! (να μην πω ότι χρεωθηκαμε στα κοινοχρηστα και το συνολο υγρομονωσης ταρστσας από,τον νυν ιδ.ε οροφου και διαχ/στη)   

Καμιά σκέψη-απάντηση για τις ερωτήσεις μου ή άλλη συμβουλή? Σκοπός μου είναι αρχικά να πιεσω τον ιδιοκτ. Του ρετιρε μήπως  εγκ/σω τον ηλιακό ( που εχω εν μερει πληρωσει) ΑΜΕΣΑ , λόγω του προγρ/τος που ολοκληρώνεται σε 2-3 μήνες (και με κίνδυνο απόρριψής μου) .         

Σας ευχαριστώ πολύ.

[dimitris GM]

: α)《 στο δικαίωμα υψούν άνω του Δ ορόφου αντιστοιχούν  150 χιλ 》και β) δώμα : 《εμφαίνεται στο ανωτέρω σχεδιο κατοψης δωματος και θα ανηκει κατα αποκλειστικη χρηση στο μελλοντικα να κατασκευαστει διαμ.Εοροφου》

Στην ταρατσα υπαρχουν κεντρικη κεραια, σωληνες εξαερισμου αποχ.., καμιναδα κα και 5κεραιες και 1 ηλιακός συνιδιοκτητων, που εγκαταστάθηκαν πριν αγοραστει τορετιρε από τον τελευταιο ιδιοκτητη)

3) Απευθυνομαι σε δικηγορο που μου λεει οτι ΔΕΝ μπορει ΟΛΗ η ταρατσα να ειναι αποκλ.χρησης, αλλά σε γνωματευση του αναφέρει εν τελει οτι αφου καθορισθει το δωμα (με δικαστικη αποφαση) , το υπολοιπο ειναι κοινοχρηστο,,για το λογο,οτι ο κανονσμος "σιωπά" για το κοινοχρηστο μερος της ταρατσας.   

 

Εχει διακρατηθει η αποκλειστικη χρηση του δωματος, προς -και μεχρι- την ανοικοδομηση ΟΙ, που θα εχει  150 χιλιοστα.

Μετα την ανοικοδομηση, δεν ειναι  σαφες αν θα του ανηκει η αποκλειστικη χρηση και του υπολοιπου αχτιστου.

Εξ αλλου, προκειται γισ 3ο ιδιοκτητη, ωστε καλο θα ηταν  να ελεγχθουν και το προγενεστερα συμβολαια που αφορουν αυτη την ΟΙ, ανεξαρτητα τι μπορει  να "περιγραφει" το τελευταιο....

Υπαρχουν και αλλες νομιμες κατασκευες στο δωμα, τις οποιες αποδεχθηκε και δεν διαμαρτυρηθηκε .

Εχεις μονον  το σοβαρο θεμα της οδευσης των σωληνωσεων, όπου μπορει να εχει "θεμελιωμενη αρνηση".

Κατα τα λοιπα,  ζητας απο το δικαστηριο αδεια τοποθετησης "εκει".... μετα απο μελετη μηχανικου, το  οποιο, με αποφασή  του, θα κρινει, παρεπιμπτοντως, και τους σχετικους ισχυρισμους περι "αποκλειστικης" ή μη χρησης.

[υποθετω οτι την αδεια δωματος  την κανατε   φυλλο και φτερο"]

 

 

 

 

Edited Νοέμβριος 8 , 2021 by dimitris GM

[Anatoli G]

9 λεπτά πριν, dimitris GM said:

: α)《 στο δικαίωμα υψούν άνω του Δ ορόφου αντιστοιχούν  150 χιλ 》και β) δώμα : 《εμφαίνεται στο ανωτέρω σχεδιο κατοψης δωματος και θα ανηκει κατα αποκλειστικη χρηση στο μελλοντικα να κατασκευαστει διαμ.Εοροφου》

Στην ταρατσα υπαρχουν κεντρικη κεραια, σωληνες εξαερισμου αποχ.., καμιναδα κα και 5κεραιες και 1 ηλιακός συνιδιοκτητων, που εγκαταστάθηκαν πριν αγοραστει τορετιρε από τον τελευταιο ιδιοκτητη)

3) Απευθυνομαι σε δικηγορο που μου λεει οτι ΔΕΝ μπορει ΟΛΗ η ταρατσα να ειναι αποκλ.χρησης, αλλά σε γνωματευση του αναφέρει εν τελει οτι αφου καθορισθει το δωμα (με δικαστικη αποφαση) , το υπολοιπο ειναι κοινοχρηστο,,για το λογο,οτι ο κανονσμος "σιωπά" για το κοινοχρηστο μερος της ταρατσας.   

 

Εχει διακρατηθει η αποκλειστικη χρηση του δωματος, προς -και μεχρι- την ανοικοδομηση ΟΙ, που θα εχει  150 χιλιοστα.

Μετα την ανοικοδομηση, δεν ειναι  σαφες αν θα του ανηκει η αποκλειστικη χρηση και του υπολοιπου αχτιστου.

Εξ αλλου, προκειται γισ 3ο ιδιοκτητη, ωστε καλο θα ηταν  να ελεγχθουν και το προγενεστερα συμβολαια που αφορουν αυτη την ΟΙ, ανεξαρτητα τι μπορει  να "περιγραφει" το τελευταιο....

Υπαρχουν και αλλες νομιμες κατασκευες στο δωμα, τις οποιες αποδεχθηκε και δεν διαμαρτυρηθηκε .

Εχεις μονον  το σοβαρο θεμα της οδευσης των σωληνωσεων, όπου μπορει να εχει "θεμελιωμενη αρνηση".

Κατα τα λοιπα,  ζητας απο το δικαστηριο αδεια τοποθετησης "εκει".... μετα απο μελετη μηχανικου, η οποια θα κρινει, παρεπιμπτοντως, και τους σχετικους ιδχυριμους περι "αποκλειστικης ή μη χρησης.

[υποθετω οτι την αδεια δωματος  την κανατε   φυλλο και φτερο"]

 

 

 

 

Σας ευχαριστώ πολύ.

Θέμα σωληνώσεων δεν τίθεται, γιατί εκτός του ηλιακού συνιδιοκτήτη στον 3ο (εγώ είμαι στον 2ο), υπάρχει και δικός του ηλιακός που δεν ανέφερα και οι σωλήνες όλων "τρέχουν" στην πλαινή όψη της οικοδομής προς τον ακάλυπτο και χωρίς να φαίνονται από δρόμο. (Δεν υπήρχαν αναμονες στην ταρατσα) Οι δικές μου σωληνώσεις θα έμπαιναν στο ίδιο σημείο παράλληλα και εν εσοχή τοίχου. 

Επίσης δεν υπάρχει υπόλοιπο άχτιστο (δημιουργήθηκε ενα μεγαλο διαμ. 165τμ εν εσοχή στη μία πλευρα - η επεκταση του προηγ. Μικρου διαμ/τος έγινε με αύξηση του Σ.Δ. (ίσως και με μεταφορά απ ότι άκουσα από οικοπεδούχο - δεν έχει εξακριβωθεί ακόμη)

Πρόβλημα με την πλειοψηφία των συνιδιοκτητών δεν υπάρχει, έχω ήδη λάβει συναίνεση για θερμομόνωση. Οι λοιποί συνιδιοκτήτες συναινούν, αλλά δεν θέλουν ν ανακατευτούν, πλην ίσως κάποιας υπόδειξης, καθώς έχουν κεραίες και έναν ηλιακό . Επίσης γνωρίζουν ότι το θέμα ξεκίνησε από διαφωνία δική μου και άλλων 2 συνιδ. για θέματα διαχ/σης (χωρίς να έχω δώσει ποτέ δικαίωμα σε προηγ. Διαχ/στή, κάτι που γνωρίζουν γιατί όλοι έχουμε γίνει διαχ/στές) και εξελίχθηκε σε "τσαμπουκά" εκ μέρους του και κακότροπα, κατι που,δεν είναι της παρούσης να επεκταθώ. Επίσης όλοι θα ήθελαν "με δικά μου έξοδα" να λυσω  το προβλημα της ταρατσας.

Για το δωμα τελεταία μου κίνηση σήμερα ήταν να ζητησω τις κατοψεις και από το συμβ/φο που έκανε τη ΣΟΙ και τις τροπ/σεις, μην τυχόν κι ο εργολάβος είχε καταθεσει κατι άλλο εκεί, αφού σκοπευε αρχικα να κρατησει το ρετιρε για λογ/σμό του. Επίσης ζητησα έρευνα του ΚΑΕΚ του να δω τι δηλώνει στο κτηματολογιο.

Αν δεν βάλω ΑΜΕΣΑ ηλιακό (έχω ήδη χασει 1 1/2 μήνα ψαχνοντας) χανω την προκαταβολή μου στον προμηθευτή (αρνειται να την επιστρεψει και μου ζητα παραπανω χρηματα για το Φ.αέριο που έβαλε  μην ολοκληρωνοντας τις εργασιες), χάνω φυσικά την επιδότηση του ηλιακού που θα έπαιρνα , αλλά υπάρχει κινδυνος (αν δεν μου δώσουν εξαίρεση) να καταπέσει και η συνολική επιδότησή μου (10 και πλέον χιλ. ευρω)  

Έχω δει και τα προηγ.συμβόλαια και όλα αναφερουν ότι με την αγορά αναγνωρίζουν και δέχονται τη ΣΟΙ κλπ, (ως αναφέρεται σε όλα τα συμβόλαια) και τις τροπ. αυτης. Οι 2 τροπ. Που εγιναν η μία αφορα καθορισμό αποθηκών και παρκιγκ για τα διαμ/τα του οικοπεδουχου και η 2η για την προσθήκη του Ε , με μνεια των χιλιοστων. του δικ.υψουν που ειχαν παρακρατηθει προς τουτο, και 1 θεση παρκινγκ αποκλ.χρησης του..  Πουθενά σε ΟΛΑ τα ανωτερω μνεια δωματος.

Προσωπικά,συγχωρέστε με, θεωρώ απίθανο ο συγκεκριμενος (που δημιουργεί προβλήματα για ελάχιστα ποσά, που δεν αφορούν πάντα τη διαχ/ση), αλλά και οποιιδηποτε άλλος να έχει αγορασει την ταρατσα 210 τμ και να εχει πληρωσει φόρο με συντ.0,15 που ισχυει επί της τιμης ζωνης οικοπεδου, χωρις να μπορει να χτισει .  Απλά παταει στην ασαφεια της συστασης και της νομικής της βαρύτητας.

Γι αυτο διερωτάμαι 

-Είναι δυνατόν σε μία ταρατσα 210τμ να μην υπάρχει κοινόχρηστο μέρος?? 

- πώς μεταβιβάζεται από τον ένα στον άλλο το δικ.αποκλ.χρήσης αυτής, χωρίς κανένας να πληρωνει - ειδικά μετά το 2004 που καθιερωθηκε επίσημα φόρος - και όλοι να είμαστε εσαεί δέσμιοι της αρχικής σύστασης?  και τέλος

- εάν εγώ στραφώ στο τέλος δικαστικά εναντίον του για αποσαφήνιση του καθεστώτος της ταράτσας, ΑΛΛΑ και για αποζημίωσή μου, με βάση το πρόβλημα που μου δημιουργεί, έχω ελπίδες??

Συγνώμη που σας κούρασα, απλά επειδή στο forum συμμετεχουν και μηχ/κοί και νομικοί, κάθε γνώμη, ιδέα , συμβουλή, προς ενίσχυση της θέσης μου, θα ήταν πολύτιμη.

Προσωπικά θέλω να ανακαινίσω το διαμ/μά μου, με τη βοήθεια του Εξοικονομώ, στη δύσκολη οικον. περίοδο που διανύουμε, χωρίς περαιτερω επιπλοκες και διενέξεις. Αν όμως η ζημία μου είναι μεγάλη, θα αναθεωρήσω.