Οικόπεδο εντός σχεδίου χωρίς φάτσα σε κοινόχρηστο δρόμο

[theodoros_k]

Κοιτάζω για ένα οικόπεδο για αγορά αυτές τις ημέρες και ένας μεσίτης μου υπέδειξε ένα οικόπεδο που έχει ως εξής (βάσει τοπογραφικού του 2007 με συντεταγμένες):

Έχουμε ένα μεγάλο οικόπεδο Χ, το οποίο για ευκολία θα πούμε οτι είναι 2 στρέμματα, εντός σχεδίου δήμου με πάνω απο 5000 κατοίκους με φάτσα σε δρόμο περίπου 30 μέτρα. Το οικόπεδο αυτό, έχει χωριστεί σε τμήματα με κάθετες ιδιοκτησίες και υπάρχει συμβολαιογραφική πράξη καθώς και δήλωση στο κτηματολόγιο ως εξής:

4 κομμάτια Α,Β,Γ, Δ των 400τμ το καθένα και ένα μακρόστενο κομμάτι Ε, πλάτους 6 μέτρων περίπου που συνδέει σε τα Α,Β,Γ,Δ με το δρόμο. Το κομμάτι Ε, είναι συνιδιοκτησία βάσει συμβολαίου μεταξύ των ιδιοκτητών του Α,Β,Γ και Δ και ο λόγος που υπάρχει είναι επειδή τη φάτσα του Χ στο δημόσιο δρόμο, την έχει το οικόπεδο Α (αυτό ουσιαστικά θα γίνει γωνιακό οικόπεδο αν ο Ε μείνει σαν ιδιωτικός δρόμος - θα έχει 1 φάτσα στο δημόσιο δρόμο και μια φάτσα στον ιδιωτικό). Το Β,Γ και Δ είναι τυφλά αλλά οι ιδιοκτήτες του Χ, συμφώνησαν μεταξύ τους να το χωρίσουν με τέτοιο τρόπο και να κάνουν έτσι τις ιδιοκτησίες, ώστε το Ε να αποτελέσει ιδιωτικό δρόμο, ώστε το Β,Γ και Δ να είναι οικοδομήσιμα και να έχουν πρόσβαση σε δρόμο.

Το τοπογραφικό δείχνει ξεκάθαρα τις κάθετες ιδιοκτησίες με συντεταγμένες και λέει πως το οικόπεδο Χ είναι άρτιο και οικοδομήσιμο. 

Το ερώτημα είναι οτι ως αγοραστής εγώ που ο μεσίτης μου έδειξε το Β (το δεύτερο οικόπεδο απο το δημόσιο δρόμο - που η πρόσβασή του σε αυτόν θα γίνεται μέσω του Ε - του ιδιωτικού δρόμου), θα μπορέσω να βγάλω άδεια οικοδομής;

Ένας μηχανικός που μου σύστησε ο μεσίτης και ρώτησα απο το τηλέφωνο, μου είπε πως ξέρει το οικόπεδο και πως είναι άρτιο και οικοδομήσιμο αλλά με τις πληροφορίες που βρίσκω στο internet μπερδεύομαι. Ένας λόγος που μπερδεύομαι είναι οτι το τοπογραφικό, ενώ έχει το Χ οικόπεδο μαζί με πινακάκι με τις κάθετες ιδιοκτησίες Α,Β,Γ,Δ,Ε και τις συντεταγμένες τους, λέει πως το Χ είναι άρτιο και οικοδομήσιμο αλλά δε λέει συγκεκριμένα οτι το Α,Β,Γ και Δ είναι ξεχωριστά το καθένα άρτια και οικοδομήσιμα (θα πρέπει να το λέει για καθένα ξεχωριστά;).

Με το συντελεστή δόμησης τι γίνεται; Η κάθε κάθετη ιδιοκτησία έχει δικό της συντελεστή; Για παράδειγμα ας πούμε οτι ο συντελεστής είναι 1. Αρα στα 2 στρέμματα έχουμε δικαίωμα να χτίσουμε 2000τμ και στο Α, Β, Γ και Δ απο 400τμ. Αν ο ιδιοκτήτης του Α αποφασίσει να υπερβεί το συντελεστή του Α και αντί για 400τμ, να χτίσει 500, αυτά τα 100 έξτρα, αφαιρούνται απο το Β, Γ και Δ ή επειδή είναι κάθετες ιδιοκτησίες, απλά ο Α δε μπορεί να χτίσει πάνω απο 400;

Θα πρέπει να ρωτήσω την πολεοδομία; Πώς μπορώ να βεβαιωθώ 100% οτι είναι άρτιο και οικοδομήσιμο και οτι βγάζει άδεια οικοδομής; Σας έχουν τύχει περιπτώσεις τέτοιες που δεν έβγαλαν; Μήπως είναι ρίσκο να προχωρήσω με αυτό το οικόπεδο;

Μήπως απλά λόγω έλλειψης γνώσεων ανησυχώ υπερβολικά;


 

Edited Νοέμβριος 27 , 2021 by theodoros_k

[dimitris GM]

Επί καθετων, αυτο που εξεταζεται σαν αρτιο και οικοδομησιμο, ειναι το αρχικο οικοπεδο.

Καθε "τμημα" εχει τα δικα του χιλιοστα και χτιζει αναλογα με αυτα.

Νομιμα δημιουργουνται εσωτερικοι δρομοι διελευσης προς εξυπηρετηση των "εσωτερικων" τμηματων.

Ολα αυτα φαινονται στο τοπογραφικο της συστασης.

 Προκειμενου να εκδοθει αδεια για  ενα  "τμημα",  προσκομιζεται  στην ΥΔΟΜ τοπογραφικο του ολου και το συμβολαιο που δειχνει "πόσα" χιλιοστα δομησης δκαιουται αυτο το  τμημα.

Επί συστημενων  καθετων, πριν το 2011, καθε αυθαιρεσια που εχει γινει σε καθε καθετη, δεν επηρεαζει τον συντελεστη των αλλων καθετων.

Προφανως, ισχυει αυτο:

"Μήπως απλά λόγω έλλειψης γνώσεων ανησυχώ υπερβολικά;"

Η συσταση καθετων, ειναι συμβολαιο μεταγεγραμμενο και  ειναι η βαση για τα δικαιωματα και τις υποχρεωσεις καθε καθετης.

Θα την δει ο δικηγορος σου και ο μηχανικος σου και αυτοι θα σουν το τελικο ΟΚ εάν δεν βρουνε καποια "κενα" στους ορους και συφωνιες της συστασης.

[theodoros_k]

Ευχαριστώ πολύ @dimitris GM! Το κοιτάζει ηδη ο δικηγόρος - μου είπε πως έχει ισχύ το συμβόλαιο αλλά το ψάχνει ακόμη για όλα τα τμήματα του οικοπέδου. Εύχομαι πως όλα θα πάνε καλά.

Εφόσον έτσι κι αλλιώς αποφάσισα να πάρω την (ίσως αρκετά τρελή) απόφαση να χτίσω στις μέρες μας, τουλάχιστον να μη βρω μπροστά μου απρόβλεπτες καταστάσεις.

Προσωπικά μου άρεσε το concept ιδιωτικός δρόμος και να έχω το δεύτερο σπίτι απο το δρόμο μιας και θεωρώ θα είναι πιο ήσυχα και ο ιδιωτικός δρόμος του τοπογραφικού έχει 6.1 μέτρα πλάτος άρα θα είναι άνετος δρόμος απλά επειδή ούτε ειδικός είμαι - λείπω και χρόνια απο Ελλάδα - είπα να κάνω κι εδώ μια ερώτηση ενώ περιμένω το δικηγόρο μήπως κάποιος έχει εμπειρία και μου πει να μείνω μακρυά απο τέτοιες ιδιοκτησίες  

 

[dimitris GM]

η εμπειρια λεει οτι

τις καθετες με τα δικτυα και ολα τα συμπραγκαλα οδευσεων/διελευσεων τις χτιζει ενας εργολαβος/οικοπεδουχος

και παραδιδει σε πληρη λειτουργια το συγκροτημα,

Με την αγορα μιας  αχτιστης καθετης, ποιος θα κανει τους δρομους, τις διαστρωσεις τις αποχετευσεις,  τις οδευσεις των δικτυων και πότε και απο πού;;;

Ολα αυτα πολλαπλασιαζονται αν προκειται για συγκροτημα με 3-4 καθετες μπρος-πίσω.

Διαφορετικη ειναι  η κατασταση, αμα προκειται για μια καθετη μπροστα που βλεπει στον δρομο,

και μια πισω με δικη της λωριδα διελευσης απο τον δρομο μεχρι το οριο  κατα κυριοτητα

συζητειστε τα

καλη συνεχεια

δες τα ΠΜ

 

Edited Νοέμβριος 28 , 2021 by dimitris GM