Κατάτμηση εκτός σχεδίου με υφιστάμενη δόμηση προ 55

[ΑΝΔΡΕΑΣ ΣΥΓΓΡΟΣ]

Καλησπέρα σε όλους,

Σε αγροτεμάχιο 300 στρ, με πρόσωπο σε επαρχιακό > 400 μ, υπάρχουν 7-8 κτίσματα προ του 55, στα οποία έχουν εκδοθεί κατά καιρούς άδειες ανακαίνισης. Τα κτίρια έχουν συνολική δόμηση > 1,000 τμ. Κάποιες μικροπαραβάσεις τακτοποιήθηκαν με τον Ν. 4178. Κάποια κτίρια είναι στο όριο της ιδιοκτησίας. Τώρα, ο ιδιοκτήτης θέλει να κατατμήσει (για κατοικίες).

1) Θεωρώ ότι έχει το δικαίωμα, κόβοντας τεμάχια που τηρούν πρόσωπο 45μ και το όριο της ΖΟΕ, ανεξαρτήτως τι κτίρια θα αφήσει μέσα στο καθένα. Τα νέα τεμάχια που θα προκύψουν και θα έχουν μηδενική δόμηση, θα μπορούν να χτίσουν όσο τετραγωνικά προβλέπει η νομοθεσία.

2) Αν δεν γίνει κατάτμηση, μπορούμε να εκμεταλλευτούμε το 'αντικίνητρο κατάτμησης' του N. 4819/2021, αρ. 164, παρ. 3δγ  (τροπ. του Ν. 4759/2020, αρ. 33, παρ. 3), που επιτρέπει στον ιδιοκτήτη να χτίσει πολύ περισσότερα από τα max 360 τμ στο υφιστάμενο γεωτεμάχιο, αρκεί το νέο κτίριο (κατοικίας) να είναι ένα και το γεωτεμάχιο να παραμείνει ενιαίο.

"δγ) Για γήπεδα με εμβαδόν πολλαπλάσιο του κατά κανόνα αρτίου (4.000 τ.μ.), για τα οποία συντρέχουν οι προϋποθέσεις κατάτμησης, η μέγιστη επιφάνεια κτιρίου ισούται με το άθροισμα του εμβαδού των κτιρίων που επιτρέπεται να ανεγερθούν σε κάθε γήπεδο μετά την κατάτμηση, μειωμένη κατά δέκα πέντε τοις εκατό (15%) και υπό τις προϋποθέσεις ότι: α) ανεγείρεται μια οικοδομή και β) το γήπεδο παραμένει ενιαίο. Μεταβιβάσεις κατά παράβαση των προϋποθέσεων αυτών είναι αυτοδικαίως άκυρες."

Την άποψή σας, συνάδελφοι. Ή, κάποια νομολογία σχετική,

Ευχαριστώ εκ των προτέρων

[dimitris GM]

 

για το "2" η απαντηση ειναι ηδη σε αυτο εδω

"Για γήπεδα με εμβαδόν πολλαπλάσιο του κατά κανόνα αρτίου (4.000 τ.μ.), για τα οποία συντρέχουν οι προϋποθέσεις κατάτμησης,...."

Συντρεχουν;;;;

Αρα πρεπει να παμε στο "1."

 

Ως προς το 1, θεωρω οτι,

εχεις ηδη χτισει  "1.000" τμ. διαφορα  κτισματα, σκορπίσμενα μεσα σε αυτην εκταση των 300 στρ.

Το μεγιστο εμβαδον που δικαιουνταν   να χτισουν, ηταν 400 τμ..... 

Με τοπογραφικο γηπεδου 300 στρ. και εβγαλες διαφορες αδειες

και έκανες και τακτοποιησεις,   με βαση γηπεδο εμβαδου 300 στρ.

Επομενως;;

[αυτα, εκτος αν μας ξανακουνησει και σκεφτουμε κατι αλλο...]

 

Edited Ιανουάριος 16 , 2022 by Pavlos33

[tetris]

Θα μπορούσε να γίνει κατάτμηση, με την προϋπόθεση ότι τηρούνται οι όροι (αρτιότητα, δόμηση, πλ αποστάσεις), Από τη στιγμή όμως που υπάρχουν κτίσματα στο όριο, κάτι τέτοιο (κατάτμηση) είναι αδύνατο. 

και

δεν τα λέμε αγροτεμάχια, αλλά γήπεδα 

Edited Ιανουάριος 16 , 2022 by tetris
συμπλήρωση

[Pavlos33]

Τίθεται και ένα ακόμη ζήτημα το οποίο θίγει παραπάνω ο Δημήτρης (με τις καλησπέρες μου). Υπάρχει μια τακτοποίηση επί του συνολικού γηπέδου. Η υπαγωγή επέχει θέση οικοδομικής άδειας. Αν είχαμε Ο.Α και θέλαμε να προβούμε σε νόμιμη κατάτμηση, θα έπρεπε να ενημερώσουμε την Ο.Α, ώστε αυτή να εναρμονιστεί με την ισχύουσα-μετά την κατάτμηση-κατάσταση. Στην περίπτωση ενός τακτοποιημένου ακινήτου, η τακτοποίηση του οποίου αφορούσε την αρχική έκταση (υποθέτουμε ότι θα μπορούσαμε να είχαμε μια κατάτμηση που δεν θίγει πολεοδομικά μεγέθη), τι ακριβώς θα ενημερώσουμε, ώστε να επέλθει εναρμόνιση με την κατάσταση μετά την κατάτμηση;  Υπάρχει ένα θολό τοπίο σε αυτή την περίπτωση, το οποίο έχουμε εντοπίσει σε συζητήσεις στο φόρουμ από τα προηγούμενα χρόνια.

[ΑΝΔΡΕΑΣ ΣΥΓΓΡΟΣ]

Η τακτοποίηση αφορούσε τμήματα που κατασκευάστηκαν χωρις άδεια μετά το 1955 και τμήματα κατά παράβαση των διαφόρων αδειών. Συνολικά περίπου 200 τμ ΚΧ και άλλα τόσα ΒΧ.

[dimitris GM]

εκτος που εχει ηδη εμφανισθει αυτο το γηπεδο στο συνολο του σε καποια σχεδια  αδειων

και εχει χτισει πολλαπλασια απο τον συντελεστη που δικαιουνταν,

αν δεχτουμε οτι μπορει να γινει κατατμηση

Ολα αυτα τα "τμηματα" καπως πρεπει να " επικοινωνουν" με δρομους...

Αρα, εχουμε μπροστα μας το πδ του 1923 περι απαγορευσης ιδιωτικης πολεοδομησης.

 

Εαν υπαρχει καποια λυση, ειναι η  ερευνα για την τυχον δυνατοτητα εφαρμογής του 4280/14,  δυσκολου, χρονοβορου και με αρκετα εξοδα.

[καποτε -νομιζω επι Μανου- απαιτουσε 100 στρ. μετα εγιναν 50 μετα 80, τωρα ξανα 50...ή καπως ετσι...]

 

 

 

Edited Ιανουάριος 16 , 2022 by dimitris GM

[toposa]

Γιατί να μην μπορεί να γίνει κατάτμηση αν συνολικά τηρούνται τα παρακάτω:

1) Δεν δημιουργείται πρόβλημα με τις πλάγιες αποστάσεις (όσον αφορά τις άδειες/τακτοποιήσεις)

2) Έχουν πρόσωπο 45 μ. 

3) Δεν υπάρχει πρόβλημα με τους δασικούς χάρτες

4) Το νέο γήπεδο που θα συμπεριλαμβάνει τα κτίσματα, να έχει έκταση τουλάχιστον όσο απαιτείται ώστε η επιτρεπόμενη δόμησή του να είναι τουλάχιστον ίση με τα τετραγωνικά των κτισμάτων. Σε διαφορετική περίπτωση θα δημιουργήσεις "επιπλέον δόμηση" στο άλλο γήπεδο και προφανώς δεν επιτρέπεται.

Έτσι δεν δημιουργείται κανένα πρόβλημα στις υπάρχουσες άδειες/τακτοποιήσεις (πέρα από την αναθεώρηση/συμπλήρωσή του που θα απαιτηθεί)

Edited Ιανουάριος 16 , 2022 by toposa

[ΑΝΔΡΕΑΣ ΣΥΓΓΡΟΣ]

Τα κτίσματα κατοικιών ήταν προ του 1955. Καμια παρανομία ως εδώ. Μετά έγιναν κάποιες αυθαιρεσίες, που τακτοποιήθηκαν. Τώρα το ΓΕΩΤΕΜΑΧΙΟ δεν έχει πρόβλημα. Και ξαναγράφω: είναι 300 στρ. Η υφιστάμενη δόμηση είναι 0.4 %....

Ως προς

15 λεπτά πριν, dimitris GM said:

Ολα αυτα τα "τμηματα" καπως πρεπει να " επικοινωνουν" με δρομους...

για ποιο λόγο? Πρόσωπο σε επαρχιακό θα έχουν όλα τα νέα τεμάχια! Ο πελάτης θέλει να το τεμαχίσει για τα παιδιά του, όχι να κάνει ιδιωτική πολεοδόμηση. Σε 300 στρ, υπάρχουν ήδη χωματόδρομοι να κινηθείς στο κτήμα.

Το κρίσιμο ίσως είναι αυτό:

1 λεπτό πριν, toposa said:

4) Το νέο γήπεδο που θα συμπεριλαμβάνει τα κτίσματα, να έχει έκταση τουλάχιστον όσο απαιτείται ώστε η επιτρεπόμενη δόμησή του να είναι τουλάχιστον ίση με τα τετραγωνικά των κτισμάτων. Σε διαφορετική περίπτωση θα δημιουργήσεις "επιπλέον δόμηση" στο άλλο γήπεδο και προφανώς δεν επιτρέπεται.

Αυτό δείχνει λογικό, αλλά ήδη η δόμηση περισσεύει. Το επιτρέπουν. Και σε ερώτηση προς άλλους έμπειρους συναδέλφους, πήρα την απάντηση που έγραψα στην αρχή: Κόβω άνετα (με τους περιορισμούς που έγραψα). Και σκοπεύω να αφήσω σε ένα τεμάχιο όλη τη δόμηση, και να αφήσω tabula rasa τα νέα (λίγα) τεμάχια).

Καμία νομολογία σχετική κανείς? Βρήκα ότι το ΤΕΕ Πελοποννήσου απαντά σε ερωτήματα. Υπάρχει και κάποιο άλλο email / τηλέφωνο που ξέρετε να απαντά (υπευθυνα)?

Ευχαριστώ είπα? Σας ευχαριστώ όλους.

[toposa]

Αν είναι μια χαρά όπως λες, και επειδή δεν ξέρω κατά πόσο εύκολα το ΤΕΕ θα σου δώσει γρήγορη λύση, εγώ θα έκανα το εξής για να είμαι καλυμμένος απέναντι στον πελάτη και στο να κάνω σωστή τη δουλειά μου:

1) Επιβεβαίωση από τον συμβολαιογράφο πως δεν έχει κάποιο άλλο κώλυμα με την κατάτμησή σου.

2) Θα άφηνα λίγη ακόμα δόμηση στο γήπεδο με τα κτίσματα και θα πήγαινα για θεώρηση όρων δόμησης και για τα δύο νέα γήπεδα που θα δημιουργηθούν. Και φυσικά τη σύνταξη των συμβολαίων, αφού έχεις πάρει τις βεβαιώσεις.

Edited Ιανουάριος 16 , 2022 by toposa

[dimitris GM]

αντρεας said:

"Αυτό δείχνει λογικό, αλλά ήδη η δόμηση περισσεύει. Το επιτρέπουν. Και σε ερώτηση προς άλλους έμπειρους συναδέλφους, πήρα την απάντηση που έγραψα στην αρχή: Κόβω άνετα (με τους περιορισμούς που έγραψα). Και σκοπεύω να αφήσω σε ένα τεμάχιο όλη τη δόμηση, και να αφήσω tabula rasa τα νέα (λίγα) τεμάχια)."

Θεωρω οτι  δεν γινεται ετσι. Εχεις 1000 τμ. κτισματα  και δεν  μπορεις να κοψεις  ενα   αυτοτελες γηπεδο που να μπορει  να χτιζει 1000 τμ. , οταν το μεγιστο ειναι 400 τμ.

 Εξ άλλου, ενα γηπεδο χτιζει "αλματικα" με βαση το συνολικο του εμβαδον.

200 τμ τα 4 στρ. ...80 τα επομενα 4 ....40 τα επομενα 4  και οχι πανω απο 400 τμ. [με καποια μειωση με τον ν. 4759]

Εσυ εχτισες  στα 300 στρ. οχι μονον τα 400  και τα υπερκαλυψες με αλλα 600...

Δεν βλεπω πώς  μπορει να αποτελεσει αρτιο και οικοδομησιμο καθε "τμημα" που θα φτιαξεις,

με ενα κτισμα μεσα σε ενα απο αυτα,  οταν αυτο το κτισμα επιμετρηθηκε μαζι με τα αλλα τμηματα και  τακτοποιηθηκαν καποιες αυθαιρεσιες  "επι του συνόλου" των 300 στρεμματων.

εν τελει,

κατα την τακτοποιηση για ποιό γηπεδο υπεβαλλες  τοπογραφικο.

Ελπίζοντας οτι κανω λαθος.....ρωτας και μας λες.