Επισκευή στέγης σε κτίριο επι οδού που προβλέπεται παρόδια στοά.

[Makis Georgiadis]

Καλησπέρα συνάδελφοι!
Τα φώτα σας ει δυνατόν, σε ενα θεματάκι λιγο λεπτό:

Εργασίες ανακαίνισης σε πολύ παλιό κτίριο επι οδού οπου προβλέπεται παρόδια στοά (4μ). Προφανώς στο κτίριο δεν εχει διαμορφωθεί η στοά, και ούτε πρόκειται να διαμορφωθεί για ευνόητους λόγους (πρακτικά ακύρωση σχεδόν του ισογείου, μεγάλης εμπορικής αξίας).

Το κτίριο έχει ύψος περίπου 9μ, με μέγιστο ύψος κτιρίων στη περιοχή 25μ. 

Υπάρχει αρκετή υπολειπόμενη δόμηση, η οποία όμως δεν μπορεί να χρησιμοποιηθεί καθώς σύμφωνα με ΝΟΚ Άρθρο 22: 

Υπάρχει υφιστάμενη στέγη, με πολύ παλιά ξυλεία, η οποία εδράζεται με ενα αρκετά περίεργο σύστημα (όχι στην περιμετρική εξωτερική τοιχοποιία αλλα 50 εκατοστά χαμηλότερα, σε μια υποτυπώδη πλακίτσα. Την υφιστάμενη στέγη, ο ιδιοκτήτης επιθυμεί να αντικαταστήσει με νέα. Θα μπορούσε η νέα στέγη να εδράζεται στην περιμετρική τοιχοποιία, με αποτέλεσμα να τοποθετηθεί περίπου 0.80 - 1μ ψηλότερα απο την υπάρχουσα στάθμη της;

Γνωρίζω πως η πρώτη απάντηση είναι οχι, αφού η άδεια μικρής κλίμακας (η οποία μπορεί να βγεί στο υπάρχον κτίριο και δεν επηρεάζεται απο την έλλειψη της στοάς) προβλέπει τη νέα στέγη να είναι πανομοιότυπη με την παλιά σε υψόμετρα, κλίση, όγκο κλπ.

Το ερώτημα είναι εαν θα μπορούσε να κατασκευαστεί νέα στέγη σε ενα υψηλότερο κατα περίπου 1 μέτρο επίπεδο.

Πιθανή στατική ανεπάρκεια της υπάρχουσας και πρόταση ωστε η νέα να εδράζεται σε ενα περιμετρικό σενάζ που θα κατασκευαστεί επι της περιμετρικής τοιχοποιίας;

Να τόνισω πως δεν συζητάμε για επιπλέον δόμηση. Συζητάμε απλώς για αύξηση ύψους του ορόφου, εντός ορίων μέγιστου ύψους και ιδεατού στερεού φυσικά.

Τι προτείνετε σε αυτή την περίπτωση;

 

Ευχαριστώ εκ των προτέρων!

 

[tetris]

Δεν πρόκειτα για επισκευή, αλλά για αντικατάσταση με αύξηση ύψους (και όγκου). Άρα, θέλεις οικοδ. άδεια

[petros71]

Δυστυχώς είμαι μάρτυρας ιδιοκτήτη (ευτυχώς έκανα μόνο την απεικόνιση και αυτή με πενιχρά χρήματα γιατί το είχα ανάγκη) που πίεζε και κατάφερε

δύο μηχανικούς να του στήσουν ολόκληρο κτίριο (μονώροφο με μεγάλο ύψος όμως), σε δρόμο ταχείας κυκλοφορίας,

με το πρόσχημα να αντικαταστήσουν στέγη σε υπάρχον αυθαίρετο!!!!!!!!!!

Και φυσικά -κρατηθείτε- όλα αυτά....με άδεια μικρής κλίμακας!!!!!!!!!

Εγω τους προειδοποίησα ότι είναι φάουλ αυτό που κάνουν και υποτίμηση των μηχανικών,

αλλά μου είπαν ότι είναι δικό τους το ρίσκο.

Οι άδειες μικρής κλίμακας κατά τη γνώμη μου, έχουν γίνει "όπλα" της σύγχρονης εκμετάλλευσης των μηχανικών από

ιδιοκτήτες (λάθος όρος, λαμόγια ήθελα να πω) που το μόνο που τους ενδιαφέρει είναι πως να γλυτώσουν την οικοδομική άδεια  και

πως να πληρώσουν το λιγότερο τους μηχανικούς.

 

Φίλε @Makis Georgiadisόπως πολύ σωστά σου ανέφερε ο @tetris(ευτυχώς που ακόμα κάποιοι Masters του είδους

απαντάνε σε αυτό το forum) χρειάζεσαι οικοδομική άδεια.

 

Και θες να σου πω και τη δική μου άποψη;

Κατεδάφιση και νέα Ο.Α. από τη αρχή.

[Didonis]

10 ώρες πριν, Makis Georgiadis said:

1 ) .... σε πολύ παλιό κτίριο επι οδού οπου προβλέπεται παρόδια στοά (4μ).

.... εαν θα μπορούσε να κατασκευαστεί νέα στέγη σε ενα υψηλότερο κατα περίπου 1 μέτρο επίπεδο.

2 ) ....Συζητάμε απλώς για αύξηση ύψους του ορόφου,...

 

...

 

1 ) πόσο παλιό δηλαδή? Σίγουρα δεν είναι διατηρητέο? ή Σίγουρα αν πάει προς έλεγχο δεν κριθεί διατηρητέο? 

 

2 )  Κατά κανόνα περιπτώσεις σαν αυτές ειδικά αν όπως γράφεις η περιοχή είναι μεγάλης εμπορικής αξίας, το ζητούμενο αύξηση ύψους δεν είναι απλώς αύξησης ύψους αλλά αύξησης χρήσης επιφανειών....

Και φυσικά θες Άδεια Δόμησης (με τις όποιες απαιτούμενες μελέτες) για κάθε ενέργεια ειδικά αν υπάρχει και ζήτημα χαρακτηρισμού ως διατηρητέου ή η περιοχή έχει διατάξεις προστασίας απο υπουργείο Πολιτισμού. 

[Makis Georgiadis]

Σας ευχαριστώ όλους για τις απαντήσεις.

@petros71, συμφωνώ με όσα λες περι κατάχρηση της μικρής κλίμακας προς αποφυγή κόστους άδειας. Εδώ όμως το ζητούμενο δεν είναι η εξοικονόμηση χρημάτων αλλά η επίτευξη της ανύψωσης στέγης με οποιονδήποτε νόμιμο τρόπο. Το πρόβλημα είναι η παρόδια στοά, τίποτα αλλο. Αυτή είναι που αποτελεί εμπόδιο στην έκδοση οικοδομικής άδειας. Ο ιδιοκτήτης θα προχωρούσε σε οποιαδήποτε έκδοση άδειας με οποιοδήποτε κόστος, και αυτή είναι η ουσία του ερωτήματός μου: υπάρχει τέτοιος τρόπος;

 

@Didonis, η ηλικία του αγνοείται. Υπήρχε ως κτίσμα σίγουρα απο το 1920-1930, και εν συνεχεία υπέστη προσθήκες - κανείς δεν γνωρίζει την ιστορία του όμως. Σίγουρα είναι προ του '55.  Όχι, αυτή τη στιγμή δεν είναι διατηρητέο.

Όσον αφορά το δεύτερο σκέλος της απάντησής σου, εμένα με αφορά η νόμιμη αύξηση ύψους της στέγης. Το εαν θα κάνει και το τι θα κάνει ο ιδιοκτήτης με τη χρήση επιφανείών, είναι δικό του θέμα και ρίσκο. Επαναλαμβάνω πως θα συνεχίσει το κτίριο να είναι εκτός μέγιστου επιτρεπόμενου ύψους και εντός ιδεατού στερεού, ενώ δεν θα φανεί πουθενά αύξηση δόμησης.

[petros71]

Η παρόδια στοά μπορεί να είναι και στέγαστρο, αρκεί να είναι σε 3μ ύψος.

Και επίσης μπορεί να μην καταλαμβάνει και όλο το πλάτος του πεζοδρομίου.

Το θέμα είναι οτι το κτίριο πρέπει να αρχίζει από την στοά και μέσα.

Γι αυτό πρέπει να δεις αν σε συμφέρει να το ρίξεις, αν δεν βγαίνει κάτι εμπορικά 

εκμεταλλεύσιμο.

Edited Ιανουάριος 20 , 2022 by petros71

[Makis Georgiadis]

@petros71 Σίγουρα δεν συμφέρει η κατεδάφιση, καθώς ακυρώνεται ουσιαστικά το ισόγειο που είναι και η μεγαλύτερη εμπορική αξία του ακινήτου. Αλλιώς θα είχε ήδη βγει άδεια κατεδάφισης και νεα οικοδομική, αντίστοιχα.

Όλο το ζήτημα είναι εαν μια στατικά ανεπαρκής στέγη μπορεί να δικαιολογήσει την αντικατάσταση της σε υψηλότερη στάθμη χωρίς αυτό να απαιτήσει εκ νέου οικοδομική άδεια..