Η νέα γεωγραφία τιμών ακινήτων και οι προοπτικές της αγοράς

[Engineer]

Η ραγδαία και ασύμμετρη αύξηση των εμπορικών αξιών, κυρίως σε περιοχές της Αθήνας και δευτερευόντως στην υπόλοιπη χώρα, δημιούργησε ένα νέο τοπίο στον χάρτη τιμών πωλήσεων ακινήτων. Η άνοδος σε ορισμένες περιπτώσεις περιοχών έφτασε το 100% και έφερε την αγορά στα προ κρίσης επίπεδα. To γεγονός αυτό ενισχύει την πεποίθηση ότι η ακίνητη περιουσία εξακολουθεί να αποτελεί ένα από τα καλύτερα καταφύγια αποταμιεύσεων για μακροπρόθεσμους επενδυτές, αναφέρει η Ακαδημία real estate της newdeal, με αφορμή την ολοκλήρωση της έρευνας που αναδεικνύει την νέα γεωγραφία τιμών.

Όπως αναφέρεται, η συγκεκριμένη έρευνα, της Ακαδημίας real estate της newdeal, η οποία συνεργάζεται με το Εθνικό και Καποδιστριακό Πανεπιστήμιο Αθηνών (ΕΚΠΑ) και ειδικότερα το Εργαστήρι Εφαρμογών και Εκπαίδευσης Λογιστικής, έχει ως στόχο να βοηθήσει αγοραστές και πωλητές ακινήτων να υπολογίσουν ρεαλιστικά τις εμπορικές αξίες των ακινήτων, παρουσιάζοντας αναλυτικούς πίνακες.

Παράλληλα, όμως, γεννιούνται και ερωτηματικά: Είναι αυτές οι υψηλότερες τιμές ή θα δούμε νέες, μεγαλύτερες; Είναι σταθερή η άνοδος ή πρόκειται για φούσκα; Πού οφείλεται το φαινόμενο της ανόδου; Σύμφωνα με τον CEO της newdeal real estate group και ιδρυτή της Ακαδημίας Χρήστο Μπλέτα τα τελευταία χρόνια υπήρξαν δυο καθοριστικής σημασίας γεγονότα που άλλαξαν τον χαρακτήρα του οικιστικού ακινήτου. Η βραχυχρόνια μίσθωση που έδωσε στα ακίνητα προστιθέμενη αξία ξενοδοχειακού καταλύματος και το γεγονός το ακίνητο έγινε η “επένδυση εργαλείο” για την απόκτηση αδειών παραμονής από πολίτες χωρών εκτός της ζώνης Σέγκεν.

Η σημασία της γενικής εικόνας της οικονομίας και των τοπικών εξελίξεων σε κάθε γειτονιά στον καθορισμό των τιμών

Όπως αναφέρει ο κ.Μπλέτας, πρέπει επίσης να συνυπολογίσουμε την επανεκκίνηση χορήγησης δανείων των τραπεζών, την αύξηση του πληθωρισμού καθώς και την εκτίναξη των τιμών των ακινήτων παγκοσμίως, εν μέσω κορονοϊού. Ωστόσο, υπάρχουν μια σειρά απρόβλεπτων, προς το παρόν, παραγόντων που επηρεάζουν την κατεύθυνση των τιμών και οι οποίοι σχετίζονται με την εξέλιξη της πανδημίας, το διεθνές οικονομικό περιβάλλον και τις πολιτικές των επιτοκίων. Τυχόν αύξηση του κόστους χρήματος μπορεί να επιβραδύνει τον ρυθμό οικονομικής ανάπτυξης και να οδηγήσει σε «απότομη προσγείωση τις οικονομίες. Πέρα όμως από την μεγάλη εικόνα της οικονομίας υπάρχει και η μικροοικονομία της κάθε περιοχής πάνω στην οποία επιδρούν μια σειρά τοπικές εξελίξεις όπως τα έργα υποδομής που πραγματοποιούνται, οι συγκοινωνίες, η ύπαρξη εμπορικών κέντρα κλπ. Και ως προς αυτό η παρακολούθηση των τάσεων και των τιμών αποκτά ιδιαίτερο ενδιαφέρον για να βρει κανείς την κατάλληλη επενδυτική ευκαιρία» προσθέτει.

Από την έρευνα προκύπτει τις υψηλότερες τιμές στο Δήμο Αθηναίων συναντάμε στις περιοχές: Κολωνάκι, Λυκαβηττός, Εξάρχεια, Κουκάκι, κλπ. Στην υπόλοιπη Αττική τις υψηλότερες τιμές πώλησης συναντάμε στις περιοχές Βουλιαγμένη, Κάτω Βούλα, Γκόλφ Γλυφάδας, Ελληνικό-Ολυμπιακές Εγκαταστάσεις, Κεφαλάρι κλπ

Στην Θεσσαλονίκη στο Κέντρο, 40 Εκκλησίες, Ανάληψη κλπ

Αναλυτικά όλες οι τιμές ανά περιοχές υπάρχουν στα παρακάτω λινκ

– Δήμος Αθηναίων https://bit.ly/3IWXzrW

– Υπόλοιπη Αττική: https://bit.ly/34w4Yzl

– Θεσσαλονίκη: https://bit.ly/34cVGIT

Η έρευνα τιμών έγινε από το τμήμα ανάλυσης δεδομένων της Ακαδημίας real estate της newdeal η οποία συνεργάζεται με το Εθνικό και Καποδιστριακό Πανεπιστήμιο Αθηνών (ΕΚΠΑ) και ειδικότερα το Εργαστήρι Εφαρμογών και Εκπαίδευσης Λογιστικής. Η μεθοδολογία που ακολουθήθηκε είναι η εξής: Η μελέτη έγινε σε διαμερίσματα αποτελούν την πλειοψηφία των προτιμήσεων των αγοραστών. Από 50 έως 150 τ.μ και όσα βρίσκονται από το ισόγειο και πάνω. Εξετάστηκε επαρκής αριθμός ακινήτων που διατίθενται προς πώληση σε κάθε περιοχή ώστε να εξάγονται αξιόπιστα στατιστικά στοιχεία. Τα ακίνητα ταξινομούνται σε τρεις κατηγορίες με βάση το έτος κατασκευής. »

Κατηγορία Α: Διαμερίσματα παλαιότητας κατασκευής πριν το 2000

Κατηγορία 2: Διαμερίσματα κατασκευής από το 2000 έως 2017

Κατηγορία 3: Νεόδμητα κατασκευής απο το 2017 έως σήμερα

Η διάμεση τιμή εξάγεται λαμβάνοντας υπόψη όλες τιμές, χωρίς να επηρεάζεται από τις τυχόν λιγοστές ακραίες διακυμάνσεις που παρουσιάζονται σε κάθε περιοχή.

Όπως επισημαίνεται κάθε ακίνητο είναι μοναδικό και η ακριβής τιμή του προσδιορίζεται με μεθόδους εκτιμητικής ακολουθώντας τα σχετικά πρωτόκολλα μέσα στα οποία εμπεριέχεται και η παράμετρος της προσφοράς και της ζήτησης

Πηγή: ΑΠΕ-ΜΠΕ

View full είδηση

[Μιχάλης_Π]

Από τη μια η αγορά δίνει σημάδια ζωντάνιας, αλλά οι αυξήσεις φαίνονται δυσανάλογες του προσφερόμενου "προϊόντος", κάτι που μάλλον αντιπροσωπεύει κι άλλους κλάδους της ελληνικής οικονομίας... Ίσως θα έπρεπε να μπει και λίγο νερό στο κρασί των ιδιοκτητών. Δεν είναι ώρα να ξεζουμίσουμε ανθρώπους που πάνε να κάνουν μια επένδυση σε ακίνητο μετά από όλη αυτή την περίοδο.

[BAS]

To κόστος κατασκευής χωρίς οικόπεδο , ξεπερνάει χαλαρά τα 1500 και ακουμπάει τα 1700 ανά δομήσιμο τμ. 

Αυτό σημαίνει ότι σπίτια για συνήθεις ντόπιους δεν φτιάχνονται , αφού το κόστος αυτό , με τις τιμές των οικοπέδων που έχουν ανέβει αρκετά και εδώ δεν υπάρχει ανταγωνισμός, το κόστος με το οικόπεδο συνολικά ακουμπάει τα 2600 το λιγότερο για τις πιο φτηνές περιοχές. 

[Arche]

πάλι ΒΑΣ υπάρχει μεγάλη σχετικότητα σε αυτό, γιατί ποιο κόστος υπολογίζεις όταν λέμε μια οικοδομή χτίζει 500τμ και μέσα σε αυτά δεν συμπεριλαμβάνονται τα κλιμακοστάσια αλλά ας πούμε ότι συμπεριλαμβάνονται τα έρκερ, οι εξώστες, οι ημιυπαίθριοι, δεν συμπεριλαμβάνονται οι σοφίτες και οι εσωτερικοί εξώστες, αυτό ονομάζω σοφίτα στον τελευταίο όροφο, δεν συμπεριλαμβάνεται το κόστος κατασκευής της pilotis και το υπόγειο, πως μπορείς να πεις ότι το κόστος κατασκευής αυτής της οικοδομής είναι 1500€/τμ, τα κλιμακοστάσια μιας οικοδομής που κτίζεται σήμερα τα βάζεις μέσα? Μετά δεν μπορεί με το κόστος αυτό να βάζεις και την pilotis και το υπόγειο. 

[BAS]

Εγραψα ανά δομήσιμο τμ , δηλαδή βάζεις όλα όσα αναφέρεις και το αναγάγεις σε όσα μπορείς να πουλήσεις . 

[Arche]

δηλαδή εννοείς ότι αν έχεις υπόγειο 100μ και ισόγειο pilotis 100μ και 4 ορόφους με 100μ, υπολογίζεις το κόστος όλου του κτιρίου σε 4*1500*85(εμβ. ορφ. μειον κλ/σια) ?

[BAS]

Κάπως έτσι . Στα οροφοδιαμερίσματα επειδή η αναλογία κοινοχρήστων είναι μεγάλη , πας πάνω από 1500 το τμ.

[Arche]

Κατάλαβα