Πατάρι καταστήματος που δεν φαίνεται στο αρχικό συμβόλαιο αγοράς

[Christina Kyriakaki]

(Μεταφέρθηκε στην ενότητα ιδιωτών. Pavlos 33)

Καλησπέρα σας, παρακολουθώ και διαβάζω πολύ καιρό το φόρουμ σας και έχω βρει απαντήσεις σε θέματα που με έχουν απασχολήσει κατά καιρούς. Αυτή τη φορά ψάχνω, ψάχνω και δεν βρίσκω απάντηση. Μπαίνω στο θέμα λοιπόν:

 

Ισόγειο κατάστημα 90 μέτρων με πατάρι αγοράστηκε και λειτουργεί από το 1982 ως ιδιωτική επιχείρηση. Στην πορεία ανακαλύψαμε αυθαιρεσίες (ανάμεσα σ αυτές και το ότι το πατάρι που κάλυπτε το 1/2 του καταστήματος περίπου και που είναι από μπετόν, ήταν δηλωμένο σε λάθος μεριά - στα σχέδια της οικοδομής) τις οποίες με τον νόμο που ίσχυε τότε (νομίζω η μηχανικός είπε του 13, εμείς την τακτοποίηση την κάναμε το 2016) τα τακτοποιήσαμε. Ή έτσι νομίζαμε. Με την ευκαιρία, επειδή το υπόλοιπο πατάρι ήταν ξυλοκατασκευή και κάλυπτε συνολικά μαζί με το μπετόν όλο το κατάστημα, και επειδή στα χαρτιά μας είπε η μηχανικός ότι εκεί που ηταν στην πραγματικότητα η ξυλοκατασκευή ήταν στα σχέδια το πατάρι από μπετόν, τα τακτοποιήσαμε όλα ώστε να φαίνεται ένα πατάρι ολόκληρο και νόμιμο από μπετόν. Σωστά; Λάθος.

Για να μην πολυλογώ, αυτή τη στιγμή είμαστε στο εξής αδιέξοδο: Ανακαλύψαμε ότι το πατάρι δεν αναφέρεται πουθενά στο αρχικό συμβόλαιο της αγοράς του μαγαζιού αλλά υπάρχει στην άδεια. Δηλαδή ούτε καν το μισό από μπετόν που χτίστηκε μαζί με την οικοδομή! Το ακίνητο έγινε γονική παροχή εν ζωή το 1997 και εκεί  η συμβολαιογράφος (μάλλον λόγω της άδειας) αναφέρει "κατάστημα εμβαδού τάδε με το νόμιμο πάνω από αυτό πατάρι" χωρις να αναφέρει τίποτα άλλο (μέτρα κλπ).

Η νέα συμβολαιογράφος μας λέει ότι δεν μπορεί να προχωρήσει αν δεν  δεχτούν στο κτηματολόγιο ότι πρόκειται για πρόδηλο σφάλμα.

Απευθυνθήκαμε σε δικηγόρο ο οποίος μας είπε ότι ΔΕΝ μπορεί να γίνει αναφορά για πρόδηλο σφάλμα στο κτηματολόγιο, εφ όσον δεν αναφέρεται στο αρχικό συμβόλαιο παρά μόνο στην άδεια της οικοδομής. 

Αυτή τη στιγμή, προσπαθούμε να κάνουμε αλλαγή χρήσης στο πατάρι, αλλά το πατάρι δεν υπάρχει και δεν μπορούμε να κάνουμε οριζόντια ιδιοκτησία. Είναι τακτοποιημένο με τα πρόστιμα πληρωμένα, αλλά δεν υπάρχει. Η συμβολαιογράφος προτείνει ως μοναδική λύση τη συναίνεση από όλη την οικοδομή, κάτι που ξέρουμε εκ των προτέρων ότι δεν θα συμβεί.

Εχουμε χαθεί στους όρους και τα "μπορεί" "δεν μπορεί".

Θα εκτιμούσα κάθε γνώμη που μπορείτε να εκφέρετε για τη λύση του θέματος.

 

Σας ευχαριστώ εκ των προτέρων

Edited Μάρτιος 9 , 2022 by Pavlos33

[tetris]

1. "...ένα πατάρι ολόκληρο και νόμιμο από μπετόν"  Λάθος. Η υπαγωγή (πρέπει να) απεικονίζει την πραγματική κατάσταση. Η κατασκευή του παταριού σε άλλη θέση από αυτήν της άδειας, ενέχει στατικούς κινδύνους για το κτίριο

2. Ο δικηγόρος έχει δίκιο. Δεν είναι πρόδηλο. 

3. Αλλαγή χρήσης? Επιτρέπεται από τον κανονισμό της πολυκατοικίας? Τηρούνται οι διατάξεις του ΝΟΚ?, (και άλλα πολλά)

[Christina Kyriakaki]

Ευχαριστώ πολύ για την απάντηση. Δεν έχω γνώσεις, προσπαθώ να πάρω απαντήσεις, για να δω πως θα συνεχίσουμε.

 

Η αλλαγή χρήσης είναι δευτερεύων θέμα αυτή τη στιγμή είναι η αλήθεια. Το σημαντικό είναι να λυθεί το θέμα με το ότι δεν φαίνεται το πατάρι του μαγαζιού στο αρχικό συμβόλαιο και πως μπορεί να λυθεί αυτό.

Edited Μάρτιος 9 , 2022 by Christina Kyriakaki

[tetris]

Είναι καθαρά νομικό το θέμα. Ίσως με απόφαση δικαστηρίου?

[gamvro]

Από την στιγμή που έκανες τακτοποίηση με τον νόμο των αυθαιρέτων (μάλλον με τον 4178/13)

δεν έχεις κανένα πρόβλημα πολεοδομικά.

Το πρόβλημα το έχει η συμβολαιογράφος που δεν βλέπει να αναγράφεται το εμβαδόν παταριού.

Όμως επειδή το πατάρι είναι μέσα στον όγκο της οριζόντιας, δεν χρειάζεται καμία συναίνεση 

από την πολυκατοικία και ίσως δεν χρειάζεται και μονομερή τροποποίηση.

Αν επιμένει η συμβολαιογράφος τότε .... αλλάζεις συμβολαιογράφο.

 

Όλα τα παραπάνω ισχύουν εφόσον δεν υπάρχει συμβολαιογραφική πράξη μετά το 2011,

αλλιώς όντως υπάρχει πρόβλημα και πρέπει να γίνουν διορθώσεις συμβολαίων.

 

Όταν λες: ""δεν μπορούμε να κάνουμε οριζόντια"" ιδιοκτησία τι εννοείς;

Να αποτελέσει το πατάρι νέα οριζόντια ή να συμπεριληφθεί το εμβαδόν του στο σύνολο του καταστήματος;

 

Edited Μάρτιος 10 , 2022 by gamvro

[Christina Kyriakaki]

1 ώρα πριν, gamvro said:

Από την στιγμή που έκανες τακτοποίηση με τον νόμο των αυθαιρέτων (μάλλον με τον 4178/13)

δεν έχεις κανένα πρόβλημα πολεοδομικά.

Το πρόβλημα το έχει η συμβολαιογράφος που δεν βλέπει να αναγράφεται το εμβαδόν παταριού.

Όμως επειδή το πατάρι είναι μέσα στον όγκο της οριζόντιας, δεν χρειάζεται καμία συναίνεση 

από την πολυκατοικία και ίσως δεν χρειάζεται και μονομερή τροποποίηση.

Αν επιμένει η συμβολαιογράφος τότε .... αλλάζεις συμβολαιογράφο.

 

Όλα τα παραπάνω ισχύουν εφόσον δεν υπάρχει συμβολαιογραφική πράξη μετά το 2011,

αλλιώς όντως υπάρχει πρόβλημα και πρέπει να γίνουν διορθώσεις συμβολαίων.

 

Όταν λες: ""δεν μπορούμε να κάνουμε οριζόντια"" ιδιοκτησία τι εννοείς;

Να αποτελέσει το πατάρι νέα οριζόντια ή να συμπεριληφθεί το εμβαδόν του στο σύνολο του καταστήματος;

 

H τακτοποίηση έγινε για το υπόλοιπο πατάρι ώστε να έχουμε μια ενιαία επιφάνεια. Το κομμάτι του παταριού που  φαίνεται στην άδεια αλλά όχι στο συμβόλαιο, θεωρήθηκε από τη μηχανικό νόμιμο γιατί ήταν εκεί εξαρχής. Δεν ξέραμε τότε ότι ουτε αυτό το κομμάτι δεν φαίνεται στο συμβόλαιο. Στην τακτοποίηση αναφέρει "όπως φαίνεται στην άδεια".

Ναι η συμβολαιογράφος κολλάει στο ότι δεν φαίνεται στο συμβόλαιο καθόλου το πατάρι, δεν αναφέρεται πουθενά, μόνο στην άδεια φαίνεται .

Συμβολαιογραφική πράξη δεν υπάρχει μετά το 2011, η τελευταία που αφορά το ακίνητο είναι το 1997 που έγινε η γονική παροχή (υπενθυμίζω ότι σ αυτό το συμβόλαιο αναφέρεται "μαγαζί τετραγωνικών τάδε με το νόμιμο πάνω από αυτό πατάρι" - ούτε εδώ φαίνονται τετραγωνικά).

Η συμβολαιογράφος είναι σίγουρη ότι δεν θα μας το περάσουν στο κτηματολόγιο. Δεν ξέρω τι σημαίνει αυτό.

 

Όταν λέω "οριζόντια ιδιοκτησία" ,  είναι όρος που τον ανέφερε η συμβολαιογράφος, όταν είπε ότι πρεπει να κάνουμε σύσταση οριζόντιας ιδιοκτησίας με τη συναίνεση των συνιδιοκτητών, έχω μπερδευτεί τόσο πολύ που δεν θυμάμαι το γιατί και τι σχέση έχει αυτό με το πατάρι :p

 

Ουφ.

 

Ψάχνω και στο φορουμ σας συνεχώς μήπως βρω κάτι παρόμοιο, έχω βρει αυτό: (σελίδα 206)

 

 

Edited Μάρτιος 10 , 2022 by Christina Kyriakaki

[dimitris GM]

πραγματι

τα παταρια δεν φαινονταν στις προηγουμενες αδειες.

Ομως, εσυ σημερα δεν εχεις παταρι υπο την πολεοδομικη εννοια οτι

"καταλαμβανει ποσοστο οχι ανω του 50% του υποκειμενου χωρου", αλλα μια κατασκευη που κατλαμβανει ολη την επιφανεια του υποκξειμενου χωρου.

Ομως, ο χωρος αυτος,  δεν ανηκει σε σενα σαν "αποκλειστικη χρηση" αλλα σαν δικαιωμα πληρους κυριοτητας, εντος του νομιμου ογκου της ιδιοκτησιας σου .

 Σημερα απαιτειται τακτοποιηση, χωρις να απαιτειται συναινεση ουδενος..

Να δει ο δικηγορος σου την τελευταια τροποποιηση για το κτηματολογιο με τον ν. 4903/22

Αρθρο 66 ν. 4903/2022
Έλεγχος των αιτήσεων και των συνυποβαλλόμενων
δικαιολογητικών από τα Κτηματολογικά  Γραφεία - Τροποποίηση παρ. 1 άρθρου 16 ν. 2664/1998
Η παρ. 1 του άρθρου 16  του ν. 2664/1998, τροποποιείται

β) με την προσθήκη δεύτερου εδαφίου στην περ. γ ́ και η παρ. 1 διαμορφώνεται  ως εξής:
«1. Ο διενεργούμενος στο Κτηματολογικό Γραφείο
έλεγχος κάθε αίτησης και των συνυποβαλλόμενων δι-
καιολογητικών είναι έλεγχος νομιμότητας.
Κατ’ αυτόν ελέγχεται περιοριστικώς:

περισσοτερα εδω

https://www.taxydromos.gr/Real Estate/258700-patari-pote-einai-nomimo.html

 

 

 

Edited Μάρτιος 10 , 2022 by dimitris GM

[Christina Kyriakaki]

Σας ευχαριστώ πολύ. Σημειώνω ό, τι μου λέτε. Θα τους τα μεταβιβάσω σήμερα κιόλας.

[Bill22]

συμβουλή ενός άσχετου με το θέμα.

Εγώ θα κοίταζα να έβρισκα ένα δικηγόρο που να είναι γνώστης του αντικειμένου. 

[Christina Kyriakaki]

1 ώρα πριν, Bill22 said:

συμβουλή ενός άσχετου με το θέμα.

Εγώ θα κοίταζα να έβρισκα ένα δικηγόρο που να είναι γνώστης του αντικειμένου. 

Απευθύνθηκα σε δικηγόρο μόλις.

θα επανέλθω αν λυθεί να σας ενημερώσω

 

Και πάλι ευχαριστώ