Οικοδομησιμότητα οικοπέδου με πρόσωπο σε μη διανοιγμένη-προβλεπόμενη οδό σε κυρωμένη πράξη εφαρμογής

[Paul_Mix]

Σε περιόχη που έχει κυρωθεί η Π.Ε., έχω δύο αδόμητα οικόπεδα προς μεταβίβαση, του ίδιου ιδιοκτήτη. Το ένα έχει πρόσωπο σε δρόμο που υφίσταται, άρα είναι άρτιο και οικοδομήσιμο, ένω το άλλο θεωρήτικα έχει πρόσωπο σε δρόμο σύμφωνα με την Π.Ε. αλλά αυτός ο δρόμος ακόμα δεν έχει ανοίξει, οπότε πρακτικά είναι τυφλό. Η εισφορά σε χρήμα έχει γίνει. Αυτοί που έχουν κτίσει τα οικόπεδα, τα έκτισαν γιατί έχουν πρόσωπο σε υπάρχοντες δρόμους. Για να ανοίξουν τον δρόμο (με κόκκινο) θα πρέπει να αποζημιώσουν τους ιδιοκτήτες για τα επικείμενα και ο Δήμος ακόμα δεν το έχει κάνει. Επομένως τώρα στη θέση του δρόμου υπάρχουν ακόμα τα δένδρα και οι περιφράξεις των ιδιοκτησιών.

Υπόψη ότι στο Κτηματολόγιο οι ιδιοκτησίες είναι σύμφωνα με την Π.Ε. και φαίνονται οι δρόμοι που θα ανοίξουν.

α)Τι δήλωση θα κάνω για την μεταβίβαση? Θα το θεωρήσω ως τυφλό επειδή πρακτικά δεν έχει ανοίξει ακόμα ο δρόμος ή θα το θεωρήσω ως άρτιο και οικοδομήσιμο σύμφωνα με την Π.Ε.?

β)Μπορώ να ζητήσω με κάποια διαδικασία να ανοίξουν τον δρόμο ώστε να κάνουμε κατάτμηση των 2 οικοπέδων σε 4 οικόπεδα. Στην Πολεοδομία είπαν να βγάλουμε Ο.Α. για το "τυφλό" οικόπεδο οπότε ο Δήμος θα πρέπει να ανοίξει τον δρόμο.

 

Edited Μάρτιος 22 , 2022 by Pavlos33
ανοίχτηκε νέο θέμα-Pavlos 33

[pk10gr]

Μα πώς θα βγάλεις άδεια σε τυφλό οικόπεδο??? Θα δηλώσεις ψευδός ότι ο δρόμος είναι διανοιγμένος??? Τα πιστεύουν αυτά που λένε???

Στη δήλωση φαντάζομαι ότι θα γράψει κάτι του τύπου ότι ΘΑ καταστεί άρτιο και οικοδομήσιμο όταν διανοιχτεί ο προβλεπόμενος από την μελέτη δρόμος.

Για το αν και πως μπορείς να πιέσεις το δήμο, μάλλον νομικής φύσης ειναι το θέμα σου. Ειδικά αν ο ιδιοκτήτης έχει εξοφλήσει της υποχρεώσεις του σε χρήμα προς τον δήμο.

 

[Paul_Mix]

4 ώρες πριν, pk10gr said:

Στη δήλωση φαντάζομαι ότι θα γράψει κάτι του τύπου ότι ΘΑ καταστεί άρτιο και οικοδομήσιμο όταν διανοιχτεί ο προβλεπόμενος από την μελέτη δρόμος.

 

Σε αυτή την περίπτωση όμως ο συμβολαιογράφος θα υπολογίσει το κόστος για τα φορολογικά της μεταβίβασης ως άρτιο και οικοδομήσιμο ή ως μη άρτιο και μη οικοδομήσιμο?

[Pavlos33]

Θα υπολογίσει την αντικειμενική με το έντυπο Ε3 και θα εφαρμόσει συντελεστή ειδικών συνθηκών 0,80, διότι το οικόπεδο δύναται να οικοδομηθεί. 

Edited Μάρτιος 22 , 2022 by Pavlos33

[Paul_Mix]

Eίχαν κάνει συμβόλαιο μεταβίβασης το 2009 (ήταν 2 συνιδιοκτήτες εξ αδιαιρέτου και στα δύο οικόπεδα και ο ένας μεταβίβασε το μερίδιο του στον άλλον) και ο τοπογράφος μηχανικός σε εκείνο τοπογραφικό έχει δηλώσει και τα δύο οικόπεδα ως άρτια και οικοδομήσιμα και δείχνει τον δρόμο που θα ανοίξει σύμφωνα με την Π.Ε. αλλά δεν έχει ανοίξει ακόμα (είχε κυρωθεί τότε η Π.Ε.). Δηλώνει ότι τα όρια είναι σύμφωνα με την Π.Ε. Και στο συμβόλαιο δηλώθηκαν και τα δύο οικόπεδα ως άρτια και οικοδομήσιμα.

Λαμβάνω υπόψη μου το τοπογραφικό και το συμβόλαιο του 2009?

Edited Μάρτιος 22 , 2022 by Paul_Mix

[SIGIO]

Θεωρώ πως τα οικόπεδα είναι άρτια και οικοδομήσιμα ανεξαρτήτως του διανοιγμένου ή μη δρόμου.

Η ιδιοκτησία ήδη έχει εισφέρει τα απαιτούμενα και ο Δήμος είναι υποχρεωμένος να προβεί στη διάνοιξη όλων των ΚΧ της ΠΕ.

[nbr]

Ο SIGIO , που οι παρεμβάσεις του είναι πάντα σωστές, θα έπρεπε να γράψει και κάτι παραπάνω για τις αρτιότητες των οικοπέδων μετά την ολοκλήρωση της Π.Ε.

Αν και το θέμα έχει συζητηθεί και μία και δύο και πολλές φορές φαίνεται πως οι συνάδελφοι δύσκολα καταλαβαίνουν την διαφορά μεταξύ μίας Π.Ε. και την διαδικασία της "Πράξης τακτοποίησης και Αναλογισμού". Και ο Δημήτρης έχει αναφερθεί σ' αυτό το θέμα πάνπολλες φορές, δίνοντας εδώ στο φορουμ την μπροσούρα που ασχολείται με τις τακτοποιήσεις οικοπέδων (έχασα τον λογαριασμό πόσες φορές την ανέβασε).

Σ ε μία πράξη επέκτασης είναι λογικό (αφού εντάσσει περιοχές εκτός σχεδίου  σε νέο Ρ,σχ.) να δημιουργούνται νέοι δρόμοι. Εδώ, σε μία Π.Ε., όλα τα οικόπεδα πληρώνουν εισφορά σε γη και χρήμα, που αυτή πάει σε ειδικό ταμείο ΠΟΣΠΕΡΤ και αυτό θα χρηματοδοτεί τα έργα υποδομής που χρειάζονται για το νέο αυτό ρ. σχ.

Μία μεταβίβαση δεν πιστεύω να ενεργοποιήσει την υπηρεσία να ανοίξει το δρόμο, αλλά μία Ο.Α. θα το κάνει.

Εδω στην Πυλαία- θεσσαλονίκης πχ που μέσα σε μία 5αετία κτίστηκε σχεδόν το 80% των οικοπέδων που δημιουργήθηκαν με τη επέκταση, οι παρόδιοι "εργολάβοι", πολλές φορές, έκαναν και δουλειές οδοποιίας (βλέπεις βιαζόταν να κτίσουν) έστω κρασπέδωση.  

Edited Μάρτιος 23 , 2022 by nbr

[avgoust]

Συνάδελφοι άλλο θέμα είναι αν ο Δήμος  ΘΑ  έπρεπε να διανοίξει την οδό και άλλο
αν μπορεί να εκδοθεί άδεια σε οικόπεδο επί μη διανοιγμένης οδού.

Αν δεν διανοιχθεί έστω και υποτυπωδώς η οδός δεν μπορεί να εκδοθεί άδεια οικοδομής.

[PASOLE]

Απορώ γιατί υπάρχουν τέτοιες απορίες ειλικρινά. Επειδή ως μελετητής έχω συντάξει Π.Ε. που έχει κυρωθεί :
Το οικόπεδα σε κυρωμένη Π.Ε. είναι ΟΛΑ άρτια. Τέλος. Η οικοδομησιμότητα δεν είναι πάντα δεδομένη μια συγκεκριμένη στιγμή γιατί αυτή εξαρτάται από 4 πράγματα : α) τη εξόφληση ολική ή μερική (δόσεις) της εισφοράς σε χρήμα προς το Δήμο β) τη χρηματική εξόφληση των υποχρεώσεών του σε όμορους ιδιοκτήτες σύμφωνα με τους Πίνακες της Π.Ε (αν υπάρχουν τέτοιες αποζημιώσεις) γ) τυχόν απαιτητή προσκύρωση τμήματος γης από όμορο ιδιοκτήτη πάντα σύμφωνα με τους Π.Ε. και δ) πλήρως διανοιγμένο δρόμο ΣΕ ΟΛΟ το πρόσωπο του οικοπέδου και μέχρι υφιστάμενο εγκεκριμένο ΚΧ.

Τα έλεγξες όλα αυτά για την οικοδομησιμότητα; Αν θεωρήσουμε ότι δεν υπάρχει θέμα με τα α,β,γ υπάρχει θέμα προφανώς με το δ. Άρα ως έχει είναι ΑΡΤΙΟ και ΜΗ ΟΙΚΟΔΟΜΗΣΙΜΟ και καθίσταται οικοδομήσιμο με τη διάνοιξη του δρόμου. Εκεί κοιτάς το εξής : η έκταση που απαιτείται για να διανοιχτεί ανήκει σε κάποιον ιδιοκτήτη ΑΡΧΙΚΗΣ ιδιοκτησίας με κ.α. που έχει αφήσει τα ρυμοτομούμενα τμήματα του ΑΡΧΙΚΟΥ του οικοπέδου σε κοινή χρήση; Αν ΝΑΙ τότε και μόνο τότε πάμε στο επόμενο βήμα => του οφείλεται χρηματική αποζημίωση για αυτό το τμήμα σύμφωνα με τους Πίνακες της Πράξης; Αν ΝΑΙ τότε έχει το δικαίωμα να μην αφήσει ΚΑΝΕΝΑΝ να διανοίξει το τμήμα αυτό αν δεν αποζημιωθεί. Βέβαια μπορεί να αφήσει να διανοιχτεί και χωρίς να αποζημιωθεί άμεσα αφού αυτή δεν χάνεται. Αλλά συνήθως κανείς δεν το κάνει γιατί μετά προφανώς δεν μπορεί να πιέσει για καταβολή αποζημίωσης. Μόνο δικαστικά. Άρα σε αυτήν την περίπτωση απαιτείται συναίνεση του δικαιούχου της ρυμοτομούμενης έκτασης. Αν δεν συντρέχουν τα ανωτέρω τι κάνεις; Είτε αιτείσαι από το Δήμο τη διάνοιξη τουλάχιστον μέχρι το πλήρες πρόσωπό σου είτε το πράττεις ο ίδιος αφού κατά 99% ο Δήμος δεν θα ανταποκριθεί αφού θα το πάει σε ακαθόριστη ημερομηνία μελλοντικά (ένταξη σε εργολαβία κλπ). 

Άρα το κλειδί είναι το σωστό διάβασμα των τελικών Πινάκων της Πράξης κάτι που λίγοι ξέρουν.

Edited Απρίλιος 4 , 2022 by PASOLE

[nbr]

Χαίρομαι που όσα διάβασα παραπάνω είναι ολόσωστα. 

Το έγραψα αρκετές φορές πως όταν "μπαίνουμε" σε μία κυρωμένη Π.Ε. το πρώτο-πρώτο που αναζητούμε είναι να πάρουμε  τη σελίδα του πίνακα της Π.Ε. στην οποία "φιγουράρει" πλέον το προς εξέταση οικόπεδο. Εκεί μέσα, από τις πανπολλές στήλες, έχουμε τα πάντα.

Ο φίλος, που έθεσε το ερώτημα, μας έδωσε μόνο ένα "καλό" γράφημα, σχεδιασμένο με μαρκαδόρο και μας είπε πως ο δρομάκος, με τα κόκκινα, είναι ένας αδιάνοιχτος δρόμος και καμία άλλη πληροφορία. 

Ξαναβλέποντας το σχέδιο_ γράφημα συμπεραίνω: Δεξιά από τις κόκκινες γραμμές τα "περισσεύματα" οικοπέδων είναι προς πώληση (??) γιατί οι ιδιοκτήτες έχουν κτίσει (είναι δομημένα) και ο δρόμος (με τα κόκκινα) πατάει πιθανότατα στην αρχική ιδιοκτησία που είναι αριστερά του δρόμου. Όχι?

Άρα όπως πολύ σωστά είπε και ο νέος συνομιλητής μας PASOLE, θα πρέπει να δούμε, από τον Πίνακα της Π.Ε., τι γίνεται και με αυτή την ιδιοκτησία. Τι χρωστάει και ποιος τον χρωστάει....... Αν τον χρωστάει!

 

Το ξαναλέω. Τρία πράγματα ζητάμε από την υπηρεσία που έχει στα συρτάρια της μία κυρωμένη Π.Ε.:

Την Σελίδα του Πίνακα της Π.Ε που είναι το οικόπεδο.

Απόσπασμα οριζοντιογραφίας από τον τελικό χάρτη (συνήθως κλίμακας 1/ 1000) της Π.Ε.

Και τις συντεταγμένες Χ, Υ των των κορυφών των οικοπέδων μέσα στο ίδιο Ο.Τ........ Αυτά όλα που γράφω υπάρχουν ΠΑΝΤΑ στο φάκελο της μελέτης.