Συναίνεση συνιδιοκτητών για τις επιτρεπόμενες χρήσεις σε κατάστημα του 1970

[ΑΝΤΩΝΗΣ ΜΠΟΥΛΑΝΙΚΗΣ]

Εχω ένα σύνθετο ερώτημα, δεν μπόρεσω να το βρω πλήρες σε άλλο θέμα.

Είμαι πολιτικός μηχανικός και ταυτόχρονα ιδιοκτήτης καταστήματος. Συγκεκριμένα:

Ισόγειο κατάστημα σε πολυκατοικία του 1970. Ο χώρος εμφανίζεται στην άδεια οικοδομής ως "κατάστημα" (ο διαχωρισμός των χρήσεων των καταστημάτων ως "υγειονομικού ενδιαφέροντος", συνάθροισης κοινού" κλπ. μπήκε με τον ΓΟΚ του 1985).

Εχω καταλάβει ότι χρειάζεται αλλαγή χρήσης για την μετατροπή από "κατάστημα" σε "κατάστημα υγειονομικού ενδιαφέροντος" (αν και κατά την γνώμη μου δεν θα έπρεπε να απαιτείται αφού κατά τον χρόνο έκδοσης της άδειας οικοδομής δεν υπήρχε ο ορισμός αυτός).

Εστω λοιπόν ότι έβγαλα την αλλαγή χρήσης (με ότι αυτό συνεπάγεται για parking κλπ), και πήρα από την Πολεοδομία της "βεβαίωση χώρου κυρίας χρήσης καταστήματος υγειονομικού ενδιαφέροντος".

Ομως, στον Δήμο, μεταξύ άλλων, για την άδεια λειτουργίας ζητάνε: "τον κανονισμό της πολυκατοικίας" (για να δουν αν επιτρέπεται η χρήση αυτή) και εφόσον δεν το λέει ρητώς ο κανονισμός "απόφαση της γενικής συνέλευσης των ενοίκων της πολυκατοικίας ότι επιτρέπει την χρήση αυτή".

1) Ο κανονισμός φυσικά και δεν λέει ρητώς ότι επιτρέπει την χρήση για ψιλικατζίδικο ή καφενείο ή άλλη χρήση. Το μόνο που γράφει είναι ότι: "απαγορεύονται γραφεία τελετών και οίκοι ανοχής" και "απαγορεύονται οι χρήσεις που προκαλούν ασυνήθιστες οσμές ή θορύβους ή φορτία που θέτουν σε κίνδυνο την ασφάλεια, την ησυχία και την υγιεινή της πολυκατοικίας".

2) Ετσι, οι ένοικοι των ορόφων επικαλούμενοι αυτήν την παράγραφο αρνούνται να μου δώσουν βεβαίωση ότι επιτρέπουν την όποια χρήση του ζητάω να δώσουν (π.χ.: καφετέρια; βάζει μουσική και μας ενοχλεί! Ψιλικατζίδικο; θα χαλάσουν τα γάλατα και θα μυρίζουν! Ψαράδικο; μυρίζει!). Το ίδιο ισχύει και για άλλες χρήσεις που θέλουν άδεια λειτουργίας (όχι απαραίτητα υγειονομικού ενδιαφέροντος, π.χ. συνεργείο μηχανών, πλυντήριο αυτοκινήτων κλπ.)

3) Ετσι, μπορώ πλέον να νοικιάζω το κατάστημα μόνο για εμπορική χρήση (ρούχα, παπούτσια, βιβλιοπωλείο κλπ.), που δεν θέλει άδεια λειτουργίας.

Το ερώτημά μου λοιπόν είναι:

Είναι λοιπόν δυνατόν να είμαι ιδιοκτήτης ενός καταστήματος, και κατ' ουσίαν να μου περιορίζεται κατά 80% (αναλογία λοιπών καταστημάτων πλην εμπορικών προς το σύνολο των καταστημάτων) το δικαίωμα να το νοικιάσω για χρήσεις καθ' όλα νόμιμες και συνηθισμένες; Πως μπορώ να παρακάμψω τις αρνήσεις της πολυκατοικίας; Εννοείται ότι για ευνόητους λόγους δεν θέλω να μπω στην διαδικασία εξωδίκων, δικαστηρίων κλπ. παρά μόνο αν είναι απολύτως απαραίτητο.

[myri]

Εχω καταλάβει ότι χρειάζεται αλλαγή χρήσης για την μετατροπή από "κατάστημα" σε "κατάστημα υγειονομικού ενδιαφέροντος" (αν και κατά την γνώμη μου δεν θα έπρεπε να απαιτείται αφού κατά τον χρόνο έκδοσης της άδειας οικοδομής δεν υπήρχε ο ορισμός αυτός)..

δεν έχεις δίκιο διότι σήμερα κανεις την αλλαγή χρήσης, δεν έχεις την ίδια χρήση πριν το 85

 

Ομως, στον Δήμο, μεταξύ άλλων, για την άδεια λειτουργίας ζητάνε: "τον κανονισμό της πολυκατοικίας" (για να δουν αν επιτρέπεται η χρήση αυτή) και εφόσον δεν το λέει ρητώς ο κανονισμός "απόφαση της γενικής συνέλευσης των ενοίκων της πολυκατοικίας ότι επιτρέπει την χρήση αυτή".

1) Ο κανονισμός φυσικά και δεν λέει ρητώς ότι επιτρέπει την χρήση για ψιλικατζίδικο ή καφενείο ή άλλη χρήση. Το μόνο που γράφει είναι ότι: "απαγορεύονται γραφεία τελετών και οίκοι ανοχής" και "απαγορεύονται οι χρήσεις που προκαλούν ασυνήθιστες οσμές ή θορύβους ή φορτία που θέτουν σε κίνδυνο την ασφάλεια, την ησυχία και την υγιεινή της πολυκατοικίας".

2) Ετσι, οι ένοικοι των ορόφων επικαλούμενοι αυτήν την παράγραφο αρνούνται να μου δώσουν βεβαίωση ότι επιτρέπουν την όποια χρήση του ζητάω να δώσουν (π.χ.: καφετέρια; βάζει μουσική και μας ενοχλεί! Ψιλικατζίδικο; θα χαλάσουν τα γάλατα και θα μυρίζουν! Ψαράδικο; μυρίζει!). Το ίδιο ισχύει και για άλλες χρήσεις που θέλουν άδεια λειτουργίας (όχι απαραίτητα υγειονομικού ενδιαφέροντος, π.χ. συνεργείο μηχανών, πλυντήριο αυτοκινήτων κλπ.)

3) Ετσι, μπορώ πλέον να νοικιάζω το κατάστημα μόνο για εμπορική χρήση (ρούχα, παπούτσια, βιβλιοπωλείο κλπ.), που δεν θέλει άδεια λειτουργίας.

Το ερώτημά μου λοιπόν είναι:

Είναι λοιπόν δυνατόν να είμαι ιδιοκτήτης ενός καταστήματος, και κατ' ουσίαν να μου περιορίζεται κατά 80% (αναλογία λοιπών καταστημάτων πλην εμπορικών προς το σύνολο των καταστημάτων) το δικαίωμα να το νοικιάσω για χρήσεις καθ' όλα νόμιμες και συνηθισμένες; Πως μπορώ να παρακάμψω τις αρνήσεις της πολυκατοικίας; Εννοείται ότι για ευνόητους λόγους δεν θέλω να μπω στην διαδικασία εξωδίκων, δικαστηρίων κλπ. παρά μόνο αν είναι απολύτως απαραίτητο.

προφανώς δεν είναι το ίδιο οχλούσα η χρήση καφετέρια, Ψιλικατζίδικο, Ψαράδικο

 

για καφετέρια θεωρώ ευλογη τη διαμαρτυρία τους, και το ψαράδικο συνηθίζεται ακόμη και σουβλατζίδικο

 

αλλά για ψιλικατζίδικο δεν το έχω ακούσει ποτέ

 

εξ' άλλου βάσει του ενοικιάστη θα βγει η άδεια, μη βιάζεσαι και κάνεις υποθετικές ερωτήσεις

 

επίσης τις ίδιες βεβαιώσεις θα τις ζητήσουν και στην αλλαγή χρήσης και στη ΒΚΧ πριν το Δήμο

[ΑΝΤΩΝΗΣ ΜΠΟΥΛΑΝΙΚΗΣ]

1) Η ερώτηση δεν είναι υποθετική, έχω λάβει αρνητικές απαντήσεις και για τα 5 είδη καταστημάτων που ανέφερα.

2) Σχετικά με την αλλαγή χρήσης (για το αν έχω δίκιο): Οταν η άδεια προ του 1985 έγραφε "κατάστημα" είναι προφανές ότι εννοούσε κάθε είδους κατάστημα (είτε εμπορικό είτε τα σημερινά υγειονομικού ενδιαφέροντος). Αρα δεν αλλάζω σήμερα χρήση, απλά την εξειδικεύω επειδή τότε που βγήκε η άδεια δεν υπήρχαν οι κατηγορίες αυτές.

3) Οταν οι ιδιοκτήτες των διαμερισμάτων των ορόφων αγόρασαν τις ιδιοκτησίες τους (περί το 1975) και σήμερα κατοικούν όλοι εκεί, γνώριζαν ότι στο ισόγειο υπάρχουν καταστήματα και φυσικά δεν κατανοούσαν μόνο εμπορικά, αλλά κάθε είδος καταστήματος (αφού ούτε ο ΓΟΚ προέβλεπε διαχωρισμό).

4) Δεν πήρα απάντηση λοιπόν απάντηση σχετικά με αν θεωρούν οι συνάδελφοι μηχανικοί εύλογο το να περιορίζεται δραστικά η ακτίνα χρήσης του καταστήματος (και κατά συνέπεια να περιορίζεται η αξία του) από τους συνιδιοκτήτες της πολυκατοικίας. Είναι σαν να ζητήσω εγώ να μην έχουν μωρά γιατί κάνουν θόρυβο (βασιζόμενος και εγώ στον κανονισμό της πολυκατοικίας) κάτι που φυσικά θα ήταν ανόητο.

5) Επίσης δεν πήρα απάντηση για υποδεικνυόμενους τρόπους ενεργειών

[myri]

1) δηλαδή ήρθαν οι 5 υποψήφιοι ενοικιαστές και έκανες 5 διαφορετικές συνελέυσεις και έλαβες αρνητικη απάντηση;;;;

2) οι πολεοδομίες έχουν διαφορτεική άποψη, για εμένα δικαίως

για τα υγειονομικύ ενδιαφέροντος επειδή αφορούν την υγεία μας απαιτούν πιο αυστηρούς ελέγχους

 

επίσης αυτό που σχολίασες για την απαίτηαση parking δεν είναι σωστό

αν κάνεις απλά "αλλαγή από κατάστημα σε κατάστημα υγειονομικού ενδιαφέροντος" δεν απαιτείται καμμία επιπλέον θέση σταθμευσης

εκτός αν η χρήση γίνει πχ χώρος συνάθροισης κοινού

 

3-4) κοιτα όταν ζουμε σε πολυκατοικίες πρέπει να έχουμε μια ανοχή ένατι των γειτόνων μας, δε μπορεί να κάνει ο καθένας ό,τι θέλει

ούτε εσύ μπορείς να επιβάλλεις στους γείτονες να τους ζαλίζουν τα κ@@@@μπαρά ούτε αυτοί μπορούν να σου απάγορευσουν τη χρήση ψιλικατζίδικο

όσο παράλογο ακούγεται το ένα τόσο ακούγεται και το άλλο

 

επιπλέον στις πολεοδομίες δε ζητούν ποτέ απόφαση της πολυκατοικίας παρά μόνο σε εξαιρετικές περιτώσεις

συνήθως ζητούν υπέυθυνη δήλωση του ιδιοκτήτη και του διαχειρηστή με θεωρημένο το γνήσιο της υογραφής οτι η συγκεκριμένη χρήση δεν απαγορεύεται από τον κανονισμό της πολυκατοικίας

 

φυσικά όταν μιλάμε για καφετέριες τα πράγματα είναι πολυ πιο αυστηρά και εξαντλούνται όλα τα μέσα διότι μετα την αδειοδοτηση αρχίζουν οι μηνύσεις και τρέχουν όλοι μαζί στα δικαστήρια (υπάλληλοι, μηχανικοί, ένοικοι, ιδιοκτήτες, ενοικιαστές κλπ) και πολλές φορές αρχίζουν και τραμπουκισμοί

 

5)όπως καταλαβαίνεις ανάλογα με τη χρήση είναι πολύ διαφορετική η αντιμετώπιση

ο απλός τρόπος είναι μια λογιή συζήτηση

ο νόμιμος τρόπος είναι εξώδικο

αν η χρήση αφορά ψιλικατζίδικο θα ξεμπερδέψεις σύντομα αν αφορά καφετέρια θα πάει μακρια η βαλίτσα

[ΑΝΤΩΝΗΣ ΜΠΟΥΛΑΝΙΚΗΣ]

1) Ακριβώς! Εχω λάβει 5 ξεχωριστές αρνητικές απαντήσεις απο 5 διαφορετικές γενικές συνελεύσεις (τις 2 από αυτές εγγράφως). Και ακόμα χειρότερα, έχω στείλει ακόμα 3-4 υποψήφιους ενοικιαστές κατ' ευθείαν στον διαχειριστή (αφού πλέον βαρέθηκα να παρακαλάω) και οι άνθρωποι εξαφανίστηκαν (από το "ναι μεν αλλά" της πολυκατοικίας). Να σημειώσω βέβαια ότι στην ίδια πολυκατοικία λειτουργεί και άλλο καφενείο!!

2) Μπορείς σε παρακαλώ να μου αναφέρεις επιγραμματικά τους επιπλέον ελέγχους που κάνει η πολεοδομία όταν δίνει μία άδεια οικοδομής για κατάστημα υγειονομικού ενδιαφέροντος σε σχέση με ένα απλό εμπορικό κατάστημα και οι οποίοι διασφαλίζουν επιπρόσθετα την υγεία μας;

3) Αφού λοιπόν θεωρείς εύλογη την χρήση του ψιλικατζίδικου, και παράλογη την άρνησή τους, στον επόμενο υποψήφιο ενοικιαστή για ψιλικατζίδικο θα σου αναθέσω ως μηχανικό την όλη διαδικασία (από την αρχική συννενόηση με τον διαχειριστή, την άδεια αλλαγής χρήσης μέχρι και την άδεια λειτουργίας), με την νόμιμη φυσικά αμοιβή.

[myri]

2)επιτόπιο έλεγχο-αυτοψία από τη Νομαρχία

 

για τα υπόλοιπα συμβουλέυεσαι δικηγόρο

[ΑΝΤΩΝΗΣ ΜΠΟΥΛΑΝΙΚΗΣ]

2) Εγώ ρώτησα τι επιπλέον ελέγχους κάνει η πολεοδομία κατά την έκδοση της άδεια οικοδομής (και οι οποίοι θα αιτιολογούν την διαφοροποίηση στον τίτλο της άδειας οικοδομής: "κατάστημα υγειον. ενδιαφέροντος" αντί για σκέτο "κατάστημα") και όχι τι έλεγχοι θα γίνουν στην συνέχεια από τον φορέα που χορηγεί την άδεια λειτουργίας (w.c., καθαριότητα, μέτρα υγιεινής κλπ).

[myri]

ελέγχουν αν αυτό που έχεις δηλώσει το έχεις πραγματοποιήσει

έχεις ευρωπαική τουαλέτα ή τουρκική;

έχεις προθάλαμο με νιπτήρα;

έχεις νεροχύτη για να πλένει ο μάγειρας τα χέρια του ή τα πλένει στον νιπτήρα ή δεν τα πλένει καθο΄λου;

κλπ

 

διότι στα σχέδια μπορεί να υπάρχουν αλλά στην πραγματικότητα όχι

 

επιπλέον κάποια από τα παραπάνω σε παλαιότερους ΓΟΚ δεν ήταν απαραίτητα σήμερα όμως θεωρούνται αυτονόητα

και κάποιος πρέπει να μας υποχρεώσει στα αυτονόητα και να μας ελέγξει για αυτά

[Evan]

πόσα τ.μ είναι το κατάστημα που θες να κάνεις και τη χρήση έχει η περιοχή;

[ΑΝΤΩΝΗΣ ΜΠΟΥΛΑΝΙΚΗΣ]

Κατάστημα 57μ2 + 28,5μ2 πατάρι (νόμιμο, στην άδεια). Περιοχή Δραπετσώνα, γενική κατοικία.