Συνένωση δύο αγροτεμαχίων με πρόσωπο σε Παλαιά Εθνική Οδό

[Max27]

Συνάδελφοι σας χαιρετώ, 

Γράφω πρώτη φορά στο forum καθώς είμαι σχετικά νέος μηχανικός. Περιγράφω την εικόνα του προβλήματος που αναζητώ λύση. Έχουμε δύο όμορα αγροτεμάχια τα οποία έχουν πρόσωπο και τα δύο σε παλαιά Εθνική οδό(Τριτεύον Εθνικό δίκτυο).Συνοπτικά:

1) Αγροτεμάχιο εμβαδού 5.250 τ.μ. και προσώπου 32.30 μ.(<45.00 μ.)  το οποίο κατέχει ο πελάτης από Γονική Παροχή του έτους 2006. Στο συμβόλαιο αναφέρεται ότι το παρόν αγροτεμάχιο έχει περιέλθει στον πατέρα του πελάτη από κληρονομιά του πατέρα του (παππού του πελάτη) o οποίος πέθανε το έτος 1930 και από τότε κατέχει εξωδίκως και με άτυπη διανομή μεταξύ των κληρονόμων (3 αδέρφια) το συγκεκριμένο αγροτεμάχιο με έκτακτη χρησικτησία.

2)Αγροτεμάχιο εμβαδού 2.200 τ.μ. και προσώπου 28 μ. αγορασμένο με συμβόλαιο του 2016 από τον πελάτη . Ο πωλητής κατέχει το αγροτεμάχιο από αποδοχή κληρονομιάς του έτους 2016 που κάνει ακριβώς πριν προβεί στην πώλησή του . Η αποδοχή κληρονομιάς αναφέρει ότι το αγροτεμάχιο έχει περιέλθει στον πατέρα του πωλητή από χρησικτησία. Ο πατέρας του πωλητή πεθαίνει το 1990 και στο συμβόλαιο της αποδοχής αναφέρεται ότι το αφήνει στον υιό του βάσει Δημόσιας Διαθήκης του έτους 1989.

Ζητείται η συνένωση των δύο για έκδοση οικοδομικής αδείας.

Βάσει του ν.4759-2020 η συνένωση γίνεται μόνο αν το προκύπτουν γήπεδο είναι >4.000 τ.μ. και εάν τουλάχιστον ένα από τα γήπεδα που συνενώνονται
είναι άρτιο και οικοδομήσιμο.

Μετά από επίσκεψη στην Υ.Δομ. της περιοχής , ο υπάλληλος με παρότρυνε να ζητήσω την βοήθεια κάποιου δικηγόρου, συμβολαιογράφου κλπ. ώστε να βρούμε κάποιον τρόπο να αποδείξουμε την παλαιότητα τουλάχιστον ενός αγροτεμαχίου από τα δύο ώστε να πάμε σε κάποια από τις παρεκκλίσεις του  Π.Δ. 24-5-85/ΦΕΚ 270Δ (προ του '78,'63,'62) καθώς τα συμβόλαια που επικαλούνται χρησικτησία δεν αποδεικνύουν την παλαιότητα των αγροτεμαχίων.

Η ερώτηση μου είναι η εξής: Μπορώ να θεωρήσω τα δύο αγροτεμάχια ήδη συνενωμένα βάσει του (Εγγ 31828/1340/25-6-90) από την στιγμή που το δεύτερο αγροτεμάχιο αποκτήθηκε το έτος 2016 δηλαδή πριν την ισχύς του ν.4759-2020 ;

Ευχαριστώ εκ των προτέρων για τις απαντήσεις σας και ζητώ συγγνώμη για την μακροσκελή ανάρτηση. 

 

[tetris]

1. Για πολλοστή φορά, θα επαναλάβω ότι τα εκτός σχεδίου και οικισμού γεωτεμάχια καλούνται γήπεδα (βάσει ορισμών ΓΟΚ και ΝΟΚ)

2. Ο κανόνας (για έχοντα πρόσωπο σε "επίσημους" δρόμους) είναι 45-50-4000. Αυτό σημαίνει πως, όποιο γήπεδο δημιουργείται μετά την 31-5-85 κι έχει πρόσωπο σε αυτούς τους δρόμους, θα πρέπει να έχει κατ' ελάχιστον (για να είναι άρτιο και οικοδομήσιμο) τα ανωτέρω Π-Β-Ε

3. Ο 4759/20 αναφέρεται σε δημιουργία νέου γηπέδου μέσω συνένωσης, δίχως απαίτηση προσώπου. Θα έλεγα ότι μάλλον "φωτογραφίζει" τις εντός ζώνης παρεκκλίσεις. Για τη δημιουργία άρτιου κατά τον κανόνα, δεν υπάρχει κανένα πρόβλημα

4. Πράξη συνένωσης ΔΕΝ υφίσταται, διότι δεν μεταγράφεται

5. Μπορείς, αν τα παραπάνω δεν σε καλύπτουν και θέλεις περισσότερη διασφάλιση, να απευθύνεις το ερώτημά σου γραπτώς στην υπηρεσία. Πρόσεξε όμως: θα πρέπει να είναι πλήρες και συγκεκριμένο ώστε να μην αφήνει περιθώρια παρεμηνειών

Δυστυχώς, για μια ακόμη φορά επιβεβαιώνεται ότι οι συντάρκτες της πολεοδομικής νομοθεσίας, είναι εντελώς ανεύθυνοι (και ανίκανοι?)

[Aquatic]

@tetris για το 1· μόνο βάσει ΝΟΚ, όχι κατά ΓΟΚ.
ΓΟΚ: Γήπεδο είναι η συνεχόμενη έκταση γης που αποτελεί αυτοτελές και ενιαίο ακίνητο και ανήκει σε έναν ή σε περισσότερους κυρίους εξ αδιαιρέτου.
ΝΟΚ: Γήπεδο είναι η συνεχόμενη έκταση γης, που αποτελεί αυτοτελές και ενιαίο ακίνητο και ανήκει σε έναν ή σε περισσότερους κυρίους εξ αδιαιρέτου, σε περιοχή εκτός εγκεκριμένου σχεδίου.

[dimitris GM]

 ως προς το 1.

Με ετος πρωτου συμβολαιου αρα και δημιουργιας το 2006, εχεις προβλημα

Πρεπει να αποδειχθει η δημιουργια του  με βαση τις παρεκλισεις του Δ 270 [ αρθρο 33 ν 4759].

 Αυτο θα γινει με βαση τον αρχικο τιτλο του παππου και τις -τυχον -μεταγενεστερες πραξεις των λοιπων κληρονομων  στα "διαμοιρασμενα"

Οσον αφορα την συνενωση λογω αγορας ενος διπλανου το 2016, ...ειναι το λιγωτερο που σε ενδιαφερει.

 

[tetris]

2 ώρες πριν, Aquatic said:

@tetris για το 1· μόνο βάσει ΝΟΚ, όχι κατά ΓΟΚ.

ναι, αλλά ως οικόπεδα ορίζει τα εντός (σχεδίου και οικισμού), οπότε...

[Max27]

Αγαπητοί συνάδελφοι ευχαριστώ για τις απαντήσεις σας. Άρα εν κατακλείδι είναι σωστό να θεωρήσω ότι από το 2016 (έτος αγοράς του δευτέρου γηπέδου) ο πελάτης έχει στην κατοχή του ένα γήπεδο εμβαδού 7.450 τ.μ. με πρόσωπο 60,30 μ. άρα άρτιο κατά τον κανόνα (έχω και την απαίτηση του βάθους που ανέφερε ο @tetris) , το οποίο έχει προκύψει από τα δύο συμβόλαια που προανέφερα ;

[Pavlos33]

Δηλαδή επικαλείσαι συνένωση τοις πράγμασιν, αλλά αυτή θα πρέπει και από κάπου να προκύπτει. Αν πχ είχε εκδοθεί μια άδεια στο συνολικό γήπεδο τότε θα ίσχυε ή αν είχε γίνει κάποια συμβολαιογραφική πράξη μεταβίβασης και περιέγραφε ότι τα δυο αυτά θεωρούνται συνενωμένα τοις πράγμασιν. 

Edited Απρίλιος 16 , 2022 by Pavlos33

[Max27]

1 ώρα πριν, Pavlos33 said:

Δηλαδή επικαλείσαι συνένωση τοις πράγμασιν, αλλά αυτή θα πρέπει και από κάπου να προκύπτει. Αν πχ είχε εκδοθεί μια άδεια στο συνολικό γήπεδο τότε θα ίσχυε ή αν είχε γίνει κάποια συμβολαιογραφική πράξη μεταβίβασης και περιέγραφε ότι τα δυο αυτά θεωρούνται συνενωμένα τοις πράγμασιν. 

Δυστυχώς συνάδελφε δεν έχω κάτι τέτοιο . Τώρα θέλω να καταθέσω για άδεια οικοδομής και ψάχνω να βρω λύση στο πρόβλημα της αρτιότητας . Μετά τον ν.4759/2020 το παζλ της οικοδόμησης στα εκτός σχεδίου έχει γίνει ακόμα πιο περίπλοκο δυστυχώς . 

[Pavlos33]

Έτσι όπως είναι τα πράγματα, έχω την άποψη ότι δεν μπορείς να επικαλεστείς συνένωση της πράγμασιν. Το πρόβλημα είναι για το μεγάλο γήπεδο αναφορικά με το ότι δεν επιβεβαιώνεται συμβολαιογραφικά η  ημεροχρονολογία δημιουργίας του προ του έτους 78, ώστε να μπορούσε να εμπίπτει σε κάποια παράκκλιση παρόδιου γηπέδου για να μην απαιτείται πρόσωπο 45 μ, αλλά μικρότερο και αν υπήρχε αυτή η απόδειξη, θα μπορούσε να προσαρτηθεί στο άρτιο κατά παρέκκλιση και το μη άρτιο χωρίς να θίγεται η κατά παρέκκλιση αρτιότητα  και όλο αυτό στα πλαίσια έκδοσης προέγκρισης Ο.Α δυνάμει του άρθρου 40 Ν. 4759. Για το μεγάλο γήπεδο των 5.250 τμ, ο σίγουρος χρόνος δημιουργίας του είναι το έτος 2006. Το ερώτημα είναι αν μπορεί να γίνει κάποια διόρθωση του συμβολαίου της γονικής παροχής  με σίγουρα στοιχεία για την ημεροχρονολογία δημιουργίας του (ίσως κάποια δικαστική απόφαση που να αναφέρει την χρονολογία νομής;).

Edited Απρίλιος 17 , 2022 by Pavlos33

[tetris]

Μου φαίνεται εντελώς τρελό να καταργείται, έτσι στα καλά καθούμενα, ο κανόνας. Κι επειδή δεν αναφέρεται κάτι αντίστοιχο και για κατατμήσεις (έχω την εντύπωση ότι υπάρχει νομολογία υπέρ των συνενώσεων στα εκτός), θεωρώ ότι αφού (στη χειρότερη περίπτωση) ανήκαν στον ίδιο ιδιοκτήτη πριν την ημερομηνία δημοσίευσης του κω..νόμου, κι επειδή ο ιδιοκτήτης έπραξε με βάση τα τότε ορθώς ισχύοντα, δεν υπάρχει πρόβλημα στην έκδοση άδειας.

Επειδή όμως ζούμε σε κράτος που (συνήθως) νομοθετούν κρετίνοι, και για να μην έχει πρόβλημα ο συνάδελφος με τους κρετίνους της διοίκησης, θα πρέπει να απευθύνει ερώτημα στην ΥΔΟΜ (με πλήρη νομική τεκμηρίωση, ώστε να μη μπορούν να δώσουν απάντηση "ήξεις-αφήξεις").  Το πιο πιθανό, είναι να το παραπέμψουν άνωθεν, αλλά από το "τίποτε" που του λένε, είναι προτιμότερο.