Αρτιότητα σε ακίνητο με τμημα εντός και τμήμα εκτός οικισμού

[Spiros1979]

Ψιλοπεριπλοκο θέμα.

Ο Α αγοράζει το 78 4,5 στρέμματα (εκτός σχεδίου εντός ζώνης) και το 85 όμορο 5 στρέμματα ( εντός ζώνης) . Με το συμβόλαιο αγοράς του 85 τα συνενώνει και δημιουργεί ένα 9,5 στρέμματα. Το 99 αγοράζει απο ομορο ακίνητο επιφανείας 4 στρεμμάτων (εντός ζώνης), τμήμα αυτου 2 στρεμμάτων ( όμορο των 9,5) το οποίο σύμφωνα με το τόπο είναι μη άρτιο και μη οικοδομήσιμο, χώρις να προβεί σε συνένωση.Τον Σεπτέμβρη του 2003 αγοράζει και άλλο ακίνητο 2,8 στρέμματα (προυφισταμενο του 78 ομορο με τα υπόλοιπα) με τμημα του 500 τ.μ. εντός οικισμού και το υπόλοιπο εντός ζώνης. Επίσης δεν προβαίνει σε συνένωση.

συμφωνα με αυτά λοιπόν έχει 3 ακίνητα ( ένα 9 στρέμματα, ένα 2 και ένα 2,8).

το 2017 κάνει γονική παροχή και στο συμβόλαιο περιγράφεται όλη η άνω έκταση ως ένα ακίνητο 13,8 η οποία και μεταβιβάζεται στο παιδί του. Στη δήλωση του μηχανικού αναφέρεται ότι το όλο ακίνητο έχει τμημα εντός οικισμού άρτιο και οικοδομήσιμο και τμημα εκτός και εντός ζώνης επίσης άρτιο και οικοδομήσιμο. Σημειωτέον ότι ούτε με το συμβόλαιο αυτό γίνεται κάποια δήλωση συνένωσης.

σε κτηματογράφηση δηλώθηκε το ακίνητο με βάση την αποδοχή ως ένα 13,8 στρέμματα. 
Μπορεί να θεωρηθεί ότι επειδή το πρώτον το 17 εμφανίζεται ως ενιαίο ακίνητο είναι μετά το 85 άρα μη άρτιο το εντός και μετά το 78 το εντός ζώνης? 

 

[tetris]

Πράξη συνένωσης δεν υφίσταται (διότι δεν μεταγράφεται). Σύμφωνα με νομολογία του Α.Π. (η οποία βασίζεται στις διατάξεις του Συντάγματος) αρκεί η βούληση του ιδιοκτήτη για το πώς θέλει να παρουσιάσει όμορα που έχουν αποκτηθεί με διαφορετικούς τίτλους.

Στην περίπτωσή σου, με τη γονική παροχή επήλθε και νομικά συνένωση, δεδομένου ότι αυτή υφίστατο εκ των πραγμάτων. Ενδεχομένως, αυτό αναφέρεται στην πράξη του 17. 

Αυτό με το οποίο διαφωνώ, είναι η δήλωση 651/77 επί του διαγράμματος. Το γεωτεμάχιο είναι Πολεοδομικά ένα και δεν διαχωρίζεται με τη δήλωση, η οποία πρέπει να αφορά στο όλον. 

[Spiros1979]

Στην πράξη του 17 περιγράφεται το ενιαίο ακίνητο και απλώς στους τίτλους κτήσεως αναφέρεται πως ο παρέχων απέκτησε το ακίνητο με διαδοχικές αγορές. Συμφωνω απόλυτα ως προς την πράξη συνένωσης. Συνήθως γίνεται ρητή δήλωση σε συμβόλαιο μεταβίβασης περί του ότι ο ιδιοκτήτης συνενώνει. Εν προκειμένω δεν αναφέρεται ι λέξη συνένωση αλλά προκύπτει καταφανέστατα. ο προβληματισμός μου έγκειται στο εάν το ακίνητο θεωρηθεί ότι δημιουργήθηκε το πρώτον το 17 και τεθεί θέμα αρτιότητας

Edited Απρίλιος 21 , 2022 by Pavlos33

[dimitris GM]

 

το πρωτο ηταν αρτιο και οικοδομησιμο, ηταν  εντος ζωνης, αλλα θα εχτιζε σαν τυφλο πανω απο 4 στρ. Την "ζωνη" θα την ηθελε εαν δεν ειχε 4 στρ...

Ομοιως το δευτερο.

Πλην η συνενωσή τους [δξ τι γραφηκε στο συμβολαιο και αν μεταγραφηκε] δημιουργησε νεο, εντος ζωνης [αδιαφορο] εμβαδου 9,5 στρ. που εχτιζε σαν τυφλο.

Μετα πηρε τι πηρε, και το 2017 τα εδωσε ολα μαζι, συνενωμενα νομιμα..

Αρα, μετα το 2017,  εχει  ενα, εν μερει εντος οικισμου και εν μερει εκτος, αλλα δεν ειναι "δυο" αλλα ενα χωρισμενο σε δυο τομεις...

Μαλλον χτιζει με εκεινο το αρθρο  7.......

  "1. Εάν ιδιοκτησία εμπίπτει εν μέρει εντός του ορίου οικισμού και ενμέρει εκτός αυτού, τότε στην περίπτωση που το εντός του ορίου τμήμα δενέχει την αρτιότητα που ορίζεται με την απόφαση του Νομάρχη, θεωρείται

ότι εντός του ορίου περιλαμβάνεται τμήμα της ιδιοκτησίας μεγέθους που αντιστοιχεί στην αρτιότητα αυτή".

 

 «Σε ιδιοκτησία που τμήμα της εμπίπτει εν μέρει εντός του ορίου οικισμού και εν μέρει εκτός αυτού, ο επιτρεπόμενος συντελεστής δόμησης προκύπτει για το εκτός οικισμού τμήμα βάσει των κείμενων διατάξεων για την εκτός σχεδίου δόμηση εφόσον έχει την αρτιότητα ως προς το εμβαδόν του. Στην περίπτωση αυτή η τοποθέτηση των οικοδομών μπορεί να γίνει οπουδήποτε εντός της παραπάνω ιδιοκτησίας μετά από έγκριση του αρμοδίου Συμβουλίου Αρχιτεκτονικής, αρκεί τα τμήματα που τοποθετούνται στο εντός του οικισμού τμήμα να απέχουν από τα όρια της ιδιοκτησίας απόσταση, σύμφωνα με τα οριζόμενα περί αποστάσεων στο παρόν και με την προϋπόθεση ότι δεν προκαλείται υπέρβαση στο συντελεστή κάλυψης και όγκου και στο επιτρεπόμενο ύψος, σύμφωνα με τα οριζόμενα στο παρόν, ενώ στο εκτός του οικισμού τμήμα αρκεί οι οικοδομές να απέχουν από τα όρια της ιδιοκτησίας απόσταση, σύμφωνα με τα οριζόμενα στις κείμενες διατάξεις για τις τηρούμενες αποστάσεις στην εκτός σχεδίου δόμηση. Όταν το τμήμα που εμπίπτει εκτός του ορίου οικισμού δεν έχει την αρτιότητα ως προς το εμβαδόν του, δεν αντιστοιχεί σε αυτό το τμήμα συντελεστής δόμησης και η τοποθέτηση των οικοδομών μπορεί να γίνει, σύμφωνα με τα παραπάνω.»

[υγ

τι συζητουσαμε πριν μερικες μερες...αν γινεται κατατμηση του εντος, με το ενα απο τα δυο οικοπεδα να παρει το εκτος ή κατι τετοιο;;;;;]

Σπυρο, ο μηχανικος που εκανε το τοπογραφικο της "συνενωσης"...τι λεει για ολα αυτα;

 

 

[Spiros1979]

Στην υπευθυνη δήλωση του τοπογραφικού αναφέρεται πως το τμήμα του όλου ακινήτου εντό οικισμού είναι άρτιο ως προυφιστάμενο του 78 και το άλλο εκτός οικισμού εντός ζώνης επίσης άρτιο και οικοδομήσιμο

Edited Απρίλιος 21 , 2022 by Pavlos33

[dimitris GM]

υπο αυτη την αποψη, το συμβολαιο της γονικης πρεπει να λεει:

"γονικη παροχη αυτοτελων γεωτεμαχιων" [οικοπεδου και γηπεδου]

 

Παντως,  εγω κατι ξερω για "τομεις"

[με την ΥΔΟΜ μιλησε κανεις;;]

 

[Spiros1979]

Αυτό τους είπα να κάνουν. Το θέμα (του αγοραστή) είναι να γνωρίζει πόσα τ.μ. μπορεί να χτίσει....

Σας ευχαριστώ πολύ όλους!

Καλό Πάσχα!

Edited Απρίλιος 21 , 2022 by Pavlos33

[Pavlos33]

Καλημέρα Δημήτρη. Όπως τα θυμάσαι είναι. Η  δήλωση μηχανικού θα πρέπει να αναφέρει ότι το ακίνητο υπό στοιχεία.....είναι ενιαίο και περιλαμβάνει δυο τομείς με διαφορετικό πολεοδομικό καθεστώς με το υπό στοιχεία....τμήμα 1, να είναι άρτιο οικοδομήσιμο ως εντός οικισμού και το υπό στοιχεία τμήμα 2 ως εκτός οικισμού. Η ζώνη των 500 μ δεν μας απασχολεί παρά μόνο αν είχαμε περίπτωση κατάτμησης μικρότερης των 1000 τμ (υπό την προϋπόθεση ότι δεν υπάρχουν ειδικές διατάξεις λόγω ΓΠΣ/ΣΧΟΟΑΠ κλπ  στην περιοχή). Ο Σ.Δ δεν αθροίζεται μεταξύ των δυο τομέων και η μελλοντική οικοδομή μπορεί να χτιστεί από το εντός στο εκτός τηρώντας τις αποστάσεις της εκτός σχεδίου δόμησης.

Το εκτός οικισμού τμήμα δε μας προβληματίζει, διότι ακόμη και τυφλό να είναι προυφίσταται της 31/12/2003 και έχει ελάχιστη επιφάνεια 4.000 τμ. Ο προβληματισμός είναι για το εντός οικισμού τμήμα. Αν θεωρήσουμε ότι ο χρόνος της εκ των πραγμάτων συνένωσης είναι ο Σεπτέμβριος του 2003 (τότε όλα έχουν περιέλθει στην κατοχή του ίδιου ιδιοκτήτη ), υπάρχει ΄ενα ζήτημα στον χρόνο δημιουργίας πλέον για το εντός οικισμού τμήμα, διότι αν αυτό δεν πληροί την κατά κανόνα αρτιότητα σύμφωνα με την απόφαση Νομάρχη περί οριοθέτησης του οικισμού, θα πρέπει να αναζητηθεί η παρέκκλιση ως προ 85 σε συνδυασμό με το "εν μέρει εντός" που το οδηγεί στην εφαρμογή της θεωρητικής αρτιότητας με όση επιφάνεια και αν έχει στο εντός οικισμού τμήμα. Επιπλέον θα πρέπει να έχουμε πληροφορίες για το αν το εντός οικισμού τμήμα έχει πρόσωπο σε δρόμο προ 85. Όμως, αν θεωρήθηκε συνενωμένο (τα τρια ακίνητα) από τον 9/2003, το εντός οικισμού τμήμα δεν προυφίσταται πλέον του 85 (του χάλασαν την ημεροχρονολογία παρέκκλισης).

Edited Απρίλιος 21 , 2022 by Pavlos33

[Spiros1979]

ο δρόμος που εφάπτεται το όλο ακίνητο (εν προκειμένω το τμήμα εντός οικισμού) έχει ΦΕΚ ως προϋφιστάμενος του 1923. Το εντός οικισμού έχει πρόσωπο στον δρόμο αυτό άνω των 30 μέτρων

Edited Απρίλιος 21 , 2022 by Pavlos33

[Pavlos33]

Αποσαφήνισε κάτι γιατί δεν είναι ξεκάθαρο. Ο οικισμός τελικά είναι οριοθετημένος με απόφαση Νομάρχη (φεκ 181 Δ 85) ή προ 23 οικισμός (ΦΕΚ 138 Δ 81);