Διαφορετική διαμερισμάτωση υπογείου (ερώτηση ιδιώτη)

[ΜΑΓΔΑΛΗΝΗ1]

Καλησπέρα σας,βρίσκομαι στη διαδικασία πώλησης του διαμερίσματος μου και ενώ εκανα ολες τις απαραίτητες τακτοποιησεις σε διαμέρισμα και αποθήκη και ο συμβολαιογράφος συμφωνησε ο μηχανικός του αγοραστή επανέρχεται και αναφέρει για την ΑΠΟΘΉΚΗ:και γι' αυτό εμείς ζητάμε η μονομερής τροποποίηση οριζοντίων ιδιοκτησιών να γίνει σε ξεχωριστό συμβόλαιο από την αγοραπωλησία. Και πρίν γίνει το συμβόλαιο αγοραπωλησίας θα πρέπει να έχει ήδη μεταγραφεί στο υποθηκοφυλακείο η μονομερής τροποποίησης της σύστασης.

Εάν καταφέρετε να ολοκληρώσετε την μονομερή τροποποίηση Οριζοντίων Ιδιοκτησιών χωρίς συνεναίσεις εμείς δεν έχουμε λόγο να διαφωνήσουμε.

 

Μπορείτε να με βοηθήσετε τι σημαίνει το παραπάνω? Αφού έχω το οκ του συμβολαιογράφου γιατί πρέπει να ακυρώσουμε την επιβεβαίωση του?

 

Σας ευχαριστώ 

[dimitris GM]

Δεν μπορει να δοθει απαντηση,  διοτι,

δεν αναφερεις σχετικα με τις αυθαιρεσιες που υπηρχαν και τι τακτοποιηση εγινε.

Ουτε ειναι σαφες ποιος και σε τί διαφωνει.

Αρα, ρωτας και επανερχεσαι.

 

 

[ΜΑΓΔΑΛΗΝΗ1]

Καλησπέρα σας, έχει γίνει η δήλωση του ν. 4495/2017 για τακτοποίηση του διαμερίσματος καθώς και της αποθήκης. 

Ο συμβολαιογράφος έχει συμφωνήσει ωστόσο ο μηχανικός του αγοραστή θέτει ζήτημα όσον αφορά την αποθήκη:

Παρακάτω τα σχόλιά του:

Όσον αφορά τις αλλαγές που είχαμε ζητήσει να γίνουν στην κάτοψη του Γ' ορόφου, έχουν γίνει όλες, είμαστε εντάξει και μπορεί να ανέβει στο σύστημα το τελικό σχέδιο της κάτοψης.

Η υπόγεια αποθήκη είναι μπλεγμένη ιστορία και γι' αυτό εμείς ζητάμε η μονομερής τροποποίηση οριζοντίων ιδιοκτησιών να γίνει σε ξεχωριστό συμβόλαιο από την αγοραπωλησία. Και πρίν γίνει το συμβόλαιο αγοραπωλησίας θα πρέπει να έχει ήδη μεταγραφεί στο υποθηκοφυλακείο η μονομερής τροποποίησης της σύστασης.

Εάν καταφέρετε να ολοκληρώσετε την μονομερή τροποποίηση Οριζοντίων Ιδιοκτησιών χωρίς συνεναίσεις εμείς δεν έχουμε λόγο να διαφωνήσουμε.

 

Ωστόσο, η προσωπική μας γνώμη είναι ότι θα ζητηθούν συνεναίσεις για λόγους που αναλύω παρακάτω.

Επειδή, μεταβάλλονται κοινόχρηστες επιφάνειες του υπογείου σύμφωνα με την ΔΑΟΚΑ/2/31.05.2019 απαιτείται συναίνεση κατά το άρθρο 98.

Επειδή, πρόκειται για αυθαίρετη απομείωση και όχι επέκταση προς κοινόχρηστους χώρους δεν μπορεί να ενταχθεί  στην περίπτωση του ν.4495/17 άρθρ.98 παρ.5
Επειδή, η αυθαιρεσία βρίσκεται εκτός περιγράμματος δεν εντάσσεται στην περίπτωση του ν.4495/17 άρθρ.98 παρ.7 η οποία επιτρέπει μονομέρης τροποποίηση Σ.Ο.Ι. μόνο όταν η αυθαιρεσία συντελείται εντός νόμιμου όγκου του κτιρίου. 

Επειδή, συντρέχει αστική ευθύνη του ιδιοκτήτη.

 

Επίσης θα θέλαμε να μας απαντήσουν οι κ.κ. δικηγόροι και συμβολαιογράφοι, στο θέμα των συναινέσεων που θέσαμε και στο προηγούμενο mail, 

αν οι συναινέσεις απαιτούνται για λόγους αστικής ευθύνης και όχι στο πολεοδομικής. 

 

 

 

Μπορεί να γίνει συμβόλαιο πρώτα για το διαμέρισμα και στη συνέχεια για την αποθήκη προκειμένου να μην καθυστερούμε ? 

 

Από τη στιγμή που ο συμβολαιογράφος συμφωνεί σε όλα, μπορεί να υπάρξει περαιτέρω κόλλημα ?

 

Ευχαριστώ πολύ

 

[dimitris GM]

σε απλα ελληνικα...

-υπαρχει διαμερισμα του Γ οροφου

-εχει τις εξης αυθαιρεσιες....τακτοποιηθηκαν.

- εχει σαν παρακολουθημα μια αποθηκη στο υπογειο [ή αποτελει ανεξαρτητη ΟΙ με χιλιοστα]

-εκει εχει τις εξης αυθαιρεσιες.....

 

[ΜΑΓΔΑΛΗΝΗ1]

ολα είναι τακτοποιημένα όμως σύμφωνα με τα σχόλια του μηχανικού πρέπει να γίνει ξεχωριστό συμβόλαιο

Αυτό είναι το κομμάτι που με έχει μπερδέψει και γι΄αυτό ζήτησα τη βοήθεια του site σας

Ποια η γνώμη σας ?

[akis73]

To λέει και η λέξη...παρακολούθημα του διαμ/τος. Γνώμη μου είναι ότι όλα σε ένα 1 συμβόλαιο. Επίσης έχω κάποιες ενστάσεις στο τι σου είπαν να διορθώσεις στην δήλωση, ελπίζω να είναι ψιλοπράματα, πιο πολύ για να μην βρεθείς εσύ μπλεγμένη. Πως προκύπτει ότι μία ΔΔ σε υπόγειο είναι εκτός περιγράμματος;

[ΜΑΓΔΑΛΗΝΗ1]

Τα παρακάτω έστειλε αρχικά ο συμβολαιογράφος:

1. Όσον αφορά το διαμέρισμα τα πράγματα είναι απλά από συμβολαιογραφικής άποψης δεδομένου ότι οι αυθαιρεσίες που περιγράφονται δεν θέτουν θέμα τροποποίησης της ΣΟΙ
2. Όσον αφορά την αποθήκη τα πράγματα δυσκολεύουν. Οι δύο βασικές μου ανησυχίες είναι η αύξηση της επιφάνειας της από 9,92 σε 10,80 και η αποτύπωση της εκτός περιγράμματος κτηρίου. Το θέμα της επιφάνειας εξηγείται από την διαμερισμάτωση πλην όμως θα ήθελα να γίνει ρητή αναφορά ότι δεν έχει καταλάβει κοινόχρηστους χώρους. Το δεύτερο θέμα της αποτύπωσης εκτός του περιγράμματος με δυσκολεύει περισσότερο. Σίγουρα μία αναφορά στο γεγονός ότι είναι εντός των νομίμων αποκλίσεων βοηθάει αλλά είναι δύσκολο να καταλάβω ακριβώς τι έχει γίνει από την αποτύπωση που έχω. Δεν ξέρω αν είναι καλύτερο η κάτοψη της τακτοποίησης να αφορά την πραγματική κατάσταση του υπογείου (όχι βέβαια τις ιδιοκτησίες στις οποίες δεν έχετε πρόσβαση) και όχι την αποτύπωση πάνω στην κάτοψη της πολεοδομίας. Το μόνο σίγουρο είναι ότι πριν την αγοραπωλησία πρέπει να προηγηθεί μονομερής τροποποίηση της σύστασης για την αποθήκη (ακόμα και με το ίδιο συμβόλαιο) οπότε πρέπει να προκύπτει από την τεχνική έκθεση ότι τηρούνται όλες οι προϋποθέσεις του άρθρου 98 παρ 7 Ν4495/2017, δηλαδή ότι είναι εκ κατασκευής, συντελείται σε νόμιμη ή μη υπόγεια στάθμη και έχει παρέλθει δεκαετία από την τέλεση της αυθαιρεσίας μέχρι την έναρξη ισχύος του Ν4495/2017.

Αφού λοιπόν ο μηχανικός μου του έστειλε όσα χρειάζονταν, στη συνέχεια ο συμβολαιογράφος συμφώνησε ότι είναι καλυμμένος.

 

Πως προχωράμε σε αυτή την περίπτωση ?

[ΙΑΣΟΝΑΣ]

16 ώρες πριν, ΜΑΓΔΑΛΗΝΗ1 said:

Όσον αφορά την αποθήκη τα πράγματα δυσκολεύουν. Οι δύο βασικές μου ανησυχίες είναι η αύξηση της επιφάνειας της από 9,92 σε 10,80 και η αποτύπωση της εκτός περιγράμματος κτηρίου.

Δυστυχώς δεν είναι ορθή η υπαγωγή! Καλώς αναφέρει αυτά που αναφέρει ο μηχανικός του αγοραστή. Ο συμβολαιογράφος ως συνήθως έχει μαύρα μεσάνυχτα από θέματα "μηχανικού"!!! Δεν μπορεί να γίνει και να μετεγγραφεί μονομερής τροποποίηση της σύστασης!!

Απαιτείται η συναίνεση του 100% των συνιδιοκτητών του ακινήτου, καθότι ο χώρος εκτός του νομίμου περιγράμματος του υπογείου είναι κοινόχρηστος χώρος! Οπότε ή αποκτάτε τη συναίνεση όλων για την τροποποίηση της σύστασης ή "μικραίνει" ο χώρος της αποθήκης  με έναν τοίχο κ.λπ. και έρχεται στα "ίσα του" εντός του νομίμου περιγράμματος, αλλάζοντας και τροποποιώντας τη δήλωση κ.λπ.

[ΜΑΓΔΑΛΗΝΗ1]

Σας ευχαριστώ για την ενημέρωση. Όταν λάβουμε τις συνεναίσεις μπορούμε να προχωρήσουμε με ένα συμβόλαιο ή απαιτείται διαφορετικό για την αποθήκη ?

 

[Porter]

Εάν είναι εφικτό με ένα συμβόλαιο να γίνει τροποποίηση σύστασης και πώληση, είναι συμβολαιογραφικό θέμα.