κοινοχρηστοι χωροι Κοινόχρηστοι χώροι στην ηλεκτρονική ταυτότητα κτιρίων

[Veleft]

Καλησπέρα

Έχω μια πολυκατοικία για ΗΤΚ με 5 ορόφους και κοινόχρηστους. Όσον αφορά τους κοινόχρηστους τα τετραγωνικά κλιμακοστασίου στις καρτέλες Επιφάνειες και Χρήσεις τα καταχωρώ σαν Λοιποί Χώροι και Λοιπές Χρήσεις αντίστοιχα ή σαν Χώροι βοηθητικής Χρήσεις και Λοιπές Χρήσεις αντίστοιχα; 

Παρακαλώ αν κάποιος έχει αντιμετωπίσει αντίστοιχη περίπτωση ή γνωρίζει να μου απαντήσει σύντομα γιατι με επίγει το θέμα. 

Ευχαριστώ.

Edited Μάιος 12 , 2022 by Pavlos33

[Μιστόκλης]

@Veleft ως χώροι βοηθητικοί χρήσης θεωρούνται οι κλειστοί βοηθητικοί χώροι, και όχι τμήματα κλειστών χώρων.
Έχεις κάνει καταχώρηση με τύπο ιδιοκτησίας "κοινόχρηστοι χώροι", οπότε επιλέγεις την ίδια χρήση με τον υπόλοιπο όροφο.

Edited Μάιος 15 , 2022 by Μιστόκλης

[killertomato]

ετσι όπως το καταλαβαίνω εγώ θα συμπληρώσεις στην καρτέλα επιφάνειες τα μ2 ανα επίπεδο με κύρια χρήση και στην καρτέλα χρήσεις θα βάλεις την επικρατούσα χρήση του κτιρίου. Πχ

5οροφη οικοδομη με υπογειο (αποθήκες + ΘΣ), πιλοτη και δωμα

κοινόχρηστα υπογειο = κυρια χρηση χχχχμ2 (διαδρομοι, χωροι ελιγμων, μηχ/σιο. λεβ/σιο) με χρηση κατοικία

κοινόχρηστα πιλοτή  = κύρια χρήση χχχχμ2 (πιλοτη + είσοδο) με χρήση κατοικία

κοινόχρηστα οροφων = κύρια χρήση χχχχμ2 (κλιμ. ανα όροφο) με χρήση κατοικία

Δεν ειμαι σίγουρος μόνο για το υπόγειο αν πρέπει το λεβ/σιο+μηχ/σιο που ειναι κλειστοί βοηθητικοί χώροι να αναγραφούν ως βοηθητικοί χρήση χχχχμ2 με χρηση κατοικία

[Roukat]

Καλημέρα, έχω αναλάβει κι εγώ ένα κτίριο με οριζόντιες και κοινόχρηστα. Για πώληση όλου του ακινήτου είναι υποχρεωτικό να εκδώσω και ΗΤΚ για τα κοινόχρηστα ? Νομίζω πως ναι αλλά αυτό που λέει στο ΦΕΚ 334 Β/2021 ότι η καταχώριση των κοινοχρήστων δεν απαιτείται για την ολοκλήρωση της καταχώρισης της ιδιοκτησίας ....τι εννοεί ?

[dimitris GM]

Β) Καταχώριση Ιδιοκτησιών: Περιγραφή και τεκμηρί-
ωση των οικοπέδων ή γηπέδων ή κτιρίων ή τμημάτων
αυτών που αποτελούν αυτοτελείς ιδιοκτησίες.
α. Σε περίπτωση που το σύνολο του οικοπέδου ή γη-
πέδου, το οποίο αφορά η προγενέστερη καταχώριση
Οικοπέδου / Γηπέδου, αποτελεί ενιαία αδιαίρετη ιδιοκτη-
σία, καταχωρείται μία ιδιοκτησία, ανεξαρτήτως ύπαρξης
και αριθμού κτισμάτων σε αυτό. Εφόσον στο οικόπεδο ή
γήπεδο υφίσταται σύσταση οριζοντίου ή καθέτου ιδιο-
κτησίας, η καταχώριση γίνεται ανά αυτοτελή διηρημένη
ιδιοκτησία. Ξεχωριστή καταχώριση γίνεται για το σύνολο
των κοινοχρήστων χώρων του οικοπέδου ή γηπέδου.

Ηκαταχώριση των κοινοχρήστων χώρων του οικοπέδου
ή γηπέδου δεν απαιτείται για την ολοκλήρωση της κα-
ταχώρισης της ιδιοκτησίας.

 

τί εννοει εδω ο ποιητης;

διοτι

- αλλο οι κοινοχρηστοι χωροι του οικοπεδου/γηπεδου

- και αλλο οι κοινοχρηστοι και κοινοκτητοι χωροι μας οικοδομης

[εφ' ετερου, ποιος και με ποια αρμοδιοτητα, μπορει να σου δοσει εντολη για ταυτοτητα κοινοχρηστων εντος της οικοδομης ....ασχετως εαν προκειται εδω για εναν ιδιοκτητη...

Τι ταυτοτητα να παρει ενα "λογιστικο συνολο" που ξεκιναει απο την εισοδο, ανεβαινει τις σκαλες και διαμοιραζεται  στους διαδρομους 4-5 οροφων...];;;;;.

Το θετω σαν γενικο προβληματισμο]

 

 

 

Edited Μάιος 16 , 2022 by dimitris GM

[Roukat]

Το σκεφτόμουν όλο αυτό...όταν κάνεις τακτοποίηση κοινοχρήστων σε ένα οικόπεδο δομημένο με πολυκατοικία για παράδειγμα, η τακτοποίηση αφορά και τα κοινόχρηστα του οικοπέδου δηλ. ακάλυπτο κλπ αλλά και τους διαδρόμους , κλιμακοστάσια κλπ . Πότε άραγε απαιτείται ηλεκτρονική ταυτότητα κοινοχρήστων? Όταν βγάζεις κάποια οικοδομική άδεια που αφορά στα κοινόχρηστα? Γιατί για να υπάρχει η δυνατότητα κάποιο λκγο πρέπει να εξυπηρετεί αν όχι τη διενέργεια δικαιοπραξίας. Στην περίπτωση μου έχω κτίριο με οριζόντιες επί καθέτου....η λογική μου λέει ότι απαιτείται πάντως...

Κατά τη συμπλήρωση της Η.Τ.Κ. κοινοχρήστων βάζω την κοινόχρηστη επιφάνεια ανά όροφο, την απόληξη κλιμακοστασίου στο δώμα...οκ μέχρι εδώ. Τα στέγαστρα στον ακάλυπτο και την ύπαρξη φωταγωγού τα δηλώνω κάπως?

[Pavlos33]

Μια σκέψη  θα είναι τους κλειστούς χώρους να τους βάλεις ανά πράξη και ανά όροφο όπως θα έκανες σε οποιαδήποτε οριζόντια και τους ανοιχτούς όπως το στέγαστρο να τις εντάξεις στις λοιπές κατασκευές και να το γράψεις στις παρατηρήσεις χωρίς γι αυτές να εισάγεις επιφάνειες. 

[zazeng]

Την ίδια απορία έχω κ εγώ με τη @Roukat Σε μια ΗΤΚ θα τα βάλουμε ή ξεχωριστά για κχ γηπέδου - κτιρίου;

[Pavlos33]

Η λογική της ΗΤΚ όπως λένε είναι το "χτίσιμο" ιδιοκτησιών πάνω στο οικόπεδο. Αν οι Κ.Χ θεωρηθούν (ιδεατά όπως έχει αναφερθεί) σαν ξεχωριστή ιδιοκτησία, νομίζω ότι όλα μαζί θα πάνε. Π.χ μια κοινόχρηστη τακτοποιημένη αποθήκη στον ακάλυπτο-εκτός κύριου κτιρίου, πως αλλιώς θα μπορούσε να καταχωρηθεί;

[kan62]

Η ΗΤΚ είναι στιγμιαία ενημερωμένη αποτύπωση του πολεοδομικού και κτιριοδομικού καθεστώτος του ακινήτου η οποία χρησιμοποιείται ΚΥΡΙΩΣ σαν υπόβαθρο ελέγχου της "νομιμότητας πολεοδομίας" (έστω Α)  και ΔΕΥΤΕΡΕΥΟΝΤΩΣ ως υπόβαθρο τεκμηρίωσης της "νομιμότητας συμβολαιογράφου" (έστω Β).

Το πρώτο υπόβαθρο είναι το υπερσύνολο ενώ το δεύτερο είναι υποσύνολο του πρώτου. Η τομή μεταξύ τους είναι η πολεοδομική νομιμότητα των ΟΙ του ακινήτου-οικοπέδου-γηπέδου (Β) που πιστοποιείται ανά ΟΙ για να γίνει η πράξη συμβολαιογράφου. Στα Β εξαντλούνται όλα τα ιδιοκτησιακά δικαιώματα επί του οικοπέδου, ενώ στην αφαίρεση συνόλων Α-Β δεν υπάρχουν πλέον ιδιοκτησιακά δικαιώματα παρά μόνον δικαιώματα χρήσης.

Ένας χώρος που έχει χαρακτηριστεί ως κοινόχρηστος σε σύσταση ΟΙ μπορεί να είναι κλειστός ή ανοικτός χώρος. Κοινόχρηστα όμως είναι και τα εκ του νόμου κοινόχρηστα για τα οποία δεν γίνεται ιδιαίτερη αναφορά στη σύσταση (η οποία σύσταση μπορεί και να μην υπάρχει).

Όταν λοιπόν απαιτείται έλεγχος νομιμότητας Α χρειάζεται να είναι καταχωρημένα, ενημερωμένα και νομίμως υφιστάμενα όλα τα περιεχόμενα του υπερσυνόλου. Μετά τον έλεγχο εκδίδεται η όποια άδεια και καταχωρούνται οι αλλαγές που αυτή επέφερε στη συνολική ή επιμέρους ΗΤΚ.

Όταν πρέπει να γίνει πράξη για την οποία απαιτείται να πιστοποιηθεί η νομιμότητα Β γίνεται είτε καταχώρηση μη υπάρχουσας ΗΤ του μεταβιβαζόμενου αντικειμένου είτε επαναβεβαιώνεται υπάρχουσα πληρότητα ΗΤ αυτού.

Αν ο κοινόχρηστος χώρος δεν έχει εικόνα ΗΤ κατά τη στιγμή της βεβαίωσης υπάρχουν δύο ενδεχόμενα :

- είτε ο πρώτος επισπεύδων συντάσσει την ΗΤΚ για τα κοινόχρηστα προς διασφάλιση του αγοραστή (και όχι κατ' απαίτηση του νόμου με ποινή ακυρότητας), οπότε όλοι οι επόμενοι τη βρίσκουν έτοιμη και ανέξοδα διασφαλίζουν τον δικό τους επίσης,

- είτε δεν ασχολείται κανείς μαζί της μέχρι να εμφανιστεί/ούν μπροστά στο μηχανικό για να του αναθέσει/ουν κάποια άδεια στο ακίνητο.

Σε κάθε περίπτωση, η πράξη που θα αφορά τη μεταβίβαση μιας ΟΙ δεν εμποδίζεται από την αδυναμία αποτύπωσης κοινόχρηστης αίθουσας ορόφου ή δώματος επειδή δεν βρέθηκε το κλειδί από τον διαχειριστή ή από την αδυναμία συνεννόησης μεταξύ των συνιδιοκτητών για τακτοποίηση μιας αυθαίρετης αποθήκης στην αυλή.

Οι οδηγίες τύπου "θεωρείται" ή τύπου "εγώ θέλω" να γράφει ή "καλύτερα είναι να λέει" ή να "βοηθήσουμε την κατάσταση" αποτελούν επικίνδυνες παρεκτροπές επαγγελματιών που έχουν καθήκοντα πιστοποίησης και των δύο παραπάνω συνόλων πολεοδομικής και κτιριοδομικής νομιμότητας.

Οι αγαπητοί συμβολαιογράφοι καλό είναι να μη θεωρούν την ΗΤΚ ως δικό τους τσιφλίκι και να ακούνε τον αρμόδιο για αυτή μηχανικό χωρίς να του μεταβιβάζουν ποσοστά ευθύνης που δεν του ανήκουν. Αυτοί να προσέχουν τα ποσοστά συνιδιοκτησίας στο οικόπεδο που μόνο με πράξη τους αλλάζουν και την ακριβή θέση και είδος των χρήσεων που περιγράφουν στο ακίνητο με τα στοιχεία που μηχανικός τους παρέχει. Εκεί έξω υπάρχουν σήμερα μηχανικοί που απονέμουν ποσοστά ιδιοκτησίας και συμβολαιογράφοι που ελέγχουν εμβαδομετρήσεις κάτοψης...

Το ΤΕΕ να βοηθά τον αρμόδιο επαγγελματία να κάνει τη δουλειά του όπως πρέπει και όχι όπως βολεύει ... το helpdesk ή τον ισχυρότερο κλάδο.