καθετη ιδιοκτησία Δόμηση επί καθέτου-Αποστάσεις από το κοινό όριο-Διατάξεις χαμηλών κτιρίων

[ilias]

Συνάδελφοι τη βοήθεια σας στο εξής παρακαλώ.....

Πελάτης έχει αγοράσει την Κάθετο Νο2 η οποία περιγράφεται από τα σημεία ΒΓΔΕΒ της παρακάτω φωτογραφίας, εμβαδού 400 τμ με δικαίωμα αποκλειστικής χρήσης και δομήσεως επί αυτής.

Επιθυμεί να εκδώσουμε Άδεια Δόμησης για το συγκεκριμένο διακεκριμένο τμήμα.

Οι υπολογισμοί της δόμησης και της κάλυψης θα γίνουν προφανώς με τα μεγέθη του συνολικού οικοπέδου εμβαδού Ε=620 τμ.

Τα ερωτήματά μου όμως είναι τα εξής:

1. Επειδή η περιοχή πληροί τα κριτήρια της δόμησης με ΧΑΜΗΛΑ ΚΤΙΡΙΑ, άρα max δόμηση 400 τμ, πως μπορώ να δεσμεύσω τον μελλοντικό ιδιοκτήτη της Καθέτου Νο1 να δομήσει και αυτός με ΧΑΜΗΛΑ ΚΤΙΡΙΑ;;;    Απαιτείται συναίνεση ή όχι;;;

2. Οι πλάγιες αποστάσεις σε σχέση με τη μέση γραμμή των δύο καθέτων ήτοι την ΒΕ πως θα προκύψουν; Οφείλω να αφήσω απόσταση από αυτή και πόσο;;;; Δεδομένου πως η άλλη Κάθετη (η Νο1) είναι αδόμητη πως θα ξέρω εγώ εάν χωροθετήσω το κτίριο μου όπως με βολεύει εάν δεν δημιουργηθεί πρόβλημα με την μελλοντική χωροθέτηση του κτιρίου της Καθέτου Νο 1;;;

 

Edited Μάιος 26 , 2022 by Pavlos33

[Didonis]

Να υποθέσω Οικόπεδο εντός σχεδίου.

1.       Δεν τον δεσμεύεις εσύ αλλά ζητάς συναίνεση με υπογραφή και γνήσιο υπογραφής σε σχετική Δήλωση στο Διάγραμμα Δόμησης που ορίζεις ότι ακολουθείς ειδικές διατάξεις περί χαμηλών κτιρίων οπότε θα έχει και αυτός την ίδια υποχρέωση σε μελλοντική άδεια όταν καταθέσει.

Αυτό το Διάγρ. Δόμησης το καταθέτεις στην Άδεια Δόμησης και λειτουργεί δεσμευτικά και για τους δύο σας σε κάθε μελλοντική άδεια.

2.       Στην μεταξύ σας κάθετη ή εφάπτεσαι ή Δ. θα μπορούσε να υπαρχει και σενάριο Δ/2 μεταξύ σας αλλά θα πρέπει να γίνει διαδικασία συμβολαιογραφικής δέσμευσης περιγραμμάτων των μελλοντικών δύο κτιρίων που θα δέσμευε και εσένα και το άλλο στις μεταξύ σας αποστάσεις.

Υπάρχουν κι άλλοι συνδυασμοί ή και παραλλαγές, αλλά αυτά ως αρχή.

Edited Μάιος 26 , 2022 by Didonis

[OLINAPAL]

ΝΟΚ ΑΡΘΡΟ 14

θ)  σε οικόπεδα όπου κατασκευάζονται περισσότερα του ενός κτίρια, και όταν αυτά δεν εφάπτονται, η ελάχιστη απόσταση μεταξύ τους είναι δ

[Manolis gon]

Για το 1. οτι λέει ο Κώστας

Για το 2. η απόσταση όπως λέει ο OLINAPAL είναι δ. Εσύ μπορείς χωρίς καμία ενόχληση να τοποθετήσεις στη δ/2 ή και μεγαλύτερη απόσταση. Αν θες μικρότερη απόσταση τότε φέρνεις υπεύθυνη δήλωση θεωρημένη από τον ιδιοκτήτη της Καθ 1 ότι έχει λάβει γνώση της απόστασης και το επιτρέπει.

[ilias]

Άρα δεν ισχύει το Δ=2.50 μ που ορίζει το άρθρο 14 στα χαμηλά κτίρια; 

Επομένως το κοινο όριο των κάθετων δεν θεωρείται όριο για να απέχω όριο Δ αλλά θέλω από το όριο αυτό μπορώ να απέχω δ/2 αν κατάλαβα καλά. 

[kan62]

Μη σε απασχολεί αυτό Ηλία. Αν έχεις τη δήλωση στο ΔΚ ότι οι συνιδιοκτήτες θα εξαντλήσουμε μαζί τη δόμηση μέχρι ύψος 8,5 μ. γιατί θέλουμε "χαμηλά", τότε ισχύει το :

ι)   κτίρια του ίδιου ακινήτου μπορούν να εφάπτονται ή να απέχουν μεταξύ τους κατά ελάχιστη απόσταση 2,50 μ., όταν το μέγιστο επιτρεπόμενο ύψος της περιοχής ή το ύψος στο οποίο εξαντλείται ο σ.δ. δεν ξεπερνά τα 8,50 μ..

Πάντως, συνήθως, στις περιπτώσεις αυτές συμφέρει το συμφωνημένο κόλλημα ...

 

υγ. Εδώ θέλει πάλι μερικά siktir στο άρθρο 14 γιατί έτσι όπως είναι γραμμένο υποτίθεται ότι δεν ισχύει το ι σε περίπτωση σχεδίου μετά το '85...

Edited Μάιος 26 , 2022 by kan62

[ilias]

Αρα φίλε μου Kan μπορώ να πάω με Δ=2.50/2=1,25 από το μεταξύ μας όριο και όχι δ/2 όπως το θέτεις. 

Το καταλαβαίνω σωστά; 

[kan62]

Σωστά ή και να κολλήσεις ... πάντα με την ΥΔ όλων στο ΔΚ για την εξάντληση του ΣΔ σε ύψος=...<=8,50μ.

[avgoust]

Ηλία , στην σύσταση μήπως υπάρχουν ειδικοί όροι για τη θέση των κτισμάτων και την αδειοδότηση ?

Εγω κάποτε είχα δει μια σύσταση που υποχρέωνε όποιον ήθελε να οικοδομήσει σε μια κάθετη να κοινοποιήσει με εξώδικο ( !! ) στους υπόλοιπους την μελέτη πριν την έκδοση άδειας οικοδομής.

Edited Μάιος 26 , 2022 by avgoust

[ΚΑΝΑ]

Ηλία

αυτά συνολικά ισχύουν γενικά  για τις κάθετες

Ν 4067/12 /Άρθρο 11 παρ 6 ιζ

Ιζ. Ο ελεύθερος χώρος που δημιουργείται όταν το κτίριο κατασκευάζεται σε υποστηλώματα (πυλωτή) και που μπορεί και να εκτείνεται και σε διαφορετικά επίπεδα, εφόσον έχει :

i)   επιφάνεια τουλάχιστον ίση με το 50% της επιφάνειας που καταλαμβάνει το κτίριο,

ii) στάθμη δαπέδου έως 0,50 μ. πάνω ή κάτω (±0,50 μ.) από την οριστική στάθμη εδάφους σε κάθε σημείο του,

iii) ελεύθερο ύψος τουλάχιστον το προβλεπόμενο για χώρο κύριας χρήσης και εφόσον

iv) υπάρχει λειτουργική σύνδεση όλων των επιπέδων όπου εκτείνεται.

Στην παρούσα περίπτωση δεν προσμετρούνται επίσης χώροι κλιμακοστασίων, ανελκυστήρων, εισόδων και αποθήκης εξυπηρέτησης περιβάλλοντα χώρου επιφάνειας έως 40 τμ. για κάθε συγκρότημα κλιμακοστασίου.

 [διευκρίνιση σε συνδυασμό με το άρθρο 11 παρ. 3 & με το άρθρο 12 παρ. 2]

Διακρίνονται δύο περιπτώσεις :

α) Σε περίπτωση που έχει συσταθεί κάθετη ιδιοκτησία και οι οικοδομές των συνιδιοκτητών απέχουν μεταξύ τους την προβλεπόμενη από τον παρόντα νόμο απόσταση, τότε το ποσοστό του ελευθέρου χώρου pilotis ελέγχεται για κάθε οικοδομή ξεχωριστά.

β) Σε περίπτωση που οι οικοδομές εφάπτονται στο καθορισμένο κοινό όριο της κάθετης συνιδιοκτησίας, τότε το ποσοστό του ελευθέρου χώρου pilotis ελέγχεται επί του ενιαίου πλέον κτιρίου των συνιδιοκτητών.

Ν 4067/12 /Άρθρο 11 παρ3 –ποσοστό δόμησης

Σε συνιδιόκτητα οικόπεδα με κάθετη ή οριζόντια ιδιοκτησία που έχει συσταθεί κατά τις διατάξεις του Ν.1024/1971(Α΄232) και έχει εκδοθεί άδεια πριν από τη μεταβολή γενικών ή ειδικών διατάξεων που αφορούν την επιτρεπόμενη δόμηση, προκειμένου για έκδοση άδειας δόμησης ο κάθε συνιδιοκτήτης χρησιμοποιεί το ποσοστό δόμησης που του αναλογεί σύμφωνα με το συντελεστή δόμησης που ισχύει κατά το χρόνο έκδοσης της άδειας δόμησης.

Ν 4067/12/Άρθρο 12 παρ 2 -   Ποσοστό κάλυψης

2.         Σε συνιδιόκτητα οικόπεδα με κάθετη ή οριζόντια ιδιοκτησία που έχει συσταθεί κατά τις διατάξεις του Ν.1024/1971 (Α΄232) και έχει εκδοθεί άδεια πριν από τη μεταβολή γενικών ή ειδικών διατάξεων που αφορούν την επιτρεπόμενη κάλυψη, προκειμένου για έκδοση άδειας δόμησης ο κάθε συνιδιοκτήτης χρησιμοποιεί το ποσοστό κάλυψης που του αναλογεί σύμφωνα με την επιτρεπόμενη κάλυψη που ισχύει κατά το χρόνο έκδοσης της άδειας δόμησης.

Ν 4067/12/Άρθρο 26

(δ) Σε οικόπεδα στα οποία υπάρχει σύσταση κάθετης ιδιοκτησίας, και επί των τµηµάτων αυτής ανεγείρονται αυτόνοµα κτίρια κατοικιών, η υποχρέωση οριζόντιας και κατακόρυφης προσπέλασης ΑµεΑ/ εµποδιζόµενων ατόµων της παρ. 1 του άρθρου 26, νοείται για το κάθε τμήμα ξεχωριστά.