Ανακαίνιση και αλλαγή χρήσης σε ακίνητο με άδεια μικρής κλίμακας

[Engineer]

Τα τελευταία χρόνια πολλοί ιδιοκτήτες επιλέγουν να ανακαινίσουν και ταυτόχρονα να αλλάξουν χρήση στα παλιά τους ακίνητα, κυρίως αυτά που βρίσκονται στο κέντρο των πόλεων, προκειμένου να τα εκμεταλλευτούν καλύτερα. Αυτό αφορά συνήθως σε αλλαγή χρήσης τμημάτων κτιρίων σε καταστήματα υγειονομικού ενδιαφέροντος, εργαστήρια, γραφεία, ενώ δεν είναι λίγες και οι περιπτώσεις που χώροι γραφείων μετατρέπονται σε μικρές γκαρσονιέρες για βραχυχρόνια μίσθωση (Airbnb).

Στο παρελθόν κάθε μετατροπή χώρου απαιτούσε από τους ιδιοκτήτες έκδοση οικοδομικής άδειας από την Πολεοδομία, με όλες τις γραφειοκρατικές αγκυλώσεις και καθυστερήσεις που συνεπάγεται. Με πρόσφατη όμως εγκύκλιο του υφυπουργού Περιβάλλοντος (Μάιος 2020), μπορεί να γίνουν εσωτερικές διαρρυθμίσεις και αλλαγή χρήσης σε ένα κτίριο ή σε τμήμα αυτού, με την έκδοση άδειας εργασιών μικρής κλίμακας και χωρίς να απαιτείται πλέον άδεια δόμησης (οικοδομική άδεια). Η νέα αυτή διάταξη έχει ήδη δώσει ανάσα σε πολλές περιπτώσεις σε πολίτες και τους μηχανικούς, αφού ξεφεύγουν πια από την παλιά διαδικασία, η οποία μπορεί να έπαιρνε ακόμη και...μήνες!

Ποια είναι η νέα διάταξη, που αφορά σε ανακαινίσεις;

Δύναται να γίνει η έκδοση Εγκρισης Εργασιών Δόμησης Μικρής Κλίμακας για εργασίες που αφορούν σε εσωτερικές διαρρυθμίσεις, καθώς και εργασίες αλλαγής χρήσης, με την προϋπόθεση ότι δεν θίγονται τα στοιχεία του φέροντος οργανισμού του κτιρίου και δεν μεταβάλλονται προς το δυσμενέστερο τα φορτία και η κατηγορία σεισμικής σπουδαιότητας σύμφωνα με τον Ελληνικό Αντισεισμικό Κανονισμό (Ε.Α.Κ.).

Πώς μπορώ να ξέρω αν αλλάζει κατηγορία σεισμικής σπουδαιότητας το ακίνητο με τη νέα χρήση του;

Σύμφωνα με τον αντισεισμικό κανονισμό υπάρχουν τέσσερις κατηγορίες που αναλύονται στη συνέχεια. Ο καταμερισμός των χρήσεων σε αυτές τις κατηγορίες γίνεται ανάλογα με τη σπουδαιότητα, που έχει να κάνει με τα φορτία τα οποία θα δέχεται το κτίριο.

α) ΚΑΤΗΓΟΡΙΑ ΣΠΟΥΔΑΙΟΤΗΤΑΣ – Σ1 Κτίρια μικρής σπουδαιότητας ως προς την ασφάλεια του κοινού, όπως: Αγροτικά οικήματα και αγροτικές αποθήκες, υπόστεγα, στάβλοι, βουστάσια, χοιροστάσια, ορνιθοτροφεία κλπ.

β) ΚΑΤΗΓΟΡΙΑ ΣΠΟΥΔΑΙΟΤΗΤΑΣ – Σ2 Συνήθη κτίρια, όπως κατοικίες και γραφεία, βιομηχανικά - βιοτεχνικά κτίρια, ξενοδοχεία (τα οποία δεν περιλαμβάνουν χώρους συνεδρίων), ξενώνες, οικοτροφεία, χώροι εκθέσεων, χώροι εστιάσεως και ψυχαγωγίας (ζαχαροπλαστεία, καφενεία, μπόουλινγκ, μπιλιάρδου, ηλεκτρονικών παιχνιδιών, εστιατόρια, μπαρ κλπ), τράπεζες, ιατρεία, αγορές, υπεραγορές, εμπορικά κέντρα, καταστήματα, φαρμακεία, κουρεία, κομμωτήρια, ινστιτούτα γυμναστικής, βιβλιοθήκες, εργοστάσια, συνεργεία συντήρησης και επισκευής αυτοκινήτων, βαφεία, ξυλουργεία, εργαστήρια ερευνών, παρασκευαστήρια τροφίμων, καθαριστήρια, κέντρα μηχανογράφησης, αποθήκες, κτίρια στάθμευσης αυτοκινήτων, πρατήρια υγρών καυσίμων, ανεμογεννήτριες, γραφεία δημοσίων υπηρεσιών και τοπικής αυτοδιοίκησης που δεν εμπίπτουν στην κατηγορία Σ4 κλπ.

γ) ΚΑΤΗΓΟΡΙΑ ΣΠΟΥΔΑΙΟΤΗΤΑΣ – Σ3 Κτίρια τα οποία στεγάζουν εγκαταστάσεις πολύ μεγάλης οικονομικής σημασίας, καθώς και κτίρια δημόσιων συναθροίσεων και γενικώς κτίρια στα οποία ευρίσκονται πολλοί άνθρωποι κατά μεγάλο μέρος του 24ώρου, όπως αίθουσες αεροδρομίων, χώροι συνεδρίων, κτίρια που στεγάζουν υπολογιστικά κέντρα, ειδικές βιομηχανίες, εκπαιδευτικά κτίρια, αίθουσες διδασκαλίας, φροντιστήρια, νηπιαγωγεία, χώροι συναυλιών, αίθουσες δικαστηρίων, ναοί, χώροι αθλητικών συγκεντρώσεων, θέατρα, κινηματογράφοι, κέντρα διασκέδασης, αίθουσες αναμονής επιβατών, ψυχιατρεία, ιδρύματα ατόμων με ειδικές ανάγκες, ιδρύματα χρονίως πασχόντων, οίκοι ευγηρίας, βρεφοκομεία, βρεφικοί σταθμοί, παιδικοί σταθμοί, παιδότοποι, αναμορφωτήρια, φυλακές, εγκαταστάσεις καθαρισμού νερού και αποβλήτων κλπ.

δ) ΚΑΤΗΓΟΡΙΑ ΣΠΟΥΔΑΙΟΤΗΤΑΣ – Σ4 Κτίρια των οποίων η λειτουργία, τόσο κατά τη διάρκεια του σεισμού, όσο και μετά τους σεισμούς είναι ζωτικής σημασίας, όπως τηλεπικοινωνίας, παραγωγής ενέργειας, νοσοκομεία, κλινικές, αγροτικά ιατρεία, υγειονομικοί σταθμοί, κέντρα υγείας, διυλιστήρια, σταθμοί παραγωγής ενέργειας, πυροσβεστικοί και αστυνομικοί σταθμοί, κτίρια δημόσιων επιτελικών υπηρεσιών για την αντιμετώπιση έκτακτων αναγκών από σεισμό.

Κτίρια που στεγάζουν έργα μοναδικής καλλιτεχνικής αξίας, όπως μουσεία, αποθήκες μουσείων κλπ.

Πότε επιτρέπεται η αλλαγή χρήσης σε κτίριο;

Μεταβολή της χρήσης του κτιρίου ή μέρους του επιτρέπεται μόνον εάν η νέα χρήση επιτρέπεται από το ισχύον σχέδιο πόλης, τις ισχύουσες χρήσεις γης της περιοχής καθώς και άλλες πολεοδομικές διατάξεις που ισχύουν.

Ποιες είναι οι προϋποθέσεις για να γίνει αλλαγή χρήσης; Για την αλλαγή χρήσης απαιτούνται οι εξής προϋποθέσεις:

✓ Το κτίριο να είναι νόμιμα κτισμένο.

✓ Να επιτρέπεται η νέα χρήση στην περιοχή.

✓ Να τηρείται οπωσδήποτε η ισχύουσα ρυμοτομία.

✓ Να εφαρμόζονται οι διατάξεις του οικοδομικού κανονισμού π.χ. σκάλες, χώροι στάθμευσης κλπ, που αντιστοιχούν στη νέα χρήση.

✓ Να διασφαλίζεται υποχρεωτικά η προσβασιμότητα στα άτομα με αναπηρία ή εμποδιζόμενα άτομα στους κοινόχρηστους χώρους του κτιρίου με την προϋπόθεση να μη θίγεται ο φέρων οργανισμός του κτιρίου.

Ποια δικαιολογητικά απαιτούνται για την έκδοση άδειας μικρής κλίμακας για διαρρυθμίσεις και αλλαγή χρήσης;

α) Αντίγραφο τοπογραφικού διαγράμματος.

β) Υπεύθυνη δήλωση του μηχανικού ότι δεν θίγονται τα στοιχεία του φέροντος οργανισμού του κτιρίου.

γ) Σχέδιο κάτοψης σε κλίμακα 1:100 ή 1:50.

δ) Συμβολαιογραφική δήλωση του ν. 1221/81 και μεταγραφή της, για την εξασφάλιση των υποχρεωτικών θέσεων στάθμευσης, εφόσον απαιτείται.

Προσοχή! Σε περίπτωση που από τις εσωτερικές διαρρυθμίσεις ή την αλλαγή χρήσης τροποποιούνται μελέτες του κτιρίου (π.χ. παθητική/ενεργητική πυροπροστασία, ηλεκτρομηχανολογικές εγκαταστάσεις κ.λπ.), κατατίθενται και οι κατά περίπτωση τροποποιημένες μελέτες.

Πότε γίνεται απλή ενημέρωση του φακέλου της οικοδομικής άδειας;

Γίνεται ενημέρωση του φακέλου της άδειας και δεν απαιτείται έκδοση άδειας δόμησης όταν:

✓ Οι νέες μελέτες (αρχιτεκτονικά) δεν τροποποιούν το διάγραμμα δόμησης της άδειας δόμησης.

✓ Η νέα χρήση προβλέπεται από τις ισχύουσες πολεοδομικές διατάξεις.

✓ Οι προϋποθέσεις για τη νέα χρήση καλύπτονται από τις επί μέρους μελέτες του υφιστάμενου κτιρίου.

✓ Όταν δεν επέρχεται αλλαγή προς το δυσμενέστερο στα φορτία σχεδιασμού της στατικής μελέτης.

Πότε απαιτείται έκδοση άδειας δόμησης;

Απαιτείται η έκδοση άδειας δόμησης όταν:

✓ Χρειάζεται να γίνουν εκτεταμένες κατασκευές ή εργασίες που αλλάζουν το διάγραμμα δόμησης ως προς τους ισχύοντες όρους δόμησης, κάλυψη, αποστάσεις, φύτευση κλπ.

✓ Όταν προκύπτουν δυσμενέστερα φορτία και πρέπει να γίνει νέα στατική μελέτη. Σε περίπτωση που γίνει και προσθήκη εγκατάστασης.

Δεν αλλάζω διαρρύθμιση και θέλω το διαμέρισμα να το νοικιάσω σε φροντιστήριο. Γιατί πρέπει να βγάλω άδεια;

Κάθε οικοδομική άδεια αφορά σε συγκεκριμένη δόμηση και συγκεκριμένη χρήση. Η μελέτη των στατικών, των ηλεκτρομηχανολογικών εγκαταστάσεων, οι διαστάσεις της σκάλας και άλλα πολεοδομικά μεγέθη, διαφέρουν από χρήση σε χρήση. Οπως για παράδειγμα στα εκπαιδευτήρια, απαγορεύεται η σφηνοειδής σκάλα για λόγους ασφαλείας. Για να μπορεί λοιπόν να μετατραπεί η χρήση ενός κτιρίου ή τμήμα του κτιρίου σε μια άλλη χρήση, θα πρέπει ο μηχανικός να εξετάσει αν οι προϋποθέσεις για τη νέα χρήση καλύπτονται από τις προϋποθέσεις επί μέρους μελετών που πληροί η υφιστάμενη χρήση του κτιρίου. Επίσης η χρήση κατοικίας ή γραφείου που έχει ένα διαμέρισμα σύμφωνα με τον αντισεισμικό κανονισμό είναι κατηγορίας σπουδαιότητας Σ2, ενώ το φροντιστήριο είναι κτίριο σπουδαιότητας Σ3, οπότε μεταβάλλονται προς το δυσμενέστερο τα στατικά φορτία και για αυτό απαιτείται η έκδοση άδειας δόμησης.

Τι προσέχουμε στην αλλαγή χρήσης σε εκτός σχεδίου περιοχές;

Επιτρέπεται και στις εκτός σχεδίου περιοχές να γίνει αλλαγή χρήσης σε ένα κτίριο, εφόσον δεν παραβιάζονται οι γενικές ή ειδικές διατάξεις πολεοδομικές που ισχύουν στην περιοχή και υπάρχει στο ακίνητο υπόλοιπο δόμησης για τη συγκεκριμένη χρήση.

Για παράδειγμα, στις εκτός σχεδίου περιοχές η επιτρεπόμενη δόμηση εξαρτάται από τη χρήση που θέλουμε να εγκαταστήσουμε. Το σύνηθες είναι π.χ. ότι η μέγιστη επιτρεπόμενη δόμηση για κατοικία είναι 200 τμ, ενώ για καταστήματα 600 τμ (κατ αναλογία ισχύουν ειδικοί περιορισμοί και για τις υπόλοιπες χρήσεις). Οπότε αν κάποιος έχει ένα κτίριο γραφείων 600 τμ δεν μπορεί να κάνει αλλαγή χρήσης σε κατοικία διότι δεν επιτρέπεται κατοικία 600τμ.

Εχω ένα κατάστημα και θέλω να το νοικιάσω ως ξυλουργείο. Απαιτείται η αλλαγή χρήσης;

Οχι, δεν χρειάζεται να αλλάξετε χρήση στο κατάστημα, γιατί η διαφοροποίηση της κατηγορίας χρήσης κατά τον κτιριοδομικό κανονισμό δεν αποτελεί πάντα λόγο έκδοσης άδειας αλλαγής χρήσης. Σε περίπτωση όμως που γίνονται αλλαγές στη διαρρύθμιση και αλλάζουν μελέτες του κτιρίου, θα πρέπει να βγάλετε άδεια μικρής κλίμακας.

Θέλω να μετατρέψω το διαμέρισμα σε γραφεία. Χρειάζεται άδεια;

Βασικό κριτήριο για την αναγκαιότητα έκδοσης άδειας μικρής κλίμακας είναι η αλλαγή των θέσεων στάθμευσης προς το δυσμενέστερο. Για παράδειγμα για χρήση κατοικίας απαιτείται μια θέση στάθμευσης ανά 100 τ.μ. ενώ για χρήση γραφείων μια θέση στάθμευσης ανά 50 τ.μ. Επομένως από τη συγκεκριμένη αλλαγή χρήσης προκύπτει η υποχρέωση ακόμα μιας θέσης στάθμευσης η οποία θα πρέπει να εξασφαλιστεί στο οικόπεδο ή να γίνει εξαγορά με συμβολαιογραφική δήλωση και να εκδοθεί άδεια μικρής κλίμακας.

Της ΓΡΑΜΜΑΤΗΣ ΜΠΑΚΛΑΤΣΗ, τοπογράφου - πολεοδόμου μηχανικού [email protected]

View full είδηση

[desptsouk]

στο πότε απαιτείται η άδεια δόμησης, πρέπει να αναφερθεί και η περίπτωση όπου ο προϋπολογισμός των εργασιών ξεπερνάει τα 25.000€

[akis73]

Τα 25 χιλ ευρώ ανώτατο όριο φαντάζουν πλέον αστείο σαν ποσό με τις τιμές που έχουν πάει όλα τα οικοδομικά υλικά. Θα πρέπει να αναθεωρηθεί προς τα πάνω άμεσα...

[karanus]

Νομίζω ότι για την αλλαγή χρήσης ενημέρωση γίνεται μόνο όταν η άδεια είναι σε ισχύ. (με δεδομένο ότι δεν αλλάζει στατική σπουδαιότητα, θέσεις στάθμευσης  , κ.λ.π.)

ΥΠΕΝ/ΔΑΟΚΑ/43266/1174 – 13.5.2020   άρθρο5, παρ.5 .

Αλλιώς πρέπει με άδεια μικρής κλίμακας , ή και κανονική άδεια.

Όπως και να έχει το άρθρο της συναδέρφου είναι πολύ χρήσιμο!!

 

Edited Ιούνιος 9 , 2022 by karanus

[Ασλανίδης Σάββας]

14 ώρες πριν, akis73 said:

Τα 25 χιλ ευρώ ανώτατο όριο φαντάζουν πλέον αστείο σαν ποσό με τις τιμές που έχουν πάει όλα τα οικοδομικά υλικά. Θα πρέπει να αναθεωρηθεί προς τα πάνω άμεσα...

Ερώτηση: Οι τιμές δεν προκύπτουν από το παράρτημα Β του 4495; Δεν έχουν σχέση με τις πραγματικές τιμές, οπότε το ποσό των 25.000ε δεν μεταβάλλεται. Κάνω κάπου λάθος, αν γνωρίζει ο συνάδελφος να μου απαντήσει;

Ευχαριστώ πολύ!

[akis73]

Ναι οι τιμές προκύπτουν από το παρ/μα Β' του 4495, το σχόλιό μου αφόρουσε το ταβάνι των 25 χιλ ευρώ το οποίο βρίσκω πολύ μικρό για μία μέση ανακαίνιση...

[Μιχάλης_Π]

Χρήσιμο, περιεκτικό άρθρο. Ευχαριστούμε. Θα συμφωνήσω με το σχόλιο του συναδέλφου για το ταβάνι των 25χιλ.

[tettris]

On 10/6/2022 at 10:34 ΠΜ, Ασλανίδης Σάββας said:

Ερώτηση: Οι τιμές δεν προκύπτουν από το παράρτημα Β του 4495; Δεν έχουν σχέση με τις πραγματικές τιμές, οπότε το ποσό των 25.000ε δεν μεταβάλλεται. Κάνω κάπου λάθος, αν γνωρίζει ο συνάδελφος να μου απαντήσει;

Ακριβώς αυτό ήθελα να σχολιάσω. Και μάλιστα εμένα μου έβγαινε πολύ μικρό το ποσό. Ίσως κάτι μου διαφεύγει και είχα θέσει το ερώτημα εδώ, αλλά δεν πήρα απάντηση:

https://www.michanikos.gr/forums/topic/52131-ριζική-ανακαίνιση-εξοικονομω-ιι/?do=findComment&comment=1136310

Επίσης,

On 9/6/2022 at 10:52 ΜΜ, karanus said:

Όπως και να έχει το άρθρο της συναδέρφου είναι πολύ χρήσιμο!!

Αν και συμφωνώ με τα προηγούμενα (και εγώ τουλάχιστον αυτό ήξερα για την ενημέρωση), δε συμφωνώ με τη χρησιμότητα του άρθρου. Τα βάζει μεν σε μια τάξη (φιλολογική), αλλά αυτά τα ξέραμε, είναι τα βασικά του νόμου. Όμως τη μία γράφει:

Παράθεση

Ποια δικαιολογητικά απαιτούνται για την έκδοση άδειας μικρής κλίμακας για διαρρυθμίσεις και αλλαγή χρήσης;

Προσοχή! Σε περίπτωση που από τις εσωτερικές διαρρυθμίσεις ή την αλλαγή χρήσης τροποποιούνται μελέτες του κτιρίου (π.χ. παθητική/ενεργητική πυροπροστασία, ηλεκτρομηχανολογικές εγκαταστάσεις κ.λπ.), κατατίθενται και οι κατά περίπτωση τροποποιημένες μελέτες.

και πιο κάτω:

Παράθεση

Πότε απαιτείται έκδοση άδειας δόμησης; Σε περίπτωση που γίνει και προσθήκη εγκατάστασης.

Τί εννοεί εγκατάσταση λοιπόν; Πιο πάνω λέει για τροποποιημένες μελέτες. Αν, για παράδειγμα, όροφος που αλλάζει χρήση έχει μόνο κάθετες στήλες αποχέτευσης (που έρχονται από τον υπερκείμενο) και προστεθεί τουαλέτα, θα θεωρηθεί προσθήκη εγκατάστασης και θα πρέπει να εκδοθεί άδεια δόμησης και όχι ΕΕΔΜΚ;!...

Edited Ιούνιος 15 , 2022 by tettris

[dimitris GM]

σωστοι οι προβληματισμοι για την "αξια" των εργασιων

θ) εργασίες της παραγράφου 2 του παρόντος άρθρου, προϋπολογισμού άνω των είκοσι πέντε χιλιάδων (25.000) ευρώ, υπολογιζόμενου σύμφωνα με το Παράρτημα Β΄ του νόμου 4495/2017, ανά οριζόντια η κάθετη ιδιοκτησία με την επιφύλαξη των οριζόμενων στο προτελευταίο εδάφιο αυτής,

Υπαρχει ομως στο αρθρο 29 εξαιρεση ως εξης

Για εργασίες που εμπίπτουν στις περιπτώσεις α΄ έως η΄, ιθ΄, λ΄, λδ΄ και λε΄ δεν ισχύει το όριο του προϋπολογισμού των είκοσι πέντε χιλιάδων (25.000) ευρώ και για την εκτέλεσή τους απαιτείται έγκριση εργασιών δόμησης μικρής κλίμακας ανεξαρτήτως προϋπολογισμού.

Για τις εργασίες των υπόλοιπων περιπτώσεων οι οποίες εκτελούνται είτε συνδυαστικά είτε μεμονωμένα και εφόσον ο συνολικός προϋπολογισμός τους υπερβαίνει τις είκοσι πέντε χιλιάδες ευρώ (25.000) υπολογιζόμενος σύμφωνα με το Παράρτημα Β΄ του ν. 4495/2017, ανά οριζόντια ή κάθετη ιδιοκτησία απαιτείται η έκδοση οικοδομικής άδειας σύμφωνα με την περίπτωση θ΄ της παραγράφου 1 του παρόντος άρθρου.

 

 

Edited Ιούνιος 15 , 2022 by dimitris GM

[Ασλανίδης Σάββας]

Πιστεύω ότι τα κόστη των εργασιών είναι παρόμοια του ''τεκμαρτού'' στην εφορία, δεν αντιπροσωπεύουν την πραγματικότητα. όπως αντίστοιχα ο πίνακας 3 του ικα που συνοδεύει την εεδμκ.

Ευχαριστώ τους συναδέλφους για το ενδιαφέρον που επέδειξαν για το θέμα!