Ανακαίνιση και αλλαγή χρήσης σε ακίνητο με άδεια μικρής κλίμακας

[tettris]

Να σημειώσω ότι μπέρδεψα στη συζήτηση τον έλεγχο "ριζικής" ανακαίνισης. Ωστόσο ακόμα και εκεί που λαμβάνω στον προϋπολογισμό τις εξαιρέσεις που αναφέρει ο dimitrisgm ο θεωρητικός αυτός προϋπολογισμός μου βγαίνει μικρός. Ίσως επειδή εκεί ήταν μικρό το διαμέρισμα που εξέταζα, ίσως να έκανα κάποιο λάθος. Πάντως θέλω να καταλήξω ότι δεν ξεπερνιούνται εύκολα οι θεωρητικές 25000 για έναν τυπικό σε διαστάσεις χώρο λόγω αυτών που είπαμε.

Πάντως για εμένα πιο σημαντικό θέμα τίθεται στο ότι δεν υπάρχει σαφήνεια, για το ποιες επεμβάσεις (όχι λόγω αλλαγών δόμησης) οδηγούν στην απαίτηση οικοδομικής άδειας. Επίσης ποιος ξέρει ακριβώς πότε απαιτείται νέα στατική μελέτη; Για παράδειγμα, αν κατόπιν τακτοποίησης που δεν απαιτήθηκε ΜΣΕ, ο μηχανικός της ΕΕΔΜΚ παρατηρεί ότι υπάρχουν προβληματικά από στατικής άποψης σημεία, είτε σε αυθαίρετα τμήματα είτε στα νόμιμα, χρειάζεται νέα στατική μελέτη ή όχι; Μήπως υπονοείται ότι μόνο όταν αλλάζουν οι παραδοχές της νέας χρήσης ως προς τα φορτία απαιτείται οικοδομική άδεια, και τα τυχόν άλλα ελαττώματα παραβλέπονται; Αν κάποιος συνάδελφος έχει καταλάβει σχετικά με αυτά τα ερωτήματα, θα είχε ενδιαφέρον να ακούσουμε τη γνώμη του.

[pirsogiannis]

Η απαίτηση για ΟΑ προκύπτει όταν: αλλάζει η κατηγορία σπουδαιότητας κατά ΕΑΚ ή αλλάζουν τα φορτία ή θιχτεί ο φ.ο., και όταν αλλάζουν οι κατακόρυφες διελευσεις των μηχανολογικών οδεύσεων από όροφο σε όροφο (με την αλλαγή χρήσης) ή περνούν μέσα από κοινόχρηστο χώρο (με την αλλαγή χρήσης).

Δηλαδή σε μία αλλαγή χρήσης ας πούμε από κατάστημα σε κατοικία: δεν αλλάζει η κατηγορία σπουδαιότητας (Σ2 ήταν και Σ2 μένει),δεν αλλάζουν τα φορτία (από ΒΔ του 1945 ή EC1) και δεν παρεμβαίνεις στον φέροντα οργανισμό. Για να εξαντλήσουμε το στατικό σκέλος: αν μιλάμε για κτίριο στο οποίο ο μηχανικός κρίνει ότι "κάτι δεν πάει καλά" με το υφιστάμενο, τότε ανεξάρτητα από το σκέλος της αδειοδότησης (αν απαιτείται ΟΑ ή ΕΕΔΜΚ), η συνείδηση του του επιβάλει να ενημερώσει τον ιδιοκτήτη. Αυτό όμως είναι ανεξάρτητο από το "τί άδεια απαιτείται"..

Για τα μηχανολογικά: ας πούμε στην παραπάνω αλλαγή χρήσης ότι φτιάχνω κι ένα μπάνιο αλλά "λίγο πιο εκεί" σε σχέση με το πού ήταν από την αρχική άδεια του καταστήματος, αλλά το κάνω χρησιμοποιώντας τις υφιστάμενες στήλες αποχέτευσης χωρίς να τρυπήσω και καλύπτω την ανισοσταθμία του γεμίσματος με ένα σκαλί πχ. Και δεν κάνω καμία παρέμβαση στους κοινόχρηστους χώρους. Και αλλάζω τα ηλεκτρολογικά της κατοικίας γιατί αυτά που έδειχνε η κάτοψη των ηλεκτρολογικών για το κατάστημα δεν με βολεύουν, όμως και πάλι δεν παρεμβαίνω σε μηχανολογικά κοινοχρήστων χώρων. Ε, τότε γνώμη μου είναι ότι μπορείς να πας με ΕΕΔΜΚ.

Τώρα, αν μας φωνάξουν σε ένα επικινδύνως ετοιμόρροπο για αλλαγή χρήσης και μας πουν θέλει ΟΑ ή ΕΕΔΜΚ, προφανώς θα φύγουμε προτού μπούμε σε μια διαδικασία συζήτησης του τί από τα δύο θέλει...

Edited Ιούνιος 16 , 2022 by pirsogiannis

[tettris]

Σε ευχαριστώ πολύ για την ωραιότατη απάντηση, γιατί δεν είναι επί του θεωρητικού, αλλά του πρακτικού! Δυστυχώς τώρα την είδα γιατί παρ' όλο που το έχω ενεργοποιημένο δεν με ειδοποιεί για νέες απαντήσεις (moderators γιατί;).

9 ώρες πριν, pirsogiannis said:

όταν αλλάζουν οι κατακόρυφες διελευσεις των μηχανολογικών οδεύσεων από όροφο σε όροφο (με την αλλαγή χρήσης) ή περνούν μέσα από κοινόχρηστο χώρο (με την αλλαγή χρήσης).

Εννοείς επειδή το επιβάλλει το άρθρο 5 του ΝΟΚ ή γιατί θα χρειαστεί να τρυπήσεις πλάκες που λες και παρακάτω; Νέα διεύλευση στον ακάλυπτο του οικοπέδου σε ΑΧ σε ισόγειο όροφο το θεωρείς διέλευση από κοινόχρηστο χώρο; (στην πολεοδομία, χωρίς πολλές εξηγήσεις, μου είπαν ότι δεν είναι)

9 ώρες πριν, pirsogiannis said:

Τώρα, αν μας φωνάξουν σε ένα επικινδύνως ετοιμόρροπο

Εντάξει δεν εννοούσα κάτι τόσο υπερβολικό, αλλά να σου δώσω ένα υπαρκτό παράδειγμα. Σε χώρο που θα αλλάξει χρήση διαπίστωσα ότι υπάρχουν παράθυρα σε επαφή με τα υποστυλώματα και δημιουργούνται "θέσει" κοντά υποστυλώματα (που δεν είχαν μελετηθεί στην άδεια). Το σίγουρο είναι ότι ενημερώνεται ο ιδιοκτήτης. Από εκεί και πέρα πώς θα το χειριζόσουν; Οκ συμφωνώ -και έχεις δίκιο- ότι το τί άδεια χρειάζεται δεν έχει σχέση. Αλλά αν αναλάμβανες και την επίβλεψη, θα πρότεινες και επεμβάσεις σχετικές με τα κοντά, πριν προχωρήσεις; Επίσης, θα χρειαστούν και πρόσθετα ανοίγματα στους τοίχους, τα οποία θεωρητικά θα μπορούσαν να επηρεάσουν στατικά το κτίριο, εσωτερικές τοιχοποιίες, κλπ. Θα έκανες κάποια στατική ανάλυση πριν βγάλεις την άδεια (έστω για τον εαυτό σου); Θα ανησυχούσες γενικότερα από στατικής πλευράς (και ουσιαστικά αλλά και νομικά) για επεμβάσεις που περιλαμβάνει μια -μεγάλης έκτασης- αλλαγή χρήσης (χωρίς να πειράξεις Φ.Ο.); Εσύ που το έχεις με τα στατικά, μπορεί να μη σου είναι τίποτα να κάνεις ένα μοντέλο και να ελέγξεις κάποια πράγματα, αλλά σαν γενικό κανόνα πιστεύεις στης μικρής κλίμακας εργασίες δεν χρειάζεται εμβάθυνση στα στατικά ως στοιχείο της εκπόνησης της άδειας;

Και πάλι ευχαριστώ ιδιαίτερα για την προηγούμενη απάντηση.

[pirsogiannis]

Επειδή το επιβάλλει το άρθρο 5 του ΝΟΚ και επειδή "τρύπημα" = παρέμβαση στον φ.ο. Ο ακάλυπτος είναι κοινόχρηστος χώρος, άρα δεν είμαι σίγουρος ότι μια νέα όδευση από εκεί δεν δημιουργεί πρόβλημα. Πραγματικά δεν το ξέρω.  Θα προσπαθούσα στο μέτρο του εφικτού να χρησιμοποιήσω μόνο υφιστάμενες στήλες, γιατί πέραν του θεωρητικού της αδειοδότησης υπάρχει και το ουσιαστικό: τί όδευση είναι αυτή? συναινούν όλοι να περάσει από εκεί? τί προβλήματα μπορεί τυχόν να δημιουργήσει?

Για τα στατικά: το θέμα είναι πολύ θεωρητικό έτσι όπως τίθεται και έτσι δεν μπορώ να δώσω σαφή απάντηση. Αν μου ζητούσαν να γκρεμίσω εκτεταμένες εξωτερικές τοιχοποιίες, δεν θα το έκανα γιατί θα κινδύνευα με μαλακό όροφο. Καινούριες εσωτερικές τοιχοποιίες μπορούν να γίνουν και με γυψοσανίδα.Αν έβλεπα κοντά υποστυλώματα η αντίδραση μου, πέραν της προφανούς ενημέρωσης του τί είναι αυτά, θα ήταν να αξιολογήσω "τί μου ζητάνε" - "τί δυσμένεια θα προκαλέσει, αν προκαλέσει". Και στο άλλο νήμα νομίζω αναφέρθηκε ο αρμός δίπλα στα θέσει κοντά υποστυλώματα. Όπως και να έχει νομίζω είναι λίγο γενικά τα όσα συζητάμε, τουλάχιστον εδώ. 

Τώρα διάβασα στο άλλο νήμα ότι αναφέρεις ότι είναι αποθήκη. Με τί συντελεστή σπουδαιότητας και σεισμικά φορτία έχει μελετηθεί? Αν θες να είσαι by the book, θα πρέπει καταρχήν να κοιτάξεις τα στατικά του, αν έχουν υλοποιηθεί και να κοιτάξεις το ΦΕΚ του 2016 που αντικατέστησε το παράρτημα Ε του ΕΑΚ. Υπάρχει και εδώ στα downloads με ένα λογικό διάγραμμα του καν62. Εδώ όμως έχουμε σπαμάρει αρκετά, καλύτερα να συνεχιστεί το θέμα αν είναι στα στατικά.

Edited Ιούνιος 16 , 2022 by pirsogiannis

[tettris]

Και ένα-ένα να τα έγραφα τα 1000 ευχαριστώ για την απάντηση θα ήταν λίγο! Τα δύο αυτά post σου πιστεύω είναι τα δύο πιο into-the-point σχόλια που έχω λάβει μέχρι στιγμής στο forum!!

Πολύ χρήσιμη η παραπομπή στο ΦΕΚ του '16, και φανταστική και η δουλειά του kan όπως πάντα. Ακόμα δεν το έχω επεξεργαστεί πλήρως, αλλά έπεσε το μάτι μου σε αυτό το σημείο (παρ.2.2.1):

Παράθεση

1. ...

2. Το παρόν κείμενο δεν προβλέπει απαιτήσεις σε περιπτώσεις που οι Αλλαγές χρήσης ή Μετατροπές τεκμηριωμένα δεν προκαλούν από μόνες τους δυσμενείς επιδράσεις για την ασφάλεια του κτιρίου, έστω και αν τέτοιες επιδράσεις πράγματι υπάρχουν, οφείλονται όμως σε άλλα αίτια (π.χ. αλλαγή σεισμικής ζώνης).

Για το παραπάνω, και επειδή έχεις δίκιο πως η εδώ συζήτηση έχει γενικό χαρακτήρα θα προσπαθήσω να μην εξειδικεύσω, θα μπορούσε το συμπέρασμα να είναι ότι ΕΕΔΜΚ για αλλαγή χρήσης μπορεί να βγει χωρίς στατική ανάλυση αρκεί οι νέες επεμβάσεις τεκμηριωμένα να μη δημιουργούν δυσμενείς επιδράσεις, ακόμα και αν υπάρχουν τέτοιες από άλλα αίτια, πχ 1.αλλαγή σεισμικής ζώνης (και να προσθέσω) 2.κακή υλοποίηση υφιστάμενου κτηρίου, όπως συνθήκες δημιουργίας κοντού; Το "τεκμηριωμένα" (που εγώ έβαλα σε μωβ) υπονοεί άραγε θεωρητική τεκμηρίωση ή υπολογισμούς και ελέγχους σαν αυτούς που προτείνει το ΦΕΚ;

Δεν αμφιβάλλω ότι η πιο σωστή, αν και γενική, απάντηση είναι "Ανάλογα την περίπτωση". Που συμφωνώ απόλυτα, αλλά για να καταλάβω το πνεύμα του πώς προσεγγίζουμε τέτοιες παρεμβάσεις, θα ήθελα να θέσω δυο παραδείγματα που ναι μεν με αφορούν, αλλά βοηθούν στο να κάνω πιο σαφή και την απορία μου:

Αν ο χώρος είναι ισόγειος (δάπεδο εδαφόπλακα), έχει μελετηθεί χωρίς εσωτερικές διαρρυθμίσεις (τάξης μεγέθους 100τμ) και θέλουμε να προσθέσουμε διαχωρισμούς με γυψοσανίδες, ενώ δεν αλλάζει η σπουδαιότητα. Πώς ελέγχουμε, ώστε να τεκμηριώσουμε τη δυσμενή ή μη επίδραση, π.χ. αύξηση μαζών; Πρέπει να ακολουθήσουμε τις κατάλληλες οδηγίες/κριτήρια του ΦΕΚ ή θα μπορούσαμε και πιο γενικά/θεωρητικά;

Ή στην περίπτωση που ανέφερες για μαλακό όροφο, αν τυχόν η μελέτη δεν είχε πολλά ανοίγματα στις τοιχοποιίες της εγκεκριμένης κάτοψης (π.χ. αποθήκη), αλλά εμείς θέλουμε με την αλλαγή χρήσης (σε κατοικία) να τα αυξήσουμε κατά πολύ (όχι δηλ. να φτάσουμε στο άλλο άκρο και να τις γκρεμίσουμε, αλλά σίγουρα να τις επηρεάσουμε σε μεγάλο βαθμό), και έστω επίσης ότι η αρχική στατική μελέτη δεν είχε λάβει υπόψη της τις τοιχοποιίες, ποιόν δρόμο θα ακολουθήσουμε για την τεκμηρίωση των επιδράσεων; Μια γενικευμένη τεκμηρίωση αρκεί ή χρειάζονται πιο εξειδικευμένοι έλεγχοι βάσει των σύγχρονων κανονισμών (όπως αυτών του εν λόγω ΦΕΚ ή και των λοιπών);

Κατά βάση προσπαθώ με λίγα λόγια να καταλάβω το όριο μεταξύ μιας "απλής" ΕΕΔΜΚ για αλλαγή χρήσης και αυτής που απαιτεί και στατικούς ελέγχους/αναλύσεις ή που και ακόμα δεν μπορεί να εκδοθεί καθώς πρέπει ουσιαστικά να βγει άδεια δόμησης. Γι' αυτό και η αρχική μου κριτική για μη σαφές/χρήσιμο άρθρο (ακόμα και στη γενικότητά του).

[engineer30]

μια αποθήκη αγροτική δεν μπορεί να αλλάξει χρήση για κατοικία επειδή αλλάζει η σπουδαιότητα προς το δυσμενέστερο παροτι δεν μεταβάλλονται τα φορτία προς το δυσμενέστερο?