Συνένωση οικοπέδου εντός οικισμού άρτιου κατά παρέκκλιση με μη άρτιο-οικοδομησιμότητα

[Nick D.]

Πρόσφατα μου έτυχε η εξής περίπτωση και θα ήθελα "τα φώτα" σας.

 

Φίλη μου έχει στην κατοχή της μια ιδιοκτησία, ας την πούμε (Α) με τα εξής στοιχεία:

έχει εμβαδόν 600τμ

και βρίσκεται εντός ορίων οικισμού <2000κατοικων προ του 1923,

του οποίο η αρτιότητα είναι 1000τμ.

 

Η ιδιοκτησία Α, βάσει τίτλου, προϋφίσταται του 1985, επομένως θεωρώ είναι κατά παρέκκλιση άρτια και οικοδομήσιμη.

 

Το πρόβλημα είναι ότι οι διαστάσεις της είναι περίπου 6μ πρόσωπο σε δρόμο χ 100μ βάθος, με αποτέλεσμα να καθίσταται δυσχερής η τοποθέτηση κτηρίου.

 

Σκέφτεται λοιπόν να αγοράσει την διπλανή ιδιοκτησία, ας την πούμε Β,

η οποία μάλιστα πωλείται.

 

Η ιδιοκτησία Β, βρίσκεται επίσης εντός ορίων του ίδιου οικισμού

και με εμβαδόν περίπου 240τμ,

ούσα επίσης κατά παρέκκλιση άρτια και οικδομήσιμη,

ως προϋφιστάμενη ως έχει προ του '85.

Η μορφή της είναι επίσης δυσχερής με περίπου 4μ πρόσωπο στον ίδιο δρόμο και 60μ βάθος.

 

Το ερώτημά μου είναι:

αν αγοράσει η φίλη μου την ιδιοκτησία Β,

θα μπορεί πλέον να αξιοποιήσει το συνενωμένο πλέον γήπεδο Α+Β, εμβαδού περίπου 840τμ,

ως κατά παρέκκλιση άρτιο και οικοδομήσιμο οικόπεδο

ή το Α+Β ως μεταγενέστερο του '85 θα είναι μη άρτιο??

[plastimos]

Καταρχήν πρέπει να ξεκαθαρίσουμε αν στην περίπτωσή σου ισχύουν τα των οικισμών με πληθυσμό < 2000 κατοίκους (το πιθανότερο) ή τα των οικισμών οι οποίοι προυφίστανται του 1923 (σπανιότερο φαινόμενο).Ένας οικισμός διέπεται είτε από τις διατάξεις του Π.Δ 1985 (< 2000 κατοίκους) είτε από τις διατάξεις προ 1923.Όχι και από τις δύο κατηγορίες διατάξεων , ανεξάρτητα αν είναι οικισμός με πληθυσμό< 2000 κατοίκους και ταυτόχρονα προυφίσταται του 1923.

Θεωρώ ότι ανήκεις στην πρώτη περίπτωση...

Τα εντός οικισμού οικόπεδα που προκύπτουν από κατάτμηση ή συνένωση μετά την ημερομηνία ισχύος του Π.Δ/τος της 24.04.1985/ΦΕΚ 181Δ'-03.05.1985 πρέπει να ικανοποιούν τις απαιτήσεις της κατά κανόνα αρτιότητας , δηλαδή για την περίπτωσή σου Ε>=1000 τμ και π>=12,00 μ.Το μεν εμβαδόν θα το έχεις , το πρόσωπο όμως θα είναι 6,00+4,00=10,00 μ. < 12,00 μ. άρα δεν μπορείς να προβείς σε κατάτμηση διότι θα παράξεις ένα μη άρτιο (και μη οικοδομήσιμο) οικόπεδο.

Μόνο εντός σχεδίου πόλης μπορούμε να ενώσουμε δύο κατά παρέκκλιση άρτια οικόπεδα και να προκύψει ένα νέο κατά παρέκκλιση οικόπεδο (βελτίωση της παρέκκλισης).

Αν ανήκεις στην β' περίπτωση (οικισμός που διέπεται από τις προ 1923 διατάξεις) τότε μπορείς να προβείς σε συνένωση διότι οι οικισμοί προ 1923 δεν έιχαν απαίτηση για πρόσωπο , παρά μόνο για εμβαδόν.

[MAKAP]

Ένας από τους βασικούς κανόνες του forum είναι να αναζητούμε παρόμοια θέματα πριν ανοίξουμε νέο. Για τη συνένωση οικοπέδων υπάρχουν αρκετά θέματα και για το συγκεκριμένο ερώτημα είχε ανοίξει πρόσφατα θέμα στο

http://www.michanikos.gr/showthread.php?t=7385&highlight=%F3%F5%ED%DD%ED%F9%F3%E7+%EA%E1%F4%DC+%F0%E1%F1%DD%EA%EA%EB%E9%F3%E7+%DC%F1%F4%E9%F9%ED+%EF%E9%EA%EF%F0%DD%E4%F9%ED

 

Συμπερασματικά, τα δύο κατά παρέκκλιση άρτια και οικοδομήσιμα οικόπεδα δεν χάνουν την ιδιότητα αυτή αν μεταβιβαστούν και εφόσον αποκτηθούν από τον ίδιο κύριο μπορούν να δομηθούν είτε αυτοτελώς (το καθένα ξεχωριστά) είτε και τα δύο μαζί εάν ζητηθεί άδεια για ανέγερση οικοδομής στη συνολική έκταση των δύο. Στη δεύτερη περίπτωση δεν απαιτέίται συμβολαιογραφική πράξη συνένωσης των δύο οικοπέδων.

[GRTOPO]

@plastimos : θεωρώ πως έχεις μπερδευτεί λίγο.

Ο ΜΑΚΑΡ εδωσε σωστή απάντηση γενικά.

[flame]

Νομίζω (μπορεί και να κάνω λάθος) χάνει την αρτιότητα του κατα παρέκκλιση λόγω δημιουργίας νέου οικοπέδου (840 τ.μ.)

[GRTOPO]

@ Flame: Μάλλον κάνεις λάθος...

[maik]

Ο ΜΑΚΑΡ εχει δίκιο. Ουσιαστικά με τη συννένωση εχουμε βελτίωση του εμβαδού. Αφού τα 600 μ2 οικοδομούνται , και τα 840 μ2 οικοδομούνται. Μπορείς να προχωρήσεις σε εκδοση αδείας επι του συνολικού οικοπέδου απλά δείχνονας στο τοπογραφικό ενα ενιαίο οικόπεδο.

[ΘΕΟΧΑΡΗΣ]

συνάδελφε flame

μην μπερδεύουμε την συννένωση μη αρτίων με την συννένωση αρτίων κατα παρέκκλιση η οποία βελτιώνει-μεγαλώνει όπως σωστά αναφέρθηκε το εμβαδό και ενδεχομένως την οικοδομική και πολεοδομική εκμετάλλευση

[Nick D.]

Κατ' αρχήν ευχαριστώ τους συναδέλφους μηχανικούς για την ανταπόκριση.

 

Πληροφοριακά για το φίλο που αναφέρθηκε, ο εν λόγω οικισμός

διέπεται από τις διατάξεις του Π.Δ 1985 (< 2000 κατοίκους).

 

Η αλήθεια είναι πως δεν είχα διαβάσει την προηγούμενη συζήτηση.

Όμως ακόμη και αν την είχα διαβάσει, πάλι θα ρωτούσα

γιατί όπως είδατε όλο και κάτι καινούριο προέκυψε,

μιας και η κάθε περίπτωση είναι ξεχωριστή.

 

 

Επί του προκειμένου λοιπόν, αν και διεφάνη κάποια διχογνωμία, κρατώ

την άποψη όπως βρήκα και από το έγγραφο

με αριθμό πρωτ. 31052/5908 της 7.6.1983

από τη Διεύθυνση Γ4/β του Υπουργείου Χ.Ο.Π

που αναφέρει ότι :

 

"εάν σε γήπεδο το οποίο σύμφωνα με τις ισχύουσες

την περιοχή πολεοδομικές διατάξεις είναι άρτιο κατά παρέκκλιση προστεθεί σήμερα

επιφάνεια άλλου παρακείμενου γηπέδου δεν χάνεται η κατά παρέκκλιση αρτιότητά του

διότι με την αύξηση αυτή της επιφάνειας βελτιώνεται η κατά παρέκκλιση ιδιοκτησία"

 

Επομένως το λογικό είναι πως αν συνενωθούν 2 γειτονικά κατά παρέκκλιση άρτια και οικοδομήσιμα οικόπεδα, το προκύπτον θα είναι, (αναλόγως των επιμέρους επιφανειών) κατά παρέκκλιση ή κατά κανόνα, άρτιο και οικοδομήσιμο.

 

Το επόμενο ερώτημα είναι : πόση είναι η δόμηση ??

α) Όση των επιμέρους δόμηση Α + δόμηση Β, αθροιστικά ?? (με max τα 400τμ πάντα)

ή

β) Όση θα επιτρεπόταν στο Α+Β αν ήταν εξ αρχής ενιαίο?

ή

γ) όση θα επιτρεπόταν μόνο στο ένα εξ αυτών και ποιού Α ή του Β?

 

ευχαριστώ και πάλι

[GRTOPO]

Τη κουρτίνα β