κάθετη ιδιοκτησία και ποσοστό κάλυψης

[rtfm2022]

(Έγινε μεταφορά στην ενότητα για ιδιώτες. Didonis)

καλησπέρα,

διάβασα όσο μπορούσα να καταλάβω τα περί κάθετης και κάλυψης στο forum και σε άλλες πηγές και ήθελα να κάνω την εξής ερώτηση:

Έστω ότι έγινε σύσταση καθέτου με πράξη για 2 κάθετες σε ένα άρτιο και οικοδομήσιμο οικόπεδο με ποσοστό 50% έκαστος σε μελλοντική ανοικοδόμηση και σε όλα τα δικαιώματα εν γένει.

Ο ένας συνιδιοκτήτης ανέγειρε οικοδομή και στην ΟΑ (του 1992 που έχτισε) δεν αναγράφει το ποσοστό κάλυψης της περιοχής που ορίζεται από διάταγμα του 1983 αλλά αναφέρει στο διάγραμμα δόμησής του ότι το ποσοστό κάλυψης είναι 70% και όχι 50% (όπως ορίζεται από το σχετικό διάταγμα). Υπόψιν ότι η σύσταση καθέτου έγινε το 1990.

Με τον τρόπο αυτό εν τέλει χρησιμοποίησε κάλυψη επιπλέον του 50% που δικαιούτο και ως εκ τούτου το ερώτημα είναι αν μπορεί ο ιδιοκτήτης της έτερης κάθετης να χρησιμοποιήσει ποσοστό κάλυψης ίσο με το 50% του ΠΚ που αναλογεί στο οικόπεδο! Επίσης, υπάρχει και ένα ακόμη ερώτημα, δηλαδή αν μπορεί ο συνιδιοκτήτης που δεν έχτισε ακόμα να ανεβάσει την κάλυψη βάσει ΝΟΚ μέχρι τα 120 μέτρα-φαντάζομαι μέχρι να καλυφθεί το 50% του οικοπέδου όπως ορίζει και το διάταγμα?

να είστε καλά!

EDIT: έχοντας διαβάσει πολλές φορές το άρθρο 12 παράγραφος 2 του ΝΟΚ:

2. Σε συνιδιόκτητα οικόπεδα με κάθετη ή οριζόντια ιδιοκτησία που έχει συσταθεί κατά τις διατάξεις του ν. 1024/1971 (Α’ 232), προκειμένου για έκδοση άδειας δόμησης ο κάθε συνιδιοκτήτης χρησιμοποιεί το ποσοστό κάλυψης που του αναλογεί σύμφωνα με την επιτρεπόμενη κάλυψη που ισχύει κατά το χρόνο έκδοσης της άδειας δόμησης.

δεν κατόρθωσα να καταλάβω αν με απλά λόγια "δεν κοιτάζουμε τι κάλυψη έχει πάρει η έτερη όμορη", μου φάνηκε παράδοξο κάτι τέτοιο...

 

Edited Αύγουστος 29 , 2022 by Didonis

[cvlengnr]

Το σενάριο είναι υποθετικό ? 

Εσύ είσαι κάποιος εκ των 2 συνιδιοκτητών ή κάποιος τρίτος ?

Ποια είναι η αφορμή για το ερώτημα σου ? Εγκυκλοπαιδικό ενδιαφέρον ? Αντιδικία ? κάτι άλλο ?

Είναι εντός ή εκτός σχεδίου ?

[rtfm2022]

7 hours ago, cvlengnr said:

Το σενάριο είναι υποθετικό ? 

Εσύ είσαι κάποιος εκ των 2 συνιδιοκτητών ή κάποιος τρίτος ?

Ποια είναι η αφορμή για το ερώτημα σου ? Εγκυκλοπαιδικό ενδιαφέρον ? Αντιδικία ? κάτι άλλο ?

Είναι εντός ή εκτός σχεδίου ?

καλησπέρα ευχαριστώ για την απόκριση!

Το σενάριο είναι πραγματικό, είμαι ιδιοκτήτης του 50% και είναι εντός σχεδίου, μόλις το αγόρασα και θέλω να χτίσω.

Το οικόπεδο είναι 370 μέτρα. Οι δύο κάθετες είναι 185 μέτρα έκαστη και έχει συσταθεί κάθετη το 1990 με διάγραμμα για το κάθε μερίδιο.

Ο έχων το 50% ανέγειρε οικοδομή και για κάποιο περίερργο λόγο στην ΟΑ του χρησιμοποιεί 70% ΠΚ, ενώ το διάταγμα του 1983 λέει 50%.

[cvlengnr]

Δηλαδή μόλις αγόρασες οικόπεδο, χωρίς πριν να έχεις ρωτήσει ενα μηχανικό τι και αν χτίζει.... Εντελώς εγκυκλοπαιδικά θα ηθελα να μάθω γιατι ?

Στο προκείμενο. Η κάλυψη ελέγχεται σε όλο το οικόπεδο, όμως εαν η άλλη κάθετη έχει πχ ξεσκιστεί στα αυθαίρετα τότε εσύ στην δικη σου κάθετη εφαρμόζεις τον συντελεστή κάλυψης που ισχυει σημερα. Αυτό βεβαια δεν εγγυάται ότι μπορει να υλοποιηθεί η εν λόγω κάλυψη λόγω πχ περιορισμών σε αποστασεις απο όρια ή αλλο κτίσμα.

Προφανως και δεν μπορουν να δοθουν περισσότερες πληροφορίες αφου όλα τα παραπάνω αποτελούν αντικείμενο μελέτης μηχανικού.

Υ.Γ. Ελπίζω να μην εισαι στην περίπτωση πελάτη μου που πήγε να αγοράσει κάθετη στην οποία λόγω περιορισμών απο όρια κλπ τελικά έμενε μια οικοδομισιμη λωρίδα....

[rtfm2022]

44 minutes ago, cvlengnr said:

Δηλαδή μόλις αγόρασες οικόπεδο, χωρίς πριν να έχεις ρωτήσει ενα μηχανικό τι και αν χτίζει.... Εντελώς εγκυκλοπαιδικά θα ηθελα να μάθω γιατι ?

Στο προκείμενο. Η κάλυψη ελέγχεται σε όλο το οικόπεδο, όμως εαν η άλλη κάθετη έχει πχ ξεσκιστεί στα αυθαίρετα τότε εσύ στην δικη σου κάθετη εφαρμόζεις τον συντελεστή κάλυψης που ισχυει σημερα. Αυτό βεβαια δεν εγγυάται ότι μπορει να υλοποιηθεί η εν λόγω κάλυψη λόγω πχ περιορισμών σε αποστασεις απο όρια ή αλλο κτίσμα.

Προφανως και δεν μπορουν να δοθουν περισσότερες πληροφορίες αφου όλα τα παραπάνω αποτελούν αντικείμενο μελέτης μηχανικού.

Υ.Γ. Ελπίζω να μην εισαι στην περίπτωση πελάτη μου που πήγε να αγοράσει κάθετη στην οποία λόγω περιορισμών απο όρια κλπ τελικά έμενε μια οικοδομισιμη λωρίδα....

καλησπέρα, ευχαριστώ για τις απαντήσεις! Δεν έγινε σωστή έρευνα.

Αν υποθέσουμε ότι μπορούμε να πάρουμε την κάλυψη που μας αναλογεί, μετά μπορούμε να την ανεβάσουμε ώστε να μεγαλώσει η πλάκα μέχρι 120τμ και 60%?

 

[Didonis]

13 λεπτά πριν, rtfm2022 said:

...Δεν έγινε σωστή έρευνα.

Αν υποθέσουμε ότι ...

 

αν συνεχίσεις όμως την μη σωστή έρευνα με ακόμα λιγότερο σωστή έρευνα με υποθέσεις θα έχεις κι άλλα προβλήματα και μη πραγματικά δεδομένα μετά.

Για να υπάρχουν απαντήσεις (σωστές) χρειάζονται να υπάρχουν όλα τα σχέδια της τελευταίας εν ισχύ Οικοδομικής Άδειας (ειδικά Τοπογραφικό, Διάγραμμα κάλυψης, Κατόψεις, Τομές)μ ενδεχόμενα τίτλους, και μια πρόσφατη πλήρη και ορθή αποτύπωση υφιστάμενης κατάστασης του όλου ακινήτου. Και φυσικά αν έχει γίνει ένταξη σε νόμους τακτοποίησης (4014 - 4178 - 4495) τα σχέδια που έχουν αναρτηθεί

Όλα τα άλλα θα έχουν μη σωστές απαντήσεις διότι θα είναι με μη σωστή έρευνα.

 

Edited Αύγουστος 31 , 2022 by Didonis

[rtfm2022]

58 minutes ago, Didonis said:

αν συνεχίσεις όμως την μη σωστή έρευνα με ακόμα λιγότερο σωστή έρευνα με υποθέσεις θα έχεις κι άλλα προβλήματα και μη πραγματικά δεδομένα μετά.

Για να υπάρχουν απαντήσεις (σωστές) χρειάζονται να υπάρχουν όλα τα σχέδια της τελευταίας εν ισχύ Οικοδομικής Άδειας (ειδικά Τοπογραφικό, Διάγραμμα κάλυψης, Κατόψεις, Τομές)μ ενδεχόμενα τίτλους, και μια πρόσφατη πλήρη και ορθή αποτύπωση υφιστάμενης κατάστασης του όλου ακινήτου. Και φυσικά αν έχει γίνει ένταξη σε νόμους τακτοποίησης (4014 - 4178 - 4495) τα σχέδια που έχουν αναρτηθεί

Όλα τα άλλα θα έχουν μη σωστές απαντήσεις διότι θα είναι με μη σωστή έρευνα.

 

καλησπέρα, με κάλυψες απόλυτα!

[rtfm2022]

update: επισκέφτηκα τρεις μηχανικούς και πάλι απαντήσεις δεν πήρα, γιατί θεωρούν την υπέρβαση κάλυψης της έτερης όμορης κάθετης ως αυθαίρετη δόμηση, ενώ δεν είναι αυθαίρετη, μιας και έγινε βάσει οικοδομικής άδειας.

[sdtopo]

Είναι βασικό να αποσαφηνιστεί αν η, θεωρημένη από την Πολεοδομία, κάλυψη 70% ίσχυε πράγματι τότε και υπό ποιές προϋποθέσεις. Τα 120τμ που αναφέρει ο ΝΟΚ αφορούν το όλο οικόπεδο και όχι την κάθε μία κάθετη.

Παρεπιμπτόντως τα 120 τμ είναι κοντά στο 70% της επιφάνειας οικοπέδου 185 τμ. Μήπως αυτό ισχυρίστηκαν και κατά την έκδοση της άδειας, σύμφωνα με τον τότε ΓΟΚ ? (δηλαδή ότι θα καλυφθούν 60τμ και όχι 45τμ που προκύπτουν από τους όρους δόμησης), και μήπως αντίστοιχα ισχύει και σήμερα ?

Αυτά πιστεύω θα πρέπει να μελετήσει ένας μηχανικός που θα αναλάβει την υπόθεση.