Ανοχή 2% στις διαστάσεις κτιρίων_Παρανομία ή όχι

[jbosdas]

Υλοποιημένη διάσταση σημαίνει η διάσταση που έχει κατασκευαστεί. Αν εσύ άδεια για ένα κτίριο 10 X 10m μπορεί αυτό να έχει κατασκευαστεί 9,93 X 10,05m.  Και φυσικά, ο κανόνας ισχύει για όλα τα κτίρια.

Παράθεση

ΚΕΦΑΛΑΙΟ ΠΡΩΤΟ
ΜΕΤΡΑ ΠΡΟΛΗΨΗΣ ΑΥΘΑΙΡΕΤΗΣ ΔΟΜΗΣΗΣ

ΑΡΘΡΟΝ-81  Ορισμοί

2. Δεν συνιστούν αυθαίρετη κατασκευή και δεν καταγράφονται ως παραβάσεις κατά τον έλεγχο:

α) οι αποκλίσεις των διαστάσεων του κτιρίου, συμπεριλαμβανομένου του ύψους αυτού και του ύψους ορόφου, έως δύο τοις εκατό (2%) συνολικά από τις αναγραφόμενες στο διάγραμμα κάλυψης/δόμησης της οικοδομικής άδειας/άδειας δόμησης, μετρούμενες σε διαστάσεις κτίστη (φέρων οργανισμός και στοιχεία πλήρωσής του, χωρίς επιχρίσματα - επενδύσεις), εφόσον με τις αποκλίσεις αυτές δεν παραβιάζονται κοινόχρηστοι χώροι του σχεδίου πόλεως,

β) οι αποκλίσεις θέσης του κτιρίου έως δύο τοις εκατό (2%) από τις αναγραφόμενες στο διάγραμμα κάλυψης/ δόμησης της οικοδομικής άδειας/άδειας δόμησης, εφόσον με τις αποκλίσεις αυτές δεν παραβιάζονται κοινόχρηστοι χώροι του σχεδίου πόλεως και το κτίριο βρίσκεται εντός των ορίων του οικοπέδου ή γηπέδου,

....

ΑΡΘΡΟΝ-42

10. Ενημέρωση του φακέλου της οικοδομικής άδειας , ανεξάρτητα από τον χρόνο ισχύος της οικοδομικής άδειας, πραγματοποιείται στις εξής περιπτώσεις:

 

... γ) μεταβολές των διαστάσεων του κτιρίου ή του οικοπέδου, εφόσον με τις αποκλίσεις αυτές δεν παραβιάζονται κοινόχρηστοι χώροι. Οι αποκλίσεις αυτές δεν επιτρέπεται να είναι μεγαλύτερες του δύο τοις εκατό (2%), με μέγιστο τα  είκοσι (20) εκατοστά όσον αφορά το κτίσμα, ή μεγαλύτερες του δύο τοις εκατό (2%), με μέγιστο τα  σαράντα (40) εκατοστά όσον αφορά τα μήκη των πλευρών του οικοπέδου και με την προϋπόθεση υποβολής τυχόν απαραίτητων εγκρίσεων από άλλους φορείς ή συλλογικά όργανα.

δ) αποκλίσεις θέσης του κτιρίου, εφόσον με τις αποκλίσεις αυτές δεν παραβιάζονται κοινόχρηστοι χώροι. Οι αποκλίσεις αυτές δεν επιτρέπεται να είναι μεγαλύτερες του δύο τοις εκατό (2%), με μέγιστο τα είκοσι (20) εκατοστά όσον αφορά τη θέση του κτίσματος και με την προϋπόθεση υποβολής τυχόν απαραίτητων εγκρίσεων από άλλους φορείς ή συλλογικά όργανα.

 

Και απευθυνόμενος παράλληλα και προς τους συναδέλφους, δεν πρέπει να ξεχνάμε ότι ισχύει και το παρακάτω: 

Παράθεση

Ν-1512/85

ΑΡΘΡΟΝ-9

.... 8. Με απόφαση του νομάρχη μπορεί να εγκρίνεται η εξαίρεση ή όχι από την κατεδάφιση αυθαιρέτων κατασκευών εάν πρόκειται για μικρές παραβάσεις των οποίων κατασκευών η κατεδάφιση θα κατέληγε σε υπέρμετρη βλάβη του κτιρίου ή θα έθετε σε κίνδυνο τη φέρουσα κατασκευή αυτού ή θα παράβλαπτε την αισθητική εμφάνιση των κτιρίων ή θα απαιτούσε υπέρμετρες δαπάνες για την αποκατάσταση της αισθητικής και των οποίων η διατήρηση εν πάση περιπτώσει δεν θα έθετε σε κίνδυνο την ασφάλεια της κατασκευής ούτε θα απέβαινε σε βάρος της πόλεως. Με απόφαση του Υπουργού Περιβάλλοντος, Χωροταξίας και Δημόσιων Έργων καθορίζονται οι μικρές παραβάσεις για τις οποίες είναι δυνατή η εξαίρεση από την κατεδάφιση, σύμφωνα με το προηγούμενο εδάφιο, οι ειδικότερες προϋποθέσεις της εξαίρεσης, οι όροι εφαρμογής της διάταξης αυτής και κάθε σχετικό θέμα. Η απόφαση της εξαίρεσης εκδίδεται με σύμφωνη γνώμη του Συμβουλίου Χωραταξίας, Οικισμού και Περιβάλλοντος (ΣΧΟΠ) του νομού. Στην περίπτωση αυτή επιβάλλονται τα προβλεπόμενα από την παρ.2 του Αρθ-17 του Ν-1337/83 πρόστιμα.

 

Παράθεση

Βλ. και Αποφ-7587/04 ΦΕΚ-372/Β/24-2-04
Καθορισμός των μικρών παραβάσεων που μπορούν να εξαιρεθούν από κατεδάφιση

ΑΡΘΡΟΝ-2

Προυποθέσεις και διαδικασία εξαίρεσης, και συνέπειες

1. Οι Μικρές Πολεοδομικές, δομικές, ή κτιριολογικές παραβάσεις του Αρθ-1, εφόσον συντρέχουν οι προϋποθέσεις νομιμότητας ή νομιμοποίησης του υπολοίπου κτιρίου, και με την προυπόθεση ότι αιτιολογημένα και συγκεκριμένα συντρέχουν τα κριτήρια του Αρθ-16   παρ.1 του Ν-1337/83, μπορούν να εξαιρεθούν της κατεδάφισης με τις ακόλουθες διαδικασίες και προϋποθέσεις:

Α. Με απόφαση εξαίρεσης που εκδίδεται από τον Προϊστάμενο της Πολεοδομικής Υπηρεσίας, εφόσον συντρέχουν οι προϋποθέσεις μίας από τις επόμενες περιπτώσεις:

α.1. Δεν ξεπερνούν το 5% της αντίστοιχης επιτρεπόμενης διάστασης του κτιρίου, και το πολύ μέχρι μισό μέτρο (0,50 μ), δεν δημιουργούν επιφάνεια μεγαλύτερη του πέντε τοις εκατό (5%) της πραγματοποιούμενης επιφάνειας του ορόφου και μέχρι πέντε τετραγωνικά μέτρα (5 μ2) ανά όροφο, εφόσον ταυτόχρονα δεν υπερβαίνει το 5% της επιτρεπόμενης κάλυψης, και συνολικά το δέκα τοις εκατό (10%) του επιτρεπόμενου συντελεστή δόμησης και όγκου, και η μείωση των υποχρεωτικών αποστάσεων του κτιρίου από τα όρια του οικοπέδου δεν είναι μεγαλύτερη των είκοσι πέντε εκατοστών (0,25 μ).

α.2. Δεν δημιουργούν επιφάνεια μεγαλύτερη των οκτώ τετραγωνικών μέτρων (8 μ2) ανά όροφο, εφόσον ταυτόχρονα δεν παραβιάζεται το περίγραμμα του κτιρίου και οι υποχρεωτικές αποστάσεις από τα όρια του οικοπέδου.

α.3. Αφορούν σε αλλαγή της θέσης του κτιρίου στο οικόπεδο ή αλλαγή της τομής του κτιρίου χωρίς υπέρβαση του επιτρεπόμενου ύψους ή του επιτρεπόμενου αριθμού ορόφων και ταυτόχρονα συντρέχουν οι λοιπές προϋποθέσεις των παρ.α1, και παρ.α2.

α.4. Αφορούν σε προσθήκη μονωτικού ή θερμοσυσσωρευτικού κελύφους, σύμφωνα με τα κριτήρια των παρ.6 και παρ.7 του Αρθ-11   του Ν-1577/85 περί ΓΟΚ.

Β. Με απόφαση εξαίρεσης που εκδίδεται από το Νομάρχη, εφόσον οι μικρές παραβάσεις υπερβαίνουν τα όρια της προηγούμενης περιπτ.(Α). Η Απόφαση εκδίδεται μετά από αιτιολογημένη εισήγηση της αρμόδιας πολεοδομικής υπηρεσίας και σύμφωνη γνωμοδότηση του Νομαρχιακού Συμβουλίου Οικισμού και Περιβάλλοντος (Ν ΣΧΟΠ).

2. Οι ως άνω αποφάσεις εκδίδονται μετά από αίτηση του ενδιαφερόμενου, που συνοδεύεται από τοπογραφικό διάγραμμα, διάγραμμα κάλυψης στο οποίο σημειώνονται με κόκκινο μελάνι οι προς εξαίρεση Μικρές παραβάσεις, τεχνική - αιτιολογική έκθεση, στοιχεία νομιμότητας ή νομιμοποίησης του κυρίως κτιρίου ή κατασκευής και φωτογραφίες.

αλλά και.... 

Παράθεση

Εγγρ-88/12 (ΔΟΚΚ) Εγγρ-88/2012
Εφαρμογή της  Αποφ-7587/12-2-04  (ΦΕΚ-372/Β/24-2-04) περί μικροπαραβάσεων σε συνδυασμό με αυθαίρετες κατασκευές

... 

στις περιπτώσεις κτιρίων με ρυθμισμένους χώρους με τους  Ν-3775/09, Ν-3843/10 και Ν-4014/11, όπως εκάστοτε ισχύουν, δεν πληρούνται οι προϋποθέσεις νομιμότητας που αναφέρονται στο Αρθ-2 της Αποφ-7587/04, οπότε η εφαρμογή της δεν ειναι δυνατή.

Οπότε καταλαβαίνουμε ότι υπάρχει αρκετό υλικό για διάβασμα...

Edited Μάρτιος 23 by jbosdas

[tettris]

Σε προηγούμενη συζήτηση που είχαμε θα ήθελα να παραθέσω την πάντα σεβαστή άποψη του @kan62 (που τυχαία βρήκα σε άλλο θέμα), την οποία αν και δεν θεωρώ πως κατάλαβα στην ολότητά της, νομίζω όμως πως καταλήγει στο ότι δεν κάνουμε έλεγχο του ποσοστού 2% σε κάθε επί μέρους διάσταση, αλλά στα συνολικά μεγέθη. Μάλλον έμμεσα αναφέρεται και στις διατάξεις περί πολεοδομικών παραβάσεων του άρθρου 81.

Αγαπητοί @[email protected], @kan62 και λοιποί συνάδελφοι αν θέλετε κάποια παρέμβαση μήπως το ξεκαθαρίσουμε;

ΥΓ: Η σημαντικότητα του θέματος για εμένα έγκειται όταν συγκρίνουμε ειδικά με παλιές άδειες και όπου ο τρόπος αντιμετώπισης θα μπορούσε να επηρεάζει το αν προκύπτει διαφορετική διαμερισμάτωση και κατά συνέπεια τροποποίηση της σύστασης ή όχι.

[[email protected]]

@tettris

 

Συνάδελφε διάβασε το κείμενο της δήλωσης στο πιστοποιητικό πληρότητας της ταυτότητας που καλείσαι να υπογράψεις. Μιλάει για διαστάσεις πλευρών οριζόντιας ιδιοκτησίας. Δεν μιλάει για αθροιστικές διαστάσεις πλευρών οριζόντιας ιδιοκτησίας.

 

Τα δεδομένα του προβλήματος είναι τα παρακάτω:

• έχουμε ένα νόμο εισπρακτικό
• ο νόμος αφήνει πολλά παραθυράκια ερμηνείας
• την ευθύνη της εγκυρότητας της μεταβίβασης την αναλαμβάνει ο ιδιώτης μηχανικός

Σε τέτοιες καταστάσεις, διαχειριστικά το σωστό και δίκαιο είναι αυτό που καταλαβαίνουν οι περισσότεροι, και όχι οι εξυπνότεροι.

 

Όσο για την παρέμβαση του ΤΕΕ και τις συμβουλευτικές ερμηνείες του, εγώ τις χρησιμοποιώ επιλεκτικά. Αν με βολεύει η απάντηση, την επικαλούμαι. Αν δεν με βολεύει, ψάχνω να την τεκμηριώσω όπως πιστεύω εγώ. Σε αυτές τις καταστάσεις αυτός είναι και ο λόγος που πληρώνεσαι, να βρεις λύση σε ένα πρόβλημα και να συμφωνήσουν όλοι στη λύση που βρήκες.

 

Η δική μου προσέγγιση είναι να αφήσω την ιδιοκτησία σε μία κατάσταση που δεν θα αμφισβητείται από τον ανίκητο συνάδελφο στο μέλλον. Γιατί πάντα υπάρχει ο ανίκητος...

 

Τώρα ο καθένας ενεργεί όπως κρίνει, αλλά αν αυτό που κρίνει δεν το δέχονται οι περισσότεροι, τότε η ερώτηση είναι ποιός πιστεύεις ότι θα έχει το πρόβλημα, αυτός ή όλοι οι άλλοι?

Edited Απρίλιος 14 by [email protected]

[kan62]

@tettris

Στη συζήτηση της παραπάνω παράθεσης, προφανώς και δεν κατέληγα στο συμπέρασμα ότι δεν ελέγχουμε το 2% των επιμέρους διαστάσεων. Έλεγα απλά ότι είναι πιο σύνθετο το θέμα και ελέγχονται όλες οι διαστάσεις του κτηρίου/ιδιοκτησίας.

Ο νόμος μιλάει αναλυτικά (μάλιστα σε δύο σημεία, παρ.10 άρθρου 42 και παρ.2 άρθρου 81) για αποκλίσεις διαστάσεων και θέσης και μάλιστα τονίζει έλεγχος σε σχέση με την πραγματικότητα και τις διαστάσεις στο ΔΚ.

Για να γίνει όμως πλήρως κατανοητό, τουλάχιστον μεταξύ μας, βάζω σε ένα σκαρίφημα το ερώτημα :

Αν κόκκινη διακεκομμένη είναι η πραγματική κατάσταση κτηρίου/ιδιοκτησίας που ελέγχεται και μαύρο το ΔΚ, ποια περίπτωση από τις 3 είναι νόμιμη, ποια πολεοδομική παράβαση και σε ποια υπάρχει υπέρβαση δόμησης ;

 

[tettris]

Αγαπητοί συνάδελφοι είστε καταπληκτικοί! Συγνώμη που σας αναστάτωσα Κυριακάτικα και συγνώμη @kan62 για την παρερμηνεία μου στην εν λόγω ανάρτησή σου.

Σχετικά με το παραπάνω σκαρίφημα και την αντίστοιχη ερώτηση (αν δεν είναι "παγίδα" ☺️), ομολογώ ότι δυσκολεύομαι να απαντήσω και θα το κάνω σε μεγάλο βαθμό υποθετικά. Αν κατάλαβα δεν ελέγχουμε μόνο με βάση τη διάσταση α ή μόνο κάθε μία από τις περιμετρικές διαστάσεις β και γ ξεχωριστά, αλλά και τις τρεις συνδυαστικά, επομένως,

- περίπτωση 1: νόμιμη, λόγω αποκλίσεων <2%, εκτός αν συνολικά η διάσταση α έχει αυξηθεί περισσότερο από 2%,

-περίπτωση 2: πολεοδομική παράβαση, λόγω κατηγορίας 3 <5% αύξηση των διαστάσεων β και γ, αλλά αν η διάσταση α έχει αυξηθεί περισσότερο από 5% τότε είναι ΥΔ,

-περίπτωση 3: πολεοδομική παράβαση, λόγω κατηγορίας 3 απόκλιση < 5% των β και γ διαστάσεων, αλλά όχι ΥΔ αφού η α συνολικά μειώθηκε λόγω απομείωσης της β.

Και μια επιπλέον απορία. Στο σκαρίφημα αν x είναι η μεταβολή στη διάσταση όπως δείχνω στο παρακάτω τροποποιημένο σκαρίφημα, τότε στην περίπτωση 1^Β, έχουμε πολεοδομική παράβαση αντί νομιμότητας, επειδή η δ έγινε > δ*2%, έστω και αν η γ παραμένει < γ*2%;

Την απορία την έχει απαντήσει βέβαια ο συνάδελφος zavi στην προηγούμενη συζήτηση, αλλά μου φαίνεται λίγο "τρελό". Εφόσον όμως εξήγησε ακριβώς το σκεπτικό του στην αμέσως προηγούμενη ανάρτηση και κατανοώ τη λογική του, θα τον ευχαριστήσω ξανά και δεν θα διαφωνήσω.

Ένα τελευταίο σχόλιο αν μου επιτρέπετε: στις παλιές άδειες πάντως δεν υπάρχει διάγραμμα κάλυψης και πρέπει να καταφεύγουμε στα πιο ασαφή και ελλιπή σε διαστάσεις σχέδια των κατόψεων και τη φίλη μας την κλίμακα για να εξάγουμε συμπεράσματα. Υποθέτω όμως πως οφείλουμε να βρούμε -με όποιον τρόπο-  εκείνη τη μη αμφισβητίσιμη λύση και γι'αυτό ο zavi τονίζει το ότι γι' αυτό πληρωνόμαστε.

[kan62]

Άμεσα θα απαντήσω στο ερώτημα που ο ίδιος έθεσα :

- Η περίπτωση 1 , περιλαμβάνει πιθανότατα πολεοδομική παράβαση, γιατί η υπέρβαση του α (στο τμήμα της κάτοψης που έχει αμφίπλευρη διεύρυνση) μπορεί να γίνει σχεδόν 4%.

- Η περίπτωση 2, περιλαμβάνει πιθανότατα ΥΔ στο τμήμα της αμφίπλευρης διεύρυνσης του α (γιατί μπορεί να γίνει σχεδόν 10%).

Η περίπτωση 3, περιλαμβάνει πιθανότατα πολεοδομική παράβαση.

Το "πιθανότατα", σε όλες τις περιπτώσεις, αναφέρεται στο ενδεχόμενο οι συνολικές αποκλίσεις να πέφτουν κάτω από 2% (επειδή το ερώτημα τέθηκε με μικρότερο και όχι ίσο), οπότε θα είναι απολύτως νόμιμες.

 

υγ. στο ερώτημά σου θα απαντήσω προσεχώς ...

υγ1. και απαντώ @tettris:

Δεν χρειαζόταν η μεταβολή x να φτάσει μέχρι το δ για να γίνει Π.Π. Και όπως ήταν η περίπτωση 1Α το πιθανότερο είναι να είναι Π.Π. όπως είπαμε παραπάνω.

Τώρα που την ανέβασες πάλι, ο έλεγχος δεν θα γίνει στο δ αλλά στο β.

Νότια του δ ο έλεγχος των ποσοστών γίνεται στο α και βόρεια στο β, αυτές είναι οι εξωτερικές διαστάσεις του περιγράμματος, το δ είναι εσωτερική του διάσταση. Μετακίνησε ολόκληρο το νόμιμο περίγραμμα του 1Β ώστε να συμπέσει στην αριστερή διακεκομμένη και θα καταλάβεις τι εννοώ ...

Edited Απρίλιος 15 by kan62

[tettris]

Καταλαβαίνω τη λογική και ευχαριστώ θερμά για τις εξηγήσεις! Κακώς βέβαια χρησιμοποίησα αυτούσια την περίπτωση 1 του σκαριφήματός σου, γιατί η απορία μου τίθεται και χωρίς την υπέρβαση του β (δεξιά του κτιρίου), οπότε μπορούμε και να την αγνοήσουμε.

Να υποθέσω ότι ως εξωτερικές θεωρούμε τις διαστάσεις του περιγράμματος, ακόμα και αν πρόκειται για "εξωτερικές" μιας Ο.Ι., αλλά στην ουσία εσωτερικές για το κτίριο και κατά συνέπεια ισχύουν τα ίδια και εκεί; Ειδικά σε επαφή της Ο.Ι. με τους κοινόχρηστους χώρους μπορεί να δημιουργείται πολύπλοκο περίγραμμα με μικρές πλευρές, γύρω από φρεάτια ανελκυστήρων κλπ.

Θα προσπαθήσω παράλληλα να σχεδιάσω κάποια πιο εξειδικευμένη περίπτωση που νομίζω θα με βοηθούσε να ξεκαθαρίσω την απορία μου και θα επανέλθω. Αν χρειαστεί, γιατί πιθανολογώ ότι η επεξήγησή σου μπορεί να με κάλυψε πλήρως.

Edit: @kan62 Δύο σκαριφήματα από τα οποία το 1ο βασικά είναι το ίδιο που επισύναψα σε προηγούμενη ανάρτηση και το 2ο κάπως υπερβολικό αλλά βασίζεται σε υπαρκτή περίπτωση:

Καταλαβαίνω ότι στην 1η περίπτωση υπολογίζουμε ποσοστό απόκλισης "ανατολικά" των 20εκ (στα 10μ) και όχι "δυτικά" (στο 1μ). Επομένως δεν είναι παράβαση.

Στη 2η περίπτωση, δεν ξέρω, θα υπολογίσουμε αύξηση 20εκ στα 2μ ή στα 10μ;

Edited Απρίλιος 15 by tettris

[killertomato]

εχω να παρατηρήσω τα εξής, όσο περνάει ο καιρός τα πράγματα αρχίζουν και ξεχειλώνουν, μηχανικοί μετράνε ότι τους πουν οι ιδιοκτήτες, αγοραστές έχουν κουραστεί να ψάχνουν και θέλουν να τελειώνουν να μπουν σε ένα σπίτι. Έχουμε βρεθεί εδώ 30-40 άτομα που προσπαθούν να βγάλουν άκρη αν τα 15-20εκ αποτελούν αυθαιρεσία ή όχι. Η κατάσταση στην πιάτσα είναι χαοτική και κυριαρχεί η ατιμωρισία, κάποια ακίνητα έχουν μπλοκάρει γιατί έχουν σοβαρά θέματα αλλά σε γενικές γραμμές ότι ειναι "χοντρικά" σωστό μεταβιβάζεται. Η γενικότερη αίσθηση που έχω είναι οτι ο σωστός μηχανικός αρχίζει και παραγκωνίζεται και κυριαρχεί ο "ευέλικτος". Μάλλον ούτε στραβός γιαλός υπάρχει ούτε στραβά αρμενίζουμε, απλά σε λίγο δεν θα αρμενίζουμε καν

[tettris]

Να ήξερες μόνο @killertomato, πόσες φορές μου περνούν από το μυαλό αυτά ακριβώς που γράφεις και ξενερώνω, αλλά από την άλλη έχω και τα κολλήματά μου...

Σε ποιο πρακτικό επίπεδο, τί λες όμως στον ιδιοκτήτη «- Βεβαιώνω ότι μεταβιβάζεις» και αν ποτέ εμφανιστεί ο "ανίκητος" μηχανικός βλέπεις τότε τί κάνεις (αρκεί να έχεις και κάτι να πεις) ή του λες «- Θα χρειαστείς τροποποίηση της σύστασης, + 250€ ΔΔ»;

Οι ευέλικτοι κυριαρχούν πάντως-συμφωνώ- και η απορία μόνο που μένει είναι αν θα τα βρουν μπροστά τους σε αυτή ή στην επόμενη ζωή. Θεωρώ στην επόμενη, αλλά ακόμα δεν έχουν εμφανιστεί οι βασικές επιπτώσεις των τελευταίων αυθαιρετονόμων και εκεί κρατώ κάποιες επιφυλάξεις.

[killertomato]

εδώ εμείς βρήκαμε μπροστά μας τις αμαρτίες 50-60 χρόνων και ολα λειτουργούν ρολοι. Με την ιδια λογική ότι είναι προβληματικό σήμερα θα είναι η συνέχεια της κότας με τα χρυσά αυγά για τους μηχανικούς της επόμενης γενιάς. Δεν βλέπω και πολλούς μηχανικούς να αγχώνονται και ούτε ένα πειθαρχικό (ίσως ελάχιστα;  ) για ψευδείς δηλώσεις...Στην απίθανη χώρα μας τα τελευταία χρόνια μόνο ένας άμοιρος μηχανικός/πολιτικός κατάφερε και πλήρωσε τις αμαρτίες του, άλλοι ακόμα παρτάρουν