Χτίσιμο εξωτερικού κλιμακοστασίου σε άρτια και μη οικοδομήσιμη ιδιοκτησία που ανήκει σε μη παραδοσιακό οικισμό με λιγότερους από 2000 κατοίκους

[AndreasAp]

Αγαπητοί/-ες συνάδελφοι,

Έγινε πρόσφατα αγορά μιας άρτιας και μη οικοδομήσιμης κατοικίας που ανήκει σε μη παραδοσιακό οικισμό με λιγότερους από 2000 κατοίκους και στην οποία το ζητούμενο είναι η κατασκευή εξωτερικού κλιμακοστασίου να οδηγεί από το ισόγειο στον πρώτο όροφο, όπου βρίσκεται η κύρια είσοδος της κατοικίας. Η υπάρχουσα κατάσταση περιλαμβάνει μια εξωτερική μεταλλική σκάλα που οδηγεί στον πρώτο όροφο, την οποία θέλουμε να αντικαταστήσουμε με μια χτιστή από σκυρόδεμα. Ο λόγος που η ιδιοκτησία είναι μη οικοδομήσιμη είναι ότι η δημοτική οδός στην πρόσοψη της κατοικίας έχει μέσο πλάτος 3 μέτρα, δείτε το συνημμένο απόσπασμα του τοπογραφικού διαγράμματος:



Για να γίνει η κατοικία οικοδομήσιμη πρέπει σύμφωνα με το Άρθρο-6 ΠΔ/24-4/3-5-85, Αρθ-1 παρ.3 ΠΔ/25-4/16-5-89 να παραχωρηθεί λωρίδα οικοπέδου τέτοια ώστε:

"Οπου το πλάτος αυτό υπολείπεται των 4 μέτρων, για να είναι το οικόπεδο οικοδομήσιμο, πρέπει με συμβολαιογραφική πράξη, της οποίας αντίγραφο κοινοποιείται με απόδειξη στον οικείο ΟΤΑ, να τεθεί σε κοινή χρήση λωρίδα οικοπέδου τόση, ώστε από το πρόσωπο του εναπομένοντος οικοπέδου μέχρι τον άξονα του κοινόχρηστου χώρου να επιτυγχάνεται πλάτος τουλάχιστον 2 μέτρων."

Στην παρούσα κατάσταση υπάρχει εξωτερική μεταλλική σκάλα που αναφέρεται στο συμβόλαιο αγοράς:

"Η ως άνω διώροφη οικοδομή αποτελείται από ισόγειο και Α όροφο, που επικοινωνούν μεταξύ τους με εσωτερική κλίμακα και αποτελούν ενιαία κατοικία , περιγράφεται δε αναλυτικότερα ως εξής: ... α} ΙΣΟΓΕΙΟ ... που αποτελείται από δυο ... και μια εξωτερική μεταλλική σκάλα που οδηγεί στον Α όροφο"

Η μεταλλική σκάλα οδηγεί στον πρώτο όροφο όπου είναι και η κύρια είσοδος στην κατοικία. Δεν υπάρχει κύρια είσοδος στην κατοικία μέσω του ισογείου.

Όπως ειπώθηκε παραπάνω, το ζητούμενο είναι να αφαιρεθεί η υπάρχουσα μεταλλική σκάλα και να αντικατασταθεί με ένα εξωτερικό κλιμακοστάσιο από σκυρόδεμα. Ενημερώθηκα ότι σε αυτήν την περίπτωση πρέπει να βγει οικοδομική άδεια, κάτι το οποίο στην παρούσα κατάσταση δεν γίνεται χωρίς πρώτα να γίνει η παραχώρηση της λωρίδας στην πρόσοψη της κατοικίας ώστε η ιδιοκτησία να γίνει εκ νέου οικοδομήσιμη. Μου ειπώθηκε επίσης ότι χρειάζεται στατική ανάλυση μηχανικού και οικοδομική άδεια ακόμα και για να αντικατασταθεί η υπάρχουσα μεταλλική σκάλα με άλλη μεταλλική.

Για την κατοικία όπως αναφέρεται στο συμβόλαιο μεταβίβασης έχει γίνει οριστική υπαγωγή στον νόμο 4495/2017 και δεν υπάρχει καμία εναπομείνουσα αυθαιρεσία. Η οριστική υπαγωγή συμπεριλαμβάνει βεράντα στον πρώτο όροφο και τις κολώνες της οι οποίες εφάπτονται στον κοινόχρηστο χώρο που βρίσκεται στο πρόσωπο του οικοπέδου του ισογείου. Εφόσον οι κολώνες που στηρίζουν την βεράντα βρίσκονται ουσιαστικά πάνω στην λωρίδα που πρέπει να παραχωρηθεί στον κοινόχρηστο χώρο ώστε να γίνει η ιδιοκτησία οικοδομήσιμη, υποθέτω πως δεν μπορεί να γίνει η παραχώρηση της λωρίδας ακόμα και αν αυτό θα ήταν επιθυμητό. Διορθώστε με αν κάνω λάθος.

Υπάρχει κάποια προβλεπόμενη διαδικασία σε αυτήν την περίπτωση ώστε να ανεγερθεί καινούργιο εξωτερικό κλιμακοστάσιο αντικαθιστώντας την υπάρχουσα μεταλλική σκάλα υπό τις παραπάνω συνθήκες;

Ευχαριστώ πολύ για τις συμβουλές/ιδέες σας.

ΥΓ Παρακαλώ να μεταφερθεί η ερώτηση στο σχετικό θέμα σε περίπτωση που εδώ είναι λάθος αναρτημένη

 

Αν είσαι Μηχανικός βάλε την ειδικότητα στο προφίλ σου

Didonis

Edited Οκτώβριος 16 , 2022 by Didonis

[dimitris GM]

κατ΄αρχας, υπαρχει ή οχι η εσωτερικη σκαλα επικοινωνιας του ισογειου με τον οροφο;

Κατα τα λοιπα:

1. Κάθε οικόπεδο για να είναι οικοδομήσιμο πρέπει να έχει πρόσωπο σε

κοινόχρηστο χώρο ή σε χώρο που έχει τεθεί σε κοινή χρήση. Ο παραπάνω

χώρος πρέπει να έχει πλάτος τουλάχιστον 4 μέτρα και να εφάπτεται καθ`

όλο το μήκος της μιας πλευράς των ορίων του οικοπέδου. Οπου το πλάτος

αυτό υπολείπεται των 4 μέτρων, για να είναι το οικόπεδο οικοδομήσιμο,

πρέπει με συμβολαιογραφική πράξη, της οποία αντίγραφο κοινοποιείται με

απόδειξη στον οικείο ΟΤΑ, να τεθεί σε κοινή χρήση λωρίδα οικοπέδου τόση

ώστε από το πρόσωπο του εναπομένοντος οικοπέδου μέχρι τον άξονα του

κοινόχρηστου χώρου να επιτυγχάνεται πλάτος τουλάγιστον 2 μέτρων.

Της παραπάνω ρύθμισης εξαιρούνται τα τμήματα του οικοπέδου που

καταλαμβάνονται από οικοδομές.

υγ

αν επροκειτο να αφησεις λωριδα, αυτη θα ηταν 0,50 μ. λογω "ημιπλατους"

 

Edited Οκτώβριος 16 , 2022 by dimitris GM

[AndreasAp]

Καλησπέρα Δημήτρη,

Ευχαριστώ πολύ για την γρήγορη απάντηση!

"κατ΄αρχας, υπαρχει ή οχι η εσωτερικη σκαλα επικοινωνιας του ισογειου με τον οροφο;"

Ναι όντως υπάρχει εσωτερική μεταλλική σκάλα η οποία αναγράφεται και στο συμβόλαιο μεταβίβασης. Αλλάζει τίποτα αυτό σε σχέση με το χτίσιμο της εξωτερικής σκάλας;

Ακριβώς σε αυτήν την ρύθμιση που παρέθεσες αναφέρθηκα και εγώ στην αρχική μου ανάρτηση. Όντως πρέπει να δωθεί μια λωρίδα πλάτους 0,5 μ ώστε το οικόπεδο να γίνει οικοδομήσιμο σύμφωνα με αυτήν την ρύθμιση. Παρ'όλα αυτά, οι κολόνες που στηρίζουν την βεράντα βρίσκονται ακριβώς πάνω στην λωρίδα που σύμφωνα με την ρύθμιση πρέπει να δωθεί προς κοινή χρήση στον δήμο. Υποθέτω συνεπώς πως αυτό δεν μπορεί να γίνει χωρίς ουσιαστικά να γκρεμιστούν οι κολόνες (και μαζί με και η βεράντα προφανώς). Ή μήπως κάνω λάθος και όντως μπορεί να γίνει παραχώρηση της λωρίδας χωρίς μετακίνηση των κολόνων της βεράντας;

Θα μπορούσε να θεωρηθεί το οικόπεδο στην πρόσοψη του ισογείου της κατοικίας ως τμήμα του οικοπέδου που καταλαμβάνεται από οικοδομή λόγω των κολόνων της βεράντας που είναι χτισμένες εκεί και να εμπίψει στην εξαίρεση της ρύθμισης; Αν αυτό ισχύει θα σήμαινε ότι θα μπορούσε να βγει οικοδομική άδεια δεδομένης της υπάρχουσας κατάστασης χωρίς παραχώρηση της λωρίδας για την ανέγερση του εν λόγω εξωτερικού κλιμακοστασίου;

Αν όχι, τι λύσεις υπάρχουν για την ανέγερση του εξωτερικού κλιμακοστασίου δεδομένης της υπάρχουσας κατάστασης;

Ευχαριστώ πολύ και πάλι για την απάντηση και οποιαδήποτε σχετική πληροφορία.

Φιλικά
Ανδρέας

[tetris]

Παραχώρηση σε κ.χ. γίνεται μόνο στο μη δομημένο τμήμα του προσώπου

Κι επειδή ίσως χρειαστεί επαφή με την αρμόδια ΥΔΟΜ, συμβουλέψου το μηχανικό σου

 

[AndreasAp]

Δεν είμαι μηχανικός αλλά μαθηματικός (είμαι βέβαια απόφοιτος ΕΜΠ και έχω δουλέψει με αρκετά με πολιτικούς μηχανικούς)

 

2 ώρες πριν, tetris said:

Παραχώρηση σε κ.χ. γίνεται μόνο στο μη δομημένο τμήμα του προσώπου

Κι επειδή ίσως χρειαστεί επαφή με την αρμόδια ΥΔΟΜ, συμβουλέψου το μηχανικό σου

 

Ευχαριστώ πολύ για την πληροφορία! Φαίνεται να είναι αρκετά σπάνια περίπτωση αυτή και πολύ δύσκολο να βρεθούν οι κατάλληλες πληροφορίες

Edited Οκτώβριος 16 , 2022 by Pavlos33

[tetris]

Δεν είναι και τόσο σπάνια. Αν έχεις υπομονή, κάτι θα βρεις κάπου στο φόρουμ

[AndreasAp]

1 minute ago, tetris said:

Δεν είναι και τόσο σπάνια. Αν έχεις υπομονή, κάτι θα βρεις κάπου στο φόρουμ

Αυτό μου δίνει κουράγιο! Υπομονή έχω αρκετή, θα περιμένω λοιπόν απαντήσεις άλλων χρηστών και ίσως να βρεθεί η άκρη του νήματος  Ευχαριστώ πάρα πολύ και πάλι για τον χρόνο και τις πληροφορίες!

[Pavlos33]

@AndreasAp Kαλησπέρα. Το θέμα είναι  ακόμη και αν η βεράντα (τακτοποιημένη πλέον) προυφίσταται του 1985 και αφού αποτελεί κατασκευή επί του προσώπου του οικοπέδου, στο μήκος αυτής δεν απαιτείται παραχώρηση, η κατεδάφιση και έκδοση ο.α θα απαιτήσει την παραχώρηση στο υπόλοιπο τμήμα προσώπου, οπότε αν το απαιτούμενο πλάτος οδού είναι 4 μ (ενδέχεται με νεότερη απόφαση Νομάρχη να έχει καθοριστεί μεγαλύτερο) η παραχώρηση θα είναι 0,50 μ ώστε το ημιπλάτος του δρόμου να γίνει 2 μ. Όμως, πέραν αυτού υπάρχει και η απαίτηση γραμμής δόμησης εσώτερα του προσώπου (πχ σε κύρια δημοτική οδό 3 μ) η οποία πιθανώς να καθορίζεται στην περιοχή σου από νομαρχιακή απόφαση. Μια άλλη περίπτωση θα είναι λόγω της φυσιογνωμίας του οικισμού, η Πολεοδομία να εγκρίνει διαμορφωμένη οικοδομική γραμμή και να επιβάλλει θέση της οικοδομής επί της Ο.Α. Για μένα το πρόβλημα ξεκινάει από την υποχρέωση της οικοδομικής γραμμής εσώτερα της οριογραμμής του δρόμου . Χωρίς να μπορεί να απαντηθεί το ερώτημά σου από εδώ (θα χρειαστεί να απευθυνθείς σε συνάδελφο στην περιοχή) σαν διαφαινόμενη λύση σκέφτομαι την κατεδάφιση βεράντας και μεταλλικής σκάλας και έκδοση Ο.Α για ανέγερσή τους με διαφορετικές προφανώς διαστάσεις ώστε να βρίσκονται εντός Ο.Γ και ίσως και διαφορετική θέση σκάλας (εφαπτόμενη στον τοίχο του σπιτιού και όχι κάθετα σε αυτόν).

[AndreasAp]

Καλησπέρα Παύλο και ευχαριστώ πολύ για την αναλυτικότατη απάντηση. Μίλησα ήδη με αρκετούς μηχανικούς από την περιοχή και δεν έχουμε βγάλει ακόμα άκρη για το τι ακριβώς ενδείκνυται/μπορεί να γίνει, ενώ η περίπτωση φαίνεται αρκετά περίπλοκη. Σε κάθε περίπτωση οι επιπρόσθετες πληροφορίες και ιδέες που παρέθεσες βοηθάνε πολύ, ευχαριστώ πολύ και πάλι.

Edited Οκτώβριος 16 , 2022 by Pavlos33

[Pavlos33]

Καλή έκβαση στο όλο εγχείρημα. Μη ξεχνάς τον Γόρδιο δεσμό. " Ό,τι δεν λύεται κόπτεται" (στην προκειμένη κατεδαφίζεται).