συντελεστής οικοπέδου Προσδιορισμός Συντελεστή Οικοπέδου (Σ.Ο τελ.) σε οριοθετημένους οικισμούς κάτω των 2000 κατοίκων

[analysis]

Στον συντελεστή οικοπέδου σε οικισμούς κάτω των 2000 κατοίκων

 

εννοεί ως μεγαλύτερα των 700 τ.μ. και τα οικόπεδα με κατοικία και τα ακάλυπτα οικόπεδα ή μόνο τα ακάλυπτα οικόπεδα?

Διότι αν μπει κάποιο Εοικ κάτω απο 700 τ.μ., ο Σ.Ο.τελ βγαίνει μικρότερος από τον Σ.Ο.

 

Edited Νοέμβριος 5 , 2022 by Pavlos33
ανοίχτηκε νέο θέμα-Pavlos 33

[Pavlos33]

@analysis Σύμφωνα με τον ορισμό Συντελεστής Οικοπέδου (ΣΟ), είναι ο συντελεστής που απομειώνει την αξία του οικοπέδου, εν όψει του γεγονότος της αφαίρεσης κοινόχρηστων χώρων και μέρους του εργολαβικού οφέλους

Θεωρώ ότι τα 700 τμ ισχύουν και για οικόπεδο με κατοικία και για ασκεπές. Αν πχ έχουμε Σ.Ο σε ένα οικόπεδο μικρότερο των 700 τμ 0,30, αν πάμε σε οικόπεδο 800 τμ έχουμε ΣΟ=0,317 δηλαδή στο μεγαλύτερο οικόπεδο απομειώνει λιγότερο την αξία από ένα μικρότερο οικόπεδο και σε οικόπεδο 1400 τμ Σ.Ο τελ=0,42 δηλαδή  40% παραπάνω ο ΣΟ σε σχέση με το τυπικό οικόπεδο (Σ.Ο=0,30). Τα 700 τμ εχουν να κάνουν με το μέγιστο ΣΔ των 400 τμ για χρήση κατοικία. Αν παμε στον τύπο και βάλουμε Ε οικ=700 μας βγάζει ΣΟτελ=ΣΟ

υγ. Ειρήσθω εν παρόδω, γιατί βλέπω σε εκτιμήσεις κάποιων συναδέλφων τα μεγάλα οικόπεδα να αντιμετωπίζονται όπως τα πολύ μεγάλα διαμερίσματα και να δίνεται αυξητικός συντελεστής (δηλαδή θεωρώντας τα μειονεκτικότερα) στα μεγάλα οικόπεδα όταν  αυτά είναι στα συγκριτικά στοιχεία της εκτίμησης,  έναντι εκτιμώμενου μικρότερου οικοπέδου (με τον ίδιο ΣΔ), αφού ένα μεγαλύτερο οικόπεδο με τον ίδιο ΣΔ είναι πλεονεκτικότερο από άποψη κάλυψης-διάταξης μιας οικοδομής;

Edited Νοέμβριος 4 , 2022 by Pavlos33

[analysis]

Ευχαριστώ για την ανταπόκριση. Μου κάνει εντύπωση που αναφέρει :

Quote

η ελάχιστη επιφάνεια του κατά κανόνα αρτίου οικοπέδου της περιοχής τους όταν πρόκειται για οικόπεδα που μπορούν να κατατμηθούν σε μικρότερα άρτια οικόπεδα. 

Άρα αν έχεις οικόπεδο 1.000 τ.μ. και η αρτιότητα είναι στα 500 τ.μ., σε κατευθύνει να βάλεις 500 τ.μ. στον τύπο, οπότε ο Σ.Ο. τελικός θα είναι μικρότερος από τον Σ.Ο.

[Pavlos33]

Καλημέρα. Βρήκα στο αρχείο μου την ΠΟΛ 1214/98 από το taxheaven την οποία επισυνάπτω. Αυτή είχε εκδοθεί με βάση το παλιό πολεοδομικό καθεστώς των οριοθετημένων οικισμών στους οποίους πριν την έναρξη ισχύος του 289/ααπ/11 ο συντελεστής δόμησης ήταν κλιμακωτός και για να πιάσει το οικόπεδο δόμηση 400 τμ έπρεπε να είναι επιφάνειας τουλάχιστον 550 τμ. Με τα νέα δεδομένα χρειάζεται οικόπεδο 700 τμ. Επειδή στο αρχικό μήνυμα έχεις βάλει επικαιροποιημένο τύπο για τον ΣΟ τελ. αν έχεις κάποια νεότερη ΠΟΛ να την αναρτήσεις να την δούμε.

Τώρα, επί της ουσίας, θεωρώ ότι δεν θα πρέπει να βλέπουμε μόνο τον ΣΟ αποσπασματικά αλλά και τον ΣΑΟ που προκύπτει όταν στα χέρια υπάρχει η βεβαίωση από ΥΔΟΜ ότι το οικόπεδο θα κατατμηθεί σε μικρότερα οικόπεδα. Αν δεις στην επισυναπτόμενη ΠΟΛ, στην περίπτωση που βεβαιώνεται η κατάτμηση, ο ΣΑΟ προκύπτει ως ο μέσος όρος των ΣΑΟ οικοπέδων που θα δημιουργηθούν.

Επιπλέον, στον ΣΟτελ υπάρχει μια φράση που αναφέρει ότι

"Για οικόπεδα με κατοικία και λοιπές χρήσεις, πλην αυτών για τις οποίες ορίζεται ειδικούς ΣΑΟ ή ακάλυπτα οικόπεδα με επιφάνεια μεγαλύτερη των 550 τ.μ. και με επιτρεπόμενη μέση δομήσιμη επιφάνεια ίση με αυτή των οικοπέδων επιφανείας 550 τ.μ., ως ΣΟ λαμβάνεται αυτός που προκύπτει από τον τύπο:
ΣΟ τελ. = [1+(Ε.οικ-550) Χ 0,40/550] Χ ΣΟ
όπου Ε.οικ. τίθεται η επιφάνεια του οικοπέδου σε τετραγωνικά μέτρα ή η ελάχιστη επιφάνεια του κατά
κανόνα αρτίου οικοπέδου της περιοχής τους, όταν πρόκειται για οικόπεδα που μπορούν να κατατμηθούν
σε μικρότερα άρτια οικόπεδα. 

Επομένως σύμφωνα με τις παλιές διατάξεις αντιλαμβάνομαι ότι για να γίνει εφαρμογή του ΣΟ τελ, θα έπρεπε τα οικόπεδα -ακόμη και αυτά που θα προέκυπταν από κατάτμηση- να είχαν ελάχιστη επιφάνεια τέτοια ώστε η μέγιστη δόμηση να ήταν ίδια με αυτή οικοπέδου 550 τμ δηλαδή να είχαν δόμηση 400 τμ.

Κατά αντιστοιχία, σήμερα τα 550 τμ έχουν γίνει 700 τμ. 

Άλλη, λογική εξήγηση δεν βρίσκω και συμφωνώ μαζί σου ότι ο ΣΟ τελ ΔΕΝ θα πρέπει να μειώνεται κάτω από τον Σ.Ο.

ΠΟΛ 1214-1998 ΣΟ ΚΑΙ ΣΟΤΕΛΙΚΟΣ ΣΕ ΟΙΚΙΣΜΟΥΣ.pdf

Edited Νοέμβριος 5 , 2022 by Pavlos33