Aκίνητο με λανθασμένη βεβαίωση μηχανικού (ερώτηση ιδιώτη)

[Dimitris Athens]

9 hours ago, Vasilis Petralwna said:

Όλα πήγαν καλά παρα την ταλαιπωρία και τα έξτρα έξοδα

Άρα αν καταλαβαινώ καλά, στην περίπτωση της γονικής παροχής ουσιαστικά πήγατε με τον πατέρα σας στον συμβολαιογράφο, συμφωνήσατε απο κοινού σε ακύρωση του συμβολαίου , έγινε τακτοποίηση απο μηχανικό και στην συνέχεια εκ νέου το συμβόλαιο? Τι γίνεται με άλλες υπηρεσίες που εμπλέκονται , για παράδειγμα με τα Ε9, ΕΝΦΙΑ ή τυχόν έγγραφα σε άλλες υπηρεσίες όπου φαίνεται η αρχική μεταβίβαση του ακινήτου? Περίπου πόσο σας κόστισε αυτή η υπόθεση? Επειδή πολυ΄πιθανό είναι οτι θα μπώ κι εγώ σε παρόμοια διαδικασία, θα με βοηθούσε να μου περιγράφατε πώς κινηθήκατε. 

[Dimitris Athens]

12 hours ago, tetris said:

Πέραν της πολεοδομικής αυθαιρεσίας, υπάρχει και ζήτημα στατικότητας (επί πλέον φορτία στον εξώστη) που, κατά τη γνώμη μου, είναι πολύ πιο σοβαρό.

Καταλαβαίνω τι λέτε, όμως να διευκρινήσω οτι το μπαλκόνι δεν είναι στον αέρα. Το διαμέρισμα βρίσκεται σε εσοχή. Δηλαδή εξ ολοκλήρου το μπαλκόνι μου πατάει στο διαμέρισμα του απο κάτω ορόφου. Άρα και αυτά τα 2τμ του μπαλκονιού που βρίσκεται το wc. Δεν είμαι μηχανικός, εσείς ξέρετε καλύτερα, όμως θεωρώ οτι στην προκειμένη περίπτωση δεν τίθεται θέμα να υποχωρήσει το μπαλκόνι απο το επιπλέον βάρος. 

[PhilCh]

18 ώρες πριν, Vasilis Petralwna said:

 Ενα χρόνο μετά και ενώ η αδερφή μου στον τρίτο όροφο ήθελε να πουλήσει ενα διαμέρισμα, ο μηχανικός της διαπίστωσε αυθαιρεσία στο φωταγωγό απο τον οποίο είχε φάει κάποια εκατοστά το διαμέρισμα της. 

Από απορία, για πόσα εκατοστά μιλάμε; Αυτή ήταν η μόνη αυθαιρεσία?

[ΚΑΝΑ]

On 10/11/2022 at 5:59 ΜΜ, Dimitris Athens said:

Πρόκειται για ένα πολύ μικρό μπάνιο που έχει το διαμέρισμα, είναι 2τμ αλλα χτισμένο εκτός του εξωτερικού περιγραμματος που φαίνεται στην κάτοψη, ουσιαστικά στην γωνία του μπαλκονιου και συνορεύει με την κουζίνα του διαμερίσματος. 1μ βάθος και 2 μέτρα πλάτος. Το διαμέρισμα είναι του 1983 ,

να σας ρωτήσω,

επικοινωνεί άμεσα με το διαμέρισμα ή πρέπει να βγει κάποιος στον εξώστη, να βαδίσει επ' αυτού και μετά να εισέλθει στο μπάνιο?

[Dimitris Athens]

1 hour ago, ΚΑΝΑ said:

να σας ρωτήσω,

επικοινωνεί άμεσα με το διαμέρισμα ή πρέπει να βγει κάποιος στον εξώστη, να βαδίσει επ' αυτού και μετά να εισέλθει στο μπάνιο?

επικοινωνεί άμεσα. Υπάρχει πόρτα απο τον διάδρομο του διαμερίσματος που οδηγεί στο μπάνιο. 

[Vasilis Petralwna]

Επανέρχομαι στο θέμα με μερικές ερωτήσεις πρώτα :

1) έχει αποσαφηνιστεί (με εγκύκλιο πχ) το τι τελικά αφορά -υποχρεωτικα-η βεβαίωση μηχανικού (κατα 4178/13 ή 4495/17) που συνοδεύει μια μεταβίβαση ?  Περιλαμβάνει κατ'ελαχιστον υποχρεωτικά αλλά όχι περιοριστικά πως '' δεν έχουν εκτελεστεί αυθαίρετες κατασκευές καθ’ υπέρβαση της δόμησης, της κάλυψης και του ύψους της ιδιοκτησίας, καθώς και ότι δεν έχουν εγκατασταθεί χρήσεις χωρίς άδεια'' , οπως αναφέρει ?  Αν πχ δοθεί βεβαίωση σε ακίνητο που έχει αυθαιρεσίες που δεν προκαλούν υπέρβαση των Δ.Κ.Υ. ή των χρήσεων, η βεβαίωση αυτή έχει τυπικά πρόβλημα ? Αν ναί, γιατί ?  (το γιατί παρακαλώ να αναφέρεται στο νόμο και τα άρθρα του ή στη νομολογια ) . Πχ μηχανικός δίνει βεβαίωση του 4178/13 , η ΟΙ δεν έχει αυθαιρεσίες όπως περιγράφονται στη βεβαίωση η οποία είναι καθαρή αλλά έχει -απο κατασκευής- διαφορετικά ανοίγματα (σε θέση και διαστάσεις) κουφωμάτων. Ή αν μια ΟΙ βρεθεί κατα ένα τμ μικρότερη λόγω διαφορετικής διαμερισμάτωσης  (εις βάρος της) .

2) κατα συνέπεια, ακυρότητα συμβολαίων (άρθρο 82 του 4495/17)  έχουμε μόνο όταν υφίστανται αυθαίρετες υπερβάσεις των Δ.Κ.Υ  και των χρήσεων  κατα τη μεταβίβαση ?  (οτι δηλαδή αναφέρεται στα 1α και 1β του άρθρου 81 του 4495/17) . 

Δηλαδή, όπως το αντιλαμβάνομαι, το άρθρο 83 παρ 1 και 2 αποτελούν το μέσο ελέγχου εφαρμογής του άρθρου 82.

Στο παρόν προσπαθώ να ιχνηλατίσω την ακυρότητα ενός συμβολαίου εξαιτίας μιας βεβαίωσης μηχανικού και όχι τις όποιες ευθύνες ενός μηχανικού ή τις προσδοκίες ενός αγοραστή . Για να το πω μπακαλίστικα : αγοράζοντας ένα ακίνητο με καθαρή βεβαίωση μηχανικού αγοράζεις ένα ακίνητο ελεύθερο κάθε αυθαίρετης κατασκευής ή ελεύθερο απο αυθαιρεσίες ''υπέρβασης'' όπως ορίζονται στο άρθρο 81 παρ 1Α και 1Β μόνο ?

[ΙΑΣΟΝΑΣ]

Πριν το αγοράσεις, έχεις υποχρέωση στο "πορτοφόλι" σου και στη "συνείδησή" σου, να αναθέσεις ως υποψήφιος αγοραστής τον έλεγχο του συγκεκριμένου ακινήτου σε έναν έμπειρο μηχανικό! Αυτός θα σε καθοδηγήσει εγγράφως για το αν είναι "νομίμως υφιστάμενο" ή για το ότι, υφίστανται σε αυτό αυθαιρεσίες που χρήζουν ή όχι "τακτοποίησης"! Η τελική απόφαση παραμένει δική σου.... Αν δεν ακολούθησες αυτή τη διαδικασία, ..."κλάφτα Χαράλαμπε"!!!

Y.Γ. Με την αποχώρηση από το "ταμείο" πολύ λίγα λάθη αναγνωρίζονται....

 

[Vasilis Petralwna]

2 hours ago, ΙΑΣΟΝΑΣ said:

Πριν το αγοράσεις, έχεις υποχρέωση στο "πορτοφόλι" σου και στη "συνείδησή" σου, να αναθέσεις ως υποψήφιος αγοραστής τον έλεγχο του συγκεκριμένου ακινήτου σε έναν έμπειρο μηχανικό! Αυτός θα σε καθοδηγήσει εγγράφως για το αν είναι "νομίμως υφιστάμενο" ή για το ότι, υφίστανται σε αυτό αυθαιρεσίες που χρήζουν ή όχι "τακτοποίησης"! Η τελική απόφαση παραμένει δική σου.... Αν δεν ακολούθησες αυτή τη διαδικασία, ..."κλάφτα Χαράλαμπε"!!!

Y.Γ. Με την αποχώρηση από το "ταμείο" πολύ λίγα λάθη αναγνωρίζονται....

 

Κατανοώ αυτό που γράφεις αλλά δεν απαντά στο ερώτημά μου ... αλλά ας κάνουμε μια υπόθεση εργασίας : Ο  πωλητής και ο μηχανικός του πωλητή παραδίδουν στη συμβολαιογράφο που έχει αναλάβει το συμβόλαιο Υπεύθυνη δήλωση και Βεβαίωση αντίστοιχα, σύμφωνα με την παρ. 2 άρθρου 83 και δηλώνουν υπεύθυνα πως '' δεν έχουν εκτελεστεί αυθαίρετες κατασκευές καθ’ υπέρβαση της δόμησης, της κάλυψης και του ύψους της ιδιοκτησίας, καθώς και ότι δεν έχουν εγκατασταθεί χρήσεις χωρίς άδεια'' .

Ο δικός μου, ''προαιρετικός'' μηχανικός που εγώ ως αγοραστής του ζήτησα να ελεγξεί επικουρικά, επεμβαίνει και λέει πως δε μπορούν να γίνουν συμβόλαια και αν γίνουν, αυτά θα είναι άκυρα γιατί υφίστανται αυθαιρεσίες μεν, αλλά όχι καθ' υπέρβαση των Δ-Κ-Υ (πχ αυτός βρήκε διαφορετικά ανοίγματα κουφωμάτων, μετατόπιση εξώθυρας , διαμερισμάτωση που μειώνει αλλά δεν αυξάνει την επιφάνεια της ΟΙ η οποία είναι σύμφωνη με την ΟΑ, κλιματιστικά κλπ) . Ο πωλητής και ο μηχανικός του αποδέχονται τα ευρήματα του μηχανικού μου αλλά θεωρούν πως δεν επηρεάζουν τη μεταβίβαση γιατί δεν εμπίπτουν στους περιορισμούς που θέτει το άρθρο 82 παρ 1α  καθώς δεν εντοπίστηκαν '' 1.α) Αυθαίρετη κατασκευή ορίζεται κάθε κατασκευή ή εγκατάσταση, η οποία εκτελείται ή έχει εκτελεστεί χωρίς την απαιτούμενη οικοδομική άδεια ή καθ’ υπέρβαση αυτής ή κατά παράβαση των ισχυουσών πολεοδομικών διατάξεων ή με βάση άδεια που ανακλήθηκε ή ακυρώθηκε. '' ή ''β) Αυθαίρετη αλλαγή χρήσης ορίζεται κάθε μεταβολή της χρήσης για την οποία δεν έχει εκδοθεί η απαιτούμενη οικοδομική άδεια (άδεια δόμησης) ''  .  Οι δε πολεοδομικες παραβάσεις που βρήκε ο μηχανικός μου εντάσσονται στην περίπτωση του άρθρου 81 παρ 1 Γ , οι οποίες όμως δεν ελέγχονται απο το άρθρο 82 κατα τη μεταβίβαση άρα δεν υπόκεινται και στις απαιτήσεις του άρθρου 83 περι βεβαίωσης ...  Ο πωλητής μάλιστα συμπληρώνει πως οι πολεοδομικές παραβάσεις αυτές έχουν υπολογιστεί στο τίμημα της αγοραπωλησίας οπότε ας κρατήσω την έκπτωση του τιμήματος για τις μελλοντικές νομιμοποιήσεις ...για τα δε κουφώματα, συμπληρώνει πως είναι παλαιά και αφου θα τα αλλάξω, ας διορθωσω και τα ανοίγματα αν θελω κλπ κλπ 

Καταλαβαίνω πως μπορώ, ως αγοραστής, να μην αγοράσω ένα ακίνητο με πολεοδομικές παραβάσεις ακόμα και αν αυτές δεν προκαλούν υπέρβαση των Δ-Κ-Υ ...το ερώτημα είναι : 1) μπορω να το αγοράσω νόμιμα και τελεσίδικα ? (χωρίς κίνδυνο ακυρότητας κλπ)   2) αν τελικά το αγοράσω, μπορώ να  νομιμοποιήσω εγώ τις παραβάσεις σε δεύτερο χρόνο χωρίς να τεκμαίρεται ότι οι αυθαιρεσίες εκτελέστηκαν αφού το αγόρασα ?

Επαναλαμβάνω πως είναι υπόθεση εργασίας ...το πραγματικό μου πρόβλημα θα εξαρτηθεί απο την πορεία της συζήτησης

Edited Δεκέμβριος 12 , 2022 by Vasilis Petralwna

[ΙΑΣΟΝΑΣ]

Ο μηχανικός του πωλητή και ο πωλητής ισχυρίζονται "σαχλαμάρες"! Να την κάνεις με ελαφρά πηδηματάκια...

Υ.Γ. Αυτό θα σου έλεγα αν ήταν πραγματική περίπτωση... Στα δε επιμέρους ερωτήματα: 1. Ναι, αλλά θα το βρεις "αύριο" μπροστά σου, δηλαδή, είναι σαν να βάζεις τα σκουπίδια κάτω από το χαλί και 2. Όχι δεν μπορείς!!!

Edited Δεκέμβριος 12 , 2022 by ΙΑΣΟΝΑΣ

[Didonis]

34 λεπτά πριν, Vasilis Petralwna said:

....

Επαναλαμβάνω πως είναι υπόθεση εργασίας ...το πραγματικό μου πρόβλημα θα εξαρτηθεί απο την πορεία της συζήτησης

σου συνιστώ αν θες να έχεις χρήσιμες απαντήσεις να θέτεις το πρόβλημα σου όσο μπορείς πιο συγκεκριμένα ....

Συνήθως δεν υπάρχει ελεύθερος χρόνος από επαγγελματίες να ασχολούνται γενικά με "υποθεση εργασίας" εκτός αν μόνος σου θέλεις να ξεκινήσεις να μελετάς αρκετούς νόμους που αφορούν τα "πολεοδομικά" και χωροταξικά ζητήματα....

Να σου το δώσουμε αν δεν τα έχεις βρει όλα... τα μελετάς μόνος σου και ανάλογα πράττεις. 

 

Υ.Γ.

να επισημάνω ότι ούτε κάν διάβασα όλο μα όλο το κείμενο σου. 

Edited Δεκέμβριος 12 , 2022 by Didonis