Απομείωση αξίας ακινήτου λόγω ύψους όμορου κτίσματος

[toposa]

Θέλω να συντάξω μια τεχνική έκθεση για αγωγή. Ο γείτονας μεγάλωσε αυθαίρετα το ύψος του στηθαίου του (έφτασε το 1,5 μέτρο περίπου), με αποτέλεσμα να του κόβει το φως του ήλιου κατά τη δύση κατά μισή-μία ώρα περίπου, σε σχέση με το προηγούμενο ύψος του στηθαίου. 

Εξαιτίας της λιγότερης ώρας φωτισμού που έχει πλέον, υποτίθεται πως αυτό έχει αποτέλεσμα να μειώσει την αξία του ακινήτου του. Και θέλει να κάνει αγωγή για αυτό το ποσό. Λίγο κουλό βέβαια, αλλά αφού θέλει να πληρώσει ο ιδιοκτήτης αγωγή για αυτό, δεν μου πέφτει λόγος...

Με τον απλό υπολογισμό της αντικειμενικής αξίας, φυσικά δεν θα βγει κάποιο αποτέλεσμα, αφού δεν λαμβάνονται υπόψιν τέτοιοι παραμέτροι.

Πως προτείνετε να το αντιμετωπίσω;

[Pavlos33]

Ο δικηγόρος προφανώς δεν ζητάει εκτίμηση εμπορικής αξίας, διότι αυτή θα την ζητούσε από πιστοποιημένο εκτιμητή. Αυτό μάλλον που ζητάει είναι τεχνική έκθεση για το τι έχει συμβεί, δηλαδή να περιγραφούν οι καθ υπέρβαση -της Ο.Α -κατασκευές. Το συζήτησες μαζί του να δεις τι χρειάζεται ακριβώς;

[toposa]

Ναι, θέλει να βγάλω κάπως σαν συμπέρασμα ότι πχ. έχει μειωθεί η αξία του ακινήτου κατ'εκτίμηση γύρω στο 10-15% λόγω μειωμένου φωτισμού...

Μπορώ βέβαια να καταλήξω απλά στο συμπέρασμα ότι μειώνεται η αξία (έτσι και αλλιώς είναι πολύ υποκειμενικό όλο αυτό), ωστόσο θέλω να δω αν μπορώ να το στηρίξω αυτό και υπολογιστικά κάπως...

[Didonis]

2 ώρες πριν, toposa said:

...

Πως προτείνετε να το αντιμετωπίσω;

με υψηλή και προσεχτική χρέωση λαμβάνοντας υπόψη το ενδεχόμενο να έχεις και εσύ σημαντικά έξοδα σε δικαστικά έξοδα από αγωγή που θα σου κάνουν.....

 

πέραν αυτού?

Γιατί συνιστά αυθαιρεσία το 1,5μ ύψος σε στηθαίο?

Επικουρικά ο κακός γείτονας με το κακό στηθαίο εκεί που υπάρχει στηθαίο έχει το πολεοδομικό δικαίωμα να κατασκευάσει πχ πέργολα 3μ ύψος??

[Pavlos33]

4 λεπτά πριν, toposa said:

Ναι, θέλει να βγάλω κάπως σαν συμπέρασμα ότι πχ. έχει μειωθεί η αξία του ακινήτου κατ'εκτίμηση γύρω στο 10-15% λόγω μειωμένου φωτισμού...

Μπορώ βέβαια να καταλήξω απλά στο συμπέρασμα ότι μειώνεται η αξία (έτσι και αλλιώς είναι πολύ υποκειμενικό όλο αυτό), ωστόσο θέλω να δω αν μπορώ να το στηρίξω αυτό και υπολογιστικά κάπως...

Να αποφασίσει ο δικηγόρος τι ακριβώς ζητάει. Άλλο πράγμα είναι η έκθεση πραγματογνωμοσύνης και άλλο πράγμα είναι η εκτίμηση εμπορικής αξίας ενός ακινήτου η οποία θα πρέπει να ανατεθεί σε πιστοποιημένο εκτιμητή. Αν θες τη γνώμη μου δεν θα πρέπει να εμπλακείς σε έκθεση που να αναφέρεις μείωση αξίας, διότι δεν είναι αυτό το αντικείμενο εμμέσως από την τεχνική έκθεση και αυτό που σου ζητάει ( αν στο ζητάει έτσι) είναι μια τελείως μπακαλίστικη θεωρία που θα εκπέσει έτσι και αλλιώς στο δικαστήριο.  Αυτό που μπορείς να κάνεις είναι να αναλύσεις σε καθαρά τεχνική βάση, αφενός τις αυθαίρετες κατασκευές (αν αυτό εντέλλεσαι να το κάνεις) αφετέρου με καθαρά υπολογιστικά μοντέλα (πχ όπως το ΠΕΑ) τον βαθμό σκίασης που γίνεται λόγω του ψηλότερου τοίχου και να τα αναγράψεις στα συμπεράσματά σου.

[toposa]

16 minutes ago, Didonis said:

Γιατί συνιστά αυθαιρεσία το 1,5μ ύψος σε στηθαίο?

Επικουρικά ο κακός γείτονας με το κακό στηθαίο εκεί που υπάρχει στηθαίο έχει το πολεοδομικό δικαίωμα να κατασκευάσει πχ πέργολα 3μ ύψος??

Γιατί το έκανε "βράδυ" χωρίς άδεια φυσικά. Θα μπορούσε να είχε νόμιμα με άδεια, άλλα έγινε πέρυσι και αυθαίρετα...

Η πλάκα είναι ήδη στο ανώτερο επιτρεπόμενο ύψος της περιοχής, οπότε όχι...

13 minutes ago, Pavlos33 said:

Αυτό που σου ζητάει ( αν στο ζητάει έτσι) είναι μια τελείως μπακαλίστικη θεωρία που θα εκπέσει έτσι και αλλιώς στο δικαστήριο.  Αυτό που μπορείς να κάνεις είναι να αναλύσεις σε καθαρά τεχνική βάση, αφενός τις αυθαίρετες κατασκευές (αν αυτό εντέλλεσαι να το κάνεις) αφετέρου με καθαρά υπολογιστικά μοντέλα (πχ όπως το ΠΕΑ) τον βαθμό σκίασης που γίνεται λόγω του ψηλότερου τοίχου και να τα αναγράψεις στα συμπεράσματά σου.

Ισχύει αυτό ότι είναι μπακαλίστικο... Και ίσως βγει εις βάρος μας τελικά... Θα το συζητήσουμε πάλι...

[Pavlos33]

οκ Συνάδελφε. Πάρε περισσότερες πληροφορίες και στοιχεία και ανατροφοδοτούμε τη συζήτηση σε μεταγενέστερο χρόνο.

[tetris]

@toposa Μην πέσεις στην παγίδα των δικηγόρων. Αυτοί, προκειμένου να στηρίξουν την αγωγή τους, μπορεί να ζητήσουν (και συνήθως ζητούν) από το μηχανικό τα πιο απίθανα πράγματα.

Σε καμία περίπτωση μην εμπλακείς σε οικονομικά μεγέθη. Περιορίσου στα απολύτως τεχνικά. Και μην ξεχνάς ότι και η άλλη πλευρά μπορεί να χρησιμοποιήσει μηχανικό, οπότε, η έκθεσή σου, θα πρέπει να είναι άρτια από τεχνική άποψη. Επίσης, διάβασε προσεκτικά το ΝΟΚ, και όποιες άλλες ειδικές διατάξεις, σχετικά με τις επιτρεπόμενες κατασκευές πάνω από το ανώτατο ύψος κτιρίου.

Πιθανή ερώτηση: Αν ο γείτονας είχε φυτέψει κυπαρίσσια σε πυκνή διάταξη, δεν θα υπήρχε το ίδιο (και ίσως δυσμενέστερο) αποτέλεσμα?

Και μια συμβουλή: Ποτέ, μα ποτέ, μην ταυτίζεσαι με τον εργοδότη και μην επιτρέπεις στο πρόβλημά του να γίνεται και δικό σου. Να τηρείς ίσες αποστάσεις και αυστηρά επαγγελματική "ψυχρότητα"

Edited Δεκέμβριος 21 , 2022 by Pavlos33

[Didonis]

48 λεπτά πριν, toposa said:

Γιατί το έκανε "βράδυ" χωρίς άδεια φυσικά. Θα μπορούσε να είχε νόμιμα με άδεια, άλλα έγινε πέρυσι και αυθαίρετα...

......

μάλιστα....

κι εγώ στο σπίτι μου έκανα εργασίες στα κάγκελα στο μπαλκόνι και έβαλα και τέντες (ας πουμε απο βίτσιο βράδυ αργά) και δεν το έκανα αυθαίρετα με βάση την πολεοδομική νομοθεσία......

 

[toposa]

Ευχαριστώ για τις συμβουλές... Τεχνικά μόνο ίσως στο ενεργειακό κομμάτι θα μπορούσα να πω ότι επηρεάζει ο λιγότερος φωτσιμός, αλλά δεν έχει κάποιο ιδιαίτερο νόημα.

Λέω να μην εμπλακώ με αξίες τελικώς..