Επανεκτίμηση εμπορικής αξίας για ανακοπή πλειστηριασμού

[toposa]

Έχει βγει μία απόφαση για κατάσχεη/πλειστηριασμό ακινήτων και ο δικηγόρος θέλει να κάνει ανακοπή. Χρειάζεται να του κάνω μία τεχνική έκθεση/εκτίμηση, ώστε να βγάλω εμπορικές τιμές πιο αυξημένες από τις εκτιμήσεις που έκανε ο πιστοποιημένος εκτιμητής στην έκθεση κατάσχεσης.

Μου λέει πως δεν χρειάζεται να είμαι πιστοποιημένος εκτιμητής και πως απλά αναφέρω την εκτιμώμενη εμπορική αξία (που θέλουμε) χωρίς υπολογισμούς. 

Έχετε εμπειρία σε αυτό; Ισχύουν αυτά και το προχωράω έτσι απλά όπως μου είπε ο δικηγόρος;

 

Edited Φεβρουάριος 13 , 2023 by Pavlos33
έγινε μερική τροποποίηση τίτλου για καλύτερη κατανόηση του θέματος-Pavlos 33

[Pavlos33]

Προφανώς μας κάνει πλάκα έτσι;

Δεν γνωρίζει ότι δυνάμει του ΠΔ 59/016 τα ακίνητα που πάνε για πλειστηριασμό εκτιμώνται μόνο από πιστοποιημένους εκτιμητές του μητρώου του Υπ. Οικονομικών;

Επιπλέον, ενημέρωσέ τον αν δεν το γνωρίζει ότι τέτοιες απάτες δεν αναλαμβάνει κανείς σοβαρός μηχανικός-εκτιμητής ακινήτων. Υπάρχει κώδικας δεοντολογίας τον οποίον δηλώνει υπεύθυνα ότι τηρεί κάθε εκτιμητής και οι αξίες δεν γίνονται κατά παραγγελία αλλά μετά από έρευνα της αγοράς και μελέτη των επιμέρους παραγόντων και ειδικών χαρακτηριστικών του εκπλειστηριαζόμενου ακινήτου όπου όλα αυτά καταγράφονται στην έκθεση η οποία αναρτάται μαζί με τα υπόλοιπα στοιχεία στο e-auction.

Πραγματικά μην τα πει παραέξω αυτά γιατί θα πέσουν φάπες.

[Didonis]

Δεν νομίζω ότι κάνει πλάκα Παυλο….

Δεν είναι ασυνήθιστη «τακτική» δικηγόρων σε δικαστήρια να προσκομίζουν μαρτυρίες και μάρτυρες να ισχυριστούν ότι νάνε….

Φυσικά επαφίεται στην κρίση του δικαστηρίου τι βαρύτητα θα δώσει σε εκτίμηση μη πιστοποιημένου Μηχανικού ή ακόμα και εμπορική αξία που θα δηλώνει η μάρτυρας με επάγγελμα οικοκυρικά….

(και αυτό έχει συμβεί)

Το δικαστήριο θα γίνει

Η μαρτυρία ή βαφτισμένη εκτίμηση θα κατατεθεί, ο δικηγόρος θα πληρωθεί για την τόσο «άρτια υποστήριξη» της υπόθεσης, ο ή οι μάρτυρες θα πληρωθούν κι αυτοί ας πούμε για τον χρόνο του, το φαν θα κερδίσει το σπίτι και ο καημένος δανειολήπτης επειδή δεν είχε επαρκούς πόρους να μη το δώσει σε «χασοδίκη» δικηγόρο και σε «ότι νάναι υπογράφω»¨μηχανικό, θα χάσει το σπίτι του.

Δεν είναι σπάνια η περίπτωση….. και με το τσουνάμι που άνοιξε θα γίνει το έλα να δεις με τα κορακια και τους γύπες…..

[Pavlos33]

Κώστα δεν διαφωνώ ότι ο δανειολήπτης πρέπει να εξαντλήσει όλα τα ένδικα μέσα για ανακοπή του πλειστηριασμού, ειδικά δε όταν βλέπει ότι η αρχική εμπορική αξία για την τιμή εκκίνησης είναι ασυνήθιστα χαμηλή -εκτός έστω του μέσου όρου για αντίστοιχα ακίνητα στην συγκεκριμένη περιοχή που βρίσκεται κάτι που στο μυαλό του (και δικαίως) μπορεί να παραπέμπει σε μεθόδευση πιστώτριας τράπεζας για να βουτήξει το ακίνητο μετά ξοψοχρονιά και να το μοσχοπουλήσει σε δεύτερο χρόνο, έχοντας έρμαιο τον δανειολήπτη ο οποίος θα συνεχίσει να χρωστάει.

Από το ΠΔ 59/16 και έπειτα οτιδήποτε σχετίζεται με πλειστηριασμός εκτιμάται από πιστοποιημένο εκτιμητή και μάλιστα εγγεγραμμένο στο ειδικό μητρώο του ΥΠ. Οικ. και όχι απλώς πιστοποιημένο. Το να θέλει ο δικηγόρος κατ εντολή κάποιον εκτιμητή μηχανικό να του ανεβάσει την αξία το θεωρώ απαράδεκτο και φυσικά δεν συνάδει όπως προανέφερα με τον κώδικα δεοντολογίας του εκτιμητή τον οποίο δηλώνει υπεύθυνα ότι τηρεί κατά γράμμα, καθώς είναι και απαράβατος όρος για να πληροί η εκτίμηση τα E.V.S. Αυτό θα το κρίνει ο εκτιμητής μηχανικός που θα κάνει τη νέα έκθεση εκτίμησης.  Τώρα, αν ο δικαστής πειστεί από την νοικοκυρά όπως λες το θεωρώ απίθανο για πλειστηριασμούς μετά το 2016. Παλαιότερα με διαφορετικό καθεστώς που μάλλον θυμάσαι μπορεί να καλούσε και τον περιπτερά της γειτονιάς ή τον θυρωρό της πολυκατοικίας. Σήμερα, το λογικότερο και πιθανότερο είναι να ζητήσει νέα εκτίμηση από άλλον πιστοποιημένο εκτιμητή ή ενδεχομένως κάποιον πραγματογνώμονα εκτιμήσεων. Η τεχνική έκθεση που αναφέρει παραπάνω δεν είναι σωστή ως διατύπωση. Απαιτείται νέα έκθεση εκτίμησης και αυτή την έκθεση δεν επιτρέπεται βάσει του Νόμου να την συντάξει ο οποιοσδήποτε. Σε κάθε περίπτωση θα συμβούλευα τον συνάδελφο μιας και δεν έχει ασχοληθεί με εκτιμήσεις ακινήτων να μην αποδεχτεί μια τέτοια -απαράδεκτη κατ΄εμε-πρόταση " να αναλάβει την επανεκτίμηση του ακινήτου.

[Didonis]

2 λεπτά πριν, Pavlos33 said:

...Το να θέλει ο δικηγόρος κατ εντολή κάποιον εκτιμητή μηχανικό να του ανεβάσει την αξία το θεωρώ απαράδεκτο και φυσικά δεν συνάδει όπως προανέφερα με τον κώδικα δεοντολογίας του εκτιμητή τον οποίο δηλώνει υπεύθυνα ότι τηρεί κατά γράμμα, ...

Παύλο.... δεν πρόσεξες ότι έγραψα ότι το παρουσιάζει ως μαρτυρία. 

Ακόμα και την κυρά Κατίνα της γειτονιάς μπορεί να παρουσιάσει ως μάρτυρα....

Απλά επειδή είναι λίγο πιο χουβαρδάς αντί να πάρει την κατίνα της γειτονίας σου λέει ας έχει τίτλο επάγγελμα που να καταλήγει σε Μηχανικός.

Υπάρχει εκμετάλλευση ..... με την ευκαιρία τα κακά φαν ας δαγκώσουμε όπου βρούμε.

 

Εδώ βρε Παύλο σε μία δίκη (πιο παλιά) και κακή ποιότητα σκυροδέτησης σε Οικοδομή..... και αγωγές η μία πλευρά είχε καλέσει καθηγητή ΠΜ του ΕΜΠ και η άλλη πλευρά είχε μια ηλικιωμένη γυναίκα οικοκυρικά και να την ρωτάει ο δικηγόρος... αααα.... όταν περναγες και έβλεπες το μπετό να βγαίνει απο το βαρέλη πως ήταν.... έρεε καλάαααα?

και να λεει η κυρία μια χαράαααα... φρέσκο φρέσκο .....  άριστη ποιότητα ..... (σαν να ήταν μελιτζάνες στην Λαική)

[toposa]

Κοίταξα το ΠΔ 59/2016 που αναφέρεις.

Από ότι κατάλαβα ο δικηγόρος δεν θέλει να ζητήσει να αντικαταστήσει απευθείας την αρχική αξία (που έβγαλε ο εκτιμητής) με τις δικές μου.

Όπως λέει και ο συνάδελφος Didonis θέλει να χρησιμοποιήσει την νέα "εκτίμηση" μαζί και με έναν μάρτυρα απλώς ως στοιχεία, ώστε να υποστηρίξει τους λόγους για τους οποίους ζητάει την ανακοπή. 

Και εν συνεχεία, κάποιος άλλος εκτιμητής υποθέτω θα προβεί σε διόρθωση τιμής της έκθεσης κατάσχεσης. 

Σίγουρα η εκτίμηση από πιστοποιημένο εκτιμητή καταλαβαίνω πως έχει άλλη βαρύτητα και πως είναι ο πιο σωστός δρόμος. Αλλά από την άλλη και ο δικηγόρος θέλει τα πιο εύκολα στοιχεία που μπορεί να έχει για να πάρει την ανακοπή και να κερδίσει χρόνο.

Δεν είναι η ορθότερη λύση, αλλά από την άλλη δεν θεωρώ ίσως και τόσο απαγορευτικό να γράψει τη "γνώμη" του ένας μηχανικός που δεν είναι εκτιμητής, για να τη χρησιμοποιήσει ως επιπλέον στοιχείο ο δικηγόρος.

Αντικειμενικά πάντως, οι τιμές που είδα είναι όντως 50% κάτω από τις πραγματικές εμπορικές που γνωρίζω αρκετά καλά στην περιοχη.

[Pavlos33]

Οι τιμές που είδες ενδεχομένως να είναι ανεπεξέργαστες τιμές και ως τέτοιες δεν λαμβάνουν υπόψη ειδικότερα κριτήρια εφαρμογής τα οποία δεν γνωρίζουμε  πως και που τα έχει εφαρμόσει ο πιστοποιημένος εκτιμητής της έκθεσης εκτίμησης εμπορικής αξίας του εκπλειστηριαζόμενου. Η θέση μου παραμένει ίδια επειδή σε βλέπω ότι ψάχνεσαι για μπελάδες. 

2 ώρες πριν, Pavlos33 said:

....Σε κάθε περίπτωση θα συμβούλευα τον συνάδελφο μιας και δεν έχει ασχοληθεί με εκτιμήσεις ακινήτων να μην αποδεχτεί μια τέτοια -απαράδεκτη κατ΄εμε-πρόταση " να αναλάβει την επανεκτίμηση του ακινήτου.

 

[tetris]

Από τη στιγμή που δεν απαγορεύεται (και πώς θα μπορούσε, άλλωστε), θεωρώ ότι ο συνάδελφος μπορεί να συντάξει την τεχνική έκθεση που του ζητείται. Με την προϋπόθεση όμως, να είναι επαρκώς τεκμηριωμένη και όχι καθ' υπαγόρευσιν του δικηγόρου. Εναπόκειται πλέον στο δικαστήριο αν θα την κάνει δεκτή.

[ted78]

Δεν απαγορεύεται η σύνταξη εκτιμητικής έκθεσης από μη πιστοποιημένο. Ανάλογα με τον δικαστή θα συνεκτιμηθεί η βαρύτητα της κάθε άποψης.

Πάντως, για να μην ευλογάμε τα γένια μας οι πιστοποιημένοι, η δουλειά που γίνεται κατ' εντολή τον funds, είναι στις περισσότερες περιπτώσεις επιεικώς της πλάκας και κακοπληρωμένη.

[Pavlos33]

3 ώρες πριν, ted78 said:

Δεν απαγορεύεται η σύνταξη εκτιμητικής έκθεσης από μη πιστοποιημένο. Ανάλογα με τον δικαστή θα συνεκτιμηθεί η βαρύτητα της κάθε άποψης.

Ο συνάδελφος δεν ασχολείται καν με εκτιμήσεις ακινήτων. Γι αυτό αρχικά του εφιστούμε την προσοχή. Πόσο μάλλον όταν έρχεται ο δικηγόρος και επί της ουσίας ζητάει να μαγειρευτεί η εκτίμηση. Δες προηγούμενα ποστ από την αρχή. Επιμένω ότι ακόμη και αν δεν υπάρχει εδάφιο νόμου που να το απαγορεύει, ο δικαστής θα πρέπει να θεωρήσει ιεραρχικά την βαρύτητα της γνώσης πρώτα από πιστοποιημένο εκτιμητή και μετά από οποιονδήποτε άλλον που δεν είναι του επαγγέλματος. Μη ξεχνάς ότι από την αρχική διόρθωση τιμής εκκίνησης θα καθοριστεί σε περίπτωση άγονου πλειστηριασμού η μείωση τιμής στον τρίτο και τέταρτο άγονο πλειστηριασμό. Επομένως είναι πολύ κρίσιμης σημασίας η αρχική εμπορική αξία που θα καθοριστεί.

Πάντως, για να μην ευλογάμε τα γένια μας οι πιστοποιημένοι, η δουλειά που γίνεται κατ' εντολή τον funds, είναι στις περισσότερες περιπτώσεις επιεικώς της πλάκας (αυτό χωράει μεγάλη συζήτηση  και δεν συμμερίζομαι την άποψή σου καθώς ο κάθε υπογράφων φέρει την ευθύνη της μελέτης του και δεν φέρνει την ευθύνη της έκθεσης η εταιρία διαχείρισης ή το fund. Σε κάθε δουλειά υπάρχουν ευσυνείδητοι επαγγελματίες και μη. Μήπως σε τράπεζες τόσα χρόνια δεν έχουμε δει εκτιμήσεις της πλάκας?)  και κακοπληρωμένη (συμφωνώ ως προς το κακοπληρωμένο όπως ανέκαθεν ήταν οι εκτιμήσεις ακινήτων για λογαριασμό τραπεζών προ τιτλοποίησης που ήταν και το μεγαλύτερο ποσοστό εκτιμήσεων πανελλαδικά. Πλέον, όπως ορθώς επισημαίνεις οι αμοιβές εκτιμήσεων έχουν πέσει πάρα πολύ)