Επανεκτίμηση εμπορικής αξίας για ανακοπή πλειστηριασμού

[ted78]

Μου έχει τύχει να οριστεί πραγματογνώμονας, συνάδελφος χωρίς πιστοποίηση σε σημαντική υπόθεση και να έχει κάνει άρτια τη δουλειά του. 

Πιέσεις προς τους εκτιμητές υπάρχουν και από τα funds ή τους υπεργολάβους τους. Πληροφοριακά αναφέρω ότι οι τιμές που πέρνουν οι υπεργολάβοι από τα funds ανά εκτίμηση είναι διπλάσιες από τις αμοιβές που δίνουν κλασσικά οι τράπεζες. Το τι καταλήγει να παίρνει τελικά ο εκτιμητής, καλύτερα να μη το συζητήσουμε εδώ.

Τα τελευταία χρόνια κύρια ασχολία μου είναι η αντίκρουση τέτοιων εκτιμήσεων και πραγματικά μου έχουν βγει τα μάτια με αυτά που βλέπω.

Edited Φεβρουάριος 12 , 2023 by ted78

[Didonis]

42 λεπτά πριν, ted78 said:

...

Πιέσεις προς τους εκτιμητές υπάρχουν και από τα funds ή τους υπεργολάβους τους......

...Το τι καταλήγει να παίρνει τελικά ο εκτιμητής, καλύτερα να μη το συζητήσουμε εδώ.

.....είναι η αντίκρουση τέτοιων εκτιμήσεων ...

μου έρχονται αρκετά να γράψω σχετικά μ αυτά.....

Αλλά άστο (λέω στον εαυτό μου)

[Pavlos33]

@ted78Συνάδελφε το ότι οι αμοιβές για εκτιμήσεις πλέον έχουν πιάσει πάτο είναι κάτι πολύ γνωστό. Οι ίδιες οι τράπεζες και δυστυχώς με υποκινητές συναδέλφους μας σε τεχνικές υπηρεσίες για να φανούν αρεστοί στα αφεντικά τους, καθιέρωσαν από την εποχή  έναρξης της μεγάλης χρηματοπιστωτικής κρίσης και της τεράστιας ανεργίας στον κλάδο των μηχανικών, αμοιβές για γέλια και κλάματα μαζί  και αυτό  συνεχίστηκε μέχρι σήμερα στη χειρότερη ίσως φάση της μικρής ιστορίας (εξαιρώ το πρώην Σ.Ο.Ε) των  πιστοποιημένων εκτιμητών στη χώρα. Οι διατάξεις για την ελεύθερη διαπραγμάτευση αμοιβών εκτιμήσεων για πλειστηριασμούς  όπως σαφώς ορίζει το ΠΔ 59/016 πήγαν περίπατο από την μεθόδευση αρχικά των ίδιων των τραπεζών (μέσω των τεχνικών υπηρεσιών τους που θυμάσαι εξ αρχής σχεδόν ή μετά από κάποιο χρονικό διάστημα έστησαν την φάμπρικα με τις δικηγορικές εταιρίες μεθοδεύοντας-βάζοντας ταβάνι και στις αμοιβές των μηχανικών ενώ αυτό ήταν παράνομο) και μετά την διάλυσή τους από τους διαδόχους τους-ήτοι τις εκτιμητικές εταιρίες που παρέλαβαν το χαρτοφυλάκιο εκτιμήσεων (νομίζω και αν δεν έχει αλλάξει αυτό, μόνο η ΕΤΕ έχει μείνει ακόμη με κλασσική τεχνική υπηρεσία (;). Το γεγονός ότι οι "υπερεργολάβοι" όπως τους ονομάζεις (εκτιμητικές εταιρίες) λαμβάνουν πενταπλάσια αμοιβή από τους συνεργάτες τους αυτό είναι γνωστό. Είχαν καλούς δασκάλους βλέπεις τις ίδιες τις τράπεζες (δες πόσα είναι τα έξοδα φακέλου δανείου που χρέωναν και χρεώνουν και τι δίνουν στους συνεργαζόμενους μηχανικούς).  Προσωπικά στα πάρα πολλά χρόνια εργασίας δεν έχω δεχτεί καμία πίεση για να πειράξω τιμή και ούτε θα δεχόμουν ποτέ κάτι τέτοιο. Είναι η κόκκινη γραμμή. Αν όμως αυτό γίνεται όπως λες, δεν έχω λόγο να το αμφισβητήσω και αποτελεί ντροπή για όλους μας που φτάσαμε να το συζητάμε και να μην μπορούμε να το εμποδίσουμε και αυτό διότι αν όντως αυτό συμβαίνει σωρηδόν (όπως μάλλον υπονοείς) τότε έχει καταστρατηγηθεί κάθε ίχνος δεοντολογίας αλλά και βάσης για το τι θα πρέπει να πρεσβεύει αυτή η πιστοποίηση τελικά.

Το αν κάποιος δεν ξέρει την αγορά και δεν μπορεί να τεκμηριώσει την αξία του ακινήτου σαφώς και το δέχομαι ότι μπορεί να υπάρχει ως ενδεχόμενο. Αυτό δεν σημαίνει ότι είναι ο κανόνας. Υπάρχουν εκεί έξω εξαιρετικοί συνάδελφοι εκτιμητές μηχανικοί που παρά τις κατάπτυστες αμοιβές με τις οποίες πληρώνονται κάνουν άψογα τη δουλειά τους. Το  να αντικρούσεις στην Ελλάδα μια εκτίμηση είναι το πιο εύκολο πράγμα. Δεν είναι κατόρθωμα, διότι ξεκίνα από το πολύ απλό, ότι λόγω έλλειψης διαφάνειας αλλά και πρόσβασης σε πράξεις αξιών μεταβιβάσεων ακινήτων γίνεται ευρέως χρήση ζητούμενων τιμών. Επομένως, πολύ άνετα μπορούμε να πούμε και να σχολιάσουμε το ποσοστό διαπραγμάτευσης, τις εκτιμούμενες παλαιότητες, όλες τις παραδοχές στους δείκτες σταθμίσεων  και ότι άλλο θες από παραδοχές.  

 

[ted78]

Γενικά συμφωνώ μαζί σου, αλλά η πραγματικότητα είναι πολύ άγρια. 

Ενδεικτικά να σου αναφέρω κάτι που έχω συναντήσει πάρα πολλές φορές. Προκειμένου να ρίξουν την αξία ενός ακινήτου φουσκώνουν το κόστος τακτοποίησης. Έχω δει για 10 τμ ημιυπαίθριο να "εκτιμούν" λεκτικά κόστος τακτοποίησης 10.000 €. Μιλάμε δηλαδή για χοντράδες. 

Γενικά αποφεύγω να μπω στη διαδικασία να αντικρούσω συντελεστές αναγωγής, εκτός και αν είναι κάτι εξόφθαλμο.

 

Και τώρα που το θυμήθηκα και ακόμα γελάω με αυτό, μου έτυχε υπεργολάβος να ζητά ασφαλιστική αξία σε κενό οικόπεδο. Μάλιασε η γλώσσα μου ένα μήνα να του εξηγώ ότι χωρίς κτίσμα δεν υπάρχει ασφαλιστική αξία, μέχρι που βριστήκαμε στο τέλος και διακόψαμε συνεργασία.

 

 

Edited Φεβρουάριος 12 , 2023 by ted78

[Pavlos33]

2 λεπτά πριν, ted78 said:

....Έχω δει για 10 τμ ημιυπαίθριο να "εκτιμούν" λεκτικά κόστος τακτοποίησης 10.000 €. Μιλάμε δηλαδή για χοντράδες. 

Επειδή φαίνεται γελοίο και μόνο που το συζητάμε αυτό το παράδειγμα να υποθέσω ότι δεν έπαιζε Τ.Ζ 10.000 Ευρώ έτσι;

 

[ted78]

Προφανώς.

[Pavlos33]

Τι να πω. Αυτό έτσι και δεν εγινε λάθος εκ παραδρομής (πχ να ήθελε να γράψει 1.000 Ευρώ και να έγραψε 10.000 Ευρώ) είναι χαζομάρα πρωτίστως για τον ίδιο που το έγραψε διότι εύκολα κάποιος θα το διαπιστώσει και θα τον "αδειάσει".. Να πεις ότι δεν αφαιρούσε το κόστος τακτοποίησης από την Α.Α και απλώς το άφησε για πληροφόρηση του υποψήφιου υπερθεματιστή  πάει και έρχεται (όχι ότι δικαιολογείται τέτοια πατάτα, αλλά λέμε τώρα..). 

[ted78]

Δυστυχώς, στην αρχή νόμισα ότι του ξέφυγε στο λεκτικό, αλλά μετά το αφαίρεσε και από την αξία.

[grmaster]

Μου είχε τύχει περίπτωση που είχα βάλει αξία σε ένα βιοτεχνικό 350χιλ και στο δικαστήριο έφεραν εκτίμηση μηχανικού με αξία 750χιλ ο οποίος δεν ήταν πιστοποιημένος αλλά "γνώστης" της αγοράς λόγο ηλικίας με έκθεση της πλάκας. Αξία δικαστή; 550χιλ βάση κοινής λογικής. Σκεφτείτε οτι στην αρχή είχαν πάει σε πιστοποιημένο εκτιμητή ο οποίος με είχε πήρε τηλ και αμφισβήτησε την αξία μου όχι προς τα πάνω αλλά προς τα κάτω ο οποίος εννοείται δεν ασχολήθηκε τελικά. Το δικαστήριο είναι θέμα δικηγόρου να πείσει τον δικαστή και όχι μηχανικού.

[Pavlos33]

Και με ποιο κριτήριο αποφάσισε ο Δικαστής να βγάλει τον μέσο όρο των δυο εκτιμήσεων εκ των οποίων η μια ήταν μάλιστα συνταγμένη από μη πιστοποιημένο εκτιμητή και σε εκτιμώμενη αξία άνω της διπλάσιας από την δική σου. Δεν προβληματίστηκε καθόλου για την τόσο μεγάλη διαφορά των δυο αξιών; Με την ίδια λογική αν έφερνε κάποιον  τρίτο, ο οποίος αποτιμούσε την αξία στα 2 εκατομμύρια Ευρώ, τότε τι θα έκανε ο δικαστής; Θα έβγαζε το μέσο όρο δηλαδή θα αποτιμούνταν το ακίνητο σε αξία 1.175.000 Ευρώ; Περίεργα και ύποπτα πράγματα συμβαίνουν συνάδελφε με τέτοιες πρακτικές γι αυτό λέμε από την αρχή του νήματος ότι η πλέον προκρινόμενη δεύτερη αξία θα πρέπει να γίνεται πρωτίστως(για να μην πω αποκλειστικά) από πιστοποιημένο εκτιμητή και δεν έχει κανέναν νόημα, ενώ για την τιμή πρώτης προσφοράς να αποτιμάται η αξία από πιστοποιημένο εκτιμητή του Υπ. Οικονομικών και η αποτίμηση της αξίας για ανακοπή πλειστηριασμού να αποτιμάται από τον οποιονδήποτε (ενδεχομένως και από μη μηχανικό από ότι αναφέρθηκε σε προηγούμενα posts). 

Αν επιτρέπεται μπορώ να ρωτήσω αν σε κάλεσε ο Δικαστής για να δώσεις ίσως κάποιες περαιτέρω διευκρινήσεις για την εκτίμηση του εκπλειστηριαζόμενου ή δεν προβλέπεται από την όλη διαδικασία κάτι τέτοιο;

Edited Φεβρουάριος 19 , 2023 by Pavlos33