Απόφαση ΣτΕ 176/2023: Υπό ποιες προϋποθέσεις είναι δυνατή η δόμηση στα εκτός σχεδίου γήπεδα χωρίς πρόσωπο

[dimitris GM]

Αναταράξεις στην εκτός σχεδίου δόμηση φέρνει η πρόσφατη απόφαση 176/2023 του Συμβουλίου της Επικρατείας, σχετικά με την εκτός σχεδίου δόμηση.

Συγκεκριμένα, το ανώτατο δικαστήριο, εξετάζοντας υπόθεση που έφτασε στο ΣτΕ, μετά από μία καταγγελία για την δόμηση οικοπέδου σε εκτός Σχεδίου περιοχή στην Πάτμο, χωρίς πρόσβαση σε αναγνωρισμένη κοινόχρηστη οδό, αποφάσισε ότι δεν αρκεί το ελάχιστο εμβαδόν των 4 στρεμμάτων, αλλά απαιτείται, ήδη από το 1985, και η ύπαρξη προσώπου σε κοινόχρηστο χώρο (δρόμο) για την δόμηση ενός ακινήτου. Επισημαίνει δε, ότι αυτό ισχύει, γιατί από το Σύνταγμα οι εκτός σχεδίου περιοχές «δεν έχουν ως προορισμό, κατ’ αρχήν, τη δόμηση ή την τουριστική εκμετάλλευση, αλλά τη γεωργική, κτηνοτροφική και δασοπονική εκμετάλλευση και την αναψυχή του κοινού».

Τι ισχύει με την απόφαση του ΣτΕ;

-Καταρχήν, η απόφαση έχει άμεση εφαρμογή για την συγκεκριμένη υπόθεση που εκδικάστηκε.

-Δεύτερον δεν έχει αναδρομή ισχύ. Δηλαδή δεν ανακαλούνται και δεν είναι άκυρες οικοδομικές άδειες που έχουν εκδοθεί από τα Πολεοδομικά Γραφεία κατά το. Όμως κινδυνεύουν ιδιοκτήτες ακινήτων, μετά από συγκεκριμένη προσφυγή στο ΣτΕ λόγω αντιδικίας, να τους ακυρωθεί η οικοδομική άδεια και να κριθεί κατεδαφιστέο το κτίσμα.

-Τρίτον δημιουργείται νομολογιακό προηγούμενο, που δεν μπορεί να μην το σεβαστεί η διοίκηση γιατί κατά το σκεπτικό της απόφασης δεν νοείται, ούτε οι πολίτες να επιδιώκουν την οικοδόμηση οικοπέδων που δεν πληρούν αυτές τις προϋποθέσεις, ούτε οι Πολεοδομίες να εκδίδουν οικοδομικές άδειες γι’ αυτές. Κατ’ επέκταση, δεν μπορούν να διεκδικήσουν αποζημίωση, καθώς ο κανόνας αυτός θεωρείται «προβλέψιμος για τους επιμελείς αγοραστές».

-Η πολιτεία, αφού μελετήσει προσεκτικά και αναλύσει το σκεπτικό της απόφασης, οφείλει να πάρει μια νομοθετική πρωτοβουλία που θα σέβεται τη νομολογία του ΣτΕ και θα δίνει και διέξοδο στο πρόβλημα που δημιουργήθηκε, διότι με ευθύνη της δεν έχει καθοριστεί το δίκτυο κοινοχρήστων δρόμων στις εκτός σχεδίου περιοχές αφήνοντας να μεταβιβάζονται και να φορολογούνται ως οικόπεδα, ακίνητα εκτός σχεδίου εδώ και πενήντα χρόνια. Επίσης θα πρέπει να δημιουργήσει και ασφάλεια πολεοδομικού δικαίου και να μην σύρονται στα δικαστήρια ιδιοκτήτες ακινήτων από ανταγωνιστές και κακούς γείτονες.

Ποιες είναι οι άμεσες συνέπειες της απόφασης του ΣτΕ ;

• Σταματούν οι αγοραπωλησίες και συμβόλαια για ακίνητα στις εκτός σχεδίου περιοχές όλης της χώρας, που βασίζονταν στην παραδοχή ότι αυτά τα ακίνητα έχουν δικαίωμα έκδοσης νόμιμης οικοδομικής άδειας, που τώρα ανατρέπεται από την νέα απόφαση του ΣτΕ.
• Δεν εκδίδονται από τα Πολεοδομικά γραφεία της χώρας ( Υπηρεσίες Δόμησης ) προεγκρίσεις δόμησης και άδειες δόμησης σε ακίνητα εκτός σχεδίου πόλης και οικισμών , τα οποία δημιουργήθηκαν μεταξύ της ισχύος του Π.Δ. της 24-31.5.1985 και του ν. 3212/2003 και έχουν εμβαδό μεγαλύτερο των 4000 τ.μ. χωρίς πρόσωπο σε κοινόχρηστο δρόμο.
• Παγώνουν χιλιάδες μικρές και μεγάλες επενδύσεις, κυρίως τουριστικές, που έχουν ενταχθεί στον Αναπτυξιακό νόμο, διότι πλέον δεν θα μπορούν να χρησιμοποιήσουν τις ρυθμίσεις για την εκτός σχεδίου δόμηση και να εκδώσουν οικοδομικές άδειες και να χτίσουν με ασφάλεια δικαίου.

• Σε ποιους δρόμους κτίζουν σήμερα τα εκτός σχεδίου γήπεδα ;

Προκειμένου να στοιχειοθετηθεί αρτιότητα και οικοδομησιμότητα σε ένα  γήπεδο, πρέπει να πληρούνται οι ακόλουθες κατά περίπτωση προϋποθέσεις:

1. Σε γήπεδα που έχουν πρόσωπο σε Διεθνείς, Εθνικούς ή Επαρχιακούς δρόμους, που εξ ορισμού είναι κοινόχρηστοι, απαιτείται ελάχιστο πρόσωπο 45,00μ., ελάχιστο βάθος 50,00 μ. και ελάχιστο εμβαδό 4.000 τ.μ.
2. Σε γήπεδα που έχουν πρόσωπο σε Δημοτικούς ή Κοινοτικούς δρόμους κατά τον ορισμό των Δ/ξεων του Π.Δ. 25/28-11-1929, σε συνδυασμό με το Π.Δ. 24/31-5-85, απαιτείται επίσης ελάχιστο πρόσωπο 45,00 μ., ελάχιστο βάθος 50,00 μ., ελάχιστο εμβαδό 4.000 τ. μ. και απαίτηση οι δρόμοι αυτοί να έχουν τεκμηριωμένα τεθεί σε κοινή χρήση με οποιοδήποτε νόμιμο τρόπο, ή να έχουν καταστεί κοινόχρηστοι με σχετικές Πράξεις της Διοίκησης, ή να έχουν αναγνωριστεί ως «Κύριοι ή Μοναδικοί», ή να έχουν διαπιστωθεί με Πράξη της Διοίκησης ως δρόμοι που προϋφίστανται του 1923.
3. Σε γήπεδα που έχουν πρόσωπο σε αγροτικούς δρόμους απαιτείται ελάχιστο εμβαδό 4.000 τ.μ., ελάχιστο πρόσωπο 25,00 μ. και βεβαίως τεκμηρίωση κοινοχρησίας, μέσω της διαδικασίας διαπίστωσής τους «ως προϋφιστάμενοι του 1923», ή άλλης νόμιμης διαδικασίας.
4. Γήπεδα που έχουν πρόσωπο σε δρόμους σε περιοχές που δεν ισχύουν ειδικά Διατάγματα :

α. Πρόσωπο σε δρόμους οριακούς των εγκεκριμένων σχεδίων, που καθορίζονται από αυτά με ρυμοτομικές γραμμές,

β. Δρόμους που έχουν κατασκευαστεί από Υπηρεσίες του Δημοσίου μέσα από νόμιμες διαδικασίες και επιτρέπουν την πρόσβαση σε σημαντικά έργα, ακτές, Αρχαιολογικούς χώρους, κλπ,

γ. Δρόμους που προβλέπονται από Προγράμματα αναδασμού του Υπουργείου Αγροτικής Ανάπτυξης και Τροφίμων,

δ. Δρόμους που έχουν κατασκευαστεί – διαμορφωθεί σε καθορισμένη ζώνη παραλίας, απαιτείται ελάχιστο πρόσωπο 25,00 μ. και τεκμηρίωση ότι οι δρόμοι αυτοί έχουν καταστεί κοινόχρηστοι, ή έχουν τεθεί σε κοινή χρήση, με νόμιμο τρόπο και διαδικασίες.

Πως αποδεικνύεται ότι ένας Δρόμος είναι προϋφιστάμενος του 1923 ;

• Με παλιά συμβόλαια, που ανάγονται στο έτος 1923, στα οποία να επεξηγούνται αναλυτικά τα τεκμήρια από τα οποία αποδεικνύεται ότι η οδός ήταν προϋφιστάμενη του 1923. Δηλαδή να γίνεται στο συμβόλαιο ειδική μνεία ότι συνορεύει το ακίνητο με δρόμο.
• Σε περίπτωση που η ιδιοκτησία στερείται παλιού τίτλου αλλά γίνεται αναφορά στον δρόμο στο συμβόλαιο όμορου ιδιοκτήτη .
• Με απόσπασμα του χάρτη ΓΥΣ του 1945, στο οποίο να απεικονίζεται η οδός, με συγκεκριμένη αρχή και τέλος .

Ποιοι δρόμοι προβλέπεται να χαρακτηριστούν κοινόχρηστοι ;

Για να αντιμετωπίσει το Υπουργείο Περιβάλλοντος αυτό το μεγάλο και χρονίζον πρόβλημα της έλλειψης χαρακτηρισμού των κοινοχρήστων δρόμων στις εκτός σχεδίου περιοχές, προχώρησε στην υπογραφή σχετικής Υπουργικής Απόφασης ( ΦΕΚ 2671/Β/31-5-2022) με την οποία καθορίζονται οι τεχνικές προδιαγραφές, τα κριτήρια και οι προϋποθέσεις για τη σύνταξη των μελετών καταγραφής του υπάρχοντος οδικού δικτύου της χώρας.

Επίσης από το Υπουργείο καθορίστηκαν και οι πρώτες περιοχές, στις οποίες θα ξεκινήσει άμεσα η εκπόνηση μελετών Αναγνώρισης Οδών και αφορά εξήντα εννέα (69) Δήμους και ειδικότερα Δημοτικές Ενότητες , που είναι νησιωτικές περιοχές με έντονη την οικιστική πίεση και τουριστική εκμετάλλευση.

Με ποια βασικά κριτήρια θα γίνει η αναγνώριση του κοινόχρηστου οδικού δικτύου ;

Τα βασικά κριτήρια κατά τη διαδικασία της καταγραφής του οδικού δικτύου είναι:

-Η θέση των οδικών τμημάτων ως προς το εγκεκριμένο ρυμοτομικό σχέδιο ή/και ως προς τα όρια των οριοθετημένων οικισμών.

-Αν τα οδικά τμήματα περιλαμβάνονται στο ήδη αναγνωρισμένο ή χαρακτηρισμένο οδικό δίκτυο της ΔΕ.

-Αν υφίστανται με τη βούληση της πολιτείας ή με άλλον νόμιμο τρόπο και λογίζονται ως κοινόχρηστες

-Αν έχουν αποτυπωθεί ως οδοί στα κτηματολογικά διαγράμματα του Εθνικού Κτηματολογίου σε λειτουργούν Κτηματολόγιο άνω της πενταετίας.

-Αν έχουν κριθεί ως κοινόχρηστες δυνάμει αμετάκλητης δικαστικής αποφάσεως που αφορούσε και την κοινοχρησία της οδού ή/και

-Αν εμφανίζονται σε αεροφωτογραφίες πλησιέστερης ημερομηνίας προ 27.07.1977.

Της ΓΡΑΜΜΑΤΗΣ ΜΠΑΚΛΑΤΣΗ, τοπογράφου – πολεοδόμου μηχανικού, [email protected]

 

View full είδηση

[subrosaval]

Έχω βεβαίωση όρων δόμησης με σχεδόν τελειωμένες όλες τις μελέτες . Σε 10 ημέρες περίπου θα είμαι έτοιμος για έκδοση της άδειας . Να προχωρήσω στην έκδοση ; Αν είναι δυνατόν με αυτά που ζούμε στο Ελλαδιστάν

[Pavlos33]

Ο νόμος δεν έχει αλλάξει και η απόφαση του ΣτΕ (το οποίο δεν νομοθετεί) εκδόθηκε αν δεν κάνω λάθος 2/2/2023. Για μένα να την εκδόσεις.

[tetris]

Επειδή ακριβώς ζούμε στη χώρα του παραλόγου (και του στε), καλό είναι να φυλαγόμαστε.

Μιας και ουδείς αρμόδιος έχει εναντιωθεί στη συγκεκριμένη (απαράδεκτη νομικά) απόφαση, ας έχουμε κατά νου αυτό που εφαρμόζουμε στην περίπτωση του άρθρου 25.

Υ.δ. του ιδιοκτήτη ότι γνωρίζει τις πιθανές συνέπειες της ανωτέρω "απόφασης", κι αναλαμβάνει την ευθύνη για την έκδοση της άδειας

[Pavlos33]

7 λεπτά πριν, tetris said:

Υ.δ. του ιδιοκτήτη ότι γνωρίζει τις πιθανές συνέπειες της ανωτέρω "απόφασης", κι αναλαμβάνει την ευθύνη για την έκδοση της άδειας

Συμφωνώ για την λήψη της υπεύθυνης δήλωσης. Για τα υπόλοιπα έχω και ο ίδιος την περιέργεια να δω πως θα το χειριστεί το ΥΠ.ΕΝ. Θα καταργήσει με ένα νόμο και ένα άρθρο τη δόμηση γηπέδων με πρόσωπο προϋφιστάμενων της 31/12/2003, τα οποία δεν διαθέτουν πρόσωπο σε αγροτικό δρόμο ή εάν διαθέτουν, αυτός δεν είναι αναγνωρισμένος;

[tetris]

υποψιάζομαι ότι το στε λειτουργεί ως "λαγός"...

πάντως, η συνέχεια, θα έχει πολλή πλάκα αν αποφασίσει κάποιος να το κυνηγήσει

[Pavlos33]

Δεν φαντάζομαι να πιστεύει κανείς ότι θα μπει τάξη στο χάος 100+ ετών και ότι θα χαρακτηριστούν αγροτικοί δρόμοι. Ένα άλλο θέμα είναι τι χρωστάνε και οι ξένοι αγοραστές (επανεκκίνησαν οι αγορές γηπέδων με σκοπό τη δόμηση τα τελευταία 2-3 χρόνια) που αν το θέμα εξελιχθεί αρνητικά και τέτοια γήπεδα δεν θα οικοδομούνται, θα έχουν πετάξει τα λεφτά τους. Ποια εικόνα δίνει ξανά η χώρα προς τα  έξω; 

[subrosaval]

Διεθνής διαπόμπευση της χώρας ! Τόσοι ξένοι επένδυσαν τα χρήματα τους και τώρα τους λέει το ΣΤΕ ότι δεν ήταν επιμελείς αγοραστές !!!!! Ξεφτίλα 

[Pavlos33]

Με το δίκιο τους μετά θα μας λένε την χώρα των λαμόγιων. Να πάρουμε και λίγο τη δική τους τη θέση σαν να ήμασταν εμείς οι αγοραστές. Πως θα μας φαινόταν. Διεθνής ξεφτίλα δεν το συζητάμε και δυστυχώς δεν θα είναι η πρώτη φορά. Όσο για την έκφραση της απόφασης περί "μη επιμελών αγοραστών" νομίζω ότι θέλει κανείς να σχολιάσει τόσα πολλά που δεν ξέρει από που να πρωταρχίσει.

[subrosaval]

Ξέρω θα καραφλιάσετε , αλλά με υπάλληλο ΥΔΟΜ που μιλησα σήμερα μου είπε ότι τα τελείως τυφλά γήπεδα πιθανόν να οικοδομούνται μόνο αν προϋφίστανται του 270Δ. Δηλαδή προ του 1985. Δηλαδή να οικοδομούνται με τον 538Δ/1978. Διότι το ΣΤΕ ασχολήθηκε με τον 270Δ και όχι με τον 538Δ. 
 

Επίσης η λύση που μαλλον θα προωθηθεί είναι η ευκολότερη αναγνώριση ενός δρόμου ως κοινόχρηστου. Πχ κοινόχρηστος θα θεωρείται αν υφίσταται πριν το 1977, αν υπάρχει στο κτηματολογιο με ειδικό ΚΑΕΚ άνω της πενταετίας κλπ . 

Edited Μάρτιος 1 , 2023 by subrosaval