Αρτιότητα και οικοδομησιμότητα οικοπέδου όταν δεν απεικονίζεται ορθά στο Εθνικό Κτηματολόγιο

[sdtopo]

Αγαπητέ @tetris δεν νομίζω ότι πρόκειται για "παράξενη" ρυμοτομιά αλλά για αίτηση του ιδιοκτήτη να αποκοπεί τμήμα του οκοπέδου του και να αποδοθεί σε τρίτο (αν και η πρόθεση του αιτούντα ήταν διαφορετική το αποτέλεσμα είναι ακριβώς αυτό).

Το ιδιοκτησιακό καθεστώς των ομόρων προκύπτει από το Κτηματολόγιο και μόνο (όταν είναι λειτουργεί Κ. Γραφείο). Η ΥΔΟΜ λοιπόν, όπου το Κτηματολογικό απόσπασμα είναι απαιτητό, θα διαπιστώσει ότι το οικόπεδο δεν συνορεύει με το ΚΑΕΚ του δρόμου αλλά με ΚΑΕΚ τρίτου (αγνώστου, οικόπεδο δημοσίου κ.λπ.) οπότε θα θεωρηθεί τυφλό. Δεν έχει σημασία αν το τμήμα αυτό κείται εντός του πλάτους της προβλεπόμενης οδού, θα θεωρηθεί μη πλήρως διανοιγμένη.

Για αυτόν τον λόγο συμβουλεύω το θέμα αυτό να διορθωθεί πριν το ζητήσει κάποια υπηρεσία.

[aquar]

@sdtopo επίσης να αναφέρω ότι είχα ρωτήσει για το τελευταίο παράδειγμα αν γίνεται να το γράψω να αποδοθεί σε δρόμο και από το κτηματολόγιο αρνήθηκαν με μια πιο πολιτισμένη απάντηση  "ποιος είμαι εγώ για να μοιράζω ιδιοκτησίες;" Επίσης στις παλιές οδηγίες προς μηχανικούς του 2012 τα αποκτόμενα αποδίδονται ως "ΝΕΟ", καθώς και στα νέα παραδείγματα, και νομίζω το γράφει και η νομοθεσία, μιας και αφού τα δίνουμε δεν ξέρουμε τίνος είναι και ας είναι κάτι οφθαλμοφανές. Τέλος παρόμοια περίπτωση με το παράδειγμα που αναφέρετε παραπάνω, ΔΓΜ συναδέλφου μου επιστράφηκε πίσω γιατί το εμβαδόν του ΔΓΜ δεν ταίριαζε απόλυτα με το εμβαδόν του τοπογραφικού διαγράμματος που συνόδευε τον εκκρεμή τίτλο κτίσης. Πήγε κάποιος να κάνει συμβόλαιο, έκανε τοπογραφικό το πήγε η συμβολαιογράφος στο παλιό υποθηκοφυλακείο της είπανε κάνε πρωτα ΔΓΜ έκανε ο άλλος 1-2 τμ διαφορετικό δγμ και του το επιστρέψανε πίσω. Δεν μπορώ να καταλάβω τι με συμβουλεύετε, εμένα και δημόσια το forum,  άσχετα με το ερώτημα,  να μπαλαμουτιάζω κατά το δοκούν τα ΔΓΜ για να ικανοποιούνται οι συνθήκες γιατί δεν ενημερώνεται ο χάρτης αν είναι εντός αποκλίσεως; Σας απάντησα με δική μου δουλειά, ότι ΔΓΜ τους δίνουμε το ενημερώνουν στη βάση. Και αν ακολουθήσω το σκεπτικό σας, ΟΚ, το οικόπεδο είναι τυφλό, τι θα γίνει τώρα, τακτοποίηση; Να τακτοποιήσεις τι, αφού το αγνώστου είναι ο δρόμος. Δεν βλέπετε την αεροφωτογραφία; Ολα τα παρόδια οικόπεδα πέφτουν μέσα στο δρόμο. Αν αφήσω την πρόσοψη σε λάθος θέση και αύριο μεθαύριο βγάλει κάποιος άλλος οικοδομική άδεια εκεί, δεν θα φανεί η απόκλιση; Δεν θα πάει στην πολεοδομία τοπογραφικό με απόσπασμα κτηματολογικού χάρτη; Δεν θα του πουν οτι η πρόσοψη στον τοπογραφικό της άδειας  δεν κολλάει στον δρόμο σύμφωνα με το κτηματολόγιο; Δεν θα μου ζητήσει τα ρέστα ο ιδιοκτήτης που του έκανα λάθος ΔΓΜ και τώρα δεν μπορεί να βγάλει άδεια γιατί δεν ταιριάζουν οι προσόψεις των οικόπεδων και πάλι καλα που φώναξε άλλον μηχανικό και βρήκε το λάθος;

[ntanos]

4 ώρες πριν, aquar said:

Λυπάμαι βγαίνουμε εκτός θέματος, πάλι συνεχίζω να γράφω ότι δεν τα βγάζω από το κεφάλι μου. Άλλη εικόνα, από άλλο ΔΓΜ μου λίγα τετράγωνα παρακάτω. Αριστερά, το σχέδιο απο το ΔΓΜ, δεξιά μέσα από το maps.gov.gr θέαση κτηματολογίου. Αντέγραψαν και πέρασαν ακριβώς το σχέδιο που τους παραδόθηκε, τι άλλο να γράψω. Τώρα ας πούμε σε αυτό το διορθωμένο, είναι περίκλειστο αν πάει να βγάλει μια άδεια ο ιδιοκτήτης ; Σας παρακαλώ  @sdtopo  είναι συγκεκριμένο το ερώτημά μου και νομίζω o  @tetris μου απάντησε σχετικά άμεσα.

Το συγκεκριμένο αίτημα για ΔΓΜ έχει εγκριθεί? Και τα πολύγωνα έχουν διορθωθεί έτσι όπως φαίνεται στο σκαρίφημα? Είναι πολύ περίεργο αν εγκρίθηκε και μου φαίνεται λάθος.

Αυτό που εγώ καταλαβαίνω, και σε αντιστοιχία με δικές μου περιπτώσεις, είναι ότι το κτηματολόγιο δεν αποδέχεται όντως να δημιουργούμε φλίδες αγνώστου χωρίς λόγο.. Και καλά κάνει, ειδικά αν οι τίτλοι περιγράφουν την γειτνίαση των ιδιοκτησιών. Είναι προφανές ότι στο παράδειγμά σου, πρέπει να αποδοθεί το δυτικό και το νότιο τμήμα στους ομόρους, και το βόρειο και ανατολικό τμήμα στην ειδική έκταση - δρόμο.. Αυτό είναι το σωστό.. τώρα, αν θα συμπαρασυρθεί η διόρθωση και στα διπλανά γεωτεμάχια με τα πάρα πέρα όρια, είναι άλλο θέμα.. διότι θα πρέπει και τα όμορα οικόπεδα να διατηρήσουν τη συμβατότητά τους μεταξύ εμβαδού τίτλου και εμβαδού πολυγώνου κτηματολογίου.

[sdtopo]

Αγαπητέ @aquar η περίπτωση που αναλύουμε είναι πολύ χρήσιμη τόσο για εμάς τους ίδιους να κασταλάξουμε στην μέθοδο αντιμετώπισης τέτοιων θεμάτων όσο και για τους υπόλοιπους να αντλήσουν ιδέες ή συμπεράσματα, οπότε στην προσπάθειά μου να μεταφέρω το σκεπτικό μου και που βασίζεται σημειώνω τα κάτωθι:

επίσης να αναφέρω ότι είχα ρωτήσει για το τελευταίο παράδειγμα αν γίνεται να το γράψω να αποδοθεί σε δρόμο και από το κτηματολόγιο αρνήθηκαν με μια πιο πολιτισμένη απάντηση  "ποιος είμαι εγώ για να μοιράζω ιδιοκτησίες;"…. τίνος είναι και ας είναι κάτι οφθαλμοφανές.

Το Κτηματολόγιο δεν έχει κανένα στοιχείο που να υποδεικνύει την ιδιοκτησία αυτής της λωρίδας διότι πρόκειται για διαφορά μεταξύ απεικόνισης στον ορθοφωτοχάρτη και το Τοπογραφικό. Στον ορθοφωτοχάρτη έχουν οριστεί τα όρια των ιδιοκτησιών στις στέγες και αν δεν υπήρχε η μεγάλη διαφορά στο ΝΔ άκρο του οικοπέδου, πιθανών να ήταν εντός της απόκλισης. Οπότε πιστεύω ότι το ΔΓΜ θα έπρεπε να διορθώσει μόνο αυτό το λάθος, εμπλέκοντας τους τρίτους που απαιτείται, και τα υπόλοιπα (κυρίως τα πρόσωπα) να μείνουν ως έχουν.

Τέλος παρόμοια περίπτωση με το παράδειγμα που αναφέρετε παραπάνω, ΔΓΜ συναδέλφου μου επιστράφηκε πίσω γιατί το εμβαδόν του ΔΓΜ δεν ταίριαζε απόλυτα με το εμβαδόν του τοπογραφικού διαγράμματος που συνόδευε τον εκκρεμή τίτλο κτίσης. 

Είμαι βέβαιος ότι του το επέστρεψε η Συμβολαιογράφος (και όχι το Κτηματολόγιο) διότι η βάση δεδομένων επιφανειών του Κτηματολογίου δεν συμφωνεί ποτέ με τις επιφάνειες στα Τοπογραφικά των μεταβιβάσεων. Μόνο σε Π.Ε θα μπορούσε αν συμβεί αυτό αν και η εμπειρία δείχνει ότι ούτε και εκεί ισχύει πάντα. Το ίδιο το Κτηματολογικό απόσπασμα αναγράφει ανοχή απόκλισης, δηλαδή αν εγώ (το Κτηματολόγιο) λέω 1.000τμ, τότε όσο εσύ (στο Τοπογραφικό) είσαι μεταξύ ~900τμ εώς ~1100τμ είμαστε ΟΚ (όσα χρόνια και να περάσουν).

Δεν μπορώ να καταλάβω τι με συμβουλεύετε, εμένα και δημόσια το forum,  άσχετα με το ερώτημα,  να μπαλαμουτιάζω κατά το δοκούν τα ΔΓΜ για να ικανοποιούνται οι συνθήκες γιατί δεν ενημερώνεται ο χάρτης αν είναι εντός αποκλίσεως; 

Σε συμβουλεύω να κάνεις μία μελέτη διόρθωσης (διότι περί μελέτης πρόκειται και μάλιστα πολύ απαιτητικής και στην συγκεκριμένη περίτπωση ακόμα περισσότερο) όπου να τηρείται το νόημα του Κτηματολογίου, τα όρια ανοχής και να μη θίγεται τρίτος ή ο εντολές σου. Το νόημα του Κτηματολογίου είναι η ακριβής και αδιαμφισβήτητη τεκμηρίωση της κυριότητας και η δυνατότητα προσδιορισμού θέσης και επιφάνειας επί του ορθοφωτοχάρτη (γεωχωρική πληροφορία). Η απεικόνιση της ιδιοκτησίας θα είναι της ακρίβειας που αναγράφεται στα αποσπάσματα. Τα ακριβή όρια και η επιφάνεια θα προκύπτουν μόνο και πάντα από το Τοπογραφικό. Κάθε προσπάθεια ή παρερμηνεία ότι στο Κτηματολόγιο θα πρέπει να απεικονίζονται οι ακριβείς συντεταγμένες των γεωτεμαχίων ή ότι η επιφάνεια που αναγράφεται στο Κτηματολόγιο είναι η "νέα" επιφάνεια του γεωτεμαχίου και αυτή θα τηρείται πλέον, καταλήγει σε ασυμφωνίες και σοβαρά προβλήαμτα διότι δεν προβλέπεται κάτι τέτοιο.

Και αν ακολουθήσω το σκεπτικό σας, ΟΚ, το οικόπεδο είναι τυφλό, τι θα γίνει τώρα, τακτοποίηση; Να τακτοποιήσεις τι, αφού το αγνώστου είναι ο δρόμος. Δεν βλέπετε την αεροφωτογραφία; Όλα τα παρόδια οικόπεδα πέφτουν μέσα στο δρόμο. 

Δεν πέφτουν τα παρόδια στον δρόμο αλλά έτσι απεικονίζονατι στην βάση δεδομένων του Κτηματολογίου. Είμαι βέβαιος ότι στα Τοπογραφικά τους θα απεικονίζουν την ρυμοτομική γραμμή στην ορθή της θέση και εάν η επιφάνειά τους είναι εντός της επιτρεπτής απόκλισης δεν υπάρχει κανένα πρόβλημα ούτε για την Πολεοδομία ούτε για το Κτηματολόγιο. Αν κάποιο είναι εκτός απόκλισης θα πρέπει να λάβει όλα τα παραπάνω υπ’ όψιν του στο σχετικό ΔΓΜ.

Αν αφήσω την πρόσοψη σε λάθος θέση και αύριο μεθαύριο βγάλει κάποιος άλλος οικοδομική άδεια εκεί, δεν θα φανεί η απόκλιση; Δεν θα πάει στην πολεοδομία τοπογραφικό με απόσπασμα κτηματολογικού χάρτη; Δεν θα του πουν οτι η πρόσοψη στον τοπογραφικό της άδειας  δεν κολλάει στον δρόμο σύμφωνα με το κτηματολόγιο; 

Στο δικό σου Τοπογραφικό η πρόσοψη θα είναι στην σωστή της θέση και στην θέαση στο Κτηματολόγιο θα συνορεύει με ΚΑΕΚ του δρόμου, οπότε καμία αναντιστοιχία (όσο τηρούνται τα όρια απόκλισης). Στην Πολεοδομία θα διαπιστώσουν ακριβώς αυτό:

• ότι ανήκει στον αιτούντα την άδεια
• ότι δεν παρεμβάλλεται άλλη ιδιοκτησία μεταξύ εσού και του δρόμου
• ότι οι όμοροι έχουν τα όρια που απεικονίζεις και εσύ
• και ότι η επιφάνεια είναι εντός των ορίων ανοχής.

[tetris]

12 ώρες πριν, sdtopo said:

Αγαπητέ @tetris δεν νομίζω ότι πρόκειται για "παράξενη" ρυμοτομιά ...

Η "παράξενη" ρυμοτομία αφορά στη φωτό (από το Κτηματολόγιο)

Κατά τα λοιπά, κι επί της ουσίας, δεν νομίζω πως διαφωνούμε 😄

[[email protected]]

Καλημέρα.

 

Εκφέρω την άποψη ότι tetris, sdtopo, ntanos και DimitrisGM έχουν δίκιο.

 

Υπάρχουν 2 προσεγγίσεις.

 

Η μία είναι να ενημερωθεί η υπάρχουσα γεωμετρική βάση του Κτηματολογίου (ως είναι) μόνο ως προς το όνομα του ιδιοκτήτη, εφόσον θέση, μετάθεση, σχήμα, περίμετρος και επιφάνεια είναι εντός επιτρεπόμενων αποκλίσεων. Υπάρχει μαθηματικός τύπος για τις επιτρεπόμενες αποκλίσεις. Λέξη προς λέξη, αυτό αναγράφεται στον 2664 και στο σχετικό παράρτημα των προδιαγραφών για τις διορθώσεις, αν η υπάρχουσα βάση σε σχέση με την πραγματικότητα είναι εντός των αποκλίσεων του μαθηματικού τύπου, δεν την πειράζεις, δεν την αγγίζεις, μην αναπνέεις και άστη έτσι να υπάρχει γιατί είναι αποδεκτή. Και εδώ συμφωνώ με τους συναδέλφους. Οι ανοχές είναι αρκετά μεγάλες για να γίνει η δουλειά σωστά και αναίμακτα.

 

Υπάρχει η άλλη προσέγγιση, ότι ο Μηχανικός θα επιχειρήσει σκληροπυρηνικά να διορθώσει τη βάση με την επίγεια αποτύπωσή του Από την περιγραφή του aquar αυτό φαίνεται να έχουν καταλάβει όλοι οι αρμόδιοι εμπλεκόμενοι, και μάλιστα να το συστήνουν κιόλας. Απ' ό,τι εικάζω, κάποτε ένας (ο πρώτος) ανίκητος ακολούθησε αυτή την προσέγγιση γιατί έτσι κατάλαβε ότι πρέπει να κάνει (ή ήταν εκτός ανοχών η περίπτωσή του και δεν είχε εναλλακτική), και στη συνέχεια όλοι υποχρεωτικά αναγκάζονται να ακολουθήσουν την τακτική του γιατί η αντιμετώπισή του τα έκανε όλα πουτάνα. Έτσι εξηγείται και η σύσταση από το Κτηματολόγιο.

 

Η συμβουλή μου (στα σοβαρά, ειλικρινά) : aquar αφού σου δίνουν τις ευχές τους στο Κτηματολόγιο να κάνεις ΔΓΜ με επίγεια μέτρηση, πάρε τα λεφτά και κάντη. Και μετά ξαναπάρε λεφτά να διορθώνεις τις διορθώσεις. Θα έχεις αντικείμενο μέχρι το τέλος των εποχών. Εφόσον έχεις το ελεύθερο, πήγαινε σκληροπυρηνικά και με yolo mode και κάνε ό,τι σου λένε. Μετά θα ξαναέχεις επιπλέον αντικείμενο, να κάνεις προσκυρώσεις με πολεοδομία κλπ. Θα τρώνε και τα εγγόνια σου από την υπόθεση, με 10 τέτοιες παίρνεις σύνταξη.

Edited Μάρτιος 5 , 2023 by [email protected]

[giorgosv]

Θα συμφωνήσω με την προσέγγιση των συναδέλφων, υπάρχει όμως ένα ΑΛΛΑ. Στους νομικούς κύκλους υπάρχει η άποψη ότι από τη στιγμή που πας για αναγνώριση δικαιώματος (όχι απλή διόρθωση) τότε το εμβαδό του οικοπέδου-γηπέδου που αναγνωρίζεις με την δικαστική απόφαση, αυτό και ισχύει. Αρα που καταλήγουμε; Οτι πρέπει να γίνει χωρική μεταβολή και το εμβαδό του τοπογραφικού να ταυτίζεται με αυτό του ΔΓΜ και φυσικά της απόφασης.

Θα ήταν ευχής έργο να υπήρχε η λογική, αναγνωρίζω τα τ.μ. του τοπογραφικού μου αλλα δεν πειράζω την βάση του κτηματολογίου επειδή είμαι εντός ανοχής. Δυστυχώς όμως δεν υπάρχει (τουλάχιστον στην περιοχή μου έτσι το αντιμετωπίζουν).

Για απλή διόρθωση ορίων όμως δέχονται τμηματικές διορθώσεις (π.χ. διόρθωση μόνο της μιας πλευράς του ακινήτου).

Δεν ξερω αλλα θα ήθελα την άποψη του DimitrisGM επ' αυτου.

 

[kasvan]

Αυτή τη στιγμή σε περιοχές κτηματολογίου σε λειτουργία δεν υπάρχει αποδεκτή απόκλιση για το εμβαδόν των γεωτεμαχίων (όπως και της ζώνης κανονισμού ορίων, περιμετρικά των ακινήτων). Υπάρχουν μόνον τεχνικές προδιαγραφές που αφορούν την κτηματογράφηση.

Με το άρθρο 13α που προστέθηκε στον ν.2664/98 με το ν. 3481/06 προβλέπεται απόφαση του ΟΚΧΕ για τον τρόπο υπολογισμού των "αποδεκτών αποκλίσεων".

Να θυμίσω στους  παλιούς συναδέλφους τις σχετικές αποφάσεις του ΟΚΧΕ για την αποδεκτή απόκλιση εμβαδού:

1. 461/2008 με την οποία, καταρχάς, καθορίστηκε ο τρόπος υπολογισμού της "αποδεκτής απόκλισης εμβαδού" στο 7% του εμβαδού του γεωτεμαχίου.
2. 462/2008 όπου η "αποδεκτή απόκλιση" δεν μπορεί να υπερβαίνει το 10%.
3. Μετά από το πρόβλημα που ανέκυψε από την αδυναμία των τοπογράφων να βεβαιώσουν τη συμβατότητα, αφού, προφανώς αυτή δεν μπορεί να αφορά μόνον το εμβαδόν, αλλά και το σχήμα και τα όρια, είχαμε την 475/2009 με την οποία ανακλήθηκε αναδρομικά η 461/2008
4. Με την 475/2009 ανακλήθηκε και η 462/2008. Καθορίστηκε πιλοτικός τρόπος υπολογισμού της "αποδεκτής απόκλισης", μη δεσμευτική για τις συναλλαγές.

Για τη "ζώνη κανονισμού ορίων" τα πράγματα ήταν απλά, δεν εκδόθηκε ποτέ σχετική κανονιστική πράξη.

Άρα, το άρθρο 13α δεν εφαρμόζεται σε ακίνητα σε περιοχές κτηματολογίου σε λειτουργία, άλλωστε δεν υπάρχει και η σχετική υποχρέωση από εμάς να βεβαιώνουμε εάν το διάγραμμά μας είναι συμβατό με τη χωρική βάση του Εθνικού Κτηματολογίου.

Κατά τη γνώμη δεν θα έπρεπε σε καμία περίπτωση μη διαπιστευμένος μηχανικός ή μη διαπιστευμένος δικηγόρος να επιτρέπεται να ασχολούνται με υποθέσεις Εθνικού Κτηματολογίου. Δεν είναι δυνατόν να δημιουργούνται λωρίδες ή κελύφη αγνώστων, όταν δεν υφίστανται στην πραγματικότητα τέτοια εμπράγματα δικαιώματα.

Edited Μάρτιος 14 , 2023 by kasvan

[tetris]

1 ώρα πριν, giorgosv said:

Θα συμφωνήσω ...

Η διαδικασία (όπως εφαρμόζεται εδώ) είναι η εξής:

πρώτα γίνεται αναγνώριση δικαιούχου (δικαστικά και στο περίγραμμα του Κτηματολογίου), και μετά διόρθωση γ.σ.

[Nteko_Survey_GR]

Ίσως το επισυναπτόμενο βοηθήσει.........

1.pdf