Ο ρόλος του μηχανικού στη μεταβίβαση ενός ακινήτου

[Engineer]

Ένα από τα προβλήματα που αντιμετωπίζει ο πολίτης σήμερα, όταν αποφασίζει να πουλήσει, να κάνει γονική παροχή ή δωρεά ή ακόμα και να αποδεχθεί την κληρονομιά ενός ακινήτου είναι η γραφειοκρατία για τη συλλογή των απαραίτητων δικαιολογητικών.

Η μεταβίβαση ενός ακινήτου είναι μια διαδικασία που απαιτεί τη συγκέντρωση πολλών δικαιολογητικών καθώς και ένα σύνολο διαδικαστικών ενεργειών με τη συνδρομή διαφόρων επαγγελματιών όπως: του συμβολαιογράφου, του μηχανικού, του λογιστή και του δικηγόρου.

Σήμερα η υπογραφή ενός συμβολαίου, είναι μια απαιτητική και χρονοβόρα διαδικασία και παρόλες τις προσπάθειες που γίνονται τα τελευταία χρόνια για ψηφιακό εκσυγχρονισμό και απλοποίηση της διαδικασίας, η γραφειοκρατία συνεχώς αυξάνεται και για τον πολίτη και για τους επαγγελματίες που συμμετέχουν στην έκδοση των απαιτούμενων δικαιολογητικών. Αυτό έχει σαν αποτέλεσμα να αυξάνεται ο απαιτούμενος χρόνος, οι αμοιβές και η ταλαιπωρία του πολίτη.

Η παρουσία του συμβολαιογράφου για τη μεταβίβαση ενός ακινήτου είναι υποχρεωτική από το νόμο. Εκείνος είναι που διαχειρίζεται τη συλλογή των απαραίτητων εγγράφων, για την ολοκλήρωση της μεταβίβασης και βέβαια είναι ο υπεύθυνος σύνταξης της συμβολαιογραφικής πράξης.

Ομως ο ρόλος του μηχανικού είναι εξίσου σημαντικός, διότι είναι εκείνος που θα βοηθήσει τον ενδιαφερόμενο να συλλέξει τα δικαιολογητικά τα οποία σχετίζονται με τον τεχνικό έλεγχο του ακινήτου και να βεβαιώσει στη συνέχεια τη νομιμότητα του ακινήτου με την έκδκωση της Ηλεκτρονικής Ταυτότητας Κτιρίου.

Για αυτό τον λόγο, καλό θα είναι αυτός που επιθυμεί να προβεί σε μια μεταβίβαση, να απευθυνθεί πριν ξεκινήσει τη διαδικασία, σε ένα μηχανικό για τον απαιτούμενο τεχνικό έλεγχο του ακινήτου. Ετσι μπορεί να ενημερωθεί έγκυρα και έγκαιρα για τις ενέργειες που πρέπει να ακολουθήσει, προκειμένου να συγκεντρώσει τα απαραίτητα έγγραφα το συντομότερο δυνατό για να εξασφαλίσει την τεχνική και νομική καταλληλότητα του ακινήτου του.

Ποια είναι τα βασικά δικαιολογητικά για τη μεταβίβαση ενός ακινήτου;

Τα βασικά δικαιολογητικά που απαιτούνται για την ολοκλήρωση της μεταβίβασης ενός ακινήτου στην περίπτωση της αγοραπωλησίας είναι τα εξής:

1.Τίτλος ιδιοκτησίας/κτήσης

2.Οικοδομική άδεια ή Αδεια οικοδομής σε περίπτωση που το ακίνητο έχει κτίσμα/διαμέρισμα κλπ.

3.Φωτοτυπίες ταυτοτήτων των συμβαλλόμενων μερών, ΑΦΜ και Δ.Ο.Υ. Εισοδήματος

Σε περίπτωση που γίνεται μεταβίβαση λόγω γονικής παροχής, δωρεάς ή λόγω αποδοχής κληρονομίας τα δικαιολογητικά διαφοροποιούνται ανάλογα με την περίπτωση.

Ποια είναι τα δικαιολογητικά μεταβίβασης ακινήτου από τον Μηχανικό Τοπογραφικό διάγραμμα πρόσφατο του ακινήτου

1. Πρόκειται για διάγραμμα που απεικονίζει την πλήρη και λεπτομερή αποτύπωση του οικοπέδου/γεωτεμαχίου (σε περίπτωση που αγοράζει κανείς οικόπεδο), με τα υφιστάμενα κτίσματα και εμφανίζει όρια του γεωτεμαχίου, μοναδιαία αρίθμηση κορυφών οικοπέδου, πίνακας συν/νων των κορυφών αυτών σε ΕΓΣΑ ’87 και διαστάσεις ορίων οικοπέδου/γεωτεμαχίου και κτισμάτων. Εφόσον υφίστανται ή δημιουργούνται κάθετες/οριζόντιες ιδιοκτησίες (διαμερίσματα) απεικονίζονται και τα όρια αποκλειστικής χρήσης και πίνακας καθέτων/οριζοντίων ιδιοκτησιών, καθώς επίσης και δήλωση του συντάξαντος αυτό μηχανικού περί αρτιότητας κλπ.

Δεν απαιτείται το τοπογραφικό διάγραμμα σε ορισμένες περιπτώσεις όπως: για ακίνητα εντός σχεδίου πόλης ή εντός ορίων οικισμού, για τα οποία έχει γίνει κατά το παρελθόν συμβολαιογραφική πράξη σύστασης οριζοντίων/καθέτων ιδιοκτησιών ή έχει εκδοθεί οικοδομική άδεια, για ακίνητα που προέρχονται από αναδασμό και διανομή, εφόσον η αντικειμενική αξία τους δεν υπερβαίνει τις 15.000 ευρώ, εξαιρουμένων αυτών που βρίσκονται εντός Ζ.Ο.Ε., για μη άρτια και οικοδομήσιμα αγροτεμάχια κλπ.

2.Οικοδομική άδεια ή Αδεια οικοδομής

Η οικοδομική άδεια ή αλλιώς άδεια οικοδομής, είναι το έγγραφο το οποίο πιστοποιεί τη νόμιμη έγκριση της Πολεοδομίας για την προσθήκη ή ανέγερση νέας κατασκευής. Οποιαδήποτε κατασκευή χωρίς την έκδοση οικοδομικής άδειας θεωρείται αυθαίρετη, Μάλιστα, τα ακίνητα με αδήλωτες αυθαίρετες κατασκευές, είναι αδύνατον να μεταβιβαστούν. Συνεπώς, σε περίπτωση μεταβίβασης απαιτείται το επικυρωμένο αντίγραφο της εκδοθείσας άδειας που επιτρέπει την εκτέλεση πολεοδομικών εργασιών.

3.Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου

Από τη 01/04/2022, για την ολοκλήρωση των μεταβιβάσεων ακινήτων είναι υποχρεωτική η έκδοση ΗΤΚ.

Η Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου είναι ένας «ψηφιακός φάκελος» που περιλαμβάνει όλες τις πληροφορίες ενός οικοπέδου ή αγροτεμαχίου, ενός κτιρίου ή μιας αυτοτελούς διηρημένης ιδιοκτησίας, πχ. διαμέρισμα σε πολυκατοικία. Η ΗΤΚ συμπληρώνεται από τον μηχανικό και ουσιαστικά περιλαμβάνει τοπογραφικό διάγραμμα, την οικοδομική άδεια, τα σχέδια κάτοψης, τον πίνακα χιλιοστών, τις δηλώσεις υπαγωγής σε νόμους αναστολής επιβολής κυρώσεων επί αυθαιρέτων, το ΠΕΑ κ.α.

4.Εγγραφο περαίωσης διαδικασίας ρύθμισης του ακινήτου

Το έγγραφο περαίωσης διαδικασίας ρύθμισης ακινήτου απαιτείται στην περίπτωση ύπαρξης αυθαιρεσιών. Εκδίδεται από τον μηχανικό ως ξεχωριστό έγγραφο και ουσιαστικά, πιστοποιείται ότι οι αυθαίρετες κατασκευές έχουν τακτοποιηθεί και πως τα αντίστοιχα πρόστιμα έχουν καταβληθεί.

5.Πιστοποιητικό Ενεργειακής Απόδοσης

Το Πιστοποιητικό Ενεργειακής Απόδοσης (ΠΕΑ) είναι το έγγραφο που κατατάσσει τα ακίνητα σε ενεργειακές κατηγορίες. Η κατάταξη πραγματοποιείται σε μια κλίμακα από το Α έως το Η, αντιπροσωπευτική της ενεργειακής κατάστασης του ακινήτου. Tο πιστοποιητικό υποδεικνύει την ενεργειακή κλάση του ακινήτου και είναι απαραίτητο για την ολοκλήρωση της μεταβίβασης ακίνητης ιδιοκτησίας.

Ποια είναι τα προβλήματα κατά τη συλλογή των δικαιολογητικών από τον μηχανικό;

Ενα από τα μεγαλύτερα προβλήματα είναι η μη ψηφιοποίηση των φακέλων οικοδομικών αδειών από τις πολεοδομίες. Αυτό έχει σαν αποτέλεσμα να καθυστερεί για πολλούς μήνες η εξεύρεση των φακέλων στα αρχεία της αρμόδιας πολεοδομίας.

Επίσης πολλοί φάκελοι αδειών έχουν χαθεί από τα αρχεία πολεοδομίας και θα πρέπει να γίνει ανασύσταση του φακέλου με ευθύνη του πολίτη, δηλαδή να συνταχθούν από τον μηχανικό τα αρχιτεκτονικά σχέδια, να τα εγκρίνει η πολεοδομία και στη συνέχεια να εξετάσει τη νομιμότητα του μεταβιβαζόμενου ακινήτου.

Ποιες είναι οι παγίδες στον τεχνικό έλεγχο του ακινήτου;

Η υποχρέωση για Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου, αφορά και τα αδόμητα οικόπεδα/αγροτεμάχια. Τα γήπεδα που έχουν περιτοίχιση ή περίφραξη, χωρίς να έχει εκδοθεί από την πολεοδομία η απαιτούμενη οικοδομική άδεια ή άδεια μικρής κλίμακας ή δεν προϋπάρχουν οι κατασκευές με άλλο νόμιμο τρόπο π.χ. προ του έτους 1955, θεωρούνται αυθαίρετα. Σε αυτή την περίπτωση θα πρέπει πρώτα να γίνει η τακτοποίηση των αυθαίρετων κατασκευών και στη συνέχει να εκδοθεί η Η.Τ.Κ.

Σύμφωνα με τη νομοθεσία οποιαδήποτε κατασκευή αποτελεί αντικείμενο μεταβίβασης και καταχωρίζεται στην ΗΤΚ. Σε περίπτωση λοιπόν που εντός του ακινήτου υπάρχει ένα ερείπιο τότε ο μηχανικός θα πρέπει να εξετάσει τη νομιμότητα της κατασκευής, δηλαδή αν για το κτίσμα υπήρχε οικοδομική άδεια, αν ήταν νομίμως υφιστάμενο γιατί προϋπήρχε του έτους 1955 κλπ. Σε κάθε περίπτωση για να θεωρείται ασκεπές ερείπιο και να τύχει φορολογικής ελάφρυνσης, θα πρέπει να έχει εξολοκλήρου πέσει η σκεπή του.

Κτίσματα ή κατασκευές που έχουν εγκατασταθεί στο ακίνητο μετά τις 27 Ιουλίου 2011 δεν τακτοποιούνται και συνεπώς δεν μπορεί να εκδοθεί Ηλεκτρονική Ταυτότητα από τον μηχανικό.

Αγροτεμάχια που κατά την σύνταξη του τοπογραφικού προκύπτει ότι ένα τμήμα της ιδιοκτησίας έχει χαρακτηριστεί δασικό. Σε αυτή την περίπτωση μπορεί να μεταβιβαστεί μόνο το αγροτικό τμήμα, χωρίς αυτό όμως να θεωρείται κατάτμηση.

Της ΓΡΑΜΜΑΤΗΣ ΜΠΑΚΛΑΤΣΗ, τοπογράφου – πολεοδόμου μηχανικού, [email protected]

View full είδηση

[theagpar]

Κλητηρας του συμβολαιογραφου.

[ΤΟΠΟΓΑΒΡΟΣ]

. . . και τη χαμηλότερη αμοιβή απ' όλους ο Μηχανικός !

Μακάρι να είχε θεσμοθετηθεί ποσοστό επί της αξίας του ακινήτου, όπως στους Συμβ/φους

[cien]

Αν συγκρίνουμε το σύλλογο συμβολαιογράφων με αυτό των μηχανικών καταλαβαίνουμε και το λόγο...

[Gousgounis]

 Ισχύει ο κλασικός νόμος της αγοράς ως συνάρτηση προσφοράς με ζήτηση.

Για να γίνει κάποιος συμβολαιογράφος, πρέπει ή να έχει βγάλει νομική ή αν είναι σχολής εξωτερικού να έχει αναγνωρίσει το πτυχίο του και να περάσει επιτυχώς από εξετάσεις. Επίσης μέχρι πρόσφατα ο αριθμός θέσεων ήταν περιορισμένος, αλλά και σήμερα αν κάποιος δεν έχει αρχείο δε ξεκινάει εύκολα από το μηδέν. Καταλαβαίνει λοιπόν κάποιος ότι η προσφορά είναι περιορισμένη.

Πάμε τώρα στα δικά μας. Μηχανικοί πλέον δε βγαίνουν μόνο απο πολυτεχνεία (που πάλι πολλοί ήμασταν) αλλά από χίλιες δυο σχολές και ο κατασκευαστικός κλάδος και τα δημόσια έργα είναι σε ύφεση οπότε υπάρχουν λιγότεροι μηχανικοί στο εργοτάξιο που συνεπάγεται περισσότεροι στα γραφεία. Καταλαβαίνει λοιπόν κάποιος ότι η προσφορά είναι μεγάλη που οδηγεί σε εκπτώσεις και στην ποιότητα και στις τιμές.

Τέλος ο περισσότερος κόσμος, δε μπορεί να διακρίνει μια ποιοτική δουλειά και ίσα ίσα υποβαθμίζει τον μηχανικό που του υποδεικνύει τα  προβλήματα που μπορεί να έχει ένα ακίνητο σε σχέση με τον "εξυπηρετικό" "συνάδερφο" που θα του δώσει αβίαστα το "χαρτί" σε σχέση με τον άλλο που θέλει "να του τα φάει" πχ με τακτοποιήσεις. Λες και δε θα τα συναντήσει μπροστά του μελλοντικά.

Δεν είναι θέμα του κράτους ή συλλόγων οι αμοιβή μας. Είναι θέμα παιδείας και αυτοσεβασμού, που δυστυχώς δε διορθώνεται εύκολα.

[Apollon]

On 3/16/2023 at 9:28 PM, Gousgounis said:

Δεν είναι θέμα του κράτους ή συλλόγων οι αμοιβή μας. Είναι θέμα παιδείας και αυτοσεβασμού, που δυστυχώς δε διορθώνεται εύκολα.

Αν ηταν ετσι, ολα θεμα αυτοσεβασμου θα ηταν.

Γιαυτο υπαρχει το κρατος. Τα εχουμε μπερδεψει λιγο. Περισσοτερο αξιολογο κρατος θελουμε. Οχι λιγοτερο και αναξιοπρεπες, οτι πρεπει για να δινει απευθείας αναθεσεις.

Τελος παντων, το προβλημα ειναι ο έλεγχος. Οταν υπαρχει μηδεν ελεγχος απο την πολιτεια, ολοι αρχιζουμε να κανουμε οτι θελουμε, και ο πολιτης πρωτος πρωτος. Ειναι απλα στη φυση του ανθρώπου.

Απλα σε σχεση με παλια οι εργασιες του μηχανικου φορτωθηκαν. Τι να πρωτοπληρωσει ο πολιτης. Μια γονικη θελει να κανει και πληρωνει δεξια αριστερα. Ε μετα σου λεει αστο. Διαθηκη και οτι ναναι.

Edited Μάρτιος 20 , 2023 by Apollon

[cien]

On 16/3/2023 at 9:28 ΜΜ, Gousgounis said:

 Ισχύει ο κλασικός νόμος της αγοράς ως συνάρτηση προσφοράς με ζήτηση.

Για να γίνει κάποιος συμβολαιογράφος, πρέπει ή να έχει βγάλει νομική ή αν είναι σχολής εξωτερικού να έχει αναγνωρίσει το πτυχίο του και να περάσει επιτυχώς από εξετάσεις. Επίσης μέχρι πρόσφατα ο αριθμός θέσεων ήταν περιορισμένος, αλλά και σήμερα αν κάποιος δεν έχει αρχείο δε ξεκινάει εύκολα από το μηδέν. Καταλαβαίνει λοιπόν κάποιος ότι η προσφορά είναι περιορισμένη.

Πάμε τώρα στα δικά μας. Μηχανικοί πλέον δε βγαίνουν μόνο απο πολυτεχνεία (που πάλι πολλοί ήμασταν) αλλά από χίλιες δυο σχολές και ο κατασκευαστικός κλάδος και τα δημόσια έργα είναι σε ύφεση οπότε υπάρχουν λιγότεροι μηχανικοί στο εργοτάξιο που συνεπάγεται περισσότεροι στα γραφεία. Καταλαβαίνει λοιπόν κάποιος ότι η προσφορά είναι μεγάλη που οδηγεί σε εκπτώσεις και στην ποιότητα και στις τιμές.

Τέλος ο περισσότερος κόσμος, δε μπορεί να διακρίνει μια ποιοτική δουλειά και ίσα ίσα υποβαθμίζει τον μηχανικό που του υποδεικνύει τα  προβλήματα που μπορεί να έχει ένα ακίνητο σε σχέση με τον "εξυπηρετικό" "συνάδερφο" που θα του δώσει αβίαστα το "χαρτί" σε σχέση με τον άλλο που θέλει "να του τα φάει" πχ με τακτοποιήσεις. Λες και δε θα τα συναντήσει μπροστά του μελλοντικά.

Δεν είναι θέμα του κράτους ή συλλόγων οι αμοιβή μας. Είναι θέμα παιδείας και αυτοσεβασμού, που δυστυχώς δε διορθώνεται εύκολα.

Συμφωνώ σε όλα όσα λες μέχρι το ζήτημα της παιδείας και του αυτοσεβασμού. 

Το κράτος και οι σύλλογοι υπάρχουν για να μην τα ρίχνουμε όλα στην ατομική ευθύνη (επίκαιρο...).

Όταν πλέον οι περισσότερες πράξεις γίνονται με ευθύνη μηχανικού, οι "εξυπηρετικοί συναδέλφοι" θα είναι ανάμεσα μας. Είτε από δόλο, είτε από άγνοια που θα την προλάμβανε ένα σωστό σύστημα.

Αν αποφασίσει κάποιος (κράτος/ΤΕΕ) να τηρούνται οι προδιαγραφές που έχουν θεσπιστεί, θα ανέβει η ποιότητα άρα και οι αμοιβές. 

Συμβολαιογράφοι δεν θα γίνουμε αλλά τουλάχιστον θα υπάρχουν πιο εξορθολογισμένες αμοιβές και (αυτο)σεβασμός στη δουλειά μας.

[Gousgounis]

Δε διαφωνούμε. Απλά το έθεσες πιο ωραία από εμένα.

Η δική μου προσέγγιση ήταν πως το κράτος δεν έχει ευθύνη για την κατάντια των αμοιβών με τη λογική ότι οι ελάχιστες αμοιβές (ή οποιοσδήποτε προσδιορισμός αμοιβής νομοθετικά) είναι ιδέες παλαιότερων εποχών, που εφαρμόστηκαν χωρίς ιδιαίτερη επιτυχία στην πράξη. Και τότε εκπτώσεις γίνονταν, όχι όμως με τη σημερινή μορφή.

Όντως όπως το θέτεις, το κράτος έχει ευθύνη για την μη ύπαρξη ελέγχων σε διαδικασίες που μας επιβάλανε με το ζόρι, όπως την ΗΤΚ. Απλά συνηθίσαμε και θεωρούμε δεδομένη την απραξία του κρατικού μηχανισμού. Σκέψου πως με αποδεδειγμένες περιπτώσεις ψευδών δηλώσεων σε αυθαιρετονόμους απο το 11 έως σήμερα, το μόνο που γίνεται είναι ανάκληση. Ο ιδιοκτήτης ορθά την πατάει καλούμενος να πληρώσει υπέρογκα πρόστιμα όμως ο "εξυπηρετικός συνάδελφος" συνεχίζει να δουλεύει χωρίς κυρώσεις.