Ανάθεση ελέγχου νομιμότητας σε μηχανικό και απο τον αγοραστή

[Vasilis Petralwna]

Καλημέρα σε όλους,

Ενδιαφέρομαι για αγορά μονοκατοικίας εκτός σχεδίου σε οικισμό με ειδικό ΠΔ για τη δόμηση, εντός Natura κλπ το οποίο με βάση τους τίτλους του αγροτεμαχίου/τοπογραφικό της άδειας οικοδομής (2005) είναι 1930 τμ. Το ΚΑΕΚ στο Κτηματολόγιο βγαίνει 1999 τμ ενώ οι δασικοί χάρτες βγάζουν ως δασικό ένα τμήμα 50-55 τμ (το υπολογίζω μπακαλίστικα) . Είναι σαφέστατα λάθος του δασικού χάρτη αλλά ο ιδιοκτήτης δεν άσκησε αντιρρήσεις εμπρόθεσμα και πλέον μπορεί να γίνει μόνο αναμόρφωση του χάρτη με άγνωστη χρονικά διαδικασία (μίλησα τηλεφωνικά με την τοπική ΣΥΑΔΧ και δίνοντας το ΚΑΕΚ , μου επιβεβαίωσαν άτυπα πως μάλλον είναι λάθος του προγράμματος, ειδικά εφόσον υπάρχει πράξη χαρακτηρισμού για το αγροτεμάχιο με αναμφισβήτο όριο - πρόσοψη 50 μέτρων σε επαρχιακή οδό απο την οποία μια λωρίδα της πρόσοψης 20 μέτρων επι 1-2,5 μέτρα εφαπτόμενη του επαρχιακού δρόμου βγαίνει τώρα δασικό) . Το τμήμα αυτό (σαν ακανόνιστου πλάτους πεζοδρόμιο φαίνεται στο χάρτη) είναι άχτιστο, χωρίς μάντρες  αλλά έχω ένα προβληματισμό ώς προς  το αν βρίσκονται εντός ή εκτός του ''δασικού'' τμήματος η τσιμεντένια ράμπα εισόδου στο αγροτεμάχιο και η γκαραζόπορτα με τις κολώνες της και τι θα σήμαινε αυτό αν τελικά αγοράσω το ακίνητο (αφού προφανώς το δασικό κομμάτι των 55 τμ θα μείνει εκτός συμβολαίων) . Δυστυχώς οι αεροφωτογραφίες δεν είναι ξεκάθαρες καθώς η ράμπα / γκαραζόπορτα βρίσκονται κάτω απο δέντρα. Απο οτι καταλαβαίνω, θέματα απώλειας αρτιότητας/οικοδομησιμότητας μετά την απώλεια του δασικού τμήματος της πρόσοψης σε δρόμο δεν τίθεται αφού με την εφαρμογή της οικοδομικής άδειας του 2005, έχει εξαντληθεί η δόμηση ενώ ούτως ή αλλιως το αγροτεμάχιο, ακόμα και άχτιστο,  είναι μη οικοδομήσιμο πλέον , είτε χάσει πρόσοψη λόγω δασικού τμήματος ή όχι . Αν βλέπετε εσείς κάποιο δυνητικό πρόβλημα απο την απώλεια του δασικού τμήματος (περα απο το θεμα της ράμπας/γκαραζόπορτας που δικαίως ή αδίκως με προβληματίζει) , μπορώ να γίνω πιο αναλυτικός.

Προφανώς θα αναθέσω τον έλεγχο της οικοδομής σε τοπικο γραφείο μηχανικών/τοπογράφων που θα ελέγξει το ακίνητο και για λογαριασμό μου (πέρα απο την ταυτότητα που υποχρεωτικά θα εκδόσει ο πωλητής κλπ) . Όμως δε γνωρίζω προσωπικά τους μηχανικούς που θα εμπλακούν ώστε να τους εμπιστευομαι τυφλά (υποψήφιους δικούς μου και του πωλητή) και θέλω να ρωτήσω ποιός είναι ο βέλτιστος τρόπος συνεργασίας.

1) θα απαιτηθεί νέο τοπογραφικό για τα συμβόλαια απο τον ιδιοκτήτη. Μπορώ να επέμβω με το δικό μου τοπογράφο ώστε να βεβαιωθώ πως το νέο τοπογραφικό των συμβολαίων θα είναι σωστό ? (ειδικά ως προς τις δασικές πληροφορίες που θα πρέπει να αναφερθούν και ότι άλλο σχετικό πχ πλάγιες αποστάσεις, βάθος κλπ ). Προφανώς δε γνωρίζω ώστε να υποδείξω υπεύθυνα τα όρια του αγροτεμαχίου σε οποιονδήποτε τοπογράφο (υπάρχει βέβαια τοπογραφικό του 2005 όταν εκδόθηκε η άδεια οικοδομής) . Απο την άλλη, θεωρώ άκομψο να στείλω τοπογράφο την ίδια μέρα που θα πάει ο τοπογράφος του πωλητή ώστε να επιβεβαιώνει τις μετρήσεις άρα και το τελικό σχέδιο του άλλου.

2) αναφορικά με τα λοιπά πολεοδομικά θέματα εκτός τοπογραφικού, αναθέτω στο μηχανικό μου την ''προσομοίωση'' έκδοσης ηλεκτρονικής ταυτότητας/υπαγωγών/τακτοποιήσεων που ίσως απαιτηθούν κλπ   τα οποία και θα συγκρίνει με αυτά που σκοπευεί να καταθέσει ο μηχανικός του πωλητή ? Προφανώς θέλω να διασφαλίσω ένα απολύτως νόμιμο ακίνητο και δε ξέρω πως θα χειριστώ διαφωνίες μεταξύ των μηχανικών τύπου ''αυτή η μέτρηση ήταν εκτός ορίων και όχι εντός'' .  Παρότι φαντάζομαι πως ένας μηχανικός που ξέρει οτι θα ελεγχθεί απο άλλο μηχανικό για την ίδια δουλειά, θα είναι πιο προσεκτικός ώς προς τα όποια ''ηθελημένα λάθη'' αλλά δε μπορώ να μη λάβω υπόψη είτε άγνοια ή απλά ανθρώπινο λάθος ή αβλεψία ... (ναί, θεωρώ πως δεν έχουν όλοι οι μηχανικοί τις ίδιες γνώσεις ή οίστρο και τα όποια λάθη γίνονται δεν οφείλονται πάντα σε δόλο). Σε αυτήν την περίπτωση, θεωρώ πως η άκομψη λύση (ταυτόχρονη αυτοψία απο δύο μηχανικούς διαφορετικών συμφερόντων που ότι μετράει ο ένας, θα το επιβεβαιώνει ταυτόχρονα και ο άλλος) θα ήταν και η καλύτερη για μένα αφού θα γλύτωνα ένα τρίτο γύρο αυτοψίας σε περίπτωση αγεφύρωτων διαφωνιών (η απόσταση απο την Αθήνα δε βοηθάει ...).

Σας ευχαριστώ προκαταβολικά.

[kfil]

Αν δεν εμπιστευεστε τυφλα τους δικους σας μηχανικους τοτε βραστα Χαραλαμπε.

 

[kotor9]

4 ώρες πριν, Vasilis Petralwna said:

Καλημέρα σε όλους,

Ενδιαφέρομαι για αγορά μονοκατοικίας εκτός σχεδίου σε οικισμό με ειδικό ΠΔ για τη δόμηση, εντός Natura κλπ το οποίο με βάση τους τίτλους του αγροτεμαχίου/τοπογραφικό της άδειας οικοδομής (2005) είναι 1930 τμ. Το ΚΑΕΚ στο Κτηματολόγιο βγαίνει 1999 τμ ενώ οι δασικοί χάρτες βγάζουν ως δασικό ένα τμήμα 50-55 τμ (το υπολογίζω μπακαλίστικα) . Είναι σαφέστατα λάθος του δασικού χάρτη αλλά ο ιδιοκτήτης δεν άσκησε αντιρρήσεις εμπρόθεσμα και πλέον μπορεί να γίνει μόνο αναμόρφωση του χάρτη με άγνωστη χρονικά διαδικασία (μίλησα τηλεφωνικά με την τοπική ΣΥΑΔΧ και δίνοντας το ΚΑΕΚ , μου επιβεβαίωσαν άτυπα πως μάλλον είναι λάθος του προγράμματος, ειδικά εφόσον υπάρχει πράξη χαρακτηρισμού για το αγροτεμάχιο με αναμφισβήτο όριο - πρόσοψη 50 μέτρων σε επαρχιακή οδό απο την οποία μια λωρίδα της πρόσοψης 20 μέτρων επι 1-2,5 μέτρα εφαπτόμενη του επαρχιακού δρόμου βγαίνει τώρα δασικό) . Το τμήμα αυτό (σαν ακανόνιστου πλάτους πεζοδρόμιο φαίνεται στο χάρτη) είναι άχτιστο, χωρίς μάντρες  αλλά έχω ένα προβληματισμό ώς προς  το αν βρίσκονται εντός ή εκτός του ''δασικού'' τμήματος η τσιμεντένια ράμπα εισόδου στο αγροτεμάχιο και η γκαραζόπορτα με τις κολώνες της και τι θα σήμαινε αυτό αν τελικά αγοράσω το ακίνητο (αφού προφανώς το δασικό κομμάτι των 55 τμ θα μείνει εκτός συμβολαίων) . Δυστυχώς οι αεροφωτογραφίες δεν είναι ξεκάθαρες καθώς η ράμπα / γκαραζόπορτα βρίσκονται κάτω απο δέντρα. Απο οτι καταλαβαίνω, θέματα απώλειας αρτιότητας/οικοδομησιμότητας μετά την απώλεια του δασικού τμήματος της πρόσοψης σε δρόμο δεν τίθεται αφού με την εφαρμογή της οικοδομικής άδειας του 2005, έχει εξαντληθεί η δόμηση ενώ ούτως ή αλλιως το αγροτεμάχιο, ακόμα και άχτιστο,  είναι μη οικοδομήσιμο πλέον , είτε χάσει πρόσοψη λόγω δασικού τμήματος ή όχι . Αν βλέπετε εσείς κάποιο δυνητικό πρόβλημα απο την απώλεια του δασικού τμήματος (περα απο το θεμα της ράμπας/γκαραζόπορτας που δικαίως ή αδίκως με προβληματίζει) , μπορώ να γίνω πιο αναλυτικός.

Προφανώς θα αναθέσω τον έλεγχο της οικοδομής σε τοπικο γραφείο μηχανικών/τοπογράφων που θα ελέγξει το ακίνητο και για λογαριασμό μου (πέρα απο την ταυτότητα που υποχρεωτικά θα εκδόσει ο πωλητής κλπ) . Όμως δε γνωρίζω προσωπικά τους μηχανικούς που θα εμπλακούν ώστε να τους εμπιστευομαι τυφλά (υποψήφιους δικούς μου και του πωλητή) και θέλω να ρωτήσω ποιός είναι ο βέλτιστος τρόπος συνεργασίας.

1) θα απαιτηθεί νέο τοπογραφικό για τα συμβόλαια απο τον ιδιοκτήτη. Μπορώ να επέμβω με το δικό μου τοπογράφο ώστε να βεβαιωθώ πως το νέο τοπογραφικό των συμβολαίων θα είναι σωστό ? (ειδικά ως προς τις δασικές πληροφορίες που θα πρέπει να αναφερθούν και ότι άλλο σχετικό πχ πλάγιες αποστάσεις, βάθος κλπ ). Προφανώς δε γνωρίζω ώστε να υποδείξω υπεύθυνα τα όρια του αγροτεμαχίου σε οποιονδήποτε τοπογράφο (υπάρχει βέβαια τοπογραφικό του 2005 όταν εκδόθηκε η άδεια οικοδομής) . Απο την άλλη, θεωρώ άκομψο να στείλω τοπογράφο την ίδια μέρα που θα πάει ο τοπογράφος του πωλητή ώστε να επιβεβαιώνει τις μετρήσεις άρα και το τελικό σχέδιο του άλλου.

2) αναφορικά με τα λοιπά πολεοδομικά θέματα εκτός τοπογραφικού, αναθέτω στο μηχανικό μου την ''προσομοίωση'' έκδοσης ηλεκτρονικής ταυτότητας/υπαγωγών/τακτοποιήσεων που ίσως απαιτηθούν κλπ   τα οποία και θα συγκρίνει με αυτά που σκοπευεί να καταθέσει ο μηχανικός του πωλητή ? Προφανώς θέλω να διασφαλίσω ένα απολύτως νόμιμο ακίνητο και δε ξέρω πως θα χειριστώ διαφωνίες μεταξύ των μηχανικών τύπου ''αυτή η μέτρηση ήταν εκτός ορίων και όχι εντός'' .  Παρότι φαντάζομαι πως ένας μηχανικός που ξέρει οτι θα ελεγχθεί απο άλλο μηχανικό για την ίδια δουλειά, θα είναι πιο προσεκτικός ώς προς τα όποια ''ηθελημένα λάθη'' αλλά δε μπορώ να μη λάβω υπόψη είτε άγνοια ή απλά ανθρώπινο λάθος ή αβλεψία ... (ναί, θεωρώ πως δεν έχουν όλοι οι μηχανικοί τις ίδιες γνώσεις ή οίστρο και τα όποια λάθη γίνονται δεν οφείλονται πάντα σε δόλο). Σε αυτήν την περίπτωση, θεωρώ πως η άκομψη λύση (ταυτόχρονη αυτοψία απο δύο μηχανικούς διαφορετικών συμφερόντων που ότι μετράει ο ένας, θα το επιβεβαιώνει ταυτόχρονα και ο άλλος) θα ήταν και η καλύτερη για μένα αφού θα γλύτωνα ένα τρίτο γύρο αυτοψίας σε περίπτωση αγεφύρωτων διαφωνιών (η απόσταση απο την Αθήνα δε βοηθάει ...).

Σας ευχαριστώ προκαταβολικά.

Στο δασικό δεν μπορείτε να πάτε με αίτηση για Προδηλο σφάλμα ή έχει γίνει οριστική κύρωση και ανάρτηση;

[Vasilis Petralwna]

2 hours ago, kotor9 said:

Στο δασικό δεν μπορείτε να πάτε με αίτηση για Προδηλο σφάλμα ή έχει γίνει οριστική κύρωση και ανάρτηση;

Βρίσκεται σε οριστική ανάρτηση ... στη ΣΥΑΔΧ μου είπαν οτι μπορεί να γίνει αναμόρφωση κατόπιν θετικής εισήγησης απο την πλευρά τους (αφού είναι εμφανώς λάθος ο σχεδιασμός των πολυγώνων ενω το δασικό τμήμα είναι κάτω απο 100 τμ) αλλά επειδή η αναμόρφωση ολοκληρώνεται με δημοσίευση σε ΦΕΚ και αφού περάσει απο κανα δυο επιτροπές πρώτα, το χρονοδιάγραμμα είναι άγνωστο (υπάρχουν ήδη 2500 αιτήσεις σε εκκρεμότητα) . Πάντως, πέρα απο το θέμα της ράμπας εισόδου που θα το κοιταξω, δε νιώθω πως με ενοχλεί σε κάτι η αφαίρεση του δασικού τμήματος .

5 hours ago, kfil said:

Αν δεν εμπιστευεστε τυφλα τους δικους σας μηχανικους τοτε βραστα Χαραλαμπε.

 

''Δικό'' μου μηχανικό που να ξέρει τις τοπικές συνθήκες, δε γνωρίζω ...οπότε θα διαλέξω έναν απο εκεί με τις όποιες  συστάσεις θα βρώ . Και ναι, δυστυχώς (για μένα) δεν εμπιστεύομαι τυφλά  κανένα επαγγελματία πλέον και θέλω να διατηρώ τον έλεγχο της όποιας ανάθεσης στην οποία προχωράω (τουλαχιστον έτσι κάτι θα μάθω κάθε φορά) ... Λάθη όλοι κάνουμε άλλωστε (και έμενα μου έχει τύχει να μετράω με τα μάτια μου 132 εκατ και το χέρι στο χαρτί να μεταφέρει και να γράφει 123 εκατ.  )

[kfil]

Κατά τη γνώμη μου έχεις θέμα.

Αν δεν έχεις εμπιστοσύνη σε κανέναν πως στον άνεμο θα βγάλεις άκρη;

Και γιατί δηλαδή να εμπιστευθείς το φόρουμ όπου απευθύνεσαι;;.

 

 

 

 

[Vasilis Petralwna]

2 hours ago, kfil said:

Κατά τη γνώμη μου έχεις θέμα.

 

Αν δεν έχεις εμπιστοσύνη σε κανέναν πως στον άνεμο θα βγάλεις άκρη;

 

Και γιατί δηλαδή να εμπιστευθείς το φόρουμ όπου απευθύνεσαι;;.

 

 

 

 

 

Έχεις δίκιο, αλλά δυστυχώς έτσι είναι ...στο τέλος βέβαια γίνεται δουλεια .Βασικα έχω ήδη ταλαιπωρηθεί δύο φορές σε πέντε χρόνια με προβληματικές βεβαιώσεις σε αγοραπωλησίες (και οι δύο χωρίς κανένα δολο ή όφελος) που έχω γίνει αναίτια καχύποπτος ...και σίγουρα θα χρησιμοποιώ και μηχανικό από την πλευρά μου ως αγοραστής . Αυτό το πλαίσιο συνεργασίας ρωτάω εδώ