Αγορά οικοπέδου σε κάθετη συνιδιοκτησία. Τι προσέχω;

[ariskount]

Καλησπέρα σε όλους τους φίλους του φόρουμ,

 

είμαι σχεδόν συνάδελφος (ηλεκτρονικός μηχανικός) και ενδιαφέρομαι για την αγορά ενός οικοπέδου (δυστυχώς) σε μια περιοχή στην οποία οι οικονομικές μου δυνατότητες μου επιτρέπουν μόνο κάθετη συνιδιοκτησία. Μιας και (αν και άσχετο) στην οικογένεια μου είχαμε πρόσφατα μια υπόθεση χρησικτησίας και, αν καείς και στον χυλό φυσάς και το γιαούρτι όπως λένε, έχω αρχίσει να ψάχνω το θέμα στα ψιλά του γράμματα και θα παρακαλούσα για την βοήθεια όποιου φίλου μπορεί να βοηθήσει.

 

Πιο συγκεκριμένα θέλω να αγοράσω ένα οικόπεδο με σκοπό την ανέργερση κατοικίας κάποια στιγμή στο μέλλον, σε ορίζοντα 5 περίπου ετών από σήμερα. Εφόσον μιλάμε για εξ'αδιαιρέτου ιδιοκτησίες, και έχοντας διαβάσει όλα τα σχετικά θέματα στο φόρουμ αλλά και αλλού, έχω τις εξής πρακτικές απορίες:

 

1) Με ποιον τρόπο μπορώ να ελέγξω ένα οικόπεδο το οποίο ενδιαφέρομαι να αγοράσω για τυχόν πολεοδομικές υπερβάσεις (πχ κλεμμένα τετραγωνικά); Σε ποίον άνθρωπο πρέπει να απευθυνθώ (πχ τοπογράφο μηχανικό, πολεοδομία) ώστε να ξέρω τι πραγματικά αγοράζω; Τι ακριβώς πρέπει να κάνω (πχ αποτύπωση υφιστάμενων κτισμάτων; 'Εχω τέτοιο δικαίωμα σαν μη προς το παρών συνιδιοκτήτης

 

2) Αν όλα από το βήμα (1) είναι οκ, πώς μπορώ να προστατεύσω την ιδιοκτησία μου από τυχόν μελλοντικές αυθαιρεσίες των γειτόνων; Μπορώ πχ να ελέγχω περιοδικά στην πολεοδομία αν βγάλει κάποιος άδεια για παραπάνω τετραγωνικά από όσα δικαιούται ή αν χτίζει να προσέχω τι χτίζει;

 

3) Βγάζοντας οικοδομική άδεια εξασφαλίζω τα τετραγωνικά που μου αντιστοιχούν (γωνρίζω πως η άδεια έχει ισχύ για 4 χρόνια), ή πρέπει να ρίξω μπετά όπως μου είπε ένας συμβολαιογράφος;

 

4) Αν ο έλεγχος του βήματος (1) είναι εφικτός, μήπως θα ήταν καλύτερη ιδέα να επιλέξω ένα οικόπεδο στο οποίο πχ τα 3 από τα 4 κομμάτια έχουν ήδη κτιστεί ώστε να ξέρω τι παίρνω χωρίς αγχος;

 

5) Έχω πολλές αμφιβολίες για τις συνιδιοκτησίες, όπως πχ θα μπορούσε ένας παράξενος συνιδιοκτήτης να μου απαγορεύσει να κάνω εγκατάσταση φωτοβολταικού ή γεωθερμίας στην κατοικία μου;

 

6) Πρέπει οι συνιδιοκτήτες να συμφωνήσουν σε θέματα όπως το πού θα τοποθετηθεί το κτίσμα μου μέσα στο μερίδιό μου; Αυτό το θεωρώ πολύ σημαντική παράμετρο, καθώς προσανατολίζομαι προς εκμετάλευση της διαθέσιμης ηλιοφάνειας (βιοκλιματικό σχέδιο), και δεν θα ήθελα οι γείτονες να μπορούν να επέμβουν στον ενεργειακό σχεδιασμό του κτιρίου μου με οποιονδήποτε τρόπο.

 

7) Τέλος, τα προχθεσινά μέτρα περί ημιυπαίθριων χώρων και υπογείων, με ποιον τρόπο θα μπορούσαν να επηρρεάσουν την επιλογή μου; Μήπως θα ήταν καλύτερο να περιμένω μέχρι να ξεκαθαρίσει το τοπίο;

 

Συγγνώμη για τα πολλά ερωτήματα, απλά θέλω να προλάβω τυχόν δυσάρεστα τώρα που είναι νωρίς μιας και δεν θέλω να μπλέκω με δικαστήρια στο μέλλον...

 

Εάν πιστεύετε ότι κάποια από τα ερωτήματα που θέτω πρέπει να τα κάνω σε κάποιον δικηγόρο ή σε κάποιον εξειδικευμένο μηχανικό, παρακαλώ πολύ υποδείξτε μου ποιά είναι αυτά τα ερωτήματα και σε τι ειδοκότητας άνθρωπο πρέπει να απευθυνθώ ώστε να ρωτήσω τους κατάλληλους ανθρώπους! Ορθές και τεκμηριωμένες απαντήσεις ψάχνω και δεν θα διστάσω να πληρώσω οποιονδήποτε επαγγελματία για οποιαδήποτε συμβουλή χρειαστεί ώστε να κάνω σωστά τη δουλειά μου.

 

Ευχαριστώ εκ των προτέρων για τον χρόνο σας

Άρης

[MAKAP]

Κατ' αρχάς, καλωσόρισες στο forum.

Δεν ξεκαθαρίζεις αν η επιλογή σου για οικόπεδο σε κάθετη ιδιοκτησία περιορίζεται σε περιοχή εντός ή εκτός σχεδίου ή και στις δύο. Έχει σημασία να ξέρεις ότι στην κάθετη ιδιοκτησία ο κάθε συνιδιοκτήτης έχει απλά και μόνο τη χρήση του τμήματος του "οικοπέδου-γηπέδου" (χρησιμοποιώ και τους δύο όρους για έκταση εντός και εκτός σχεδίου γιατί δεν γνωρίζω σε ποιό καθεστώς περιλαμβάνεται η έκταση που σε ενδιαφέρει) που του ανήκει και όχι την κυριότητα. Δηλαδή το αρχικό οικόπεδο-γήπεδο παραμένει ενιαίο για την πολεοδομική νομοθεσία. Επίσης ότι, η κάθετη έχει καταργηθεί πλέον στην εκτός σχεδίου περιοχή. Τέλος, πρέπει να εξετάσεις αν η περιοχή έχει ενταχθεί στο Κτηματολόγιο και αν οι εργασίες έχουν ολοκληρωθεί, οπότε υπάρχουν στοιχεία της έκτασης στο αρμόδιο Γραφείο.

 

Απαντήσεις στα ερωτήματα δίνονται με την ίδια σειρά.

1. Μπορείς να αναθέσεις σε ένα τοπογράφο μηχανικό να αποτυπώσει το σύνολο των τμημάτων που αποτελούν την κάθετη και των κτισμάτων που έχουν ανεγερθεί σε κάθε τμήμα. Αυτός θα υπολογίσει τα πολεοδομικά μεγέθη (σδ, κάλυψη) και θα προσδιορίσει τη θέση των κτισμάτων στα τμήματα ώστε να παρουσιάσει τη σωστή εικόνα της υφιστάμενης κατάστασης καθώς, και κυρίως, την πραγματική εικόνα στο εναπομένον ή τα εναπομένοντα προς οικοδόμηση τμήματα.

2. Δεν υπάρχει τρόπος που να κατοχυρώνει τα πολεοδομικά μεγέθη που αντιστοιχούν σε κάθε τμήμα της κάθετης, απλά απαιτείται συνεχής εγρήγορση και έλεγχος της άδειας που έχει εκδοθεί για κάποιο τμήμα.

3. ΟΧΙ.Τα εξασφαλίζεις μόνον αν θα τα υλοποιήσεις στο έδαφος με το σκελετό.

4. Σωστή σκέψη αλλά δεν νομίζω ότι υπάρχουν διαθέσιμες τόσες πολλές επιλογές ώστε να μπορείς να διαλέξεις αυτή που προτείνεις.

5+6. Σωστή παρατήρηση γιατί για παρόμοια θέματα απαιτείται συμφωνία των συνιδιοκτητών.

7. Έτσι κι αλλιώς θα πας με το νέο καθεστώς.

[ariskount]

Φίλε Μακαρ, κατ'αρχάς να σε ευχαριστήσω πολύ για την πλήρη απάντησή σου. Πρόκειται για εντός σχεδίου οικόπεδο, όσον αφορά το Κτηματολόγιο θα πρέπει να το κοιτάξω.

 

Απ'ότι καταλαβαίνω από την απάντησή σου στο (1), πρέπει να συνεργαστώ με κάποιον τοπογράφο ώστε να μου αξιολογήσει κάποια οικόπεδα για τα οποία ενδιαφέρομαι.

 

Οι ερωτήσεις (5) και (6) που έθεσα προέκυψαν αφού διάβασα την γνωμοδότηση περί καθέτων ιδιοκτησιών στα downloads (κατηγορία διάφορα νομίζω), όπου μέσα σε όλα αναφέρεται πως οι εξωτερικοί τοίχοι και οι σκεπές θεωρούνται συνιδιόκτητα κομμάτια (σε αντίθεση με το εσωτερικό του κτίσματος). 'Ετσι, σε ακραία περίπτωση, κάποιος γείτονας θα μπορούσε να εμποδίσει κάποιον ενδιαφερόμενο να εγκαταστήσει φωτοβολταικό πάνελ, ή, εφόσον το οικόπεδο είναι συνιδιόκτητο, να μην επιτρέψει την εγκατάσταση γεωθερμίας, ή ακόμα χειρότερα να έχει απαίτηση από αυτά κάποια στιγμή μελλοντικά σαν συγκύριος αυτών;;!

 

Πιο συγκεκριμένα, μπορούν οι συνιδιοκτήτες να επέμβουν ως προς τον προσανατολισμό και την τοποθέτηση του κτίσματός μου και να ασκήσουν βέτο;;

 

Τέλος, για να αποσαφηνίσω την τελευταία μου ερώτηση, είμαι απλά περίεργος για το εάν οι "τακτοποιήσεις" χώρων που προέρχονται από αλλαγή χρήσης σε κάποιο κτίσμα συνιδιοκτήτη μπορούν να επηρρεάσουν τα τ.μ. που μπορώ να χτίσω εγώ (η απάντηση αν έχω καταλάβει σωστά είναι όχι αφού δεν πρόκειται περί νομιμοποίησης, αλλά κάποιος μηχανικός μου είχε πει ότι πχ παράνομη μετατροπή υπογείου σε χώρο κύριας χρήσης μετράει στον σ.δ. --> αυτό δεν "κλέβει" ουσιαστικά τ.μ.

 

Ελπίζω αυτό το thread να βοηθήσει όσους ενδιαφέρονται για τα ψιλά γράμματα στις κάθετες ιδιοκτησίες και να τους βοηθήσει να προστατεύσουν τα χρήματά τους και την ψυχική τους ηρεμία. Για αυτό και το άνοιξα...

 

Οποιοσδήποτε ακόμα θέλει να συνεισφέρει με την άποψή του, περιμένω εναγωνίως να την διαβάσω.

 

Ευχαριστώ και πάλι

[MAKAP]

Αφού ξεκαθάρισες ότι πρόκειται για εντός σχεδίου περιοχή, πρέπει να προσέξεις να έχουν όλα τα τμήματα της κάθετης πρόσβαση σε κοινόχρηστο χώρο ή έστω να υπάρχει δουλεία διόδου, μέσω άλλου τμήματος ή άλλου οικοπέδου, αν κάποιο τμήμα δεν έχει πρόσβαση.

 

Στη διεύθυνση http://www.ktimatologio.gr θα βρεις τις περιοχές που έχουν ενταχθεί στα διάφορα προγράμματα και τα αντίστοιχα Γραφεία.

 

Δεν νομίζω ότι πρέπει να αναθέσεις σε τοπογράφο μηχανικό την έρευνα πολλών περιπτώσεων αλλά τελικά ενός ή δύο το πολύ από αυτά που πληρούν τις προϋποθέσεις.

 

Ο συνιδιοκτήτης δεν έχει λόγο στο σπίτι (δωμάτια, ορόφους κλπ) θα κατασκευάσεις και τον προασανατιλισμό του όσο περιορίζεσαι στην κάλυψη και το σδ που αντιστοιχεί στο τμήμα σου και τους λοιπούς όρους δόμησης. Θα ενδιαφερθεί, όμως, όταν δει κάποιες "περίεργες" προσθήκες όπως φωτοβολταϊκά κλπ και αν αντιδράσει τότε θα είναι αργά για σένα. Γιαυτό χρειάζεται συζήτηση με τους συνιδιοκτήτες και, όπως έχει αναφερθεί σε άλλο θέμα, καλή γειτονία.

 

Σωστά κατάλαβες για την "τακτοποίηση" και όχι "νομιμοποίηση". Περιπτώσεις νόμιμης αλλαγής χρήσης (πχ υπόγειο σε χώρο κύριας χρήσης) αντιμετωπίζονται μόνο με μεταφορά σδ, δηλαδή ο ενδιαφερόμενος αγοράζει σδ από τίτλο που έχει εκδοθεί στο παρελθόν και νομιμοποιεί την αλλαγή. Είναι, όμως, δυνατόν να συμβεί αυτό που σωστά επισημαίνεις, δηλαδή να γίνει αλλαγή χρήσης σε βάρος του διαθέσιμου για το σύνολο του οικοπέδου στην περίπτωση κάθετης ιδιοκτησίας.

[TheoTDM900]

Αν επιλέξεις αγορά με υφιστάμενα κτίσματα να προσέξεις και να αποτυπώσεις πάρα πολύ καλά και αντιπαραβάλεις με την-ις άδεια-ες για ύπαρξη τυχόν αυθαιρεσιών-παρανομιών που τυχόν (σίγουρα) υπάρχουν.

 

Συμφωνώ σε όλα τα άλλα με ΜΑΚΑΡ

[ariskount]

Ευχαριστώ και πάλι για τις απαντήσεις σας, οι οποίες ήταν κατατοπιστικότατες.