Αλλαγή νομοθεσίας για ημιυπαίθριους

[[email protected]]

... ότι η pilotis δεν είναι ημιυπαίθριος

χώρος (γιατί μου έχει τεθεί ερώτημα όμοιο με του συναδέλφου zavi);

 

Πρέπει το κλεισμένο τμήμα της πυλωτής + το κλιμακοστάσιο να είναι μικρότερα του 50% του περιγράμματος του κτιρίου.Οπότε,αν το αυθαίρετο στην πυλωτή,ΜΑΖΙ με το κλιμακοστάσιο κ οποιοδήποτε άλλο χώρο που μετράει στη δόμηση είναι μικρότερα του 50% του περιγράμματος,τότε τακτοποιείται.

 

Αλλιώς,αν υπερβαίνει το 50%?ΤΟΤΕ ΤΙ ΓΙΝΕΤΑΙ? (Η γνώμη μου είναι ότι πρέπει να τακτοποιηθούν ΚΑΙ το αυθαίρετο ΚΑΙ ο εναπομένων Η/Χ σε αυτή την περίπτωση)

 

ΚΑΙ ΤΟ ΚΑΛΥΤΕΡΟ ΕΡΧΕΤΑΙ:Ωραία,η πυλωτή αλλάζει χρήση,ΑΛΛΑ ΑΚΟΜΗ Κ Ο ΚΛΕΙΣΤΟΣ ΧΩΡΟΣ ΠΑΡΑΜΕΝΕΙ ΚΟΙΝΟΧΡΗΣΤΟΣ.ΜΕΤΑΒΙΒΑΖΕΤΑΙ?ΤΡΟΠΟΠΟΙΕΙΤΑΙ Η ΣΥΣΤΑΣΗ?Γιατί,ο Νόμος περί τακτοποίησης,χωρίς καμία διευκρίνηση,δεν έχει κόλλημα να τακτοποιήσει κοινόχρηστους χώρους,αλλά συνεχίζει να μην ασχολείται με τέτοια θέματα,χωρίς να τα ξεκαθαρίζει στον κόσμο.

 

Οπότε,η γνώμη μου είναι ότι ο χώρος τακτοποιείται MEN,ΑΛΛΑ ΔΕΝ ΜΕΤΑΒΙΒΑΖΕΤΑΙ ως ξεχωριστή οριζόντια ιδιοκτησία!!

 

Καταλάβατε γιατί λέω ότι είναι αρπαχτούλης?

[Chilon]

Σε αμφότερες τις περιπτώσεις μπορεί -κατά την γνώμη μου- να γίνει τακτοποίηση. Συμφωνώ με όλα όσα λέει ο συνάδελφος zavi.

[MAKAP]

Συνάδελφοι με ξαφνιάζετε,

 

Είναι δυνατόν ΕΣΕΙΣ να μην έχετε καταλάβει την ουσία του νόμου, που έχει τονιστεί επανειλημμένως σε αυτό το forum και ειδικά σε αυτό το thread, δεδομένου ότι έχετε διαβάσει αρκετές φορές το νόμο, τις υπουργικές ανακοινώσεις και την εγκύκλιο και είναι η τακτοποίηση μόνον των περιπτώσεων Η/Χ και υπόγειων κλπ, οι οποίες αφενός προβλέπονται στην άδεια αφετέρου η κατασκευή τους δεν απαγορεύεται?

 

Ειδικότερα, στο άρθρο 41 παρ. 2 αναφέρεται ότι:

"Ημιυπαίθριοι χώροι βάσει οικοδομικής άδειας που έχει εκδοθεί ή αναθεωρηθεί μέχρι 2 Ιουλίου 2009, σε περίπτωση μετατροπής τους σε κλειστούς χώρους επιτρέπεται να διατηρήσουν τη νέα χρήση τους, εφόσον αυτή δεν απαγορεύεται στην περιοχή του ακινήτου και υπό την προϋπόθεση των παρακάτω"

Η μόνη περίπτωση που θα μπορούσε να στηριχθεί η άποψή σας είναι να είχε προβλεφθεί στην άδεια η συγκεκριμένη (ιδιάζουσα) περίπτωση του άρθρου 7 παρ. 1Βι, και δεν νομίζω ότι ο φίλος zavi αναφέρεται σε τέτοιες περιπτώσεις που, εκ των πραγμάτων, είναι ελάχιστες.

 

Επίσης, με δεδομένο ότι οι κοινόχρηστοι χώροι, όπως και η pilotis, απαγορεύεται να δομηθούν και ο νόμος αναφέρει ότι τακτοποιείται μόνον η χρήση που "δεν απαγορεύεται στην περιοχή του ακινήτου", σε ποιά στοιχεία ή ποιές διατάξεις στηρίζετε τον ισχυρισμό σας ότι "ο νόμος δεν έχει κόλλημα να τακτοποιήσει κοινόχρηστους χώρους" ?

[[email protected]]

Επίσης, με δεδομένο ότι οι κοινόχρηστοι χώροι, όπως και η pilotis, απαγορεύεται να δομηθούν και ο νόμος αναφέρει ότι τακτοποιείται μόνον η χρήση που "δεν απαγορεύεται στην περιοχή του ακινήτου", σε ποιά στοιχεία ή ποιές διατάξεις στηρίζετε τον ισχυρισμό σας ότι "ο νόμος δεν έχει κόλλημα να τακτοποιήσει κοινόχρηστους χώρους" ?

 

Εδώ είναι κ το δύσκολο,κ γι' αυτό δηλώνω ''η γνώμη μου είναι''.....

 

Σκέφτομαι μόνος μου το εξής:Αν σε μία οικοδομή υπάρχει υπόλοιπο Σ.Δ.,το κλείσιμο της Pilotis ΕΠΙΤΡΕΠΕΤΑΙ=μετατροπή του Κ.Χ. σε αυτοτελή οριζόντια ιδιοκτησία.

 

Το ότι απαγορεύεται να κλειστεί η pilotis δεν σημαίνει κάτι για το σκεπτικό του νόμου!Το ίδιο απαγορεύεται να μετατραπεί η κλειστή ισόγεια θέση στάθμευσης σε μαγαζί,όπως κ το κλείσιμο του Η/Χ απαγορεύεται...Η διαφορά βέβαια είναι ότι μιλάμε για αυτοτελείς οριζόντιες ιδιοκτησίες κ όχι για ΚΧ.Κ βέβαια,έρχεται κ το πανηγύρι ότι η Pilotis είναι χώρος εντός νομίμου περιγράμματος κ πληρεί -κατά το γράμμα του νόμου- τις προυποθέσεις τακτοποίησης!!!

 

Λοιπόν,η έδρα μου είναι Αχαρνές κ όπως όλοι γνωρίζετε εκεί γίνεται της κακομοίρας.Οι pilotis στις Αχαρνές είναι εξ' ορισμού γκαρσονιέρες για ''τη φουκαριάρα τη μάνα μου'':lol:,ή σε άλλες περιπτώσεις χρησιμοποιούνται ως γραφεία.Δεν είναι ελάχιστα λοιπόν τα περιστατικά,μία βόλτα θα σας πείσει!''HERE BE DRAGONS!-MENIDI CITY!!''

 

Τί προτείνεις να απαντήσω σε αυτούς τους ανθρώπους ΜΑΚΑΡ?Ότι δεν γίνεται?Μέχρι στιγμής απαντάω ότι ''τακτοποιείται αλλά δεν μεταβιβάζεται'' κ μου λένε-κ πολύ δίκαια από τη μεριά τους-ότι ''στην τηλεόραση είπαν ότι μεταβιβάζονται'':lol:

 

Τα λέω από την πρώτη μέρα ότι ο Νόμος έχει κενά κ είναι γραμμένος στο πόδι.....*** Η πρώτη μου ερώτηση για αυτό το θέμα αν ψάξετε όλα τα θρεντς περί τακτοποίησης ήταν ''ΠΟΙΟΣ ΕΙΝΑΙ Ο ΟΡΙΣΜΟΣ ΤΗΣ ΛΕΞΗΣ ''ΧΡΗΣΗ'' '' Χρήση γής?Πραγματική χρήση χώρου?Αποκλειστική χρήση?Χρήση που προβλέπεται από τον κανονισμό της πολυκατοικίας?ΌΛΑ ΑΥΤΑ ΜΑΖΙ?ΠΟΙΑ ΕΙΝΑΙ?

 

Την ουσία του Νόμου την καταλάβαμε,τα παραθυράκια δεν έχουμε καταλάβει....

 

Όποιος ρωτήσει το Υπουργείο,ας το αναρτήσει κ σε δημόσια θέα αυτό το θέμα

 

edit:επεξήγηση *** @ΜΑΚΑΡ:είδες που δεν διευκρινίζεται η ''ανάποδη'' ανάγνωση του Νόμου που λέγαμε,σχετικά με την εξόφληση προστίμου κ υπαγωγής ή όχι στις διατάξεις περί αυαθιρέτων?Διότι αν ισχύει η ''ανάποδη'' ανάγνωση,τότε η κλειστή πυλωτή ΔΕΝ υπάγεται στις διατάξεις αυθαιρέτων,κ άρα με μία τροποποίηση της σύστασης και του κανονισμού πολυκατοικίας περί αποκλειστικής χρήσης ΤΟΤΕ ΜΕΤΑΒΙΒΑΖΕΤΑΙ!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!χοχοχο γλέντια!!!!!!!

 

και ο νόμος αναφέρει ότι τακτοποιείται μόνον η χρήση που "δεν απαγορεύεται στην περιοχή του ακινήτου"

δηλαδή η χρήση ''κατοικία'',ΠΟΥ ΘΑ ΕΠΙΤΡΕΠΕΤΑΙ,σύμφωνα με το edit!!!

[howard_roark]

πολυ ωραιο θεμα εβαλες zavi.

 

να πω οτι σε παρομοια ερωτηση που μου εγινε τον αυγουστο εγω απαντησα "δεν γινεται" σε περιπτωση ομως χωρις υπολοιπο σδ. Να ομολογησω πως η βαρυτητα της απαντησης μου δεν ηταν στο υπολοιπο σδ ή όχι, αλλα στην κοινοχρηστη χρηση της pilotis, κατι που αντιλαμβανομαι τωρα πως ηταν λαθος σαν σκεπτικο.

[MAKAP]

Σκέφτομαι μόνος μου το εξής:Αν σε μία οικοδομή υπάρχει υπόλοιπο Σ.Δ.,το κλείσιμο της Pilotis ΕΠΙΤΡΕΠΕΤΑΙ=μετατροπή του Κ.Χ. σε αυτοτελή οριζόντια ιδιοκτησία.

 

Νομίζω ότι αυτό το κομμάτι της σκέψης σου κινείται σε λάθος βάση και συγκεκριμένα ο συνειρμός ότι, αφού επιτρέπεται κλείσιμο της Pilotis, τότε ο ΚΧ μετατρέπεται σε οριζόντια ιδιοκτησία.

 

Από όσα γνωρίζω, ήταν άκυρη η σύσταση οριζόντιων ιδιοκτησιών στον ανοικτό (κοινόκτητο και κοινόχρηστο) χώρο της pilotis (ν. 3741/ 1929, ν. 1221/1981, απόφαση 247/2004 του ΑΠ).

 

Ο χώρος της pilotis ή ανοικτά τμήματα του χώρου αυτού δεν είναι δυνατό ούτε πριν από τους ν. 960/1979 και 1221/1981 να αποτελέσουν αντικείμενο διαιρεμένης ιδιοκτησίας και κατά συνέπεια, οι χώροι της pilotis ανήκαν και τότε στα κοινόκτητα και κοινόχρηστα μέρη της οικοδομής, επί των οποίων μπορούσε μόνο να παραχωρηθεί, με τη συστατική δικαιοπραξία της οροφοκτησίας ή με μεταγενέστερη συμφωνία όλων των συνιδιοκτητών, η οποία πρέπει να καταρτιστεί με συμβολαιογραφικό έγγραφο και να μεταγραφεί, δικαίωμα αποκλειστικής χρήσης σε ιδιοκτήτες ορόφων ή διαμερισμάτων της ίδιας οικοδομής. Η χρήση, με συγκεκριμένο τρόπο, κοινόκτητου και κοινόχρηστου μέρους της ιδιοκτησίας κατ' ορόφους μπορεί να επιτευχθεί μόνο με συμφωνία όλων των συνιδιοκτητών και δεν μπορεί αυτή, σε περίπτωση διαφωνίας των συνιδιοκτητών, να επιβληθεί αναγκαστικά με δικαστική απόφαση (απόφαση 1493/2001 του ΑΠ).

[erling]

Εκτός αν δομηθούν, οπότε μπορούν να είναι διαιρεμένη ιδιοκτησία.

Αλλά μπαίνει το ερώτημα, "το αυγό γέννησε την κότα η η κότα το αυγό?"

Δηλαδή αφού έκλεισε ο χώρος, άρα δεν είναι πλέον Κ/Χ, άρα μπορεί να τακτοποιηθεί

ή

Είναι Κ/Χ, άρα δεν μπορεί να δομηθεί, άρα δεν μπορεί να τακτοποιηθεί?

 

Αποψή μου είναι, πως χρήζει διευκρίνησης.

[alf]

Πάνω στο θέμα που συζητείται τώρα, έχω χειροπιαστό παράδειγμα και δεν γνωρίζω τι πρέπει να γίνει. Φίλος έχει αγοράσει μικρή κατοικία σε ισόγειο πολυκατοικίας με ένα τμημα της πυλωτής από τότε κλεισμένο. Μπορεί να προχωρήσει σε τακτοποίηση? Σύμφωνα με τον νόμο(αλλά και τις συζητήσεις εδώ) θεωρώ ότι μπορεί. Αλλά μήπως χρειαστεί και σύμφωνη γνώμη συνιδιοκτητών(της πυλωτής) ή απόφαση πλειοψηφίας όπως θα γινόταν σε περίπτωση αλλαγής χρήσης (αν υπήρχε ΣΔ)?

[[email protected]]

edit:επεξήγηση *** @ΜΑΚΑΡ:είδες που δεν διευκρινίζεται η ''ανάποδη'' ανάγνωση του Νόμου που λέγαμε,σχετικά με την εξόφληση προστίμου κ υπαγωγής ή όχι στις διατάξεις περί αυαθιρέτων?Διότι αν ισχύει η ''ανάποδη'' ανάγνωση,τότε η κλειστή πυλωτή ΔΕΝ υπάγεται στις διατάξεις αυθαιρέτων,κ άρα με μία τροποποίηση της σύστασης και του κανονισμού πολυκατοικίας περί αποκλειστικής χρήσης ΤΟΤΕ ΜΕΤΑΒΙΒΑΖΕΤΑΙ!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!χοχοχο γλέντια!!!!!!!

 

ΆΚΥΡΗ Η ΔΙΑΠΙΣΤΩΣΗ ΜΟΥ!Ολόσωστη όμως η απάντηση ''τακτοποιείται αλλά δεν μεταβιβάζεται''.

 

Κ επεξηγώ:ΓΟΚ άρθρο 5 παράγραφος 1:

 

'' Δεν επιτρέπεται να μεταβάλλονται η σύμφωνα με την οικοδομική άδειαχρήση του κτιρίου ή μέρους αυτού και οι διαστάσεις των χώρων κοινήςχρήσης χωρίς προηγούμενη σχετική άδεια της αρμόδιας πολεοδομικήςυπηρεσίας, εφόσον η μεταβολή αυτή θίγει τις ισχύουσες πολεοδομικέςδιατάξεις. Με απόφαση του Υπουργού Περιβάλλοντος, Χωροτοξίας καιΔημόσιων Εργων καθορίζονται οι μεταβολές που δεν υπάγονται στηναπαγόρευση αυτή.''

 

Οι συμβ/φοι λοιπόν,για να τροποποιήσουν τη σύσταση,απαιτούν οικοδομική άδεια που ''νομιμοποιεί'' την αλλαγή των διαστάσεων του κοινόχρηστου χώρου.Έτσι,όπως σωστά τοποθετήθηκα,αν απομένει Σ.Δ. μπορεί να κλείσει η Pilotis κ επομένως να αλλάξει νόμιμα η επιφάνεια των Κ.Χ.,με συναίνεση των συνιδιοκτητών φυσικά.Κ τότε,με την αλλαγή της σύστασης μεταβιβάζεται.Αλλά τώρα?Το πιστοποιητικό τακτοποίησης ΔΕΝ νομιμοποιεί την αλλαγή των διαστάσεων,απλά της επιτρέπει να παραμείνει ως κλειστός Κ.Χ.Κ εφ'όσον το πιστοποιητικό τακτοποίησης σε καμία περίπτωση δεν είναι οικοδομική άδεια ούτε την υποκαθιστά,τότε ΔΕΝ ΜΠΟΡΕΙ ΝΑ ΓΙΝΕΙ ΤΡΟΠΟΠΟΙΗΣΗ ΤΗΣ ΣΥΣΤΑΣΗΣ,Κ ΕΠΟΜΕΝΩΣ ΔΕΝ ΜΠΟΡΕΙ ΝΑ ΠΑΡΕΙ ΧΙΛΙΟΣΤΑ ΩΣ ΑΝΕΞΑΡΤΗΤΗ Κ ΑΥΤΟΤΕΛΗΣ ΙΔΙΟΚΤΗΣΙΑ,ΑΡΑ ΔΕΝ ΜΕΤΑΒΙΒΑΖΕΤΑΙ..

 

Ε,ΜΑΚΑΡ,τί λες?

Τακτοποιείται αλλά δεν μεταβιβάζεται!

 

 

Έχουμε λοιπόν μία νέα κατηγορία ακινήτων:

1.τα νομίμως ανεγερθέντα/νομίμως υφιστάμενα

2.τα εξ' ορισμού αυθαίρετα

3.τα ακίνητα των οποίων εξαιρείται/αναστέλλεται η κατεδάφιση τα οποία όμως δεν μπορούν να μεταβιβαστούν ούτε όμως επιβάλλεται η κατεδάφισή τους!!!.Αυτά θα στέκονται αιώνια σαν φαντάσματα?Σε αυτή την κατηγορία υπάγονται οι τακτοποιημένες pilotis κ τα υπό νομιμοποίηση αυθαίρετα τα οποία εξαιρέθηκαν από την κατεδάφιση,έχοντας εξοφληθεί οι εισφορές τους (ανέγερση-διατήρηση) κ ΠΟΤΕ δεν κατατέθηκε ο φάκελος νομιμοποίησής τους!

 

Αυτό-που συμπεριλαμβάνεται συνειδητά στο ''πνεύμα του Νόμου''-ήταν τελικά το ''σχέδιο'' περί αντιμετώπισης της αυθαίρετης δόμησης?

 

 

@mods:Τα έχω κάνει ρόιδο με τις γραμματοσειρές,κάτι πήγε λάθος από το copy-paste κ μου είναι αδύνατον να το εντοπίσω.

 

Από όσα γνωρίζω, ήταν άκυρη η σύσταση οριζόντιων ιδιοκτησιών στον ανοικτό (κοινόκτητο και κοινόχρηστο) χώρο της pilotis (ν. 3741/ 1929, ν. 1221/1981, απόφαση 247/2004 του ΑΠ).

 

ΜΑΚΑΡ,είμαι στην τελική υπογραφή άδειας κλείσιμου pilotis.Περπίπτωση νομίμως ανεγερθέντος κτιρίου με εξαντλημένο το Σ.Δ,στο οποίο όμως μία τροποποίηση στο Σχέδιο Πόλης του προσκύρωσε μία επιφάνεια 97 τ.μ.,κ κλείνει η Pilotis ΝΟΜΙΜΑ πλέον.Η Pilotis ΜΠΟΡΕΙ να κλείσει,αρκεί να συνεχίζει κατά ΓΟΚ να χαρακτηρίζεται ως Pilotis,προυποθέσεις που προανέφερα με το 50% πιό πάνω.

[MAKAP]

Επιμένοντας στις θέσεις μου για το θέμα της pilotis, επικαλούμαι την εγκύκλιο 12/1986 στην οποία αναφέρεται ότι:

"Για τη μετατροπή της χρήσης κτιρίου ή μέρους του διευκρινίζονται:

...

και γ) αυθαίρετη μετατροπή των χρήσεων που προβλέπονταν από την οικοδομική άδεια σε χρήσεις που θίγουν τις πολεοδομικές διατάξεις επισύρουν την εφαρμογή των διατάξεων περί αυθαιρέτων κατασκευών. Ενδεικτικά αναφέρουμε χαρακτηριστικές περιπτώσεις:

α. μετατροπή χώρου κοινής χρήσης του κτιρίου σε χώρο ιδιόχρηστο ή ιδιόκτητο, πχ μετατροπή αίθουσας κοινωνικών εκδηλώσεων, που είναι κοινόκτητος και κοινής χρήσης χώρος του κτιρίου, σε εκμεταλλεύσιμο χώρο".

 

Επί πλέον, στην απόφαση 48669/2886/18.6.1989 του Υπουργού ΠΕΧΩΔΕ (ΦΕΚ 437/Δ/1989), που εκδόθηκε κατ' εξουσιοδότηση του άρθρου 5 παρ. 1 του ΓΟΚ/85, δεν περιλαμβάνεται ρύθμιση που να ενισχύει τον ισχυρισμό σου:

"1. Επιτρέπεται να μεταβάλλονται η σύμφωνα με την οικοδομική άδεια χρήση του κτιρίου ή μέρους αυτού καθώς και οι διαστάσεις των χώρων του που προορίζονται για κοινή χρήση, χωρίς να απαιτείται η έκδοση σχετικής οικοδομικής άδειας από την αρμόδια πολεοδομική υπηρεσία, εφόσον η νέα χρήση ή η μεταβολή των διαστάσεων:

α. Δεν αντίκειται στις γενικές ή ειδικές Πολεοδομικές διατάξεις ή σε όρους και περιορισμούς δόμησης που ισχύουν στην περιοχή.

β. Δεν αντίκειται στις διατάξεις κτιριοδομικού κανονισμού.

γ. Δεν συνεπάγεται μεταβολή τιμής μονάδος όγκου από την κατηγορία του κτιρίου στην οποία ανήκει και

δ. Δεν δημιουργούνται πρόσθετες θέσεις στάθμευσης αυτοκινήτων.

2. Η προηγούμενη παράγραφος 1 δεν εφαρμόζεται εάν για την αλλαγή της χρήσεως απαιτείται η εκπόνηση νέας μελέτης ή η χορήγηση εγκρίσεως από αρμόδιους φορείς ή η εκτέλεση νέων εργασιών εκτός από τις εργασίες για τις οποίες δεν απαιτείται άδεια σύμφωνα με τις διατάξεις της παραγρ.2 του άρθρου 52 του ΝΔ.17.7.23 ή της παραγρ. 1 του άρθρου 22 του Ν. 1577/85 ΓΟΚ ή εάν δεν συνεπάγεται μεταβολή των φορτίων και γενικά των δυνάμεων που επενεργούν στο κτίριο".