Αλλαγή χρήσης υπογείου σε κατοικία μετά την 28.07.2011 (ερώτηση ιδιώτη)

[ΤΕΟ8111]

Καλημέρα.

Δεδομένα:

Ανέγερση μονοκατοικίας με υπόγειο  μετά την 28.07.2011 με οικοδομική άδεια. Η μοναδική παράβαση είναι η αλλαγή χρήσης του υπογείου από βοηθητική (αποθηκευτικοί χώροι) σε κύρια (κατοικία). Επισημαίνεται ότι πληρούνται οι προϋποθέσεις υπογείου χώρου δηλ τα 1,20 μέτρα από την οριστική στάθμη. Επίσης, το υπόγειο δεν συνδέεται με σκάλα με τον πάνω όροφο και έχει ανεξάρτητη είσοδο.

Βάσει του άρθρου 81, παρ.3

3. Ως πολεοδομικές παραβάσεις ορίζονται οι εξής:

γ) η αλλαγή χρήσης χώρων του υπογείου από βοηθητική σε κύρια, καθ’ υπέρβαση του συντελεστή δόμησης, εφόσον τηρούνται οι προϋποθέσεις υπογείου χώρου,

Επίσης βάσει του άρθρου 94 παρ.4

4. Για τις πολεοδομικές παραβάσεις της παραγράφου 3 του άρθρου 81 οι κυρώσεις είναι μόνο διοικητικές και ειδικότερα:

β) για την περίπτωση γ΄, εφόσον πρόκειται για χώρο με χρήση κατοικία, το ανωτέρω ποσοστό υπολογίζεται στο πέντε τοις εκατό (5%) της αξίας του.

Διαβάζοντας τα ανωτέρω καταλαβαίνω πως στην περίπτωσή αυτή, πληρούνται οι προϋποθέσεις για να υπολογιστεί το πρόστιμο στο 5% της αξίας του καθώς πρόκειται για α) υπόγειο, β) έχει αλλάξει χρήση σε κατοικία και γ) πληρούνται οι προϋποθέσεις υπογείου (1,20).

Αυτό που  μπερδεύει είναι το παρακάτω εδάφιο της 49581/2075/2019 εγκυκλίου:

Άρθρο 81: Ορισμοί

3. Στην παρ. 3 ορίζονται οι περιπτώσεις πολεοδομικών παραβάσεων.

Η περίπτωση γ) αφορά μετατροπή της βοηθητικής χρήσης υπογείων χώρων σε κύρια, όπως για παράδειγμα μετατροπή υπόγειων χώρων αποθηκών κατοικιών, καταστημάτων, γραφείων, κ.ά σε χώρους κύριας χρήσης, εφ' όσον συνδέεται λειτουργικά με τον υπερκείμενο όροφο του κτιρίου και έχει την ίδια χρήση με τον υπερκείμενο όροφο. 

Για να υπαχθεί δηλ η περίπτωση της αλλαγής χρήσης υπογείου κατοικίας από αποθήκη σε κατοικία στην περίπτωση γ) του άρθρου 81 παρ.3 και να υπολογιστεί το πρόστιμο ανέγερσης με το 5%, θα πρέπει εκτός από την τήρηση του ύψους (1,2) να συνδέεται και λειτουργικά με τον πάνω όροφο και πώς προκύπτει αυτό από τον νόμο; Εκτός και αν η εγκύκλιος κάνει μία ενδεικτική αναφορά χωρίς να περιορίζει την εφαρμογή μόνο όταν υπάρχει λειτουργική σύνδεση του υπογείου με τον όροφο

Ευχαριστώ για την όποια βοήθεια

Edited Αύγουστος 2 , 2023 by Pavlos33
έγινε αλλαγή τίτλου για καλύτερη κατανόηση του θέματος-Pavlos 33

[ΚΑΝΑ]

Σωστά προβληματίζεσαι. Οπότε κανένας δεν μπορεί να σου απαντήσει εκ του ασφαλούς.

[ΤΕΟ8111]

Νομίζω πως αν ήθελε ο νομοθέτης να οριοθετήσει τις περιπτώσεις που καταλαμβάνει η συγκεκριμένη διάταξη, θα το είχε κάνει. Σε κάθε άλλη περίπτωση, μιλάμε για  διασταλτική ερμηνεία από την εγκύκλιο. Εκτός και αν υπάρχουν και άλλες παράμετροι που μπορεί να μου διαφεύγουν καθώς δεν είμαι μηχανικός.

 

[Didonis]

32 λεπτά πριν, ΤΕΟ8111 said:

......Η μοναδική παράβαση είναι η αλλαγή χρήσης του υπογείου από βοηθητική (αποθηκευτικοί χώροι) σε κύρια (κατοικία).....

Το "μοναδική" όπως το ονομάζεις είναι ΜΕΓΑΛΗ υπέρβαση Συντελεστή Δόμησης που έγινε στο ακίνητο.

Άρα αν και εφόσον ο υπόγειος χώρος θεωρηθεί ότι έγινε αλλαγή του σε χώρος κυρίας χρήσης τότε έχεις υπέρβαση συντελεστή δόμησης όλον τον χώρο.

Αν παραμείνει βοηθητικός χώρος και συ θες πας να κοιμηθείς εκεί και να είσαι και όλη μέρα ή και βράδυ εκεί.... αυτό δεν είναι απαγορευμένο. Δεν θα έχει όμως τις δομικές υποδομές και προδιαγραφές κυρίου χώρου.

 

Δεν βλέπω να υπάρχει κάτι το διασταλτικό σ αυτό.... είναι αρχαία ¨πατέντα" στην πολεοδομική ιστορία της Ελλάδα η αυθαίρετη αλλαγή χρήσης υπογείων (και καλά) σε χώρους κυρίας χρήσης....

Αν αυτό το έκανες μετά τον Ιούλη του 2011 ατύχησες..... 

[ΚΑΝΑ]

αν για οποιαδήποτε  αλλαγή χρήσης υπογείου το πρόστιμο ήταν τόσο μικρό, τότε όλοι τα υπόγεια θα τα άλλαζαν χρήση  σε κατοικίες και  ειδικά σε  καταστήματα!

[ΤΕΟ8111]

47 λεπτά πριν, ΚΑΝΑ said:

αν για οποιαδήποτε  αλλαγή χρήσης υπογείου το πρόστιμο ήταν τόσο μικρό, τότε όλοι τα υπόγεια θα τα άλλαζαν χρήση  σε κατοικίες και  ειδικά σε  καταστήματα!

Και για ποιο λόγο υπάρχει διαφοροποίηση με κριτήριο την λειτουργική διασύνδεση του υπογείου με τον πάνω όροφο;

 

1 ώρα πριν, Didonis said:

Το "μοναδική" όπως το ονομάζεις είναι ΜΕΓΑΛΗ υπέρβαση Συντελεστή Δόμησης που έγινε στο ακίνητο.

Άρα αν και εφόσον ο υπόγειος χώρος θεωρηθεί ότι έγινε αλλαγή του σε χώρος κυρίας χρήσης τότε έχεις υπέρβαση συντελεστή δόμησης όλον τον χώρο.

Αν παραμείνει βοηθητικός χώρος και συ θες πας να κοιμηθείς εκεί και να είσαι και όλη μέρα ή και βράδυ εκεί.... αυτό δεν είναι απαγορευμένο. Δεν θα έχει όμως τις δομικές υποδομές και προδιαγραφές κυρίου χώρου.

 

Δεν βλέπω να υπάρχει κάτι το διασταλτικό σ αυτό.... είναι αρχαία ¨πατέντα" στην πολεοδομική ιστορία της Ελλάδα η αυθαίρετη αλλαγή χρήσης υπογείων (και καλά) σε χώρους κυρίας χρήσης....

Αν αυτό το έκανες μετά τον Ιούλη του 2011 ατύχησες..... 

Κ από που προκύπτει στον νομο ότι δεν έχει εφαρμογή το 5% όταν δεν υπάρχει λειτουργική διασύνδεση; Αυτό δεν μπορώ να καταλάβω....Τα υπόλοιπα που λέτε οκ.....

[Didonis]

37 λεπτά πριν, ΤΕΟ8111 said:

... που προκύπτει στον νομο ...

Χώροι κυρία χρήσης μετρούν στο Συντελεστή Δόμησης (συνοπτικά) για αναλυτικά διάβασε τον ΝΟΚ

ή αν θες βεβαιότητα κάνε (αν δεν έχεις κάνει) την αλλαγή χρήσης και κάλεσε ΥΔΟΜ να σου κάνει έλεγχο.....

Αν δεν σου ρίξουν πρόστιμο και μάλιστα μεγάλο είσαι οκ.... 

[ΤΕΟ8111]

8 λεπτά πριν, Didonis said:

Χώροι κυρία χρήσης μετρούν στο Συντελεστή Δόμησης (συνοπτικά) για αναλυτικά διάβασε τον ΝΟΚ

ή αν θες βεβαιότητα κάνε (αν δεν έχεις κάνει) την αλλαγή χρήσης και κάλεσε ΥΔΟΜ να σου κάνει έλεγχο.....

Αν δεν σου ρίξουν πρόστιμο και μάλιστα μεγάλο είσαι οκ.... 

Εξακολουθώ να μην καταλαβαίνω επειδή οπως ειπα κ πριν δεν ειμαι μηχανικός. Άρα είναι ξεκάθαρο για εσάς ότι το 5% έχει εφαρμογή μόνο όταν το υπόγειο συνδέεται λειτουργικά με την κατοικία; Σωστά;

Edited Αύγουστος 2 , 2023 by ΤΕΟ8111

[Didonis]

δεν υπάρχει λόγος ούτε να καταλάβεις γιατί οι κύριοι χώροι μετρούν σε συντελεστή δόμησης ούτε κάτι άλλο....

Απλά απλούστατα έχε ως δεδομένο ότι αν το κάνεις το πρόστιμο και μόνο που το έκανες θα φτάνει την αντικειμενική αξία (αυτό ξέρεις πόσο είναι) του χώρου που το έκανες +50% για κάθε χρόνο που θα περνάει ....

Το ξεκάθαρο είναι > χώροι κυρίας χρήσης μετρούν ΣΔ. 

Δεν έχω κάτι να προσθέσω. Πράξε ότι νομίζεις.

  

Υ.Γ.

9 λεπτά πριν, ΤΕΟ8111 said:

... οπως ειπα κ πριν δεν ειμαι μηχανικός κ λογικά κάτι μου διαφεύγει....

δεν σου διαφεύγει απλά κάτι...

Σου διαφεύγει ένας από τους βασικούς άξονες όλου του ΝΟΚ.... υποθέτω ούτε καν τον είδες όλο 

Edited Αύγουστος 2 , 2023 by Didonis

[ΤΕΟ8111]

10 λεπτά πριν, Didonis said:

δεν υπάρχει λόγος ούτε να καταλάβεις γιατί οι κύριοι χώροι μετρούν σε συντελεστή δόμησης ούτε κάτι άλλο....

Απλά απλούστατα έχε ως δεδομένο ότι αν το κάνεις το πρόστιμο και μόνο που το έκανες θα φτάνει την αντικειμενική αξία (αυτό ξέρεις πόσο είναι) του χώρου που το έκανες +50% για κάθε χρόνο που θα περνάει ....

Το ξεκάθαρο είναι > χώροι κυρίας χρήσης μετρούν ΣΔ. 

Δεν έχω κάτι να προσθέσω. Πράξε ότι νομίζεις.

  

Υ.Γ.

δεν σου διαφεύγει απλά κάτι...

Σου διαφεύγει ένας από τους βασικούς άξονες όλου του ΝΟΚ.... υποθέτω ούτε καν τον είδες όλο 

Δεν τον είδα καθόλου όχι. Διάβασα κυρίως τον 4495 (άρθρο 81 σε συνδυασμό με 96). Και πόνταρα στο ότι δεν θα πέσει ΝΟΚ για να  γράψω τουλάχιστον τάληρο να περάσω. Αλλά ατύχησα. (Επισήμανση: η παραπάνω παράγραφος είναι η πραγματικότητα με χιούμορ κ σε καμια περιπτωση ειρωνεία)

  Μένω σε αυτά που γράφεις. Συνεπώς, για να μείνει κ κάτι χρήσιμο από το θέμα που άνοιξα,κ διόρθωσέ με αν κάνω λάθος, καταλήγουμε στο ότι το πρόστιμο ανέγερσης για αλλαγή χρήσης υπόγειας αποθήκης σε κατοικία από βοηθητικό χώρο σε κύριο, δεν υπολογίζεται ως το 5% της αξίας του ακινήτου αλλά ως το 100% της αξίας του, εφόσον δεν συνδέεται λειτουργικά με το ακίνητο. Αν συνδέεται λειτουργικά, τότε πάει με το 5%.

Ευχαριστώ πολύ για τον χρόνο