Πρόγραμμα "σπίτι μου" & θέμα με διαφορετική διαμερισμάτωση Ο.Ι

[Panais 37]

Καλησπερα.Θέλω να κάνω μια ερώτηση σε όποιον γνωρίζει.Πρόκειται να αγοράσω ένα διαμέρισμα.Η οικοδομική άδεια της πολυκατοικίας είναι του 1981.Το διαμέρισμα αυτή την στιγμή είναι σε διαδικασία αποδοχής κληρονομιάς και ο ιδιοκτήτης θέλει να είναι εντάξει με την τακτοποίηση πριν την αποδοχή.Έτσι ανέθεσε σε έναν μηχανικό την τακτοποίηση ο οποίος πήρε από την πολεοδομία το σχεδιο που είχε κατατεθεί με την άδεια.Το σχέδιο αυτό δεν έχει καμία σχέση με την πραγματικότητα.Ομως ψάχνοντας βρηκαμε ότι στη σύσταση οριζόντιας ιδιοκτησίας που έγινε το 1984 υπάρχει κατατεθειμένο σχέδιο το οποίο είναι σχεδόν ίδιο με την σημερινή κατάσταση του διαμερίσματος και γενικά όλου του ορόφου καθώς και πίνακας ποσοστών τα οποία είναι σύμφωνα με την πραγματικότητα.Η διαδικασία που έκανε ο μηχανικός είναι διαμερισματωση κατά την οποία τα τετραγωνικά βγήκαν ίδια με την σύσταση και όλες του οι διορθώσεις γίνανε στο σχέδιο που πήρε από την πολεοδομία.Η ερώτηση μου είναι η εξής:Χρειάζεται να γίνει τροποποίηση της ΣΟΙ η μας καλύπτει η αρχική για να γίνει η μεταβίβαση;Θα αντιμετωπίσω πρόβλημα στον νομικό έλεγχο του ακινήτου;

Edited Οκτώβριος 6 , 2023 by Pavlos33
έγινε αλλαγή τίτλου για καλύτερη κατανόηση του θέματος-Pavlos33

[killertomato]

οχι δεν χρειάζεται τροποποίηση ΣΟΙ εφόσον συμφωνεί με την πραγματικότητα.

Αυτο που χρειάζεται είναι να βρείτε μηχανικό της εμπιστοσύνης σας και να ελέγξει όλη τη διαδικασία ώστε να διασφαλίσει τα δικά σας συμφέροντα. Μη στηρίζεστε μόνο στο μηχανικό του πωλητή

[Panais 37]

Ευχαριστώ πολύ για την απάντηση.Το ακίνητο πρόκειται να αποκτηθεί με το προγραμμα σπίτι μου,όποτε ο έλεγχος θα γίνει από μηχανικό και νομικό της τράπεζας γιαυτο και κάνω την ερώτηση για την ΣΟΙ για να μην βρεθώ προ εκπλήξεως γιατί οι προθεσμίες είναι στενές.

[Pavlos33]

Όπως ορθώς ανέφερε ο συνάδελφος αν η υφιστάμενη κατάσταση αποτυπώνεται στην κάτοψη της σύστασης δεν θα απαιτηθεί τροποποίησή της λόγω Δ.Δ. Για να κερδίσεις χρόνο αφού θεωρώ ότι είσαι από τους τυχερούς που μπόρεσες να βρεις το επιθυμητό διαμέρισμα να δανειοδοτηθεί μέσω του προγράμματος, να βάλεις δικό σου μηχανικό όπως σε συμβούλευσε ο συνάδελφος, ώστε αφενός να ελέγξει για λογαριασμό σου το διαμέρισμα αλλά και την τακτοποίηση που έχει γίνει, αφετέρου να συντονίσει τη διαδικασία συλλογής των δικαιολογητικών τεχνικού ελέγχου της  τράπεζας ερχόμενος σε επικοινωνία με τον μηχανικό-εκτιμητή της τράπεζας που θα αναλάβει την υπόθεσή σου. Για να μη χάνετε χρόνο, να είναι έτοιμη και η ηλεκτρονική ταυτότητα και το πιστοποιητικό πληρότητας. Πολλοί ιδιοκτήτες γκρινιάζουν και δεν θέλουν να τα πληρώσουν μέχρι να φτάσουν στο συμβόλαιο. Για τον έλεγχο της τράπεζας είναι σημαντικό. Επίσης, ένα άλλο που γίνεται και χάνεται χρόνος, είναι να παραδίδονται στην τράπεζα μεμονωμένα και αποσπασματικά δικαιολογητικά. Το καλύτερο είναι να τα ετοιμάσετε όλα και να τα αποστείλετε "πακέτο" στο mail του μηχανικού της τράπεζας (για να μη χάνετε  χρόνο αποφύγετε τις άσκοπες επισκέψεις στα τραπεζικά καταστήματα για να παραδίδετε σχέδια σε φυσική μορφή σε υπαλλήλους). Πλέον σε όλες τις τράπεζες τα έγγραφα και σχέδια τα θέλουν σε ψηφιακή μορφή (pdf) οπότε μην εκτυπώνετε άσκοπα. Προσοχή (επειδή όλα αυτά που αναφέρω έχουν γίνει) μη κάνετε σμίκρυνση ή μεγέθυνση σε σχέδια και βεβαίως μην στείλετε ποτέ φωτογραφίες σχεδίων. Μόνο σκαναρισμένα στην αρχική τους κλίμακα. Όταν με το καλό γίνει το συμβόλαιο αγοράς, θα ελεγχθεί εκ νέου από την τράπεζα (τον μηχανικό) για να δώσει την τελική ταύτιση τίτλων και να κλείσει η υπόθεση σε ότι αφορά το τραπεζικό σκέλος. Καλή επιτυχία και ναα ευχηθώ καλορίζικο το  διαμέρισμα.

Edited Οκτώβριος 6 , 2023 by Pavlos33

[ΙΑΣΟΝΑΣ]

Η "τακτοποίηση" που λέτε ότι έγινε, πως έγινε και πως ολοκληρώθηκε αφού δεν έχει ολοκληρωθεί ακόμη η αποδοχή κληρονομιάς;

[Panais 37]

Ευχαριστώ πολύ για τις απαντήσεις σας και για τις συμβουλές σας.Το πως έγινε η τακτοποίηση χωρίς αποδοχή κληρονομιάς δεν γνωρίζω.Πάντως όλα τα έγγραφα που αφορούν την τακτοποίηση καθώς και την ταυτότητα και το ενεργειακό πιστοποιητικό τα έχω στα χέρια μου και έχουν κατατεθεί ήδη στην τράπεζα.Δεν γνώριζα αυτο που ανέφερε ο pavlos για πλήρη κατάθεση φακέλου.Ο υπάλληλος της τράπεζας μου είπε ότι επειδή έχουμε στενά περιθώρια ότι έχεις να μου τα φέρνεις.Αυτό που κατάλαβα είναι ότι δεν έχουμε διαφοροποίηση στα όρια του διαμερίσματος απλά μόνο κάποιες αλλαγές στην εσωτερική διαρρύθμιση και μια αλλαγη που αφορά ένα μπαλκόνι το οποίο έγινε δωμάτιο,περίπου 3,5mx 0,7m.Ο μηχανικός μου είπε κατά λέξη ας μετρήσουν ότι θέλουν είναι όλα στον πόντο.Το μόνο που με προβληματίζει στην όλη κατάσταση δεν είναι η νομιμότητα του ακινήτου (ο πωλητής είναι διατεθειμένος να κάνει όλες τις απαραίτητες ενεργείς για να γίνουν όλα σωστά),αλλά τα χρονικά περιθώρια.Η έγκριση από την ΔΥΠΑ έγινε 21 Αυγούστου.Η τράπεζα μου είπε ότι έχουμε περιθώριο 2 μήνες για την κατάθεση και τον έλεγχο.Τώρα σε περίπτωση που καταθέσω όλα τα έγγραφα και δικαιολογητικά που χρειάζονται και βρεθεί κάποιο λάθος από τον έλεγχο της τράπεζας ίσως να μπορώ να πατήσω πάνω στο νόμο του συγκεκριμένου προγράμματος το οποίο αναφέρει ότι σε περίπτωση που δεν τηρηθούν οι προθεσμίες χωρίς υπαιτιότητα του αιτούντος μπορεί να δοθεί παράταση επιπλέον κατά 2 μήνες.Γενικότερα έχω μπερδευτεί αρκετά.

[Pavlos33]

@Panais 37 Σε συνέχεια των όσων σου αναφέρω πιο πάνω. Από τη στιγμή που βρήκες ακίνητο και έχεις καταθέσει τα δικαιολογητικά στην τράπεζα, ήδη το έχουν αναθέσει για νομικό και τεχνικό έλεγχο σε συνεργαζόμενο δικηγόρο και μηχανικό αντίστοιχα. Το καλύτερο που έχεις να κάνεις είναι να επικοινωνήσεις με τον μηχανικό της τράπεζας, αφενός για να του δώσεις ότι στοιχεία χρειάζεται αφετέρου για να κανονίσετε το ραντεβού για να κάνει αυτοψία στο διαμέρισμα. Οι καθυστερήσεις συνήθως οφείλονται είτε σε ελλιπή δικαιολογητικά, είτε σε λάθη της τακτοποίησης-Η.Τ.Κ. Για την τράπεζα η προέγκριση είναι οι δυο μήνες που αναφέρεις. Αυτό δε σημαίνει ότι ακόμη και αν λήξει, ότι δεν μπορείς να ξαναβάλεις το ίδιο ακίνητο για να δανειοδοτηθεί (εκτός αν έχουν αλλάξει τα εισοδήματά σου, ή το όριο ηλικίας).  Το 99% (για να μην πω το 100%) των περιπτώσεων του προγράμματος έχουν αυτά τα προβλήματα και οι υποψήφιοι αγοραστές οριακά προλαβαίνουν την τελευταία στιγμή καθώς το δίμηνο είναι ασφυκτική προθεσμία. Θα δεις δημοσιεύσεις μου στο φόρουμ για το θέμα αυτό. Η τράπεζα δεν θα αναλάβει υπαιτιότητα για την καθυστέρηση (τουλάχιστον δεν έχει γίνει ποτέ ως τώρα).

[Panais 37]

Ο υπάλληλος της τράπεζας μου είπε ότι δεν έχει ανεβάσει ακόμη τίποτα και περιμένει το συμβόλαιο.Εγώ του έχω πάει μόνο τα έγγραφα του μηχανικού.Τα κριτήρια επιλεξιμότητας από μέρους μου δεν έχουν αλλάξει όμως το προγραμμα έχει λήξει 29/9 και άρα δεν δέχεται άλλες αιτήσεις.Όποτε οι προθεσμίες είναι αυτές που ανέφερα.Αυτό που ανέφερα για την υπαιτιότητα δεν εννοούσα ότι θα αναλάβει την υπαιτιότητα η τράπεζα.Το ΦΕΚ Β 4934/2023 4.8.2023 στο άρθρο 1 αναφέρει αυτό που λέω απλά είναι γενικό και δεν διευκρινίζει ποτε είναι υπαιτιότητα του αιτούντος και ποτε όχι.Δηλαδή αν το ακίνητο που προσκομίζω προς έλεγχο έχει ένα θέμα με μια τακτοποίηση δεν είμαι υπαίτιος εγω αλλά μάλλον ο ιδιοκτήτης άρα ίσως μπορώ να πατήσω πάνω στο άρθρο και να αιτηθώ μεγαλύτερη προθεσμία.

 

Εν κατακλείδι και για να μην κουράζω παραπάνω έχουμε και λέμε:

22/6/2023 έλαβα οικονομική προέγκριση από την τράπεζα.

21/8/2023 έλαβα έγκριση από την δυπα για το συγκεκριμένο ακίνητο αφού πρώτα είχα καταθέσει το ΑΤΑΚ του.

η προθεσμία για να καταθέσω τα δικαιολογητικά για το ακίνητο είναι 2 μήνες από 21/8 ήτοι 21/10/2023.

Οι τακτοποίηση των αυθαιρεσιών από τον μηχανικό πραγματοποιήθηκε και υπέβαλλα στην τράπεζα τα αντίστοιχα έγγραφα.Η τράπεζα αποτι κατάλαβα δεν έχει στείλει ακόμη τίποτα στον μηχανικό της.Το μόνο που μένει τώρα είναι να προσκομίσω το συμβόλαιο του ιδιοκτήτη που στην συγκεκριμένη περίπτωση απαιτεί μια αποδοχή κληρονομιάς.Αν υποθέσουμε ότι ο μηχανικός είναι εντάξει με την διαδικασία και ο τεχνικός έλεγχος της τράπεζας πραγματοποιηθεί χωρίς πρόβλημα, υπάρχει περίπτωση κατά τον νομικό έλεγχο η τράπεζα να απαιτήσει νέα ΣΟΙ λόγω του γεγονότος ότι  τα σχέδια της άδειας είναι διαφορετικά από την πραγματικότητα παροτι τα σχέδια της σύστασης είναι πολύ κοντά στην πραγματικότητα και δεν υπάρχει υπέρβαση οριων στο διαμέρισμα;

 

[ΙΑΣΟΝΑΣ]

Καλέ μου φίλε, μέχρι να ολοκληρωθεί η αποδοχή κληρονομιάς, η τράπεζα δεν πρόκειται να κάνει απολύτως τίποτα. Πιέστε τον "φερόμενο ιδιοκτήτη" για να πιέσει με τη σειρά του τον συμβολαιογράφο του!

[Panais 37]

2 λεπτά πριν, ΙΑΣΟΝΑΣ said:

Καλέ μου φίλε, μέχρι να ολοκληρωθεί η αποδοχή κληρονομιάς, η τράπεζα δεν πρόκειται να κάνει απολύτως τίποτα. Πιέστε τον "φερόμενο ιδιοκτήτη" για να πιέσει με τη σειρά του τον συμβολαιογράφο του!

Αυτό ακριβώς κάνει.Απλά ο συμβολαιογράφος έχει κάποιες ενστάσεις όσον αφορά την ΣΟΙ.Αποτι κατάλαβα θέλει να ξανά γίνει και αυτό θα πάρει πολύ χρονο.