Ψευδής δήλωση μηχανικού σε αγοραπωλησία ακινήτου για αυθαιρεσίες Κατηγορίας 5

[Prive]

Καλησπέρα. Έχω μόλις συνάψει σύμβαση αγοράς ακινήτου, έχοντας δώσει μια σημαντική προκαταβολή και αναμένοντας να εκταμιευτεί στεγαστικό δάνειο για το υπόλοιπο ποσό. Εκ των υστέρων ανακάλυψα σε συζήτηση με δικό μου μηχανικό ότι η νομιμοποίηση αυθαιρεσιών που είχαν γίνει από τον ιδιοκτήτη σε έτος μεταγενέστερο του '20, έγιναν ως κατηγορία 4, ενώ στην πραγματικότητα οι αυθαιρεσίες ήταν κατηγορίας 5, πλην όμως τόσο το τότε έτος όσο φυσικά και τώρα δεν υπάρχει η δυνατότητα τακτοποίησής τους. Δεν έβαλα νωρίτερα κάποιον μηχανικό δικό μου, καθώς βασίστηκα στο ότι ο τεχνικός έλεγχος της τράπεζας με τον δικό της μηχανικό θα εξασφάλιζε τέτοια ζητήματα. Ωστόσο το θέμα πέρασε και από τον μηχανικό της τράπεζας απαρατήρητο, ενώ έχει γίνει ήδη η μεταγραφή του συμβολαίου και η έκδοση ηλεκτρονικής ταυτότητας. Εφόσον η βεβαίωση του μηχανικού ήταν ουσιαστικά ψευδής, τότε αν καταλαβαίνω καλά το συμβόλαιο είναι άκυρο και δεν υπάρχει κάποια δυνατότητα διορθωτικής σε συνεννόηση με το συμβολαιογράφο, καθώς η τακτοποίηση του ακινήτου για τη μεταβίβασή του είναι έτσι κι αλλιώς αδύνατη αυτή τη στιγμή. Υπάρχει κάποιος άλλος τρόπος να τακτοποιηθεί το ζήτημα εξωδικαστικά δεδομένου ότι το να δοθεί πίσω από τον πωλητή το μεγάλο ποσό προκαταβολής θεωρώ δύσκολο έως απίθανο. Σας ευχαριστώ πολύ!

Edited Οκτώβριος 30 , 2023 by Pavlos33

[Pavlos33]

Καταρχάς θα πρέπει να ξεκαθαρίσεις αν αναφέρεσαι σε νομιμοποίηση ή σε υπαγωγή αυθαιρεσιών στο ν. 4495. Το ότι έδωσες προκαταβολή (φαντάζομαι ενεπλάκην μεσίτης) είναι μεγάλο φάουλ.  Αν πρόκειται για υπαγωγή έχει υπόψη σου ότι υπάρχουν και εξαιρέσεις που επιτρέπουν την υπαγωγή στην κατηγορία 5 (π.χ κληρονομική διαδοχή κλπ). Το ότι δεν έβαλες μηχανικό δικό σου να ελέγξει το ακίνητο είναι τεράστιο λάθος. Τι ακριβώς σκέφτηκες; Να γλιτώσεις 500-1000 Ε σε ένα ποσό της τάξης των 200 Κ δηλαδή ποσό κάτω του 1% που θα σου διασφάλιζε την αξία του ακινήτου σου για πάντα;

Υποθέτω όμως, δικηγόρο έβαλες για να τσεκάρει τίτλους ακινήτου, τυχόν βάρη κλπ.

Edited Οκτώβριος 28 , 2023 by Pavlos33

[Prive]

Δεδομένου ότι ενεπλάκη η τράπεζα στο πλαίσιο του δανείου θεώρησα ότι ο δικός της τεχνικός έλεγχος επαρκεί και ότι εφόσον περάσει από αυτόν έχουν ελεγχθεί τέτοια ζητήματα. Άλλωστε για τον νομικοτεχνικό έλεγχο της τράπεζας πλήρωσα γύρω στα 500 ευρώ. Το ποσό που έδωσα, το έδωσα αφού βγήκε καθαρός ο έλεγχος της τράπεζας. Όπως είπα έχει ήδη γίνει συμβόλαιο, έχει μεταγραφεί αυτό στο υποθηκοφυλάκειο επομένως το ακίνητο είναι μεν στο όνομά μου, αν όμως η τακτοποίηση των αυθαιρεσιών έγινε με λάθος τρόπο, τότε το συμβόλαιο είναι άκυρο και έχει εγκριθεί το δάνειο το οποίο βρίσκεται σε φάση εκταμίευσης αυτή τη στιγμή. Στο νόμο 4495 αναφαίρομαι ως προς την υπαγωγή. Οι αυθαιρεσίες αφορούσαν ποσοστό άνω του 50% της επιφάνειας του κτίσματος, ωστόσο ο μηχανικός το δικαιολόγησε και "τακτοποίησε" ως υπαγόμενο στην Κατηγορία 4. Το πως κατάφερε να βγει ηλεκτρονική ταυτότητα κτιρίου, να περάσει τον νομικοτεχνικό έλεγχο της τράπεζας, να μπει στο κτηματολόγιο κλπ κλπ χωρίς να προσέξει κανείς αυτό που ο δικός μας μηχανικός πρόσεξε ήδη πριν κάνει την αυτοψία, με εκπλήσσει πραγματικά. 

[dimitris GM]

  Εχεις τον μηχανικο του πωλητη και της τραπεζας, οι οποιοι ηλεγξαν την τακτοποιηση -τα ειδε και ο συμβ/φος - και την θεωρησαν σωστη και ετσι συνταχθηκε το συμβολαιο

Εχεις σημερα  εναν δικο σου μηχανικο που θεωρει "λαθος" την διαδικασια.

Εμεις δεν γνωριζουμε το περιεχομενο της τακτοποιησης ουτε εχουμε περισσοτερα στοιχεια για να κρινουμε.

Επομενως, θα πρεπει να συνεννοηθουν μεταξυ τους οι μηχανικοι.

 

 

[Prive]

Για την περίπτωση που ο δεύτερος, δικός μου, μηχανικός έχει λάθος τα πράγματα είναι πολύ εύκολα.

Το θέμα έγκειται στο εάν όντως έγινε μια τακτοποίηση με λάθος τρόπο η οποία απλώς πέρασε απαρατήρητη από άλλους μηχανικούς, συμβολαιογράφους κλπ και τι γίνεται στην περίπτωση αυτή. Προφανώς διορθωτική με νέο συμβόλαιο δεν μπορεί να γίνει, διότι ακόμα δεν γίνεται τακτοποίηση αυθαιρέτων κατηγορίας 5. Επίσης αν κάνω πίσω σε αυτή τη φάση του δανείου, το οποίο δόθηκε με ιδιαίτερα ευνοϊκούς όρους, έχω μεγάλη ζημία. Είμαστε σε συνεννόηση με τον μηχανικό μου, τον οποίο γνωρίζουμε οικογενειακώς χρόνια και ασχολείται ειδικά με θέματα νομιμοποίησης. Δεν τον εμπλέξαμε νωρίτερα όχι από οικονομικούς λόγους, αλλά γιατί δεν πήγε το μυαλό μας ότι η τράπεζα η οποία έχει και το μεγαλύτερο συμφέρον να μην έχει βάρη το προς προσημείωση ακίνητο, σε αυτή την εποχή, θα ενέκρινε ένα μεγάλο δάνειο χωρίς να ελέγξει διεξοδικά τέτοια στοιχεία πρώτης σημασίας. Επίσης θα γίνει επαφή και με δικηγόρο, διότι αν δεν υπάρχει κάποιος τρόπος να προχωρήσει τουλάχιστον η διαδικασία νόμιμα και χωρίς άγχος αναδρομικής ακύρωσης, θα πρέπει είτε εξωδικαστικά είτε δικαστικά να βρεθεί ένας συμβιβασμός. 

[ΙΑΣΟΝΑΣ]

Αν όλα αυτά που γράφετε είναι ορθά, το μόνο που σας απομένει είναι να στραφείτε νομικά, το συντομότερο δυνατόν, εναντίον του πρώην ιδιοκτήτη (πωλητή) και το μηχανικού που υπογράφει το Πιστοποιητικό ΗΤΚ και να ζητάτε, τόσο αντιστροφή της πώλησης, όσο και αποζημίωση για ενδεχόμενες βλάβες που έχετε υποστεί!

Αν δεν είναι ορθά όσα λέτε, βεβαιωθείτε απολύτως και εγγράφως γι' αυτό από έμπειρο μηχανικό και δικηγόρο (τους οποίους στη συνέχεια θα αξιοποιήσετε και ως συμβούλους σας στη νομική διεκδίκηση).

Δυστυχώς, τα λάθη πληρώνονται! Θα μπορούσατε να τα είχατε αποφύγει συνεργαζόμενος πριν την αγορά (προκαταβολή κ.λπ.) με τους ανωτέρω! Σώστε τώρα ό,τι προλαβαίνετε!!!

Σε καμία απολύτως περίπτωση να μην αδρανήσετε...

 

[[email protected]]

@Prive

 

Το γεγονός ότι ένας ιδιώτης μηχανικός ( ο δικός σου) εκφέρει άποψη που εναντιώνεται σε έναν άλλο ιδιώτη μηχανικό (της ρύθμισης) δεν λέει και πολλά. Ο νόμος 4495 τροποποιήθηκε αρκετές φορές, και στην κατηγορία 4 όπως ισχύει σήμερα υπάρχουν αρκετά παραθυράκια. Από τη στιγμή που έχει γίνει συμβόλαιο, μιλάμε για αρκετά περίπλοκη κατάσταση για να πάρεις τα λεφτά σου πίσω. Συνήθως η προκαταβολή γίνεται με προσύμφωνο που προβλέπει τέτοιες καταστάσεις να λύνονται εξωδικαστικά και με συνοπτικές διαδικασίες.

 

Θεωρητικά χρειάζεσαι και μηχανικό αλλά και δικηγόρο πριν υπογράψεις, καθώς τέτοιου είδους νόμοι στα ακίνητα είναι επισφαλείς για τα περιουσιακά στοιχεία, και μέσα στα 12 χρόνια που ισχύουν έχουν αλλάξει σε τέτοιο βαθμό, στον οποίο καθαρά ακίνητα το 2016 σήμερα ΔΕΝ μπορούν να μεταβιβαστούν, ΧΩΡΙΣ να φταίει ο ιδιώτης μηχανικός που τα διεκπεραίωσε.

 

Προσωπική μου συμβουλή: ζήτα υπογεγραμμένο κείμενο από το μηχανικό που αμφισβητεί τη ρύθμιση, και δώστο σε δικηγόρο να το διαχειριστεί.