Τροποποίηση σύστασης οριζόντιας ιδιοκτησίας ( ερώτηση ιδιώτη)

[Direct]

Γεια σας

Συγνώμη εκ των προτέρων αν το ερώτημα μου έχει απαντηθεί, αλλά δε βρήκα απάντηση στο φορουμ. Επίσης συγνώμη αν θεωρείτε πως αυτό πρέπει να απαντηθεί από συμβολαιογράφο και όχι μηχανικό.

Αυθαίρετο διαμέρισμα 35τμ σε δώμα έχει τακτοποιηθεί με τον 4178, σε τμήμα του δώματος αποκλειστικής χρήσης, όπου ταυτόχρονα υπάρχει δικαίωμα υψουν με ξεχωριστή οριζόντια ιδιοκτησία, και χιλιοστά επί του οικοπέδου. Στην ΣΟΙ περιγράφεται ως δικαίωμα ανέγερσης μελλοντικού διαμερίσματος Χ1 29τμ. Το τμήμα αποκλειστικής χρήσης ειναι περίπου 45τμ και δεν έχει γίνει επέκταση του διαμερίσματος στο κοινόχρηστο τμήμα του δώματος.

α) Είναι υποχρεωτική η τροποποίηση της σύστασης?

β) Αν ναι, μπορεί να γίνει μονομερώς, ή απαιτείται συναίνεση?

Ευχαριστώ εκ των προτέρων για τον χρόνο σας

 

Edited Νοέμβριος 1 , 2023 by Pavlos33

[Pavlos33]

Σύμφωνα με το άρθρο 98 δεν βλέπω να προκύπτει εξαίρεση στην περίπτωση αυτή ώστε να μην απαιτείται ολική τροποποίηση σύστασης. 

[ppanag]

@Direct

α) Ναί

β) Δεν μπορεί να γίνει μονομερώς (και δεν είναι σωστό να γίνει μονομερώς ακόμα και αν επιτρεπόταν)

 

[Direct]

Ευχαριστώ για την απάντηση.

Όταν λέτε ολική εννοείτε με συναίνεση? 

Σύμφωνα με την παρ.8 του άρθρου 98:

8. Επί αυθαίρετων κατασκευών ή αυθαίρετων αλλαγών χρήσης που έχουν εκτελεστεί ή εγκατασταθεί σε οριζόντια ή κάθετη συνιδιοκτησία και εντός τμημάτων αποκλειστικής χρήσης αυτών, εφόσον κατά τη σύσταση διηρημένων ιδιοκτησιών έχουν αποδοθεί στους δικαιούχους ως αποκλειστική χρήση, για την υπαγωγή στις διατάξεις του παρόντος δεν απαιτείται συναίνεση των λοιπών συνιδιοκτητών.

Η περίπτωση μου δεν εμπίπτει στο περιεχόμενο αυτής της παραγράφου?

Edit: έγραφα την απάντησή μου ταυτόχρονα με την απάντηση του @ppanag

Edited Νοέμβριος 1 , 2023 by Direct

[Pavlos33]

Η παρ. 8 αναφέρεται στο επιτρεπτό της υπαγωγής Ν. 4495 όχι στην μη απαίτηση συναίνεσης για την τροποποίηση της σύστασης. Η τροποποίηση σύστασης απαιτεί το 100% των ψήφων. Μίλησε με την συμβολαιογράφο να στο επιβεβαιώσει.

[Direct]

Ευχαριστώ πολύ για τη διευκρίνιση.

Οπότε σύμφωνα με το νομοθέτη, ενώ το διαμέρισμα δύναται να τακτοποιηθει (όπως και τακτοποιηθηκε) χωρίς τη συναίνεση των υπολοίπων, τουτέστιν για να μπορέσει να πουληθεί μελλοντικά θα πρέπει να υπάρχει στο 100% η συναίνεση των συνιδιοκτητών.

Δεν έχω φτάσει ακόμα σε συμβολαιογράφο, δε με ενδιαφέρει να το πουλήσω αμέσα, απλά θα ήθελα να είναι το ακίνητο τακτοποιημένο γιατί ακούω πολλά γύρω μου...και μαζεύω γνώμες..

Edited Νοέμβριος 1 , 2023 by Direct

[ΙΑΣΟΝΑΣ]

4 ώρες πριν, Direct said:

α) Είναι υποχρεωτική η τροποποίηση της σύστασης?

Προφανώς και είναι υποχρεωτική! Το ότι, έχετε το "δικαίωμα υψούν" δεν σημαίνει ότι, ταυτοχρόνως μπορείτε αυθαίρετα να το ασκήσετε έστω και σε χώρο αποκλειστικής χρήσης! Το δικαίωμα αυτό ασκείται μόνο μέσω νόμιμης διαδικασίας (π.χ. έκδοση οικοδομικής άδειας για προσθήκη καθ' ύψος κ.λπ.).

 

4 ώρες πριν, Direct said:

β) Αν ναι, μπορεί να γίνει μονομερώς, ή απαιτείται συναίνεση?

Όχι δεν μπορεί να γίνει μονομερής τροποποίηση της ΣΟΙ. Απαιτείται η συναίνεση του 100% των συνιδιοκτητών του ακινήτου. Μην ξεχνάτε ότι, έχοντας την αποκλειστική χρήση σε ένα τμήμα ενός χώρου, ο οποίος όμως έχει συγκεκριμένη χρήση (δώμα), σε καμία απολύτως περίπτωση δεν μπορείτε μόνος σας και χωρίς τη σύμφωνη γνώμη όλων ν' αλλάξετε τη χρήση του συγκεκριμένου αυτού χώρου.

 

P.S.1. Για όλα τα παραπάνω υπάρχει ειδική νομολογία των ανώτατων δικαστηρίων της χώρας! Ο δικηγόρος σας θα ξέρει....

P.S.2. Οποτεδήποτε ο οποιοσδήποτε συνιδιοκτήτης, ανεξαρτήτως της οποιασδήποτε ρύθμισης έχετε κάνει, μπορεί να στραφεί νομικά εναντίον σας και να σας αναγκάσει να το γκρεμίσετε κ.λπ. Γι' αυτό συνιστώ ιδιαίτερη προσοχή.

 

 

[Direct]

Επανέρχομαι με διαφορετικό θέμα, αλλά πρόκειται για την ίδια πολυκατοικία, και αφορά συνέπεια της τροποποίησης: όλοι στα διαμερίσματα μας έχουμε καποιες αυθαιρεσίες που έχουν τακτοποιηθεί (κλειστοι ημιυπαίθριοι, κλειστα γκαραζ που εγιναν χώροι κατοικίας). Εαν γίνει τροποίηση σύστασης, θα πρέπει να γίνει και αλλαγή πίνακα κοινοχρήστων, λαμβανοντας υπόψη τους νέους 'τακτοποιημένους' όγκους του κάθε διαμερίσματος, σωστά?

Στην αρχική σύσταση υπάρχει αναφορά σε πίνακα κοινοχρήστων για μετά την ανέγερση του μελλοντικού Χ1 διαμερίσματος, αλλά σίγουρα δεν είχε προβλεφθεί πως θα υπάρξουν νόμοι για την τακτοποίηση των αυθαιρεσιών που μπορεί να αυξήσουν τους αρχικούς όγκους (πολυκατοικία με άδεια την πρώτη δεκαετία του 2000)

 

*Αν πρέπει να το ανόιξω ως νέο θέμα, παρακαλώ τους διαχειριστές να με ενημερώσουν.

[ΙΑΣΟΝΑΣ]

1 ώρα πριν, Direct said:

Εαν γίνει τροποίηση σύστασης, θα πρέπει να γίνει και αλλαγή πίνακα κοινοχρήστων, λαμβανοντας υπόψη τους νέους 'τακτοποιημένους' όγκους του κάθε διαμερίσματος, σωστά?

Δεν είναι υποχρεωτικό! Δύναται να γίνει, ταυτοχρόνως με την τροποποίηση της ΣΟΙ, αν και εφόσον συμφωνήσει σε αυτό το 100% των συνιδιοκτητών. 

[dimitris GM]

για την τροποποιηση, ισχυει ό,τι ειπε ο ιασονας

 Ως προς δε αυτο:

"Στην αρχική σύσταση υπάρχει αναφορά σε πίνακα κοινοχρήστων για μετά την ανέγερση του μελλοντικού Χ1 διαμερίσματος, αλλά σίγουρα δεν είχε προβλεφθεί πως θα υπάρξουν νόμοι για την τακτοποίηση των αυθαιρεσιών που μπορεί να αυξήσουν τους αρχικούς όγκους (πολυκατοικία με άδεια την πρώτη δεκαετία του 2000) "

  Οι αυθαιρεσιες-τακτοποιησεις  στους οροφους,   που εγιναν απο τριτους-αγοραστες, δεν αφαιρουνται απο το δικαιωμα καθύψος επεκτασης [αερας] που ανηκει στον οικοπεδουχο.

   Αντίθετα, αφαιρουνται απο τον "αερα" οσες αυθαιρεσιες τυχον τακτοποιησε σε δικη του ΟΙ ο  δικαιουχος του αερα.