Συμβολαιογραφική Συνένωση + 33 παρ. 6 Ν. 4579/2020 ;

[Justiziar]

Καλησπέρα,

Έχοντας διαβάσει την εγκύκλιο και την "αποκρυπτογράφηση" του Pavlos33 στο φόρουμ και επειδή 2 μηχανικοί που έχω ο ένας (πολιτικός) μου λέει δεν γίνεται και ο άλλος (τοπογράφος) μου λέει δεν ξέρω, η συμβ/φος μου λέει "ό,τι πει ο μηχανικός" ενώ η ΥΔΟΜ δεν μου απαντάει και λέει "καταθέστε για άδεια και βλέπουμε", στέλνω το παρακάτω ερώτημα:

 

Έχω υπόθεση πώλησης ακινήτου από 3 ιδιοκτήτες στη Χαλκιδική σε 1 αγοραστή.

Ο Α έχει 3 στρέμματα, ο Β 900 τ.μ. και ο Γ 300 τ.μ.

Αρτιότητα, αποστάσεις, πρόσοψη ΟΚ.

Οι μηχανικοί κολλάνε στο 33 παρ. 6 Ν. 4579/2020 που λέει ότι θέλεις 4 στρέμματα και ένα τουλάχιστον άρτιο.

Προϋφιστάμενο άρτιο δεν υπάρχει ούτε κατά παρέκκλιση.

Τελικά το 33 παρ. 6 αφορά μόνο λειτουργική συνένωση ή και συμβ/φική συνένωση οπότε πώληση γιοκ;

Να σημειωθεί ότι η εκτός σχεδίου έκταση υπάγεται στο ΓΠΣ Δήμου Αριστοτέλη.

 

Έχει βγάλει κανένας άκρη τι γίνεται τελικά;

[dimitris GM]

[αυτο τι σημαινει; "Αρτιότητα, αποστάσεις, πρόσοψη ΟΚ"]

    Εχεις πωληση τριων ακινητων..και οχι ενος...  Καθε ενα εξεταζεται χωριστα.

   Σε  αγορα απο εναν, γινεται συνενωση σε ενα, αλλα, κατ' αρχας, πρεπει να εχει τις προυποθεσεις του 33 παρ.   6...Δεν τις εχεις.

  Κατα τα λοιπα

Στον Δημο Αριστοτελη ισχυει το ΦΕΚ  ΑΑΠ 332/2010.

Εχει διευκρινισθει με εγκυκλιο η διαφορα μεταξυ της παρ. 1 και 2 του αρθρου 32.

   Με βαση αυτη, αν εισαι στην παρ. 2, πας με το Δ 185.

[δες την εγκυκλιο στα ΠΜ.]

Πλην ομως μετα ηρθαν οι αποφασεις του ΣτΕ, οπότε ειναι ολα υπο εξεταση

  Η προσφατη τροποποιηση του 4759 με τον ν. 5057 αρθρ. 26,  αφορα μονον στο αρθρο 40

 Περιμενουμε ρυθμισεις   για τα τυφλα 4 στρ., που, όπως φαινεται πρεπει να εχουν ετος δημιουργιας το 1985...

 

 Επομενως, δεν υπαρχει απαντηση αυτη την στιγμη.

 

Edited Νοέμβριος 2 , 2023 by Pavlos33

[Justiziar]

20 ώρες πριν, dimitris GM said:

Σε  αγορα απο εναν, γινεται συνενωση σε ενα, αλλα, κατ' αρχας, πρεπει να εχει τις προυποθεσεις του 33 παρ.   6...Δεν τις εχεις.

Σίγουρα πρέπει να τις έχω;

Γιατί η εγκύκλιος λέει ότι:

"Επισημαίνεται ότι η διάταξη της παρ.6 του άρθρου 33 του ν.4759/20 δεν πρέπει να συγχέεται με τις
περιπτώσεις συνενώσεων που συντελούνται με συμβολαιογραφική πράξη, καθόσον στις περιπτώσεις
αυτές είναι απαραίτητη η τήρηση του συνόλου των προϋποθέσεων εμβαδού και προσώπου που ισχύουν
κατά τον χρόνο δημιουργίας του γηπέδου."

Δεν είμαι μηχανικός αλλά από αυτό καταλαβαίνω ότι για συμβ/φική συνένωση δεν εφαρμόζεται το 33 παρ. 6.

 

20 ώρες πριν, dimitris GM said:

Εχει διευκρινισθει με εγκυκλιο η διαφορα μεταξυ της παρ. 1 και 2 του αρθρου 32.

   Με βαση αυτη, αν εισαι στην παρ. 2, πας με το Δ 185.

Λέει ότι πας με το παλιό καθεστώς εκτός και αν ορίζεται ρητώς άλλως.

Εγώ καταλαβαίνω ότι ακόμα και στο 32 παρ. 2 να είσαι, για συνένωση πας πάντα με το 33 παρ. 6.

Σωστά καταλαβαίνω;

 

Ευχαριστώ (και πάλι) για την απάντηση συνάδελφε

 

20 ώρες πριν, dimitris GM said:

Περιμενουμε ρυθμισεις   για τα τυφλα 4 στρ., που, όπως φαινεται πρεπει να εχουν ετος δημιουργιας το 1985...

Επίσης, να αναφέρω ότι πρόκειται για κληροτεμάχια διανομής από το Υπουργείο Γεωργίας, οπότε υποθέτω ότι ο δρόμος στην πράξη διανομής του 1930 θεωρείται ως αναγνωρισμένος δρόμος, οπότε και δεν έχω πρόβλημα με τη ΣτΕ 176/2023...  Πολλά προβλήματα!

[tetris]

Εάν ο δρόμος είναι αναγνωρισμένος και το πρόσωπο είναι >=25 μ., δεν υπάρχει πρόβλημα. Δημιουργείς σήμερα άρτιο κατά τον κανόνα.

Εκτός κι αν ισχύουν άλλες (δυσμενέστερες) διατάξεις για την περιοχή

[Pavlos33]

@Justiziar Kαλησπέρα και από μένα. Μια και αναφέρθηκες στην προσπάθεια ανάλυσης της περίπτωσης παραθέτω εδώ για ευκολία συζήτησης  το σχετικό post.

Ξεκινώντας από το τέλος. Σύμφωνα με παλαιότερα ερμηνευτικά έγγραφα, οι δρόμοι διανομών θεωρούνται κοινόχρηστοι. Επιφυλασσόμαστε όμως, λόγω της απόφασης 176/23 του Σ.τ.Ε καθώς η Διοίκηση δεν έχει ακόμη εναρμονιστεί με την σχετική απόφαση. Η επιφύλαξη έγκειται στο αν ενδεχομένως απαιτείται και έγκριση μέσω ΦΕΚ. 

Για το αρχικό ερώτημα. Τρία όμορα γήπεδα διαφορετικών ιδιοκτητών. Αυτά πάνε να ενωθούν σήμερα μέσω συμβολαιογραφικής πράξης. Λειτουργική συνένωση (τοις πράγμασι συνένωση θα την λέμε για να μην δημιουγείται σύγχυση( δεν γίνεται καθώς έχουμε διαφορετικούς ιδιοκτήτες. Ο νόμος (περιέργως για εμάς εξ αρχής) αναφέρει τις δυο προϋποθέσεις. Α) προκύπτον γήπεδο 4.000 τμ και άνω και β) Ένα από τα γήπεδα να ήταν άρτιο κατά παρέκκλιση ή κατά κανόνα και οικοδομήσιμο κατά την έναρξη ισχύος του Ν. 4759/20. Κανένα από τα τρία γήπεδα όπως αναφέρεις δεν ήταν άρτιο και οικοδομήσιμο. 

Μιας και δεν είσαι μηχανικός (το αναφέρω και στο παλιό ποστ που είχα αναρτήσει) οι περιπτώσεις συνένωσης διακρίνονται στην συνένωση τοις πράγμασι, στην συμβολαιογραφική, αλλά και σε μια άλλη που τα παλαιότερα έγγραφα μας την επέτρεπαν, δηλαδή στην περίπτωση βελτίωσης αρτιότητας, όταν σε ένα άρτιο κατά παρέκκλιση ενώναμε ένα μη άρτιο και διατηρούνταν η κατά παρέκκλιση αρτιότητα. 

Προσωπική άποψη εκφράζοντας, θα συμφωνήσω με τους συναδέλφους που σου λένε ότι το προκύπτον γήπεδο είναι μη οικοδομήσιμο. Επιπλέον, μη έχοντας γνώση των όρων και περιορισμών δόμησης του ΓΠΣ που αναφέρεις, τηρώ επιφύλαξη και ως προς τις δεσμευτικές επιτρεπόμενες χρήσεις γης καθώς διαφαίνεται (αναφέρεις κληροτεμάχια) ότι υφίσταται σοβαρή πιθανότητα να έχουμε περίπτωση γεωργικής γης με απαγόρευση χρήσεων πέραν των αμιγώς γεωργικών.

Εν κατακλείδι, επειδή η περίπτωση θα αφήνει "γκρίζες ζώνες" θα ήταν μια πολύ καλή ιδέα, εφόσον υπάρχει καλή εμπορική αξία στην περιοχή του να υποβάλει ο μηχανικός σου αίτηση για προέγκριση με βεβαίωση όρων δόμησης, ώστε να αναγκαστεί η ΥΔΟΜ, είτε να απορρίψει την αίτηση εγγράφως, είτε να την αποδεχτεί. 

 

[Justiziar]

1 ώρα πριν, tetris said:

Εάν ο δρόμος είναι αναγνωρισμένος και το πρόσωπο είναι >=25 μ., δεν υπάρχει πρόβλημα. Δημιουργείς σήμερα άρτιο κατά τον κανόνα.

Αυτή είναι η απάντηση που θέλω να ακούσω! 😅 Δηλαδή δεν μας εμποδίζει το ότι δεν έχουμε ένα ήδη άρτιο κατά το 33 παρ. 6 Ν.4759/20;  @tetris

 

54 λεπτά πριν, Pavlos33 said:

Επιπλέον, μη έχοντας γνώση των όρων και περιορισμών δόμησης του ΓΠΣ που αναφέρεις, τηρώ επιφύλαξη και ως προς τις δεσμευτικές επιτρεπόμενες χρήσεις γης καθώς διαφαίνεται (αναφέρεις κληροτεμάχια) ότι υφίσταται σοβαρή πιθανότητα να έχουμε περίπτωση γεωργικής γης με απαγόρευση χρήσεων πέραν των αμιγώς γεωργικών.

Επιτρέπεται η ανέγερση κατοικιών με βάση το ΓΠΣ, έχουν ανεγερθεί πολλές όμορες κατοικίες σε 4άρια συνενωμένα επίσης κληροτεμάχια προ Ν. 4759/2020, οπότε δεν βλέπω τέτοιο πρόβλημα.

54 λεπτά πριν, Pavlos33 said:

Εν κατακλείδι, επειδή η περίπτωση θα αφήνει "γκρίζες ζώνες" θα ήταν μια πολύ καλή ιδέα, εφόσον υπάρχει καλή εμπορική αξία στην περιοχή του να υποβάλει ο μηχανικός σου αίτηση για προέγκριση με βεβαίωση όρων δόμησης, ώστε να αναγκαστεί η ΥΔΟΜ, είτε να απορρίψει την αίτηση εγγράφως, είτε να την αποδεχτεί. 

Πολύ καλή επιλογή, δεν το είχα σκεφτεί.

 

****

Και ευχαριστώ πολύ για τις απαντήσεις.

Η αναζήτηση μηχανικών, επαγγελματιών και γενικώς πάροχων υπηρεσιών δεν επιτρέπεται σε θέματα του φόρουμ. To μήνυμά σου έχει τροποποιηθεί καταλλήλως. Διάβασε προσεκτικά τους κανόνες συμμετοχής στο φόρουμ

Pavlos33

 

Edited Νοέμβριος 2 , 2023 by Justiziar

[tetris]

Επιμένω, ότι η παρ. 3 του άρθρου 6 δεν αφορά σε γήπεδα έχοντα πρόσωπο σε νόμιμο δρόμο. Για το λόγο αυτό, δεν το βάζει ως προϋπόθεση. Στην ουσία, "φωτογραφίζει" τα κατά παρέκκλιση άρτια εντός ζώνης.

Αυτά, φυσικά, πριν το "τσουνάμι" του στε.

Στην περίπτωσή σου, εφαρμόζονται οι διατάξεις του ισχύοντος ΠΔ για την εκτός σχεδίου δόμηση (δες και π.μ.)

[GEORGE MICHEAL]

Έχω περίπτωση με δυο γεωτεμάχια εκτός σχεδίου  , το ένα επιφάνειας 18498.61 τ.μ  προκύπτει από αγορές του 1975 και 1976 από ζεύγος παντρεμένο  κατά 50 % ο άντρας και η γυναίκα 50 % (και τις 2  αγορές  τις έκαναν μαζί 50 % έκαστος σαν  συνιδιοκτήτες    ) επομένως τότε (1976)  έγινε ένα και ενός άλλου γεωτεμάχιου εμβαδού 1629.79 όμορου που αγόρασε πιο παλαιά  το 1974 ο άντρας (100% κυριότητα) Τα παιδιά τους κάνουν αποδοχή κληρονομιάς το 2020 από τους αποθανόντες γονείς τους   αναφέροντας τα δυο τμήματα ξεχωριστά (στην αποδοχή από τον πατέρα ) και το πωλούν σαν ένα το 2022 στον πελάτη μου , με δήλωση του μηχανικού ότι είναι άρτιο και οικοδομήσιμο Δρόμο έχει στην πράξη αλλά στα συμβόλαια δεν αναγράφεται μάλιστα οδηγεί σε πυλώνα της ΔΕΗ  και φαίνεται να υπάρχει από το 1996 . Παλαιότερα δεν έχω δει ακόμα.  Το 1945 δεν φαίνεται τίποτα από δρόμους   Μπορεί να θεωρεί με βάση το άρθρο 33 παραγ 6 σαν συνένωση όμορων και να ισχύει η δήλωση του συνάδελφου στο τοπογραφικό του και κατά επέκταση στο συμβόλαιο ? Παω για άδεια και ο δν/της έχει αντίθετη άποψη για την αρτιότητα οικοδομησιμότητα σε πρώτη κουβέντα που έκανα αφού αμφισβητεί την εφαρμογή του Ν 4759 άρθρου 33 παρα 6 και δεν το θεωρεί συνένωση 

Edited Μάρτιος 5 by GEORGE MICHEAL

[Pavlos33]

Καλημέρα. Διευκρίνισε το εξής. Το συμβόλαιο του 2022 (πώληση) αναφέρει ότι μεταβιβάζονται με σκοπό τη συνένωση ή αναφέρει απλώς το συνενωμένο με το ιστορικό τίτλων;

[GEORGE MICHEAL]

47 λεπτά πριν, Pavlos33 said:

Καλημέρα. Διευκρίνισε το εξής. Το συμβόλαιο του 2022 (πώληση) αναφέρει ότι μεταβιβάζονται με σκοπό τη συνένωση ή αναφέρει απλώς το συνενωμένο με το ιστορικό τίτλων;

Καλημέρα και ευχαριστώ για τον χρόνο ..... μόνο το ιστορικό των τίτλων και μάλιστα παραπέμπει στα συμβόλαια αποδοχής κληρονομιάς όπου γράφει η ίδια συμβολαιογράφος ότι αναφέρει αναλυτικά 

Edited Μάρτιος 5 by GEORGE MICHEAL