Ύψος σε οριζόντια ιδιοκτησία

[CHRISA225]

Σε οριζόντια ιδιοκτησία με κατασκευασμένο το ισόγειο και δυνατότητα κατασκευής. με υπόλοιπο δόμησης α΄ ορόφου και β΄ ορόφου που δεν έχουν υλοποιηθεί , ωστόσο υπάρχουν στον πίνακα οριζοντίου. Ο ιδιοκτήτης της οικοδομής είναι ένα φυσικό πρόσωπο, δεν υπάρχει άλλος. Έχει βγει οικοδομική άδεια μόνο για το ισόγειο το οποίο έχει υλοποιηθεί. Στην συνέχεια ο αέρας του α΄ ορόφου αγοράστηκε από άλλον ιδιοκτήτη, επομένως έχουμε δύο συνιδιοκτήτες πλέον.

Το μέγιστο ύψος του συνόλου της οικοδομής βάση των όρων δόμησης της περιοχής είναι 10,50 μ. 

Ο πρώτος ιδιοκτήτης (του ισογείου, που παραμένει και ιδιοκτήτης του αέρα του β ορόφου ) κατασκεύασε το ισόγειο με ύψος 4,65μ. , ουσιαστικά είναι σαν να έφαγε από το ύψος των υπολοίπων ορόφων (10,50μ.:3=3,50 έκαστος όροφος). Απομένει για τον α΄ και τον β' όροφο 5,85 μ., δηλ. 5,85 : 2 = 2.92 μ. για κάθε όροφο, που αν αφαιρεθεί πάχος τσιμεντοκονίας και ύψος πλάκας μένει περίπου 2,60μ. για κάθε όροφο.

ΕΡΩΤΗΜΑΤΑ : 

1. Εφόσον ο ιδιοκτήτης του ισογείου και του β μελλοντικού ορόφου είναι ο ίδιος, αφού το ύψος το έφαγε αυτός με την κατασκευή του ισογείου, δεν θα πρέπει να του αφαιρεθεί από τον β'  όροφο και να κρατήσει ο α΄ όροφος αυτό που του αναλογεί ?  

2. Όταν στην πολεοδομία θα βγει η άδεια για τον πρώτο όροφο με ένα ύψος λογικό (περίπου 3μ.) θα εξετάσει η πολεοδομία τι ύψος απομένει για τον β΄ όροφο, ο οποίος είναι ακόμα αέρας? Αν δουν πως με τούτα και με κείνα βγαίνει ριγμένος ο β΄ όροφος ως προς το ύψος, τότε υπάρχει περίπτωση να μην υπογράψουν την άδεια ή την ηλεκτροδότηση? 

[Didonis]

11 λεπτά πριν, CHRISA225 said:

....

ΕΡΩΤΗΜΑΤΑ : 

1. Εφόσον ο ιδιοκτήτης του ισογείου και του β μελλοντικού ορόφου είναι ο ίδιος, αφού το ύψος το έφαγε αυτός με την κατασκευή του ισογείου, δεν θα πρέπει να του αφαιρεθεί από τον β'  όροφο και να κρατήσει ο α΄ όροφος αυτό που του αναλογεί ?  

....

Ο μόνος τρόπος τα όποια πρέπει ή δεν πρέπει είναι να το προβλέπει το σαφέστατα ο κανονισμός της σύστασης.

Εναλλακτικά να εκδοθεί Οικοδομική Άδεια που να έχει τα όποια ιδιοκτησιακά (και όχι πολεοδομικά) πρέπει.

Edited Νοέμβριος 20 , 2023 by Didonis

[dimitris GM]

εάν ισχυει αυτο

"Στην συνέχεια ο αέρας του α΄ ορόφου αγοράστηκε από άλλον ιδιοκτήτη, επομένως έχουμε δύο συνιδιοκτήτες πλέον",

τοτε ισχυει αυτο;

αρθρο 107:

"2. Αν το ακίνητο ανήκει σε περισσότερους συνιδιοκτήτες και έχει συσταθεί οριζόντια ή κάθετη ιδιοκτησία, μέχρι τις 28.7.2011, για τον υπολογισμό των πολεοδομικών μεγεθών και την έκδοση οικοδομικής άδειας που αναλογούν στα ιδανικά μερίδια κάθε συνιδιοκτήτη, δεν λαμβάνονται υπόψη οι αυθαίρετες κατασκευές που έχουν εκτελεστεί σε άλλη οριζόντια ή κάθετη ιδιοκτησία."

 

[CHRISA225]

6 ώρες πριν, dimitris GM said:

εάν ισχυει αυτο

"Στην συνέχεια ο αέρας του α΄ ορόφου αγοράστηκε από άλλον ιδιοκτήτη, επομένως έχουμε δύο συνιδιοκτήτες πλέον",

τοτε ισχυει αυτο;

αρθρο 107:

"2. Αν το ακίνητο ανήκει σε περισσότερους συνιδιοκτήτες και έχει συσταθεί οριζόντια ή κάθετη ιδιοκτησία, μέχρι τις 28.7.2011, για τον υπολογισμό των πολεοδομικών μεγεθών και την έκδοση οικοδομικής άδειας που αναλογούν στα ιδανικά μερίδια κάθε συνιδιοκτήτη, δεν λαμβάνονται υπόψη οι αυθαίρετες κατασκευές που έχουν εκτελεστεί σε άλλη οριζόντια ή κάθετη ιδιοκτησία."

 

Το ύψος του ισογείου στα 4,65 μ. είναι βάση αδείας η οποία εκδόθηκε το 1996. Σύμφωνα με την οριζόντιο που συντάχθηκε το 2004, από τους όγκους της κάθε ιδιοκτησίας προκύπτουν 4,65μ. για το ισόγειο, 3,30 μ. για τον α΄ όροφο και 3,30μ. για τον β' όροφο, συνολικά 11,65μ. > 10,50 (επιτρεπόμενο ύψος),  που σημαίνει πως ή λάθος έγινε από τον μηχανικό που συνέταξε την οριζόντιο ή υπέθεσε πως ο τελευταίος όροφος (β΄) αντί για πλάκα θα κατασκευάσει κεκλιμένη στέγη για να κερδίσει το κτίριο το +1,50μ. για την στέγη και να έχουμε 10,50+1,50 = 12,00 μ. τελικό επιτρεπόμενο ύψος κτιρίου.

Ο ά όροφος αγοράστηκε τώρα (2023) με τα στοιχεία που αναφέρονται στην οριζόντιο (επιφάνεια και όγκο). 

Μπορεί να θεωρηθεί λογικό στην έκδοση της άδειας προσθήκης για τον α΄ όροφο ο νέος ιδιοκτήτης να χρησιμοποιήσει το ύψος που ορίζεται από την οριζόντιο (σύμφωνα με τον όγκο) αφού εξάλλου με αυτές τις συνθήκες το αγόρασε για την επιφάνεια και τον όγκο που αναφέρεται στην πράξη και το δικαιούται . Τώρα για τον αρχικό ιδιοκτήτη που έχει το ισόγειο και τον β΄ όροφο ας πράξει όπως νομίζει. Εφόσον το λογικό είναι πως πούλησε κάτι με συγκεκριμένα δεδομένα. Όταν κατασκεύαζε το ισόγειο θα έπρεπε να ενημερωθεί από τον μηχανικό του για το τι ισχύει για τους άνω ορόφους, επομένως λογικά ήταν εν γνώση του. Είναι και αυτό ένας αντίλογος. 

[Didonis]

33 λεπτά πριν, CHRISA225 said:

...

Μπορεί να θεωρηθεί λογικό στην έκδοση της άδειας προσθήκης για τον α΄ όροφο ο νέος ιδιοκτήτης να χρησιμοποιήσει το ύψος που ορίζεται από την οριζόντιο (σύμφωνα με τον όγκο) ....

Συναδέλφισσα…. Μη μπερδεύεις λογικές…

Άλλο τα ιδιοκτησιακά δικαιώματα (τίτλοι κλπ.)

Άλλο οι πολεοδομικές διατάξεις

Ανεξάρτητα τι θα προβλέπει ένα τίτλος πόσους ορόφους και πόσα τετραγωνικά θα έχει δικαίωμα μελλοντικά το οικόπεδο να αποκτήσει, η πολεοδομική άδεια ελέγχει τι όρους δόμησης του επιτρέπουν οι εν ισχύ πολεοδομικές διατάξεις.

Πχ. Ας πούμε ότι ένα τίτλος προβλέπει για μελλοντικούς 30 ορόφους. Ωραία και μια χαρά… Δημοκρατία έχουμε

Όταν θα πάει να βγάλει οικοδομική Άδεια και έχει μέγιστο ύψος το Οικόπεδο του 15 μέτρα…. Τα 15μέτρα θα μπορεί να κάνει.

Όσοι αγόρασαν και αέρα για τα 100 μέτρα χωρίς να το ελέγξουν προ αγοράς με έμπειρο Μηχανικό του αγόρασαν αέρα κοπανιστό.

 

Συνοπτικά… ακόμα και 6 μέτρα ύψος να έχει κάνει το ισόγειο και 6 μέτρα ύψος να το δείχνει στην Άδεια ΤΟΤΕ είναι νόμιμα υφιστάμενος

Όλοι οι επόμενοι καθ’ ύψος υποχρεωτικά πάνε με το υπολειπόμενο ύψος

 

Να υποθέσω ότι δεν έχεις εμπειρία με Οικοδομικές Άδειες ή κάνω λάθος?

 

Edit

Υ.Γ.

Το Διάγραμμα Κάλυψης της Οικοδομικής Άδειας του 1996 το τσέκαρες?

Ειδικά για τα τελικά προβλεπόμενα μαξ επιτρεπόμενα ύψη του κτηρίου και το ιδεατό στερεό που έχει?

Edited Νοέμβριος 20 , 2023 by Didonis

[CHRISA225]

9 λεπτά πριν, Didonis said:

Συναδέλφισσα…. Μη μπερδεύεις λογικές…

Άλλο τα ιδιοκτησιακά δικαιώματα (τίτλοι κλπ.)

Άλλο οι πολεοδομικές διατάξεις

Ανεξάρτητα τι θα προβλέπει ένα τίτλος πόσους ορόφους και πόσα τετραγωνικά θα έχει δικαίωμα μελλοντικά το οικόπεδο να αποκτήσει, η πολεοδομική άδεια ελέγχει τι όρους δόμησης του επιτρέπουν οι εν ισχύ πολεοδομικές διατάξεις.

Πχ. Ας πούμε ότι ένα τίτλος προβλέπει για μελλοντικούς 30 ορόφους. Ωραία και μια χαρά… Δημοκρατία έχουμε

Όταν θα πάει να βγάλει οικοδομική Άδεια και έχει μέγιστο ύψος το Οικόπεδο του 15 μέτρα…. Τα 15μέτρα θα μπορεί να κάνει.

Όσοι αγόρασαν και αέρα για τα 100 μέτρα χωρίς να το ελέγξουν προ αγοράς με έμπειρο Μηχανικό του αγόρασαν αέρα κοπανιστό.

 

Συνοπτικά… ακόμα και 6 μέτρα ύψος να έχει κάνει το ισόγειο και 6 μέτρα ύψος να το δείχνει στην Άδεια ΤΟΤΕ είναι νόμιμα υφιστάμενος

Όλοι οι επόμενοι καθ’ ύψος υποχρεωτικά πάνε με το υπολειπόμενο ύψος

 

Να υποθέσω ότι δεν έχεις εμπειρία με Οικοδομικές Άδειες ή κάνω λάθος?

Ευχαριστώ για την άμεση απάντηση. Υπάρχει εμπειρία με οικοδομικές άδειες, γνωρίζω πως θα πάει βάση των πολεοδομικών μεγεθών που ισχύουν στην περιοχή όμως για να μιλήσουμε γενικώς έξω από τα δόντια, στην έκδοση της άδειας του α΄ ορόφου (τώρα θα βγει άδεια μόνο για τον α΄ όροφο) θα πρέπει να ληφθεί υπόψη το σύνολο του ύψους που απομένει και να μοιραστεί στα 2 (α΄ και β΄ όροφος)?

ή ο νέος ιδιοκτήτης εφόσον αγόρασε αέρα για ύψος 3,30μ. να βγάλει άδεια για τόσο (3,30Μ.) και ας μείνει ότι μείνει για τον β΄ όροφο, εξάλλου ανήκει σε αυτόν (ο β΄ όροφος) που έχει και το ισόγειο και έχει ήδη καταλάβει αρκετό ύψος. Με λίγα λόγια να αφαιρεθεί το ύψος από αυτόν που το πήρε. 

Δηλ. ο ένας ιδιοκτήτης έχει το ισόγειο και τον αέρα β΄ ορόφου και πουλάει τον αέρα α΄ ορόφου για 3,30 μ. ύψος σύμφωνα με την οριζόντιο. Ισόγειο : 4,65μ. , ά όροφος : 3,30 μ., σύνολο 7,95 μ. , απομένουν 10,50-7,95 = 2,55μ. για τον β'  όροφο (στην οριζόντιο βάση όγκου δίνει 3,30μ. για τον β΄ όροφο). Επομένως αν ήθελε να μοιράσει το εναπομείναν ύψος θα έπρεπε πριν πουλήσει να κάνει τροποποίηση της οριζοντίου και να αλλάξει τους όγκους. Βάση πολεοδομικών διατάξεων της περιοχής ο ά όροφος δεν έχει θέμα να χτίσει μέχρι το 3,30μ. όμως τότε ο β΄ όροφος θα έχει πρόβλημα αν κάποια στιγμή αποφασίσει να χτίσει. Ο νέος ιδιοκτήτης έχει συνείδηση και όταν του ανέφερα τα δεδομένα μου ζήτησε να το ψάξω.

[Didonis]

σε ότι με αφορά, εγώ έξω από τα δόντια έγραψα..... και δεν έχω κάτι να αλλάξω σε ότι είπα μέχρι τώρα (και μέσα και έξω από δόντια)

 

Οπότε πράξε όπως γνωρίζεις εφόσον υπάρχει και εμπειρία.

[CHRISA225]

49 λεπτά πριν, Didonis said:

σε ότι με αφορά, εγώ έξω από τα δόντια έγραψα..... και δεν έχω κάτι να αλλάξω σε ότι είπα μέχρι τώρα (και μέσα και έξω από δόντια)

 

Οπότε πράξε όπως γνωρίζεις εφόσον υπάρχει και εμπειρία.

Το καταλαβαίνω συνάδελφε, δεν υπήρξε υπόνοια παρεξήγησης, καθόλου. Απλώς ρώτησα πως λογικά αν βγει τώρα η άδεια για ύψος 3,30 μ. για τον α΄ όροφο τότε ο β΄ όροφος δεν θα μπορεί να βγάλει άδεια στο μέλλον. Επίσης αναρωτιόμουν εάν θα πρέπει να γίνει νύξη επί αυτού του θέματος, το να μοιραστεί το ύψος δηλ μεταξύ α΄ και β΄ ορόφου ή να μην αναφερθεί και μετά ο β΄ όροφος ας έχει πρόβλημα αν ποτέ ξεκινήσουν διαδικασίες για έκδοση άδειας και του β,  από την στιγμή που ούτε ξέρουμε τι σκοπό είχε ο τότε μηχανικός για τον β΄ όροφο και προφανώς ο ιδιοκτήτης του ισογείου το γνώριζε.  Τέλος πάντων χωρίς καμία διάθεση για παρεξήγηση, πραγματικά για ανταλλαγή απόψεων και πιθανόν εμπειρία αντίστοιχων περιπτώσεων έγραψα. Σε ευχαριστώ και πάλι. 

[Didonis]

4 λεπτά πριν, CHRISA225 said:

.... Επίσης αναρωτιόμουν εάν θα πρέπει να γίνει νύξη επί αυτού του θέματος,...

νύξη και συζήτηση σαφέστατα και είναι θετικό να γίνει και μακάρι να βρουν την βέλτιστη λύση.

Μη ξεχνάς ότι θα μένουν για πολλά χρόνια μαζί και σε κάθε περίπτωση αν θα έχουν καλές σχέσεις θα τος βγει σε καλό αλλά αν έχουν κακές σχέσεις θα έχουν προβλήματα στα άπαντα....

Δες όμως και εσύ με προσοχή το Διάγραμμα Κάλυψης που έχει βγει αν δεν το έχεις κάνει ήδη.

Οι σωστές υποδείξεις και κατευθύνσεις βοηθούν στην λύση των προβλημάτων προτού εμφανιστούν .... (πχ να πάει να βγάζει ο ένας άδεια και ο άλλος συνιδιοκτήτης να ξεκινά καταγγελίες κλπ κλπ)

[CHRISA225]

24 λεπτά πριν, Didonis said:

νύξη και συζήτηση σαφέστατα και είναι θετικό να γίνει και μακάρι να βρουν την βέλτιστη λύση.

Μη ξεχνάς ότι θα μένουν για πολλά χρόνια μαζί και σε κάθε περίπτωση αν θα έχουν καλές σχέσεις θα τος βγει σε καλό αλλά αν έχουν κακές σχέσεις θα έχουν προβλήματα στα άπαντα....

Δες όμως και εσύ με προσοχή το Διάγραμμα Κάλυψης που έχει βγει αν δεν το έχεις κάνει ήδη.

Οι σωστές υποδείξεις και κατευθύνσεις βοηθούν στην λύση των προβλημάτων προτού εμφανιστούν .... (πχ να πάει να βγάζει ο ένας άδεια και ο άλλος συνιδιοκτήτης να ξεκινά καταγγελίες κλπ κλπ)

Εννοείται έχεις δίκιο και γι αυτό και ανοίχθηκε το θέμα. Ευχαριστώ και πάλι για τον χρόνο σου.