10 ερωτήσεις-απαντήσεις για την προστασία της περιουσίας σας στο Κτηματολόγιο

[GTnews]

Μου έβγαλαν την περίφραξη. Τι κάνω;

Στην περίπτωση που διαπιστώσετε ότι κάποιος καταπατά ή αμφισβητεί την κυριότητά σας σε ένα ακίνητο, θα πρέπει να κινηθείτε άμεσα. Πρώτα πρέπει να αναθέσετε σε τοπογράφο μηχανικό, να συντάξει τοπογραφικό διάγραμμα, με τον ακριβή προσδιορισμό του ακινήτου ή τμήματός του, ώστε να μην υπάρχει αμφιβολία για τη θέση και ταυτότητά του, το εμβαδόν, τα όρια και τον προσανατολισμό του, αλλά και το είδος αυτού, αν δηλαδή είναι αστικό (οικόπεδο), ή αγροτεμάχιο, αν υπάρχει κτίσμα ή όχι κ.λπ.

Αμέσως μετά θα πρέπει να πάτε στον δικηγόρο σας μέσω του οποίου θα προσφύγετε στη δικαιοσύνη για την προάσπιση των δικαιωμάτων σας. Η ταχύτητα της αντίδρασή σας, θα σας βοηθήσει ουσιαστικά στην έκβαση των ενεργειών σας.

Τι γίνεται όταν το κτίσμα του γείτονα «μπει» από λάθος σε ξένη ιδιοκτησία;

Η κατάληψη τμήματος γειτονικού ακινήτου μπορεί να γίνει και με την ανέγερση οικοδομής που εκ λάθους καταλαμβάνει τμήμα ομόρου οικοπέδου. Αυτή η περίπτωση είναι αρκετά δύσκολη, γιατί η κατεδάφιση ενός κτίσματος αποτελεί μεγάλη ζημιά για τον ιδιοκτήτη του.

Για αυτό τον λόγο, ο νόμος προβλέπει ότι, κατ’ εξαίρεση, αντί να επιστραφεί το τμήμα του καταπατημένου γηπέδου στον ιδιοκτήτη του, μπορεί να επιλεγεί από το δικαστήριο η λύση να καταβληθεί αποζημίωση για το εκ λάθους καταπατημένο τμήμα του ιδιοκτήτη του ομόρου οικοπέδου, για την απώλεια της ιδιοκτησίας του.

Υπάρχει χρηματική αποζημίωση;

Ναι, με δυο προϋποθέσεις: α) εκείνος που οικοδομεί να είναι καλόπιστος, δηλαδή να πίστευε, από λάθος του, ότι εκεί που έχτιζε το οικόπεδο ήταν ολόκληρο δικό του και β) να μην υπήρξε έγκαιρη διαμαρτυρία και ειδοποίηση από τον γείτονα, που να υποδεικνύει ότι συντελείται παράνομη κατάληψη του γειτονικού οικοπέδου.

Σε αυτήν την περίπτωση το δικαστήριο, πέρα από την αποζημίωση της έκτασης που κατέλαβε ο ιδιοκτήτης του κτίσματος, μπορεί να επιδικάσει και πρόσθετη αποζημίωση, λόγω ειδικών συνθηκών. Αυτό εξαρτάται από το πόσο μειώθηκε η αξία του γειτονικού ακινήτου από την αφαίρεση του τμήματος, και ειδικότερα, το ποσοστό κάλυψης και δόμησης, που έχει χαθεί.

Τι γίνεται στην περίπτωση που η εναπομείνασα έκταση είναι μη άρτια και οικοδομήσιμη;

Σε αυτήν την περίπτωση θα πρέπει να αποζημιωθεί στο σύνολό της, διότι έχασε τη συνολική της αξία. Για αυτό τον λόγο, η οριοθέτηση του οικοπέδου καθώς και η χάραξη της οικοδομής που θα ανεγερθεί, θα πρέπει να γίνεται από μηχανικό για να μην έχετε δυσάρεστες εμπλοκές με τον γείτονά σας.

Με ποιο τρόπο μπορεί να διεκδικήσει ο καταπατητής ένα ακίνητο;

Η λέξη κλειδί εδώ είναι «χρησικτησία», δηλαδή η πολυετής χρήση ενός ακινήτου με την πρόθεση της απόκτησης της κυριότητάς του. Ο καταπατητής προκειμένου να αποκτήσει δικαιώματα μέσω έκτακτης χρησικτησίας, πρέπει να ισχυριστεί και να αποδείξει ότι είναι νομέας και κάτοχος της ιδιοκτησίας, αδιάκοπα και για χρονικό διάστημα τουλάχιστον 20 ετών. Επίσης μπορεί κάποιος να επιδιώξει να γίνει κύριος μέσω της «τακτικής χρησικτησίας», όταν κατέχει καλόπιστα ένα ακίνητο για περίοδο τουλάχιστον 10 ετών, δυνάμει ενός νόμιμου τίτλου ιδιοκτησίας, που έχει μεταγραφεί στο υποθηκοφυλακείο ή το Κτηματολογικό Γραφείο.

Δηλαδή μπορεί κάποιος και να καταπατήσει ένα ακίνητο και να δικαιωθεί;

Οι ιδιοκτήτες θα πρέπει να έχουν υπόψη τους πως γενικά, όλα τα ακίνητα υπόκεινται σε χρησικτησία. Ωστόσο, ο νόμος προβλέπει ορισμένες εξαιρέσεις όπως τα ακίνητα που προορίζονται για δημόσιες, δημοτικές ή θρησκευτικές ανάγκες.

Ειδικότερα, δικαιώματα χρησικτησίας δεν μπορούν να ασκηθούν σε ακίνητα των οποίων ιδιοκτήτης είναι το ελληνικό κράτος, μοναστήρια και εκκλησίες, κοινόχρηστους χώρους και πράγματα όπως στα συστατικά της κύριας ιδιοκτησίας, πριν χωριστούν από αυτήν.

Ακόμα, ένας συγκύριος από κληρονομιά, δωρεά κ.ά., δεν μπορεί να αξιώσει δικαιώματα χρησικτησίας, κατά των άλλων συγκυρίων, αν δεν τους έχει ειδικά ενημερώσει ως προς την πρόθεσή του να κατέχει και να νέμεται την ιδιοκτησία αποκλειστικά για λογαριασμό του.

Πώς μπορώ να προστατευτώ απέναντι σε κάθε επίδοξο καταπατητή;

Για να προστατεύσετε την περιουσία σας από κάθε έναν που μπορεί να αξιώσει δικαιώματα χρησικτησίας, θα πρέπει: α) να συντάξετε τοπογραφικό διάγραμμα, β) να περιφράξετε το ακίνητο, γ) να επισκέπτεστε το ακίνητο κατά τακτά χρονικά διαστήματα για να διαπιστώσετε την πραγματική του κατάσταση και δ) να προσφύγετε άμεσα στη δικαιοσύνη, σε κάθε παραβίαση των δικαιωμάτων σας.

Πριν καταλήξουμε στα δικαστήρια μπορώ να κάνω κάτι άλλο;

Καλό είναι στην αρχή να κάνετε μέσω του δικηγόρου σας μια εξώδικη πρόσκληση στον καταπατητή και να απαιτήσετε τη διακοπή της παράνομης κατοχής και νομής του ακινήτου κι εάν ο καταπατητής δεν αναγνωρίσει το λάθος του ή αν επιμένει ότι το ακίνητο είναι δικό του, τότε θα πρέπει να προσφύγετε στα δικαστήρια, ασκώντας τη σχετική αγωγή. Το δικαστήριο, μετά την εξέταση των απαιτούμενων εγγράφων, θα αποφασίσει ως προς τον πραγματικό νόμιμο κύριο της ιδιοκτησίας και ως προς το αν ο καταπατητής έχει εκπληρώσει τις αναγκαίες προϋποθέσεις για την αξίωση της χρησικτησίας.

Στο χωράφι μου ο γείτονας μετακίνησε τα όρια και καταπάτησε τμήμα της ιδιοκτησίας μου. Τι να κάνω;

Αυτό είναι συχνό φαινόμενο στις αγροτικές περιοχές και είναι θέμα πολλών προστριβών μεταξύ όμορων ιδιοκτητών, που οδηγεί σε μακροχρόνιες δικαστικές διαμάχες. Η καταπάτηση και η αφαίρεση τμήματος ενός ξένου ακινήτου αποτελεί παράνομη πράξη και μπορεί να γίνει με διάφορους τρόπους, όπως με τη μεταφορά του κοινού ορίου (π.χ. συρματόπλεγμα, μάνδρα), με την απόρριψη μπαζών, με τη στάθμευση αυτοκινήτου, με τη δενδροφύτευση, με την κατασκευή αυθαιρέτου κ.α. Ετσι τμήμα του ξένου ακινήτου, φαίνεται ότι ανήκει στον γείτονα, σύμφωνα με τα συμβόλαια, τα τοπογραφικά και άλλα αποδεικτικά μέσα. Στην περίπτωση αυτή ο θιγόμενος ιδιοκτήτης του ακινήτου, θα πρέπει να προσφύγει στα δικαστήρια με αγωγή και με άλλες νομικές ενέργειες, όπως προαναφέρθηκε.

Ποια είναι η βασική προϋπόθεση για την άσκηση αγωγής;

Είναι η σύνταξη τοπογραφικού, που θα αποτυπώνει με ακρίβεια τη συνολική έκταση του ακινήτου καθώς και το τμήμα αυτού που καταπατήθηκε και θεωρείται επίδικη έκταση, ώστε η αγωγή σας να είναι ορισμένη και το δικαστήριο να γνωρίσει με σαφήνεια το αντικείμενο της διαφωνίας και να εκδώσει σχετική απόφαση. Στις δίκες αυτές, το δικαστήριο ορίζει δικαστικό πραγματογνώμονα, και επομένως όσα περισσότερα στοιχεία διαθέτετε για την ακριβή έκταση του ακινήτου, τόσο πιο ευνοϊκή για εσάς θα είναι η δικαστική κρίση που θα σας δικαιώσει.

View full είδηση