Σχετικά με κατασκευή εσωτερικού εξώστη και απαίτηση συναίνεσης συνιδιοκτητών

[nistra44]

Κατάστημα με μεγάλο ύψος οροφής πρόκειται να αλλάξει χρήση, σύμφωνα με επιθυμία του ιδιοκτήτη, από κατάστημά σε κατοικία έπειτα από την έκδοση της σχετικής οικοδομικής άδειας. Ο ιδιοκτήτης επιθυμεί να κατασκευάσει εσωτερικό εξώστη (πατάρι) με τις προϋποθέσεις της παραγράφου 28, του άρθρου 2 του 4067/2012(ΝΟΚ), ώστε η κατασκευή να μην προσμετρά στον συντελεστή δόμησης, το οποίο θα αποτελεί μέρος της δημιουργηθείσας κατοικίας. Το γεγονός ότι δεν μετράει στον συντελεστή δόμησης όμως και μόνο, δεν αποτελεί για αυτόν εγγύηση στον να προχωρήσει στην κατασκευή χωρίς την συναίνεση των συνιδιοκτητών τους οποίους δεν επιθυμεί να «ερεθίσει» με κάποια κατασκευή που θίγει ίσως τα ιδιοκτησιακά τους δικαιώματα όσον αφορά την επιφάνεια δόμησης του κτιρίου.

Η θέση μας ως μηχανικοί του είναι ότι το κατάστημα αποτελεί ιδιοκτησία όχι μόνο της επιφάνειας του δαπέδου αλλά και του όγκου του, εντός του οποίου μπορεί να προχωρήσει σε νόμιμες κατασκευές που δεν επηρεάζουν τα πολεοδομικά μεγέθη δόμησης, κάλυψης και όγκου εφόσον εκδοθεί η σχετική οικοδομική άδεια χωρίς να απαιτείται συναίνεση των συνιδιοκτητών της πολυκατοικίας εφόσον η κατασκευή δεν προσμετρά στην δόμηση και δεν θίγονται τα συμφέροντά τους.

Είμαστε σωστοί ως προς την θέση μας ή όντως απαιτείται συναίνεση συνιδιοκτητών για την κατασκευή του παταριού;

[Didonis]

13 λεπτά πριν, nistra44 said:

....

Είμαστε σωστοί ως προς την θέση μας....

δεν ξέρω ποιοι είσαστε..... άλλα δεν είσαστε σωστοί με την "θέση σας"

Και πέραν αυτού το κτήριο έχει υπόλοιπο Συντελεστή Δόμησης?

[nistra44]

Δεν καταλαβαίνω κι εγώ την σημασία του ποιοί ήμαστε και τον ειρωνικό τονισμό της «θέση» μας.

Σημασία έχει ότι η δόμηση του κτιρίου είναι κοντά στο όριο των επιτρεπομένων στοιχείων δόμησης

και πάντως μικρότερη από αυτά αλλά και ότι η κατασκευή που πρόκειται να γίνει δεν προκαλεί

υπέρβαση δόμησης αφού δεν προσμετρά σε αυτήν. Αν υπάρχει κάποια τεκμηριωμένη άποψη

επί του θέματος, είναι ευπρόσδεκτη. Αντιθέτως δεν είναι ευπρόσδεκτοι υποτιμητικοί σχολιασμοί

και ειρωνείες. 

[Σερίφης]

1 ώρα πριν, nistra44 said:

χωρίς να απαιτείται συναίνεση των συνιδιοκτητών της πολυκατοικίας εφόσον η κατασκευή δεν προσμετρά στην δόμηση και δεν θίγονται τα συμφέροντά τους.

Σωστά, δεν απαιτείται. Εκτός εάν υπάρχει διαφορετική πρόβλεψη στον κανονισμό της πολυκατοικίας.

On 5/12/2023 at 12:44 ΜΜ, kan62 said:

Το πατάρι είναι κατασκευή εντός νομίμου ή νομίμως υφιστάμενου όγκου για τις οποίες ισχύει η παράγραφος 2.γ του άρθρου 23 του ΝΟΚ.

Δεν απαιτεί υπόλοιπο ούτε για να νομιμοποιηθεί ούτε για να κατασκευαστεί, όπως ακριβώς συμβαίνει με τις σοφίτες, τους Η/Χ και τους ανοικτούς εξώστες.

Edited Ιανουάριος 8 by Σερίφης

[kan62]

1 - Σπάνια περίπτωση να μη σκαλώνει η αλλαγή χρήσης σε κανονισμό της πολυκατοικίας. Συμβολαιογράφοι και δικαστές δεν καταλαβαίνουν τις λέξεις "προς το ευμενέστερο" αλλά καταλαβαίνουν πολύ καλά τις λέξεις "μεταβάλει τον προορισμό του ακινήτου".

2- Στην άδεια δεν υπάρχει τεχνική έκθεση απαλλαγής για τα στατικά. Πατάρι σημαίνει δάπεδο και το δάπεδο σημαίνει φορτία, αντισεισμικός και "επέμβαση". Όλα αυτά σε κοινόκτητο πράγμα.

[nistra44]

.....2- Στην άδεια δεν υπάρχει τεχνική έκθεση απαλλαγής για τα στατικά. Πατάρι σημαίνει δάπεδο και το δάπεδο σημαίνει φορτία, αντισεισμικός και "επέμβαση". Όλα αυτά σε κοινόκτητο πράγμα.....

Αν το πατάρι κατασκευαστεί ως ανεξάρτητος μεταλλικός φορέας, και με δεδομένο ότι το δάπεδο του ισόγειου καταστήματος δεν αποτελεί οροφή υπογείου

και ως εκ τούτου θα κοχλιωθεί στην εδαφόπλακα του ισογείου, με τις όποιες ενισχύσεις στα σημεία έδρασης απαιτούνται, δεν νομίζεται ότι το επιχείρημα της

επιβάρυνσης λόγω αύξησης φορτίων εξασθενεί κάπως;  

 

[kan62]

Αν μιλάμε για μεγάλο τραπέζι που κοιμάται ενίοτε κάποιος πάνω του, δεν υπάρχει θέμα.

Αλλά μια που κάνουμε φιλολογική συζήτηση ... το θέμα της επέμβασης στις όψεις για την αλλαγή σε κατοικία το έχετε ξεπεράσει με κάποιο τρόπο ;

[avgoust]

Συμφωνώ με την άποψη περί ιδιόκτητου όγκου αλλά από την άλλη υπάρχουν και τα κοινόκτητα τμήματα του κτιρίου.

Άρα το ερώτημα που πρέπει να απαντηθεί είναι κατά πόσο η κατασκευή του παταριού συνιστά τροποποίηση / προσθήκη σε κοινόκτητο τμήμα του κτιριου και ειδικότερα  αν η πλάκα επί εδάφους/δάπεδο ισογείου είναι κοινόκτητο τμήμα ή τμήμα αποκλειστικής κυριότητας.

Επίσης τι προβλέπει η σύσταση οριζοντίου ιδιοκτησίας και ο κανονισμός του κτιρίου για αλλαγή χρήσης και τέτοιες επεμβάσεις ?

Edited Ιανουάριος 8 by avgoust

[Arche]

1) Ας αρχίσουμε με τα βασικά, ρωτάω εγώ ο μη γνωρίζων πολλά' Ναι το ισόγειο έχει άδεια να λειτουργεί σαν κατάστημα και αν είναι νόμιμο ο ιδιοκτήτης μόνο του ισογείου και μόνο για την δικιά του ισόγεια αυτήν ιδιοκτησία, να εκδώσει μια άδεια και να διαμορφώσει 2 δωμάτια, ένα μπάνιο, να βάλει και έναν πάγκο κουζίνας, αν δεν τον έχει ήδη το κατάστημα αυτό. Τότε ποιός του απαγορεύει να πηγαίνει να ζει και να κοιμάται μέσα στο δικό του μαγαζί?

[ΙΑΣΟΝΑΣ]

19 ώρες πριν, nistra44 said:

Είμαστε σωστοί ως προς την θέση μας ή όντως απαιτείται συναίνεση συνιδιοκτητών για την κατασκευή του παταριού;

Ναι, απαιτείται η συναίνεση του 100% των συνιδιοκτητών του ακινήτου, καθότι οι εργασίες που θέλετε να κάνετε επηρεάζουν κοινόχρηστους χώρους αυτού και η στη συνέχεια τροποποίηση της ΣΟΙ.