Συναίνεση συνιδιοκτητών-ΝΟΜΟΣ 4759/2020 Άρθρο 113- (ερώτηση ιδιώτη)

[Dimitra4]

Ύστερα από πολλούς μήνες ταραχής στην πολυκατοικία που διαμένω (εξώδικα κτλ), με προσεχτική μελέτη του Άρθρου 113 του νόμου 4759/2020 προκύπτει πως για συνένωση 2 ορόφων ιδιοκτησίας του ιδίου ατόμου και μετατροπή σε μεζονέτα, ΔΕΝ χρειάζεται συναίνεση συνιδιοκτητών. Φαίνεται πως κανείς δεν είχε προσέξει πως ο νόμος παρέχει τη δυνατότητα για να προβεί κανείς μονομερώς κατά παρέκκλιση των οριζόμενων στον Κανονισμό του κτιρίου, εφόσον συντρέχουν 3 προυποθέσεις: α)διασφαλίζεται η στατική επάρκεια του κτιρίου, όπως αποδεικνύεται από μελέτη στατικής επάρκειας β)δεν θίγουν στύλους και δοκούς του φέροντος οργανισμού και γ)επεμβάσεις ενίσχυσης στον φέροντα οργανισμό περιορίζονται εντός των συγκεκριμένων αυτών ιδιοκτησιών

 

Παραθέτω το άρθρο και παρακαλώ για τις παρατηρήσεις σας. Τελικώς αν διασφαλίσω τις 3 προυποθέσεις, η λογική λέει πως βγαίνει η οικοδομική άδεια για μετατροπή 2 οροφοδιαμερισμάτων σε μεζονέτα χωρίς να έχω ανάγκη τον κάθε παράξενο που δεν συναινεί. Για την ιστορία, η πολυκατοικία χτίστηκε το 2014.

 

Άρθρο 113

Λειτουργική ενοποίηση οριζοντίων ιδιοκτησιών ιδίου ιδιοκτήτη, εσωτερικές διαρρυθμίσεις και επεμβάσεις στον φέροντα οργανισμό Τροποποίηση της παρ. 5 του άρθρου 23 του ν. 4067/2012

Τροποποιείται το δεύτερο εδάφιο της παρ. 5 του άρθρου 23 του ν. 4067/2012 (Α΄ 79) και η παρ. 5 διαμορφώνεται ως εξής:

«5. Σε περίπτωση συναίνεσης ιδιοκτητών με αυξημένη πλειοψηφία (τουλάχιστον 67%) όμορων οικοπέδων, είναι δυνατή η λειτουργική ενοποίηση των κτισμάτων των ιδιοκτησιών για όσο χρονικό διάστημα προβλέπεται από την ιδιωτική σύμβαση, εφόσον διασφαλίζεται η στατική επάρκεια των κτισμάτων μετά τις προβλεπόμενες διαρρυθμίσεις.

Σε περίπτωση συναίνεσης με αυξημένη πλειοψηφία (τουλάχιστον 67%) ιδιοκτητών αυτοτελών ιδιοκτησιών του ιδίου κτιρίου, είναι δυνατή η λειτουργική τους ενοποίηση, εφόσον διασφαλίζεται η στατική επάρκεια του κτίσματος μετά τις προβλεπόμενες διαρρυθμίσεις. Σε περίπτωση που για την λειτουργική ενοποίηση ή εσωτερική διαρρύθμιση απαιτούνται επεμβάσεις στον φέροντα οργανισμό του κτιρίου, αυτές είναι επιτρεπτές κατόπιν συναίνεσης των συνιδιοκτητών του κτιρίου. Κατ’ εξαίρεση επιτρέπονται μονομερώς, κατά παρέκκλιση των οριζόμενων στον Κανονισμό του κτιρίου, εφόσον μετά τις προβλεπόμενες διαρρυθμίσεις διασφαλίζεται η στατική επάρκεια του κτιρίου, όπως αποδεικνύεται από μελέτη στατικής επάρκειας. Σε περίπτωση που κατά τη μελέτη στατικής επάρκειας απαιτούνται επεμβάσεις ενίσχυσης στον φέροντα οργανισμό, αυτές είναι επιτρεπτές κατόπιν συναίνεσης των συνιδιοκτητών του κτιρίου και, κατ’ εξαίρεση επιτρέπονται μονομερώς, κατά παρέκκλιση των οριζόμενων στο Κανονισμό του κτιρίου, εφόσον δεν θίγουν στύλους και δοκούς του φέροντος οργανισμού και μετά τις προβλεπόμενες διαρρυθμίσεις διασφαλίζεται η στατική επάρκεια του κτιρίου, όπως αποδεικνύεται από μελέτη στατικής επάρκειας. Σε περίπτωση που κατά την μελέτη στατικής επάρκειας απαιτούνται επεμβάσεις ενίσχυσης στον φέροντα οργανισμό, αυτές δύνανται να πραγματοποιούνται μονομερώς με δαπάνη των ιδιοκτητών των αυτοτελών οριζόντιων ιδιοκτησιών που ενοποιούνται, με την προϋπόθεση ότι οι επεμβάσεις αυτές περιορίζονται εντός των συγκεκριμένων αυτών ιδιοκτησιών.»

Edited Φεβρουάριος 9 by Pavlos33

[Arche]

είναι μια πολύ σύνθετη και ασαφής η περίπτωση, χωρίς να ξέρουμε η συνένωση των ιδιοκτησιών αυτών που βρίσκονται σε διαφορετικούς ορόφους, αν επιτυγχάνεται με άνοιγμα τρύπας στην πλάκα του ορόφου για να περάσει η σκάλα που θα ενώσει τις ιδιοκτησίες πιστεύω ότι οι γνώσεις μας είναι ελλειπείς και δεν μπορώ εγώ τουλάχιστον να σας απαντήσω

[Dimitra4]

1 hour ago, Arche said:

είναι μια πολύ σύνθετη και ασαφής η περίπτωση, χωρίς να ξέρουμε η συνένωση των ιδιοκτησιών αυτών που βρίσκονται σε διαφορετικούς ορόφους, αν επιτυγχάνεται με άνοιγμα τρύπας στην πλάκα του ορόφου για να περάσει η σκάλα που θα ενώσει τις ιδιοκτησίες πιστεύω ότι οι γνώσεις μας είναι ελλειπείς και δεν μπορώ εγώ τουλάχιστον να σας απαντήσω

Εννοείται πως επιτυγχάνεται με άνοιγμα τρύπας στην πλάκα για να περάσει η σκάλα. Δεν θίγουμε στύλους και δοκούς. Δεν υπάρχει καμία ασάφεια ούτε ως προς τον νόμο, ο οποίος μου δίνει το δικαίωμα μονομερώς να προβώ σε αυτήν την ενέργεια. Φαίνεται πως δεν έχει διαβαστεί καλά ο νόμος από τους ειδικούς και έτσι πολλές φορές γίνεται ένας μικρός μύλος στης πολυκατοικίες γύρω από το ζήτημα της συναίνεσης,,, η οποία εν τέλει δεν χρειάζεται όταν συντρέχουν οι 3 προυποθέσεις που αναφέρονται.

Edited Φεβρουάριος 8 by Dimitra4

[ppanag]

Θα πρέπει να διασφαλίζεται η στατική επάρκεια του κτιρίου, το οποίο δεν ισχύει σε όλες τις τρύπες για σκάλα. 

Μπορεί να λειτούργησε μία χαρά και να διασφαλίζεται στη δική σας περίπτωση αλλά αυτό δεν αποτελεί τον γενικό κανόνα. Απαιτείται μελέτη σε κάθε περίπτωση

[Dimitra4]

Διασφαλίζεται η στατική επάρκεια του κτιρίου. Έχει γίνει ήδη η μελέτη. Αυτό που θέλω να τονίσω στο εν λόγω ποστ είναι πως ο γενικός κανόνας να θες τη συναίνεση δεν ισχύει παντού. Ιδιοκτήτης διαμερίσματος της πολυκατοικίας μου έστειλε ένα χαμό από εξώδικα για να μην προβώ σε ενέργειες συνένωσης, ο δικηγόρος έλεγε πως δεν μπορώ, η μηχανικός επίσης λόγω της μη συναίνεσης δυσκολευόταν και τελικά βρήκα ότι ο νόμος το επιτρέπει επειδή αυτές οι 3 προυποθέσεις καλύπτονται. Κι όμως, παντού, όπως και αν ψάξω στο ιντερνετ κανείς δεν αναφέρει αυτή την εξαίρεση που ειναι τοσο σημαντική και κρεμόμαστε απο τις τρελές διαθέσεις ανθρώπων που χωρίς λόγο και αιτία κάνουν κουμάντο στην περιουσία άλλων.

Edited Φεβρουάριος 8 by Dimitra4

[dimitris GM]

Η παρ. 3 του αρθρου 23 του ΝΟΚ αφορα την συνενωση ομορων ΟΙ. Και θετει συγκεκριμενους ορους και προυποθεσεις. [οπως σωστα επισημανε ο ppanag]

Εσυ θες να συνενωσεις οροφους.

  Η πλακα καθε οροφου αποτελει τμημα του ολου σκελετου της οικοδομης,

αρα ανηκει στα κοινοχρηστα και κοινοκτητα μερη της οικοδομης

  Η   διανοιξη τρυπας στην πλακα του οροφου αποτελει επεμβαση στα κοινοχρηστα και κοινοκτητα της οικοδομης, οπότε γινεται μονον εάν επιτρεπεται απο τον κανονισμο ή εαν εχει την συναινεση του 100%.

[ΑΠ 1145/2013]

Edited Φεβρουάριος 8 by dimitris GM

[immunity]

-«Κάθε συνιδιοκτήτης δικαιούται να προβαίνει σε απόλυτη χρήση των κοινοχρήστων μερών της οικοδομής, να ενεργεί επισκευές και ανανεώσεις αυτών, καθώς και μεταβολές και προσθήκες, με τον όρο ότι δεν παραβλάπτει τα δικαιώματα των άλλων ιδιοκτητών και δεν μεταβάλλει τον συνήθη προορισμό αυτών ή δεν δημιουργούνται κίνδυνοι για τη στατική της οικοδομής ή των διαμερισμάτων της, δεν παρεμποδίζεται η σύγχρηση εκ μέρους των λοιπών οροφοκτητών, δεν επέρχονται μεταβολές στην αισθητική του κτιρίου και δεν θίγεται η ασφάλειά του (ΑΠ 1501/ 2011)».

https://ecopress.gr/arios-pagos-ti-ischyi-gia-kinochrist/

Edited Φεβρουάριος 8 by immunity

[Dimitra4]

α

 

39 λεπτά πριν, dimitris GM said:

Η παρ. 3 του αρθρου 23 του ΝΟΚ αφορα την συνενωση ομορων ΟΙ. Και θετει συγκεκριμενους ορους και προυποθεσεις. [οπως σωστα επισημανε ο ppanag]

Εσυ θες να συνενωσεις οροφους.

  Η πλακα καθε οροφου αποτελει τμημα του ολου σκελετου της οικοδομης,

αρα ανηκει στα κοινοχρηστα και κοινοκτητα μερη της οικοδομης

  Η   διανοιξη τρυπας στην πλακα του οροφου αποτελει επεμβαση στα κοινοχρηστα και κοινοκτητα της οικοδομης, οπότε γινεται μονον εάν επιτρεπεται απο τον κανονισμο ή εαν εχει την συναινεση του 100%.

[ΑΠ 1145/2013]

Εσείς με μπερδέψατε ακόμα περισσότερο. Το άρθρο αυτό μιλάει για θαλάσσιο χωροταξικό σχεδιασμό. Το άρθρο 113 που έχω παραθέσει παραπάνω το διάβασατε; Μιλάει για εξαίρεση, κατά παρέκκλιση των οριζόμενων στο Κανονισμό του κτιρίου, για μονομερείς ενέργειες αν πληρούνται 3 προυποθέσεις. Σε εμένα πληρούνται και οι 3! Σε τι αναφέρονται αυτές οι εξαιρέσεις λοιπόν; Γιατί ο νομοθέτης βάζει εξαίρεση αν συντρέχουν αυτές οι προυποθέσεις; Περιττό να σας πω οτι στην πολεοδομία που έκανα ολόκληρο ζήτημα, δέχτηκαν πως έχω δίκιο.

 

25 λεπτά πριν, immunity said:

-«Κάθε συνιδιοκτήτης δικαιούται να προβαίνει σε απόλυτη χρήση των κοινοχρήστων μερών της οικοδομής, να ενεργεί επισκευές και ανανεώσεις αυτών, καθώς και μεταβολές και προσθήκες, με τον όρο ότι δεν παραβλάπτει τα δικαιώματα των άλλων ιδιοκτητών και δεν μεταβάλλει τον συνήθη προορισμό αυτών ή δεν δημιουργούνται κίνδυνοι για τη στατική της οικοδομής ή των διαμερισμάτων της, δεν παρεμποδίζεται η σύγχρηση εκ μέρους των λοιπών οροφοκτητών, δεν επέρχονται μεταβολές στην αισθητική του κτιρίου και δεν θίγεται η ασφάλειά του (ΑΠ 1501/ 2011)».

https://ecopress.gr/arios-pagos-ti-ischyi-gia-kinochrist/

Ακόμα καλύτερα και αυτό το άρθρο σε συνδυασμό με το 113, αλλά και η απόφαση του Άρειου Πάγου. Σας ευχαριστώ πολύ!

Edited Φεβρουάριος 8 by Dimitra4

[kan62]

Σύμφωνα με τον νόμο, ειδικά για το άνοιγμα στην πλάκα, δεν απαιτείται συναίνεση. Με προϋπόθεση την απόδειξη της στατικής επάρκειας από μηχανικό.

Αυτό δεν σημαίνει ότι, αν το κάνετε με αυτό τον τρόπο, δεν θα έχετε μπλεξίματα.

Δυστυχώς στη χώρα αυτή η ποιότητα των αποτελεσμάτων των νομοθέτη - δικαστή - μηχανικού δεν ήταν πάντα ανάλογη με τα ελάχιστα απαιτούμενα για ένα κράτος δικαίου. Έτσι ο πολίτης τελικά αυτενεργεί μέχρι νέας παρανομίας ... και η επαγγελματική ζωή όλων συνεχίζεται.

[ΙΑΣΟΝΑΣ]

Κι αν ο γκρινιάρης συνιδιοκτήτης "παρουσιάσει" ΜΣΕ δικού του μηχανικού, η οποία δεν συμφωνεί μαζί σας; Τί γίνεται τότε; 

P.S. Εγώ πάντως αν δεν είχα την έγγραφη "συμβολαιογραφική" συναίνεση όλων των συνιδιοκτητών, με αποτύπωση αυτής στην τροποποίηση - διόρθωση της ΣΟΙ του ακινήτου, που θα φρόντιζα να προηγηθεί, δεν θα το προχωρούσα!

Edited Φεβρουάριος 8 by ΙΑΣΟΝΑΣ