Πρώτο μπλόκο από ΣτΕ για τα ύψη των κτιρίων

[GTnews]

Αντισυνταγματικό έκρινε το Ε΄ Τμήμα του Συμβουλίου της Επικρατείας το μπόνους τετραγωνικών και ύψους που δίνει ο Νέος Οικοδομικός Κανονισμός (ΝΟΚ). Λόγω σοβαρότητας του θέματος, όμως, παρέπεμψε την υπόθεση στην Ολομέλεια. Για το ζήτημα αυτό έχουν ασκηθεί πολλές προσφυγές στο ανώτατο δικαστήριο από πολίτες και φορείς, με τους προσφεύγοντες να υποστηρίζουν ότι οι επίμαχες ρυθμίσεις οδηγούν σε υποβάθμιση του οικιστικού περιβάλλοντος.

Η απόφαση 293/2024 που εκδόθηκε χθες αφορά προσφυγή του Δήμου Αλίμου κατά της οικοδομικής άδειας για ανέγερση πολυκατοικίας, η οποία επρόκειτο να χρησιμοποιήσει συνδυαστικά τα μπόνους που δίνει ο Νέος Οικοδομικός Κανονισμός: συν 10% στη δόμηση, εφόσον μειωθεί η κάλυψη του κτιρίου (δηλαδή το αποτύπωμά του στο έδαφος) κατά 10%, συν μερικά μέτρα επιπλέον αν τοποθετηθεί φυτεμένο δώμα. Το σκεπτικό της απόφασης, η οποία δεν έχει ακόμη δημοσιευτεί, αναμένεται με μεγάλο ενδιαφέρον, καθώς έκρινε κατ’ αρχήν αντισυνταγματικές τις σχετικές ρυθμίσεις – παραπέμποντας βέβαια την υπόθεση για την τελική κρίση στην Ολομέλεια. Σύμφωνα με πληροφορίες, οι προσφεύγοντες θα επιδιώξουν η απόφαση να εκδοθεί με τη διαδικασία της «πρότυπης δίκης» (ουσιαστικά ταχύτερα), καθώς εκκρεμούν πολλές άλλες προσφυγές στα διοικητικά δικαστήρια όλης της χώρας με το ίδιο θέμα.

Όπως εξηγεί στην «Κ» ο καθηγητής του Εθνικού Μετσόβιου Πολυτεχνείου Δημήτρης Μέλισσας, που χειρίστηκε την υπόθεση για λογαριασμό του Δήμου Αλίμου, ο δήμος κατέθεσε συνολικά πέντε προσφυγές στο Συμβούλιο της Επικρατείας κατά ισάριθμων οικοδομικών αδειών που εξέδωσε η πολεοδομία Αλίμου. Η επιχειρηματολογία των προσφυγών ήταν κοινή:

• Το άρθρο 10 του ΝΟΚ προβλέπει το μπόνους ως κίνητρο για την περιβαλλοντική αναβάθμιση πυκνοδομημένων αστικών περιοχών, με στόχο την αύξηση των κοινόχρηστων χώρων και τη βελτίωση των όρων διαβίωσης. Η περιοχή του Αλίμου ωστόσο δεν είναι μια επιβαρυμένη περιοχή, έχει αυστηρούς όρους δόμησης (κάλυψη 40%, συντελεστής δόμησης 0,8, αρτιότητα 600 τ.μ. και ανώτατο ύψος 14 μέτρων) και δεν στερείται κοινόχρηστων χώρων πρασίνου. Με τις ρυθμίσεις αυτές τα κτίρια φθάνουν, αντί για 14 μέτρα, τα 18-21 μέτρα σε ύψος, με αποτέλεσμα την παραβίαση του πολεοδομικού κεκτημένου και την αλλοίωση της πολεοδομικής μορφής και της φυσιογνωμίας της περιοχής και εντέλει την υποβάθμιση των όρων διαβίωσης.

• Ευρύτερα, η εφαρμογή των συγκεκριμένων διατάξεων αντιβαίνει στο άρθρο 24 του Συντάγματος, καταλήγει σωρευτικά να αυξάνει δυσανάλογα το ύψος των κτιρίων σε όλες τις περιοχές και να μετατρέπεται από μηχανισμός περιβαλλοντικής αναβάθμισης σε μηχανισμό οικιστικής υποβάθμισης.

«Ο δήμος μας έχει μπλοκάρει 30 οικοδομικές άδειες που έκαναν χρήση των διατάξεων αυτών, είτε με απευθείας προσφυγές στο ΣτΕ και στα διοικητικά δικαστήρια είτε υποστηρίζοντας προσφυγές πολιτών. Δυστυχώς έχουν προλάβει και έχουν χτιστεί περίπου 15 πολυκατοικίες με αυτές τις διατάξεις, οι οποίες ξεχωρίζουν σαν πύργοι μέσα στον οικιστικό ιστό», λέει στην «Κ» ο δήμαρχος της περιοχής, Ανδρέας Κονδύλης. «Στην πράξη, η αύξηση του ανώτατου ύψους και του συντελεστή δόμησης στην περιοχή μας μέσω αυτών των διατάξεων οδηγεί στην κατασκευή πολύ ψηλών κτιρίων, που βρίσκονται σε δυσαρμονία με την υπόλοιπη περιοχή, ενώ προκαλούν κοινωνική αναστάτωση για προφανείς λόγους. Η περιοχή μας έχει μελετηθεί για συγκεκριμένη δόμηση και πληθυσμό και αυτή τη στιγμή και τα δύο μεγέθη αυξάνονται με τις ίδιες δημόσιες υποδομές».

«Κρυφά» τετραγωνικά

Σύμφωνα με τον κ. Κονδύλη, δεν είναι μόνο το μπόνους του οικοδομικού κανονισμού που δημιουργεί πρόβλημα. «Με τον ΝΟΚ δεν υπολογίζονται στον συντελεστή δόμησης οι κοινόχρηστοι χώροι του κτιρίου, όπως τα κλιμακοστάσια αλλά και εσωτερικοί χώροι όπως τα πατάρια. Έτσι έχουμε το εξής παράδοξο: να εκδίδεται μια οικοδομική άδεια σε οικόπεδο 700 τ.μ. για κτίριο 560 τ.μ. το οποίο στην πράξη είναι περισσότερο από 1.000 τ.μ., δηλαδή το διπλάσιο. Αυτά τα “κρυφά” τετραγωνικά, όπως τα πατάρια, δεν προσμετρώνται στην άδεια αλλά πωλούνται κανονικά με τις αξίες γης της περιοχής. Οδηγούμαστε δηλαδή σε παράλογα αποτελέσματα, τα οποία φαίνονται διά γυμνού οφθαλμού».

 

Να σημειωθεί ότι εκτός από τις προσφυγές του Δήμου Αλίμου εκκρεμούν πολλές ακόμη από διάφορες περιοχές κατά του μπόνους του ΝΟΚ. Το υπουργείο Περιβάλλοντος, σε μια προσπάθεια να μειώσει τις αντιδράσεις, είχε πέρυσι τον Απρίλιο εξαιρέσει με τροπολογία τις περιοχές Εκάλης, Ψυχικού και Φιλοθέης (ως κηπουπόλεις) από την εφαρμογή των συγκεκριμένων διατάξεων. Παράλληλα, όπως αποκάλυψε κ "Κ", στο σχέδιο νόμου που το υπουργείο Περιβάλλοντος πρόκειται να δώσει σύντομα σε διαβούλευση περιλαμβάνεται ρύθμιση με την οποία διευκρινίζεται ότι η πριμοδότηση του ΝΟΚ δεν ισχύει σε περιοχές «που βάσει προεδρικών διαταγμάτων ή υπουργικών αποφάσεων έχουν υπαχθεί σε καθεστώς ειδικής προστασίας (ως αρχαιολογικοί χώροι, ιστορικοί τόποι, παραδοσιακοί οικισμοί και παραδοσιακά τμήματα πόλης) ή που το ύψος τους έχει καθοριστεί με γνώμονα την αντιμετώπιση της σεισμικής επικινδυνότητας, λόγω ασφάλειας εναέριας κυκλοφορίας, πλησίον αεροδρομίων, ή αφορούν σε περιπτώσεις διατηρητέων κτιρίων και μνημείων». Ωστόσο, η ρύθμιση αυτή δεν καλύπτει παρά ένα πολύ μικρό μέρος της επίδρασης που έχει η σχετική πρόβλεψη την τελευταία δεκαετία.

View full είδηση

[BAS]

Εγώ δεν καταλαβαίνω από και ως που ο ΣΔ και το πόσο είναι, περιλαμβάνεται στο Σύνταγμα και θεωρείται αντισυνταγματική μία αλλαγή του, την στιγμή που έχουμε δεκάδες διαφορετικούς ΣΔ μέσα στην χώρα. 

Και τυπικά σύμφωνα ΜΕ ΤΗΝ ΘΕΜΕΛΙΩΔΗ ΔΙΑΤΑΞΗ ΤΟΥ ΣΥΝΤΑΓΜΑΤΟΣ, οι Ελληνες πολίτες ΕΙΝΑΙ ΙΣΟΙ, με ποια λογική το ΠΑΛΑΙΟ ΦΑΛΗΡΟ θα έχει 3 ΣΔ και το ΧΑΛΑΝΔΡΙ 0,80 την στιγμή που οι τιμές πώλησης είναι ακριβότερες στο ΠΑΛΑΙΟ ΦΑΛΗΡΟ, ενώ και οι δύο περιοχές, θεωρούνται προάστια. 

Δηλαδή αν ένας πατέρας πριν 80 χρόνια είχε από 1 στρέμα στο Παλαιό Φάληρο και στο Χαλάνδρι και τα έδινε στα 2 του παιδιά, αυτό που θα έπαιρνε του Παλαιού Φαλήρου θα έπαιρνε χαλαρά ως αντιπαροχή, περισσότερο από όσο θα έχτιζε συνολικά το άλλο στο Χαλάνδρι.

Μήπως αυτά τα βασικά θα πρέπει να τα δουν οι μεσήλικες και οι ηλικιωμένοι κύριοι, που διυλίζουν τον κώνωπα και καταπίνουν την κάμηλο ?

Τέλος επειδή ζήσαμε την εποχή Τρίτση, που κάποιοι που είχαν ζήσει στο εξωτερικό, νόμιζαν ότι όλα είναι copy paste, υπήρξε από τότε μία αντιπάθεια προς τα ψηλά κτίρια και μας οδήγησαν στις μεζονετουπόλεις που με 0,80 ΣΔ, έχτιζαν ημιυπόγεια-ισόγεια-Α΄ όροφο και σοφίτες και φτάσαμε σε 1,6 ΣΔ και οριζόντιες πολυκατοικίες, που είχαν ανά 3 μέτρα προσόψεως είσοδο πεζών και ράμπα προς το υπόγειο, ενώ οι κήποι στις πρασιές ήταν πρακτικά μεγάλες ζαρντινιέρες που τις κούρευες με το ψαλίδι του κουρέα.

Αντίθετα ένα 5όροφο κτίριο με 0,80 ΣΔ δεν θα είχε κάλυψη μεγαλύτερη από το 25 % και η φύτευση θα ήταν πραγματική και όχι εικονική. 

Αμα λοιπόν θέλουν να έχουν την έξωθεν καλή μαρτυρία οι κορμοράνοι που διαμαρτύρονται, ας προτείνουν ΕΝΙΑΙΟ ΣΔ σε όλη την χώρα, στην βάση του Συντάγματος και της ισότητας των Ελλήνων.

Γιατί τα σημερινά τερτίπια είναι εντελώς γραφικά, δημιουργούν προβλήματα στους επαγγελματίες μηχανικούς, βέβαια για τους θεωρητικούς, αυτά είναι λίγο δύσκολο να το αντιληφθούν, με αποτέλεσμα να μην μπορείς για άλλη μια φορά να προγραμματίσεις σε αυτή την χώρα. 

Από την άλλη και μόνο το γεγονός ότι το ΣτΕ, έρχεται πάλι να κρίνει αποσπασματικά τον ΝΟΚ, 12 χρόνια μετά την ψήφιση του, δείχνει πόσο τεταρτοκοσμικοί, ή ακόμα και μόνοι μας πεπτοκοσμικοί, είμαστε σαν χώρα. 

Για αυτό τους χρειάζεται ένας διαχρονικός Σουρής.

Ω Ελλάς ηρώων χώρα..

τι γαιδάρους βγάζεις τώρα..

 

 

[Gousgounis]

Νομίζω πως αυτά τα παραθυράκια του ΝΟΚ βλάπτουν τον κλάδο μας, που έχει καταντήσει πλειστηριασμός, ποιος μηχανικός θα βρει λύση να χτιστούν περισσότερα μέτρα, χωρίς να επικεντρώνεται στο να σχεδιάσει ένα όμορφο και λειτουργικό κτίριο.

Αν ήθελαν να δώσουν μπόνους σε ΣΔ, ας έδιναν για να κλείσουν οι πυλωτές (που είναι σεισμικά ευπαθείς) και να κατασκευάζονται υπόγειες στάθμες με θέσεις στάθμευσης, τομέας που πονάει στις μεγαλουπόλεις, και όχι σε ύψη.

[BAS]

Πλειστηριασμός γινόταν και πριν με την διαμόρφωση Η/Υ για μελλοντικό κλείσιμο. 

Στα υπόλοιπα όμως είναι και θέμα των πελατών και κυρίως επειδή πλέον για κτίρια που μπαίνουν στο 10, οι πελάτες είναι κατασκευαστές, το σωστό είναι και οι ίδιοι να καταλαβαίνουν ότι ένα παραφουσκωμένο κτίριο, δεν θα είναι ελκυστικό για τους αγοραστές. 

Επίσης η ύπαρξη παταριών, σημαίνει και μεγάλο εμβαδόν των διαμερισμάτων αυτών, που είναι εξ ορισμού πιο δύσκολα να πουληθούν. 

Η ουσία όμως δεν είναι αυτή.

Είναι τι σημαίνουν οι αποφάσεις του ΣτΕ και οι απαιτήσεις αυτών που προσφεύγουν.

Δηλαδή όταν στους Αμπελόκηπους για παράδειγμα έχεις ΣΔ 3 ή 3,6, το πρόβλημα είναι αν θα έχεις 6 ή 8 ορόφους, ή ότι στα 200 τμ οικόπεδο θα γίνουν 10-15 σπίτια ?

Αρα λοιπόν για μένα το άρθρο 10 μια χαρά είναι. Οι ΣΔ πάνω από 2 θα πρέπει να καταργηθούν, ή τουλάχιστον να επιτρέπονται αναλογικά με το εμβαδόν του οικοπέδου και τις τυχόν συνενώσεις.

Δηλαδή αν σε μία πυκνοδομημένη περιοχή της Αθήνας, έχεις σε ένα Ο.Τ. 20 πολυκατοικίες των 5 ορόφων με συνολικά 300-400 διαμερίσματα, μια χαρά θα λειτουργούσε το άρθρο 10 και μάλιστα στην τελευταία περίπτωση, αν τις έρριχνες και έκανες 4 των 10 ορόφων , με παραχώρηση στο δήμο χώρου και βέβαια με θέσεις στάθμευσης. Μόνο η φύτευση που θα δημιουργείτο σε τέτοια περίπτωση θα βελτίωνε το μικροκλίμα, που σε συνδυασμό με την απόσυρση από τον δρόμο πολλών αυτοκινήτων, θα επέτρεπε και την καλλίτερη διαχείριση του κυκλοφοριακού και των κοινοχρήστων χώρων.

[Paul R.]

Ο ΝΟΚ θα έπρεπε να καταργηθεί εξ ολοκλήρου. 

Ορισμός μέγιστου ύψους κτιρίου ανά περιοχή-πόλη και μέχρι εκείνο το ύψος κάνεις ότι θες κρατώντας μια κάλυψη 50% με ένα ελάχιστο π.χ. 100 τ.μ.

Κάτι σε συδνυασμό με μια πρόβλεψη για αξιοποίηση όλων των ακάλυπτων χώρων που υπάρχουν που είναι η πιο παρανοϊκή χασούρα αναξιοποίητων τετραγωνικών.

Ούτε δόμηση, λιθοσώματα που δε μετράνε, αποστάσεις δ-Δ, ποσοστό ημιυπαίθριων χώρων, εξωστών, παταριών και σοφιτών ή φωτιζόμενο κλιμακοστάσιο και λοιπές ανοησίες.

Ο μηχανικός από μόνος του, ειδικά με μηδενικούς περιορισμούς θα κάνει ότι καλύτερο μπορεί για το έργο του,να είναι αξιόλογο, ωραίο, λειτουργικό και αποδεκτό από την αγορά. Άμα κάνει ανοησίες θα τον πετάξει έξω η αγορά από μόνη της, δεν χρειάζεται να έχουμε το πιο πολύπλοκο ΝΟΚ να "διασφαλίζει¨οτιδήποτε. Και αποστάσεις θα κρατήσει από εκεί που πρέπει και φωτισμό θα διασφαλίσει και ενεργειακά κριτήρια και θέσεις στάθμευσης, γιατί θα κοιτάξει το μέγιστο κέρδος.

Δεν χρειάζεται να ξέρει το κράτος ας πούμε ότι μια πολυκατοικία τηρεί το 40% εξώστες ως προς την πραγματοποιούμενη δόμηση η οποία δεν έχει καμία επαφή με την συμβατική δαπάνη που είναι το πραγματικό.

Μόνο η απλότητα φέρνει ανάπτυξη.