Αυθαίρετες κατασκευές κατά το άρθρο 94 ν.4495/2017

[Ν-Λ Τεχνικός]

Χαιρετώ άπαντες Μηχανικούς και μη,

Η περίπτωση έχει ως εξής :

1.     Κτίριο με Οικοδομική άδεια και Σύσταση Οριζοντίων Ιδιοκτησιών χωρίζεται σε δύο Ορ. Ιδ με τροποποίηση της Σύστασης και με προσαρτημένη κάτοψη αυτήν της Ο.Α. επί της οποίας προσδιορίζονται οι δύο ιδιοκτησίες.

2.     Το 2021 η μία από τις δύο Ο.Ι μεταβιβάζεται κανονικά με βάση την κάτοψη της τροποποίησης που ταυτίζεται με αυτήν της Οικ. Αδ και την κατά νόμο βεβαίωση Μηχανικού και την αντίστοιχη υπεύθυνη δήλωση του ιδιοκτήτη περί μη ύπαρξης αυθαιρεσιών.

3.     Το 2022 ο επιβλέπων Μηχανικός του νέου ιδιοκτήτη εκδίδει ΕΕΔΜΚ για διαχωρισμό Ο.Ι. και επισυνάπτει όλα τα απαιτούμενα δικαιολογητικά.

4.     Κατόπιν καταγγελίας η Υ.ΔΟΜ πραγματοποιεί αυτοψία και με βάση το εγκεκριμένο σχέδιο της Ο.Α. (και κατ' επέκταση και της προηγηθείσας μεταβίβασης του 2021), εντοπίζει και καταγράφει στην σχετική Έκθεση Αυτοψίας : μετατοπίσεις στα ανοίγματα σε σχέση με την   εγκεκριμένη θέση, αλλαγή διαστάσεων ανοιγμάτων, αλλαγή διαστάσεων εξωστών, καθαιρέσεις τοίχων, μετατοπίσεις τοίχων, επαύξηση της δόμησης και της κάλυψης.

5.     Οι εργασίες διακόπτονται, η ΕΕΔΜΚ ανακαλείται.

6.     Ο Μηχανικός του νέου ιδιοκτήτη, που εξέδωσε την σχετική ΕΕΔΜΚ, καταθέτει δήλωση υπαγωγής στις διατάξεις του ν.4495/2017 εντάσσοντας τις διαπιστωμένες αυθαιρεσίες α) την επαύξηση της δόμησης και της κάλυψης, στο φύλλο καταγραφής #1, στην Κατηγορία 2, β) τις πολεοδομικές παραβάσεις, στο φύλλο καταγραφής #2 κατηγορία 3.

7.     Στην συνέχεια η Υ.ΔΟΜ. παραλαμβάνει εγγράφως την υπαγωγή στις διατάξεις του ν.4495/2017 και εκδίδει εντολή συνέχισης εργασιών με βάση την ΕΕΔΜΚ που είχε ανακαλέσει.

8.     Ο επιβλέπων Μηχανικός προχωράει τις εργασίες και εκδίδει τις εκάστοτε απαιτούμενες αναθεωρήσεις της αρχικής ΕΕΔΜΚ (πλήρης ανακαίνιση, εσωτερικές διαρρυθμίσεις, Ηλιακός θερμοσίφωνας, αεραγωγοί, αντλία θερμότητας κλπ)

9.     Το κτίριο ηλεκτροδοτείται (ΔΕΔΔΗΕ), υδροδοτείται (ΕΥΔΑΠ) και οι εργασίες ολοκληρώνονται στο τέλος του 2023 και όλα κομπλέ με μια πραγματικά καλή & ποιοτική κατασκευή.

10.   Αμ δε …. ξαφνικά μια μέρα μεσημέρι, στις αρχές του 2024, ταραχή μεγάλη.

11.   Εμφανίζεται, στον Δήμο, Έκθεση Ελέγχου για την συγκεκριμένη Υ.ΔΟΜ από την Εθνική Αρχή Διαφάνειας με την οποία : α) ο Προϊστάμενος της Υ.ΔΟΜ, β) ο υπεύθυνος του ΤΕΚ, γ) ο ιδιώτης επιβλέπων Μηχανικός, και άγνωστο πόσοι άλλοι, βρίσκονται ελεγχόμενοι. Όλες οι πράξεις ΕΕΔΜΚ, αναθεωρήσεις κλπ άκυρες, άκυρη η υπαγωγή στον ν.4495/22017 και όλες οι κατασκευές  που είχαν πραγματοποιηθεί, για το συγκεκριμένο διαμέρισμα, ενδιαφέροντός μου, αυθαίρετες κατά το άρθρο 94 ν.4495/2017 επειδή:

12.   Στα φύλλα καταγραφής #1 και #2 και στην τεχνική έκθεση, όλοι οι τίτλοι ιδιοκτησίας και όλες οι αυθαίρετες κατασκευές, που περιγράφονται λεπτομερώς, και σε πλήρη αντιστοιχία με την Έκθεση Αυτοψίας της Υ.ΔΟΜ, ως πραγματοποιηθείσες πριν από την 01.01.1983, είναι μεταγενέστερες του 2021, λόγω του ότι κατά την μεταβίβαση που έγινε το 2021,   προσαρτώνται στο συμβόλαιο μεταβίβασης η σύννομη βεβαίωση του Μηχανικού και η υπεύθυνη δήλωση του μεταβιβάζοντος περί μη ύπαρξης αυθαίρετων κατασκευών.

 Ερώτηση: Τι σημαίνει όλο αυτό από πλευράς κόστους με δεδομένα : Τιμή Ζώνης=1.650, m2=95,

Υπέρβαση στην δόμηση=7m2 - Υπέρβαση στην κάλυψη=7m2. Η πλειοψηφία των αυθαίρετων κατασκευών είναι μετατοπίσεις και αλλαγές στα ανοίγματα. Τι μπορώ να κάνω - με τι κόστος ?

Τι χρονικά περιθώρια έχω ? Σαφώς και θα συμβουλευτώ κάποιον Μηχανικό αλλά ρωτάω τους ειδικούς γιατί μετά από τα προεκτεθέντα θέλω να έχω πρώτα μια καλή γνώση του θέματος πριν προχωρήσω σε κάποια κίνηση.

[sdtopo]

Καταρχήν τα πρόστιμα αναγράφονται στο φυλλάδιο αυτοψίας της Πολεοδομίας. Ο προθεσμία καταβολής των προστίμων και οι συνέπειες καθυστέρησης αναφέρονται επίσης εκεί.

Θα πρέπει πολύ γρήγορα να συμβουλευτείτε Δικηγόρο διότι έφ' όσον ο (τελευταίος) Μηχανικός σας συμφωνεί ότι υπάρχει επέκταση 7τμ. (κατηγορία 2):

1. Αν το συμβόλαιο θεωρείται ότι είναι σωστό τότε η επέκταση αυτή έγινε μετά το 2021 και αν δεν νομιμοποιείται, τότε θα πρέπει να καταβληθούν τα πρόστιμα της Πολεοδομίας και να επανέλθει η οικοδομή στις εκγκεγριμένες διαστάσεις της (κατεδάφιση).
2. Αν η επέκταση έγινε πριν το συμβόλαιο τότε αυτό είναι απολύτως άκυρο και θα πρέπει να επαναληφθεί (με τα σωστά δεδομένα της οικοδομής) ή να διορθωθεί (αν γίνεται). Με το νέο συμβόλαιο θα ζητήσετε άρση της ανάκλησης της δήλωσης του Ν.4495/17 στο ΣΥΠΟΘΑ.

[Ν-Λ Τεχνικός]

1 ώρα πριν, sdtopo said:

Καταρχήν τα πρόστιμα αναγράφονται στο φυλλάδιο αυτοψίας της Πολεοδομίας. Ο προθεσμία καταβολής των προστίμων και οι συνέπειες καθυστέρησης αναφέρονται επίσης εκεί.

Θα πρέπει πολύ γρήγορα να συμβουλευτείτε Δικηγόρο διότι έφ' όσον ο (τελευταίος) Μηχανικός σας συμφωνεί ότι υπάρχει επέκταση 7τμ. (κατηγορία 2):

1. Αν το συμβόλαιο θεωρείται ότι είναι σωστό τότε η επέκταση αυτή έγινε μετά το 2021 και αν δεν νομιμοποιείται, τότε θα πρέπει να καταβληθούν τα πρόστιμα της Πολεοδομίας και να επανέλθει η οικοδομή στις εκγκεγριμένες διαστάσεις της (κατεδάφιση).
2. Αν η επέκταση έγινε πριν το συμβόλαιο τότε αυτό είναι απολύτως άκυρο και θα πρέπει να επαναληφθεί (με τα σωστά δεδομένα της οικοδομής) ή να διορθωθεί (αν γίνεται). Με το νέο συμβόλαιο θα ζητήσετε άρση της ανάκλησης της δήλωσης του Ν.4495/17 στο ΣΥΠΟΘΑ.

2. Αν το συμβόλαιο είναι άκυρο με τι βεβαίωση θα γίνει νέο ή διόρθωση του παλαιού, δεδομένου ότι τώρα θεωρείται όλο το  διαμέρισμα αυθαίρετο ? Μπορεί να εκδοθεί βεβαίωση ? Θα χρειαστεί Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου ? Θα εκδοθεί με αυθαίρετες κατασκευές ? Και αν υπάρχουν αυθαίρετες κατασκευές στα υπόλοιπα διαμερίσματα ή στους κοινόχρηστους χώρους, που δεν το ξέρω γιατί το 2021 η μεταβίβαση έγινε πριν την υποχρέωση ΗΤΚ θα υπάρξει πρόβλημα ?

Όσον αφορά τα πρόστιμα που σωστά λέτε πως αναγράφονται στην Έκθεση Αυτοψίας, αυτά αφορούν τα μέχρι τότε. Τώρα δεν αλλάζουν τα δεδομένα ? Ήδη όπως έχω πληροφορηθεί αναμένεται νέα Έκθεση Αυτοψίας που μπορεί να περιλαμβάνει ολόκληρο το διαμέρισμα ως αυθαίρετο ? Οπότε για ποιο κόστος μιλάμε ?

Μεγάλο μπλέξιμο.

Ευχαριστώ για την απάντηση

 

Κάτι συμπληρωματικό

Η επέκταση έγινε πριν αλλά το συμβόλαιο θεωρείται σωστό επειδή ταυτίζεται με την Ο.Α. Έτσι εμφανίζεται σαν να έγινε μετά. Ας πρόσεχα, δικό μου λάθος. Για την επέκταση δεν υπάρχει υπόλοιπο ΣΔ οπότε μάλλον προς κατεδάφιση το βλέπω απ' ότι μου λέτε. Στην περίπτωση αυτή η άδεια κατεδάφισης θα αφορά μόνο τα 7 τ.μ.? Για το υπόλοιπο διαμέρισμα που θεωρείται αυθαίρετο μετά την ακύρωση όλων των ΕΕΔΜΚ θα πρέπει να βγάλω Οικοδομική Άδεια για να το κάνω νόμιμο ή γίνεται με ΕΕΔΜΚ ? Θα απαιτηθεί συναίνεση στις δύο περιπτώσεις και σε τι ποσοστό ?

 

Οι συνεχόμενες δημοσιεύσεις-παραθέσεις δεν επιτρέπονται. Τα μηνύματά σου συγχωνεύτηκαν. Αν προκύπτει η ανάγκη συμπλήρωσης της αρχικής δημοσίευσης, χρησιμοποίησε την επιλογή  «επεξεργασία» και αν θέλεις να παραθέσεις τμήματα μηνυμάτων από περισσότερα posts επίλεξε "multiquote" . Διάβασε προσεκτικά τους κανόνες συμμετοχής στο φόρουμ. akis73

 

Edited Μάρτιος 10 by akis73

[ΚΑΝΑ]

Για τις εργασίες   Μ/κλίμακας,  αν αυτή ήταν σε ισχύ, όταν  οι  της Εθνική Αρχή Διαφάνειας έκαναν τον έλεγχο,  κακώς σε καταλόγισαν πρόστιμο (ακόμη και αν αυτές δεν συνέπιπταν με αυτές της εκδοθείσας Ε.Ε.Δ.Μ.Κ) γιατί ο μηχανικός σου θα μπορούσε να την ενημερώσει με την ολοκλήρωση των εργασιών. Αλλά γενικά το πρόστιμο για αυτές τις εργασίες Μ/Κ  σε  κάθε περίπτωση (με εξαίρεση αν το κόστος των  εργασιών είναι >25000€) είναι 1200 ή 1250€

Δεν μας είπες όμως τα 7τ.μ πως προκύπτουν. Ήταν πράγματι κτισμένα όταν μεταβιβάστηκε το ακίνητο (οπότε η βεβαίωση κακώς δόθηκε) ή κτίστηκαν μετά τη μεταβίβαση!

[Ν-Λ Τεχνικός]

Τα 7 τ.μ. ήταν πράγματι κτισμένα όταν έγινε η μεταβίβαση αλλά η βεβαίωση δόθηκε με βάση την κάτοψη που προσαρτάται στο συμβόλαιο και η οποία είναι σε απόλυτη ταύτιση με την Ο.Α. Οπότε, επαναλαμβάνω, δικό μου λάθος που το δέχθηκα.

Τώρα για την νομιμοποίηση των υπολοίπων (εκτός των 7τ.μ.) απαιτείται Ο.Α. και με τι ποσοστό συναίνεσης ?

[ΚΑΝΑ]

Για να βγει οικ. άδεια νομιμοποίησης πρέπει να υπάρχει υπόλοιπο σ/δ. Αν δεν υπάρχει πληρώνεις Τ.Μ*Τ.Ζ ως ανέγερσης και το μισό κάθε έτος μέχρι να το κατεδαφίσεις. Άλλως το κατεδαφίζεις μέσα σε ένα μήνα από την κοιν/ση της τελικής απόφασης ΥΔΟΜ (όχι της της Αρχής-καμία αρμοδιότητα δεν έχει να κρίνει και να επιβάλει πρόστιμα αυθαιρέτων)  Αν υπάρχει σ/δ θέλει συζήτηση με συν/τες-αλλαγή σύστασης  κλπ -πάει πολύ ...μακρυά 

[Ν-Λ Τεχνικός]

κ. Βασίλη,

Οι υπόλοιπες κατασκευές (εκτός των 7τ.μ. που πάνε για κατεδάφιση λόγω ΣΔ) πως νομιμοποιούνται με Ο.Α., με ΕΕΔΜΚ ?

Δεδομένου ότι αυτήν την στιγμή (μετά την επερχόμενη ακύρωση όλων των ΕΕΔΜΚ) το διαμέρισμα δεν θα διαθέτει νομιμοποιητική βάση. Σε κάθε περίπτωση απαιτούνται συναινέσεις ?

[Didonis]

31 λεπτά πριν, Ν-Λ Τεχνικός said:

....Σε κάθε περίπτωση απαιτούνται ....

Σε κάθε περίπτωση με τόσα προβλήματα που έχουν δημιουργηθεί θα πρέπει πρώτα απ οτιδήποτε άλλο να αναθέσεις σε Τεχνικό Γραφείο Μηχανικών το θέμα σου....

Δεν θα το λύσεις εσύ με ερωτήσεις γενικά και με εντυπώσεις τι ισχύει και τι όχι.....

Ίσως και με κάποια ανάλογη τακτική να προέκυψαν και όλα αυτά..... (Δηλαδή να κάντε την πάπια για 7τμ υπέρβαση στο υφιστάμενο με την "λογική" ο έλεγος έγινε με την άδεια)....

Όλα λάθος διότι ξεκίνησαν λάθος προχώρησαν λάθος και προσπαθείς να το λύσεις με λάθος τρόπο ... κι αν ακυρωθεί το συμβόλαιο για ψευδή δήλωση περί μη αυθαιρεσίας  κλπ ανοίγουν πολλά ακόμα προβλήματα ....

Η συμβουλή μου ειλικρινά είναι μη ασχοληθείς εσύ άλλο..... Δικηγόρος (τίτλο) Μηχανικός (πολεοδομικά) ..... 

[Ν-Λ Τεχνικός]

Εξ αρχής δήλωσα ότι αυτό θα γίνει όπως το προσδιορίζετε, Δικηγόρος-Μηχανικός.

Όμως νομίζω ότι δεν είναι παράλογο να θέλω να έχω μια αντίληψη των πραγμάτων όπως κι εσείς νομίζω ότι θα θέλατε να έχετε για πράγματα που δεν άπτονται του επαγγέλματός σας αλλά είναι πολύ σημαντικά για εσάς. Άλλωστε και η λειτουργία του Forum ως προς τους μη Μηχανικούς και αυτήν την πλευρά εξυπηρετεί. Να τους βοηθάει να έχουν μια καλή εποπτική εικόνα του θέματός τους ώστε να μπορούν να ακολουθούν την σκέψη των ειδικών και να μην είναι αποξενωμένοι. Μέσα σε αυτά τα πλαίσια ρωτάω κι ενδιαφέρομαι. Δεν είμαι αγράμματος επειδή δεν είμαι Μηχανικός και ούτε νομίζω πως θα λύσω το θέμα μου με αυτόν τον τρόπο. Θα επανέλθω λοιπόν, αν μου το επιτρέπετε, όταν θα έχω περισσότερα στοιχεία να τροφοδοτήσουν την εμπειρία και τις επιστημονικές σας γνώσεις και αν θέλετε μου δίνετε μέρος της προσοχής σας. Ευχαριστώ.

[Didonis]

2 ώρες πριν, Ν-Λ Τεχνικός said:

....Δεν είμαι αγράμματος επειδή δεν είμαι Μηχανικός...

σίγουρα δεν είσαι αγράμματος.... και για αυτό πήρα το θάρρος να σου γράψω έντονα τι να κάνεις.....

κάνε όπως θες..... εξακολουθώ να έχω την άποψη μου ΕΣΥ να μη ασχοληθείς...... άθελα σου κάνεις ζημιά στον εαυτό σου.

Άποψη μου φυσικά ..... και δημοκρατία έχουμε κάνε ότι νομίζεις.