Διαμερισμάτωση

[topologos]

Ευχαριστώ για την άμεση ανταπόκριση.

Δημήτρη έγραψα κατά  λάθος ότι η γονική παροχή είναι του 2015 ενώ έγινε το 2005  και για αυτό δεν είχε δοθεί βεβαίωση.

Saleptsis ,συμφωνώ απόλυτα μαζί σου 

1.ότι κάνουμε σύγκριση Ο.Α. με την υφιστάμενη κατάσταση,

2. ότι μπορεί να έχουμε ΔΔ ακόμη και αν η σύσταση συμφωνεί με την Ο.Α. στην περίπτωση που  και οι δύο διαφέρουν από την πραγματικότητα.
    ( Δημήτρη  το εντάσσω ως  ΔΔ    για τα τμήματα του υφιστάμενου σήμερα κτηρίου  που περιλαμβάνονται στην Ο.Α, σε αυτά  και μόνον δεν
      χρεώνω άλλη αυθαιρεσία )

Στην περίπτωσή μου δεν με ενδιαφέρει η μεταβίβαση γνωρίζω ότι με τα επιπλέον  20 τ.μ. δεν γίνεται επ' ουδενί μεταβίβαση.

Θα βγει άδεια λειτουργίας και για αυτό επείγει η  ρύθμιση, ώστε να βεβαιώσει ο συνάδελφος την νομιμότητα της ιδιοκτησίας, επί των σχεδίων της άδειας.

Συνοψίζοντας : Κάνουμε την σύγκριση μεταξύ Ο.Α. και υφιστάμενης κατάστασης.

Ι.Αν συμφωνεί η υφιστάμενη κατάσταση με την σύσταση έχει καλώς ΔΔ και χωρίς συναίνεση.  

ΙΙ. Αν δεν συμφωνεί η υφιστάμενη κατάσταση των κατασκευασμένων διαμερισμάτων  με τη σύσταση και την Ο.Α. (αναφύονται τα προβλήματα)

     α) Αν έχω χάσει από τον γείτονα δεν θέλω συναίνεση γιατί είμαι εντός των ορίων της ιδιοκτησίας που μου ανήκει

      β) Αν έχω καταλάβει τμήμα της ιδιοκτησίας του όμορου θέλω οπωσδήποτε την συναίνεση του γείτονα για ΔΔ

Συμφωνείτε ; 

        (Τα σχετικά με την  ανωτερω  περιπτωση Ι.β τα εφήρμοζα έτσι  στον 4178 γιατί στην παρ. 10  αρθ. 23 δεν ανέφερε  το “ύστερα από αίτηση
        οποιουδήποτε ενδιαφερόμενου ιδιοκτήτη διαμερίσματος “ που μπήκε με τον 4495,  επιπλέον  σύμφωνα με την εγκ3. του ν.4178  απαιτείτο η
         συναίνεση των λοιπών ιδιοκτητών  διαμερισμάτων του ορόφου για να καλύπτει και  αυτούς  η δήλωση. Τώρα όμως η εγκ2. του 4495 αναφέρει
          αυτό το "χωρίς απαίτηση συναίνεσης" γενικά).

 

 

 

 

Edited Ιούλιος 26 , 2019 by topologos

[Πάνος]

Καλησπέρα.

Σε 3-οροφο κτήριο κατοικιων  χωρίς Σ.Ο.Ι. κάθε όροφος έχει διαφορετική διαμερισματωση σε σχέση με τις κατόψεις της Ο.Α. Η απορία μου είναι αν χρεώνουμε μια παραβαση διαμερισματωσης για τη τακτοποίηση όλων των ορόφων του κτηριου εφόσον δεν υπάρχει σύσταση ορ. ιδιοκτησίας ή χρεώνουμε μια διαμερισματωση ανά όροφο άρα 3 παραβάσεις? Ευχαριστώ. 

[topologos]

Καλησπέρα Πάνο,

η διαμερισμάτωση πηγαίνει αναγκαστικά ανά όροφο.

Έχω απλώς αμφιβολία εάν χωρίς Σ.Ο.Ι. μπορείς να έχεις
Δ.Δ. διότι δεν υπάρχουν διαφορετικά διαμερίσματα. 
(ο νόμος κάνει ρητή αναφορά σε οιοδήποτε ιδιοκτήτη διαμερίσματος στον όροφο
άρα εννοεί σύσταση) . Κατά την γνώμη μου μπορείς να το ρυθμίσεις με αναλυτικό
ως εσωτερικές διαρρυθμίσεις για όλους τους ορόφους.  

[dimitris GM]

Θεωρω οτι, "εσωτερικες διαρρυθμισεις" υφίστανται, εάν και  εφοσον υπαρχει συσταση και αφορουν  παντοτε σε συγκεκριμενη ΟΙ, όπως προκυπτει απο την συσταση.

[αλλά, δεν επιβαλλεται η τακτοποιηση τους σημερα, αλλά κατα την "ταυτοτητα..."]

Η προταση απο τον παυλο, για  τον προηγουμενο νομο ηταν να παει σαν λοιπη παραβαση η διαφορετικη διαρρυθμιση, ωστε να εχεις επικαιροποιημενη κατοψη.

Αυτο δεν φαινεται, κατ' αρχας,  να το επιτρεπει πλεον  ο 4495,  ο οποιος ρητα παραπεμπει στην ταυτοτητα για την διαρρυθμιση και δεν την θεωρει αναγκαια την τακτοποιηση της σημερα.

Πιθανον, ομως, ο νομος, να εννοει την περιπτωση  μονον  μίας  ΟΙ που αλλαξε εσωτερικα, χωρις αλλες πολεοδομικες "παρεκτροπες". Οπως,  επίσης, εάν ειχε οροφοδιαμερισματα, δεν θα ασχολουνταν με τις αλλαγες στην διαρρυθμιση.

Αλλο, ομως, ειναι να εχει γινει μια ΔΔ  οροφου με αυξομειωσεις εμβαδών μεταξυ   των ΟΙ και οι εσωτερικοι τοιχοι να πηγαν περα-δωθε...ειναι τουλαχιστον ανεδαφικο εμεις να δειχνουμε τις ανυπαρκτες κατοψεις της αδειας σε ενα συμβολαιο......και να μην λαμβανουμε την σημερινη διαρρυθμιση.

Αρα, ευλογα καταληγουμε σε μια λοιπη παραβαση για τις νεες διαρρυθμισεις και εχουμε επικαιροποιημενη  κατοψη.

 Εδω, εστω οτι  εχει 3-4 διαμερισματα στον οροφο, που εγιναν διαφορετικα σε σχεση με την αδεια.
  Θα κανει ΔΔ ανα οροφο, με 250 ανα οροφο, σαν "αυτοτελη παραβαση".

Αρα, αν σε καποιον οροφο οι κατοψεις δεν  άλλαξαν, δεν θα πληρωσει τα 250 ευρω.

Στη συνεχεια  θα κανει και συσταση ΟΙ με βαση τις "νεες κατοψεις",  όπου θα επισυναψει και τον σχετικο πινακα  τμ.,  ποσοστων,  δαπανων κλπ...

Εδω μπαινει το  ανωτερω θεμα,  αν θα δειξει   τις κατοψεις  της αδειας ή με λοιπη τις πραγματικες σημερινες,

αφου το πιο πιθανον  ειναι οτι, μαζι με την ΔΔ   υπαρχουν και αλλαγες εσωτερικες και τελικα οι ΟΙ να εχουν διαφοροποιηθει εντελως.

Τυχον αλλες αυθαιρεσιες θα πανε με το συνολο της οικοδομης.

υγ

Και μην αρχισει τις γκρινιες για την αμοιβη σου. Τοσα χρονια χρεωνονταν στο Ε9 ολοκληρη την οικοδομη, μαζι με τα κοινοχρηστα και με συντελεστη υψους τον μεγαλυτερο οροφο και δεν ελεγε τπτ.

Τωρα θα τον νοικοκυρεψεις...

Και, δες τι εγραψε και στο κτηματολογιο...όπου δηλωσε μια ολοκληρη οικοδομη, αρα θελει και εκει μεταβολη.

καλη συνεχεια

 

[diangelis]

Καλησπέρα,από αυτά τα λίγα που έχω καταλάβει στο αντικείμενο των αυθαίρετων για τη διαμερισματωση είναι προσθήκη /κατάργηση διακριτού χώρου χωρίς να αποτελεί υπέρβαση στη δόμηση για ζητήματα ιδιοκτησίας φύσης και κατοχύρωσης (εννοείται η διαφοροποίηση των Η/Μ αποτελεί διαμερισματωση αλλά το έχω δει να χρησιμοποιείται από ελάχιστα έως και καθόλου).Από τη στιγμή που η διαμερισματωση ,διαφοροποίηση περιγραμμάτων κατοχυρώνεται με τη σύσταση αποτελεί συναίνεση εννοείται.Αν υπάρχει περαιτέρω διαμερισματωση εντός νόμιμου όγκου που δεν κατοχυρώνεται αστικά/ιδιοκτησιακά εννοείται ότι πρέπει να δοθεί συναίνεση και από όσα καταλαβαίνω πρέπει να γίνει τροποποίηση τίτλων κτήσης λόγο των αλλαγών (επαύξηση άνω του προβλεπόμενου 2% της σύστασης κλπ) .

Εύχομαι να μην συναντήσετε περίπτωση ασυμφωνίας του κειμένου της σύστασης με τα σχέδια της σύστασης......

[topologos]

Καλησπέρα,

διαμερισμάτωση εφαρμόζεται όταν έχουμε Σ.Ο.Ι. τουλάχιστον κατά την εγκύκλιο 2 αφού αναφέρει αυτοτελείς ιδιοκτησίες και πάντα σε σύγκρισή με τη Ο.Α.

"Η διαμερισμάτωση ορόφου κατά την παρ. 8 εφαρμόζεται υποχρεωτικά όταν υπάρχει διαφοροποίηση του περιγράμματος αυτοτελών ιδιοκτησιών από τα εγκεκριμένα σχέδια της οικοδομικής άδειας."

Αυτό το χωρίς συναίνεση δεν καταλαβαίνω  αφού έτσι και αλλιώς μέσα στα όρια της ιδιοκτησίας του κάθε ιδιοκτήτης ρυθμίζει εξ ορισμού από μόνος του 

"Η διαμερσμάτωση ορόφου μπορεί να γίνει από οποιονδήποτε ενδιαφερόμενο ιδιοκτήτη χωρίς απαίτηση συναίνεσης. Στην περίπτωση που η διαμερισμάτωση αφορά και κοινόχρηστους χώρους του κτιρίου, απαιτείται συναίνεση κατά το άρθρο 98.αυτό το χωρίς συναίνεση της εγκυκλίου 2 "

[dimitris GM]

α] "Η διαμερισμάτωση ορόφου κατά την παρ. 8 εφαρμόζεται υποχρεωτικά όταν υπάρχει διαφοροποίηση του περιγράμματος αυτοτελών ιδιοκτησιών από τα εγκεκριμένα σχέδια της οικοδομικής άδειας."

Αυτο ειναι - το μόνο -  σωστό. Αυτό ίσχυε πάντοτε.  Ολα τα  υπόλοιπα  ειναι λαθος.

 

β] "Η διαμερισμάτωση ορόφου μπορεί να γίνει από οποιονδήποτε ενδιαφερόμενο ιδιοκτήτη χωρίς απαίτηση συναίνεσης.

αυτο το "χωρις απαιτηση συναινεσης"  δεν το λεει το 100 παρ.8, ούτε το  έλεγαν οι προηγουμενοι νομοι.

Στην εγκυκλιο μπερδεψαν την διαμερισματωση του 100/8 με τις τακτοποιησεις του 98, που αφορουν  επεκτασεις σε κοινοχρηστα, όπου εκει αναφερεται η  συναινεση [όχι παντοτε και υπό όρους...]

 

 

γ] Στην περίπτωση που η διαμερισμάτωση αφορά και κοινόχρηστους χώρους του κτιρίου, απαιτείται συναίνεση κατά το άρθρο 98.αυτό το χωρίς συναίνεση της εγκυκλίου 2 "

Και αυτο ειναι λαθος. Εδώ   παρασυρθηκαν απο  το παραπανω λαθος περι "συναινεσης" στο "β" και, ενω η σωστη φραση ειναι η αρχική στο "α", δλδ οτι  η ΔΔ αφορα μεταξυ ΟΙ και μονο,  το ενα λαθος εφερε το άλλο και ετσι πρόσθεσαν και την επεκταση σε κοινοχρηστα.

εμ δεν  ηξεραν .....εμ  δεν διαβαζαν το φορουμ...

 

[topologos]

Ότι η ΔΔ πάει μόνο όταν έχουμε σύσταση με έβρισκε σύμφωνο από την αρχή . 

Όσον αφορά τα υπόλοιπα ανεξαρτήτως στο που εδράζεται μια πολεοδομική εγκύκλιος έως ότου καταργηθεί μας δίνεται η δυνατότητα ,επί πολεοδομικών τουλάχιστον θεμάτων, να την χρησιμοποιήσουμε αρκεί να μην συγκρούεται με το ιδιοκτησιακό καθεστώς (για αυτό επιμένω τόσο στην  συναίνεση), το οποίο προστατεύεται ρητά από το σύνταγμα, ειδικά δε επειδή το Υπεκα (η όπως το λένε σήμερα) ως εκδότης των εν λόγω εγκυκλίων  δεν έχει καμιά ουσιαστική αρμοδιότητα στην  επίλυση ιδιοκτησιακών ζητημάτων.

Τώρα αν καλύπτει η ΔΔ τροποποίηση στα κοινόχρηστα υπάρχει μια μεγάλη διχογνωμία στην οποία προσωπικά δεν έχω καταλήξει. Η νέα εγκύκλιος πάντως  δίνει αυτή την δυνατότητα (και δεν μπορούμε να το αγνοήσουμε ) κατόπιν συναίνεσης φυσικά και με την σφραγίδα του υπουργείου μην ξεχνάμε. Βέβαια  κατά την γνώμη μου η εφαρμογή ΔΔ μπορεί να γίνει εφόσον τα κοινόχρηστα έχουν μετρήσει σε δόμηση και κάλυψη.

 

Edited Ιούλιος 28 , 2019 by topologos

[dimitris GM]

μην στηριζεσαι και πολυ στην εγκυκλιο...ούτε στην εγκυρότητά της ούτε στο "ασφαλτό" της...

 

Δεν θα πεισεις κανενα συμβ/φο ή υποθηκοφυλακα, που εχει μπροστα του και διαβαζει και εφαρμοζει  το νομο,

οτι "να το κανουμε  σαν ΔΔ την επεκταση  στα κοινοχρηστα,  αφου ετσι το λεει η εγκυκλιος"

[μεταξυ μας, ούτε με βαση και τον νομο ξερουν "ακριβως" την διαδικασια των περιπτωσεων του αρθρου 98.

Οσο για τη  εγκυκλιο, αφησε απ'εξω το 98 γιατι δεν ηξεραν τι να γραψουν.]

 

[ΝΙΚΗ ΜΑΥΡΙΔΟΥ]

Στην οικ άδεια προβλέπονταν 3 διαμερίσματα στον β´ όροφο. Τα Δ1,Δ2 και Δ3. Μετά την έκδοση της Ο.Α.έγινε Σύσταση ορ. Ιδιοκτησιών για τα προαναφερόμενα διαμερίσματα, όπου περιγράφονται λεπτομερώς. Κατόπιν τριετίας γίνεται νέο συμβολαιο τροποποίησης της αρχικής Σύστασης ,όπου τα τρία διαμερίσματα γίνονται τέσσερα. Αλλά δεν ενημερώνεται ο φάκελος της οικ. άδειας, με αποτέλεσμα στην έρευνα στην ΥΔΟΜ να φαίνονται 3 διαμερίσματα. Τώρα, σε επικείμενη αγοραπωλησία πρέπει να γίνει δήλωση 4495 για διαφορετική διαμερισμάτωση;, χωρίς συναίνεση βέβαια