Διαμερισμάτωση

[Κάλχας]

SpyrosM91 Οι οριζόντιες ιδιοκτησίες δεν καθορίζονται με τα σχέδια της άδειας, αλλά με τη συμβολαιογραφική πράξη της σύστασης.
Πολεοδομικά εξετάζεται τι προσμετράται (και τι όχι) στο συντελεστή δόμησης, σε επίπεδο ορόφου.
Ο διαχωρισμός σε διαμερίσματα και οι εμβαδομετρήσεις τους δεν ενδιαφέρουν την πολεοδομία, είναι στοιχεία συμβολαιογραφικά–ιδιοκτησιακά.
Για τα φύλλα καταγραφής: σωστά.

Edited Μάρτιος 24 , 2022 by Κάλχας

[nikolaras]

On 28/2/2022 at 12:51 ΜΜ, Equalizer said:

@dimitris GM

Να σου πω τι σε μπερδεύει.
Κάνεις την παραδοχή ότι η σύσταση είναι η πραγματικότητα, κάτι που δεν ισχύει πάντα.
Για την διαπίστωση παραβάσεων του Ν 4495 συγκρίνουμε την άδεια με την πραγματικότητα και όχι με την σύσταση.
Όταν η αποτύπωση διαφέρει από την άδεια έχουμε δ.δ., είτε η σύσταση είναι σωστή είτε όχι.
Δηλαδή, στο τελευταίο σου παράδειγμα "με άδεια 60/60 τ.μ. και σύσταση 60/60 τ.μ. αλλά στην πραγματικότητα 55/65", έχουμε διαφορετική διαμερισμάτωση του Ν 4495.

Απαραίτητη διευκρίνηση:
Τα παραπάνω δεν τα έγραψα με σκοπό να ακυρώσω την θέση του αγαπητού και αξιοσέβαστου dimitris GM, αλλά για να εξηγήσω τι εννοώ.

Καλημέρα. Εδώ υπάρχει μία σημαντική διαφορά μεταξύ αυτής της άποψης και εκείνης του Δημήτρη. Η άποψη του Δημήτρη είναι ότι άν η σύσταση διαφέρει από την πραγματικότητα τότε υπάρχει ιδιοκτησιακό θέμα και δεν έχουμε Δ.Δ. Όμως η παρ.8 του άρθρου 100 δεν αναφέρει πουθενά την λέξη σύσταση. Μία τέτοια ερμηνεία θα ακύρωνε σε πολλές περιπτώσεις την εφαρμογή του άρθρου. Αν υπήρχε τέτοια πρόθεση θα έπρεπε απλά και εδώ να ζητάει συναίνεση.  

Edited Μάρτιος 30 , 2022 by nikolaras

[dimitris GM]

η αποψη μου ειναι οτι:

Η ΔΔ τακτοποιει  την διαφορά μεταξυ αδειας και του συμβολαίου της συστασης ΟΙ.

Συνηθως, αυτη ειναι στα τμ.  της συστασης,  με ενα να εχει γινει μικροτερο και το αλλο μεγαλυτερο στη συσταση, σε σχεση με την αδεια. Μπορει να εχει και αλλη "μορφη" η ΔΔ [μεσοτοιχια που χτισθηκε αλλου, ντουλαπα που ανηκει σε αλλον....ή οποιαδηποτε αλλη περιτπωση μπορει να υπαρχει]

Αλλά,

εαν η πραγματικοτητα που μετρας σημερα, ειναι διαφορετικη σε σχεση με την συσταση

τοτε εχεις μπει σε διπλανη ιδιοκτησια, χωρις δικαιωμα.

Εδω δεν υπαρχει η λυση της ΔΔ, παρα μονον με συννενοηση μεταξυ των ιδιοκτητων.

Αυτο ζητησαν οι συμβ/φοι να λυθει με "νομοθετικη ρυθμιση", πλην προκειται για   ιδιωτικου   δικαιου διαφορα και δυσκολα μπορει να λυθει με νομο.

Ενω ως προς επεκτασεις κατα ή υπερ κοινοχρηστων, υπαρχει το 98 που τα ξεκαθαριζει.

Η παρ. 8 εχει ειδικη αναφορα

α] για τις περιπτωσεις αυθαιρεσιων σε "τμηματα",   που ωρισθηκαν σαν αποκλειστικης χρησης με βαση την συσταση ή τον κανονισμο...

β] ή για  την επεκταση κοινοχρηστων σε βαρος ΟΙ.

 

 

[nikolaras]

1. Η άποψη σου ίσως στέκει από Νομική άποψη.

Όμως στο  άρθρο 100 η παρ. 8 δεν αναφέρεται κάτι σχετικά:

"Η διαφορετική διαμερισμάτωση ορόφου από αυτήν που προβλέπεται στα εγκεκριμένα σχέδια της οικοδομικής άδειας, υπάγεται στις διατάξεις του παρόντος. Ύστερα από αίτηση οποιουδήποτε ενδιαφερόμενου ιδιοκτήτη διαμερίσματος, υποβάλλεται κάτοψη αποτύπωσης της υφιστάμενης κατάστασης του ορόφου. Στην περίπτωση αυτήν, ως ειδικό πρόστιμο καταβάλλεται εφάπαξ το παράβολο των διακοσίων πενήντα (250) ευρώ ανά όροφο.
Η διαμερισμάτωση ορόφου κατά την παρ.8 εφαρμόζεται υποχρεωτικά όταν υπάρχει διαφοροποίηση του περιγράμματος αυτοτελών ιδιοκτησιών από τα εγκεκριμένα σχέδια της οικοδομικής άδειας.
Η διαμερισμάτωση ορόφου μπορεί να γίνει από οποιονδήποτε ενδιαφερόμενο ιδιοκτήτη χωρίς απαίτηση συναίνεσης. Στην περίπτωση που η διαμερισμάτωση αφορά και κοινόχρηστους χώρους του κτιρίου, απαιτείται συναίνεση κατά το άρθρο 98."

Και μάλιστα αναφέρει ότι δεν απαιτείται συναίνεση. Θα έπρεπε να λέει ότι δεν απαιτείται συναίνεση όταν η πραγματική κατάσταση μεταξύ των ιδιοκτησιών είναι σύμφωνη με την Σύσταση ΟΙ. 

Βέβαια μετά την ρύθμιση απαιτείται Τροποποίηση της Σύστασης για να γίνει συμβολαιογραφική πράξη. Αλλά το θέμα είναι η ένταξη σαν ΔΔ  στον 4495/17.

2. Η παρ. 8 του άρθρου 98 αναφέρεται σε υπερβάσεις σε χώρους αποκλειστικής χρήσης και είναι κάπως διαφορετικό θέμα.

 

Edited Μάρτιος 30 , 2022 by nikolaras

[dimitris GM]

Η  παρ. 8 του αρθρου 100 είναι σαφής:

Αναφερεται σε   "οροφο" και σε "ιδιοκτητη διαμερισματος". Πουθενα δεν αναφερει για κοινοχρηστα.:

"Η διαφορετική διαμερισμάτωση ορόφου από αυτήν που προβλέπεται στα εγκεκριμένα σχέδια της οικοδομικής άδειας, υπάγεται στις διατάξεις του παρόντος. Ύστερα από αίτηση οποιουδήποτε ενδιαφερόμενου ιδιοκτήτη διαμερίσματος, υποβάλλεται κάτοψη αποτύπωσης της υφιστάμενης κατάστασης του ορόφου. Στην περίπτωση αυτήν, ως ειδικό πρόστιμο καταβάλλεται εφάπαξ το παράβολο των διακοσίων πενήντα (250) ευρώ ανά όροφο."

Στη συνεχεια ηρθε  η εγκ 2, πρόσθεσε,  τις εξης επεξηγησεις

"Η διαμερισμάτωση ορόφου κατά την παρ.8 εφαρμόζεται υποχρεωτικά όταν υπάρχει διαφοροποίηση του περιγράμματος αυτοτελών ιδιοκτησιών από τα εγκεκριμένα σχέδια της οικοδομικής άδειας.

[σωστα, δλδ οταν υπαρχει διαφορα μεταξυ του περιγραμματος των αυτοτελων ΟΙ  σε σχεση με την αδεια]
Η διαμερισμάτωση ορόφου μπορεί να γίνει από οποιονδήποτε ενδιαφερόμενο ιδιοκτήτη χωρίς απαίτηση συναίνεσης. [σωστα]

Στην περίπτωση που η διαμερισμάτωση αφορά και κοινόχρηστους χώρους του κτιρίου, απαιτείται συναίνεση κατά το άρθρο 98."

Εδω ειναι και κακογραμμενη η ολη διατυπωση και ειναι λαθος η χρηση της λεξης "διαμερισματωση" και οδηγει σε λαθος συμπερασματα,

διοτι η ΔΔ ειναι ξεχωριστο δικαιωμα και παει με το 100 παρ. 8 χωρις συναινεση και χωρις τπτ άλλο και με μονον 250 ευρω,

ενω το αρθρο 98, στο οποιο παραπεμπει  η εγκυκλιος, δεν αφορα ΔΔ αλλα επεκτασεις ή κατασκευες απο ΟΙ σε βαρος κοινοχρηστων ή το αντιστροφο, που εχουν τις δικες τους ξεχωριστες αυθαιρεσιες και προστιμα.

Ούτε  αναφερει πουθενα την λεξη ΔΔ το αρθρο 98, το οποιο με σαφηνεια καταγραφει ποιες περιπτωσεις δεν απαιτουν "συναινεση".  Σε αυτες δεν ειναι η ΔΔ.

Εν παση περιτωσει, "εγω"   δεν θα έκανα  με 250 ευρω,  σαν ΔΔ, την  επεκταση μιας ΟΙ σε βαρος του κοινοχρηστου διαδρομου ή την επεκταση κατα 50 τμ. ενος νομιμου δωματος 20 τμ.,  σε βαρος της υπολοιπης ταρατσας ή εκεινο το αληστου μνήμης "παταρι" ανωθεν της εισοδου= γραφειο του εργολαβου που μετα "ξεχασθηκε" υπερ αυτου...

Σε αυτες τις περιπτωσεις δεν μπορει να γινει  εφαρμογη ΔΔ αφου απαιτειται  συναινεση ή οι λοιποί οροι το αρθρου 98.

Και, να μην ξεχναμε  οτι η εγκ 2 εκδοθηκε το 2019 και αφορουσε τον ισχυοντα τότε ν. 4495,

αλλά, στην συνεχεια, 

οι παρ. 5 και επ. του αρθρου 98, τροποποιηθηκαν με τον  ν 4643/19 και στη συνεχεια  με τον ν. 4759/20

 

https://www.b2green.gr/el/post/51185/neos-nomos-afthaireton-me-250-€-taktopoieitai-i-afthaireti-diamerismatosi

 

 

[nikolaras]

Η παρέμβασή μου αφορούσε μόνο την ΔΔ μεταξύ δύο οριζοντίων ιδιοκτησιών, όπου τα σχέδια της Ο.Α. συμπίπτουν με αυτά της Σύστασης ΟΙ , αλλά παρουσιάζουν μία διαφορά με την υλοποιημένη κατάσταση (τμήμα περίπου 1,50 τ.μ.). Από ότι κατάλαβα η (σεβαστή) άποψη του Δημήτρη είναι ότι η περίπτωση δεν εντάσσεται στην ΔΔ. Η ένσταση μου είναι ότι από το άρθρο 100 παρ. 8, δεν συνάγεται κάτι τέτοιο.  Θα έπρεπε να αναφέρεται σαφώς ότι όταν η σύσταση δεν συμφωνεί με την υφιστάμενη κατάσταση, δεν μπορεί να εφαρμοσθεί η ΔΔ. Είναι παράλειψη ? Φυσικά και απαιτείται κατόπιν Τροποποίηση Σύστασης ΟΙ, όταν θα πρέπει να γίνει  δικαιοπραξία. Αλλά νομίζω ότι το πνεύμα του Νόμου είναι ότι πρέπει να αποτυπώνεις την πραγματική κατάσταση έστω και αν αυτό δεν επιλύει όλα τα προβλήματα. 

    Η παραβίαση Κ.Χ. συμφωνώ ότι επιλύεται, όταν υπάρχει δυνατότητα με το άρθρο 98.

[dimitris GM]

το εχουμε ξαναπει...

οποιαδηποτε διαφορα της πραγματικοτητας μεταξυ δυο ΟΙ, σε σχεση με την συσταση,

που δεν καλυπτεται σαν ΔΔ με τον 4495,ειναι καταληψη τμηματος μιας ΟΙ απο την αλλη.

Δεν υπαρχει δυνατοτητα τακτοποιησης

Για αυτο ζητειται νομοθετικη ρυθμιση...η οποια ειναι απο αδυνατη εως μη δυνατή....

"Ωστόσο -και παρά τις παραπάνω ρυθμίσεις- υπάρχει σωρεία περιπτώσεων όπου η διαφορά στην επιφάνεια της οριζόντιας ιδιοκτησίας που πρόκειται να υπαχθεί στις διατάξεις του ν. 4495/2017, δεν έχει προκύψει υπέρ ή σε βάρος των κοινοχρήστων χώρων της πολυκατοικίας, αλλά υπέρ ή σε βάρος μίας ή περισσότερων όμορων οριζοντίων ιδιοκτησιών. Οι περιπτώσεις αυτές δεν καταλαμβάνονται από τις παραπάνω ρυθμίσεις με αποτέλεσμα να μην είναι δυνατή η μονομερής τροποποίηση της σύστασης, αλλά να απαιτείται τροποποίηση με ομοφωνία του συνόλου των συνιδιοκτητών, παρότι στην πραγματικότητα, το πρόβλημα που έχει προκύψει δεν αφορά παρά μόνον τους ιδιοκτήτες των επηρεαζόμενων οριζοντίων ιδιοκτησιών."

https://m.naftemporiki.gr/story/1788841/pomida-zitei-parakampsi-empodion-se-empragmates-sunallages-gonikes-paroxes-ktimatologio

 

Edited Απρίλιος 1 , 2022 by dimitris GM

[ANDRKOR]

Καλησπέρα σε όλους,

Έχω την εξής περίπτωση: Διαμέρισμα σε πολυκατοικία του 1968 έχει μικρότερες διαστάσεις περιγράμματος σε ποσοστό μικρότερο του 5% (διαστάσεις και επιφάνεια). Οι διαφορές των διαστάσεων είναι εις βάρος του διαμερίσματος σε σχέση με το όμορο διαμέρισμα αλλά και σε σχέση με τους κοινόχρηστους. Το σχέδιο της Ο.Ι. δεν υπάρχει (έχει χαθεί από το αρχείο της συμβολαιογράφου). Η ερώτηση μου είναι η εξής: 

Μπορώ να επικαλεστώ παράβαση κατηγορίας 3 για τις διαφορές στις διαστάσεις και να αποφύγω την ΔΔ; 

[Πλήθων]

@ANDRKOR Δεν χρειάζεται να γίνει υπαγωγή, γιατί οι μικρότερες διαστάσεις δεν συνιστούν αυθαιρεσία.

Edited Απρίλιος 16 , 2022 by Πλήθων

[ANDRKOR]

3 λεπτά πριν, Πλήθων said:

@ANDRKOR Δεν χρειάζεται να γίνει υπαγωγή γιατί οι μικρότερες διαστάσεις δεν συνιστούν αυθαιρεσία.

Σ' ευχαριστώ Πλήθων για την απάντηση. Επειδή έχω και άλλες παραβάσεις κατηγορίας 3, θεωρείς σκόπιμο να κάνω αναφορά στην Τεχνική Έκθεση για τις μικρότερές διαστάσεις;