Διαμερισμάτωση

[dimitris GM]

jbosdas:

"Επέκταση διαμερίσματος σε κοινόχρηστο που δεν έχει προσμετρήσει στην δόμηση είναι ΥΔ.

Επέκταση διαμερίσματος σε κοινόχρηστο που έχει προσμετρήσει στην δόμηση είναι ΔΔ."

 

 Εγω, στο παραπάνω εχω να πω οτι:

Αλλο ειναι ο τροπος  "υπολογισμού"  των προστιμων  και αλλο η διαδικασια τακτοποιησης.

Τα κοινοχρηστα, είτε εχουν μετρησει στον ΣΔ ειτε οχι, δεν παυουν να ειναι "κοινοχρηστα", αλλά,  ούτε ειναι ΟΙ ούτε   εχουν χιλιοστα.

   Ως προς την τακτοποιηση,  θα το πηγαινα με το 98,  με   βαση την αντιστοιχη παραγραφο...

 

[εκ κατασκευης/σε ολους τους οροφους/εντος του νομιμου ογκου κλπκλπ]

 

Δεν θα εβαζα ΔΔ

 

 

     

Edited Μάρτιος 23 , 2023 by dimitris GM

[jbosdas]

Οπότε η επέκταση σε κοινόχρηστο χώρο που έχει προσμετρηθεί στην δόμηση λες ότι υπολογίζεται με υπέρβαση δόμησης;

[Pavlos33]

Τα έχουμε συζητήσει πολλά χρόνια τώρα και οι περισσότεροι συζητούντες από εμάς τηρούμε αυτή την προσέγγιση, ότι, η επέκταση στα κοινόχρηστα λαμβάνεται σαν Υ.Δ, Στην τακτοποίηση έχουμε δει παρόμοιες προσεγγίσεις, όπως για παράδειγμα, αυθαίρετο υπόγειο ή αυθαίρετη επέκταση υπογείου, να λαμβάνει Υ.Δ, ενώ σε καθεστώς έκδοσης Ο.Α δεν θα προσμετρουσε στη δόμηση. Νομίζω ότι τα πράγματα τα περιέπλεξε η εγκ. 2 ν. 4495, για την  οποία έχουμε συζητήσει  πολλές φορές κατά το παρελθόν, για τις λανθασμένες ερμηνείες της.

[dimitris GM]

...δξ με ποιές διαταξεις  τα κοινοχρηστα προσμετρωνται στον σδ...

  Θα έλεγα οτι, οτι, για την περιπτωση αυτη,  εχουμε αλλαγη χρησης.

[για την περιπτωση που δεν εχουν προσμετρηθει στον σδ, εχουν γινει επανειλημενες συζητησεις παλαιοτερα αν αποτελει ΥΔ ή και ΑΧ..μαλλον ισχυει το πρωτο....]*

    Κατα τα λοιπα

    Εγω βλεπω το θεμα μονον  απο την  πλευρα του τροπου της τακτοποιησης.

* οπως προανεφερε  ο παυλος

[τις καλησπερες μου]

ειαι αυτη η μπερδεμενη εγκ 2 που το αναφερει..

 

Edited Μάρτιος 23 , 2023 by dimitris GM

[jbosdas]

@Pavlos33  Προσωπικά, αυθαίρετες επεκτάσεις που έχουν μετρήσει στη δόμηση τις καταχωρώ ΔΔ. Αν όχι, τότε ΥΔ. Η εγκ2 στην ουσία ξεδιάλυνε το συγκεκριμένο θέμα... Υπόγεια που έχουν αλλάξει χρήση από ΒΧ σε ΚΧ φυσικά θα υπολογισθούν με ΥΔ.

@dimitris GM τα κοινόχρηστα συνήθως με τους προηγούμενους ΓΟΚ προσμετρούσαν στην πραγματοποιούμενη δόμηση εκτός κάποιων λίγων εξαιρέσεων. Αλλαγή χρήσης δεν μπορεί να θεωρηθεί αφού είναι χώρος κύριας χρήσης κατοικίας ακόμα και αν κατά τον κτιριοδομικό είναι ΒΧ όπως τα λουτρά κλπ. Άλλωστε αν θεωρήσουμε οικοδομή χωρίς σύσταση, "διαμέρισμα" ορόφου μπορεί να επεκταθεί στον "κοινόχρηστο" διάδρομο χωρίς αλλαγή χρήσης.

Για το 98 δεν διαφωνώ. Κοιτάει κυρίως το ιδιοκτησιακό και την δυνατότητα υπαγωγής.

Το θέμα είναι ότι αντιμετωπίζουμε ίδιες περιπτώσεις με διαφορετικό προσέγγιση και το ερώτημα είναι τι θα γίνει αν πέσει μία δήλωση μου σε σας ή μία δική σας σε μένα. Θα βγάλουμε τα μάτια μας; Θα ακυρωθούν συμβόλαια; Και γενικότερα θα δημιουργηθούν διακεκριμένες σχολές ερμηνείας της νομοθεσίας; Προβλέπω όταν ηρεμήσει λίγο η αυστηρότητα του πλαισίου, να αντιμετωπίζονται όλα όπως κάτι δηλώσεις 1337, χωρίς έλεγχο απλά αν είναι πρώτη φάση δεύτερη φάση κλπ

Καλησπέρα σε όλους!

[Pavlos33]

1 ώρα πριν, jbosdas said:

@Pavlos33  Προσωπικά, αυθαίρετες επεκτάσεις που έχουν μετρήσει στη δόμηση τις καταχωρώ ΔΔ. Αν όχι, τότε ΥΔ. Η εγκ2 στην ουσία ξεδιάλυνε το συγκεκριμένο θέμα... Υπόγεια που έχουν αλλάξει χρήση από ΒΧ σε ΚΧ φυσικά θα υπολογισθούν με ΥΔ.

Στο προηγούμενο μήνυμά μου, έδωσα ένα ακόμη παράδειγμα που αφορούσε το υπόγειο, το οποίο αν πληρούσε τα κριτήρια κατά ΓΟΚ 85/00  (βοηθητική χρήση, ύψος 3 μ κλπ) δεν θα προσμετρούσε στον Σ.Δ στα πλαίσια έκδοσης Ο.Α, αλλά στα πλαίσια υπαγωγής στους νόμους αυθαιρέτων (ακόμη και αν έχεις αυθαίρετο υπόγειο με β.χ)  και για τον υπολογισμό του προστίμου, τίθεται υπέρβαση δόμησης. Δεν ξέρω πόσα χρόνια ασχολείσαι με το αντικείμενο, αλλά επειδή δεν είναι χρονικά μακριά η ημερομηνία στην οποία εκδόθηκε η εγκ. 2 Ν. 4495, εκτιμώ ότι θα θυμάσαι κάτω από ποιες (πολιτικές) συνθήκες εκδόθηκε, πόσος χρόνος πέρασε από την έναρξη ισχύος του ν. 4495, για να εκδοθεί ενώ ο τεχνικός κόσμος ζητούσε εναγωνίως ερμηνευτική εγκύκλιο και βεβαίως, το χειρότερο από όλα, το πλήθος των λανθασμένων ερμηνειών της κατά παράβαση του νόμου, τις οποίες διατύπωσε. Επομένως, για να μην γενικεύσω θα σου πω ότι την εγκύκλιο δεν την κοιτάζω καν, διότι κλίνει περισσότερο σε προσωπικές γνώμες παρά σε εμπεριστατωμένες και αιτιολογημένες ερμηνείες. Επομένως, σεβόμενος την προσωπική σου γνώμη για το θέμα της Υ.Δ σε περιπτώσεις επέκτασης Ο.Ι σε κοινόχρηστους χώρους οικοδομής, με το παρόν μήνυμα (επειδή μας διαβάζουν και νέοι συνάδελφοι) θέλω να καταδείξω ότι, πέραν αυτής της άποψης (της δικής σου), υπάρχει και μια-κρατούσα αν το θες-αντιμετώπιση από μεγάλο μέρος έμπειρων συναδέλφων (την οποία και ο ίδιος υποστηρίζω) η οποία  για τον υπολογισμό προστίμου σε περιπτώσεις κατάληψης Κ.Χ από Ο.Ι (σε κτίριο με σύσταση) εφαρμόζει την "υπέρβαση δόμησης" .

[Didonis]

έχουμε ή έχει κάποιος πρόχειρη την εγκύκλιο 2?

λάθος ή ξελάθος είναι εγκύκλιος 

ή είναι αυτή

 

έδιτ

το απόσπασμα που μας αφορά είναι αυτό ή υπάρχει και άλλο?

Παράθεση

Η διαμερισμάτωση ορόφου κατά την παρ. 8 εφαρμόζεται υποχρεωτικά όταν υπάρχει διαφοροποίηση του περιγράμματος αυτοτελών ιδιοκτησιών από τα εγκεκριμένα σχέδια της οικοδομικής άδειας. Η διαμερσμάτωση ορόφου μπορεί να γίνει από οποιονδήποτε ενδιαφερόμενο ιδιοκτήτη χωρίς απαίτηση συναίνεσης. Στην περίπτωση που η διαμερισμάτωση αφορά και κοινόχρηστους χώρους του κτιρίου, απαιτείται συναίνεση κατά το άρθρο 98.

 

Edited Μάρτιος 23 , 2023 by Didonis

[dimitris GM]

Η εγκυκλιος: {Μαιος 2019]

Η διαμερισμάτωση ορόφου κατά την παρ. 8 εφαρμόζεται υποχρεωτικά όταν υπάρχει διαφοροποίηση του περιγράμματος αυτοτελών ιδιοκτησιών από τα εγκεκριμένα σχέδια της οικοδομικής άδειας.
Η διαμερισμάτωση ορόφου μπορεί να γίνει από οποιονδήποτε ενδιαφερόμενο ιδιοκτήτη χωρίς απαίτηση συναίνεσης.

Στην περίπτωση που η διαμερισμάτωση αφορά και κοινόχρηστους χώρους του κτιρίου, απαιτείται συναίνεση κατά το άρθρο 98"

 

  Σε αυτο υπαρχει διαφωνια.

 

Εξ αλλου μετεπειτα συμπληρωθηκε το αρθρο 98 με τον 4759/20, ο οποιος ειναι σαφης για το πώς γινεται η τακτοποιηση επι επεκτασης μιας ΟΙ στα κοινοχρηστα.

https://www.b2green.gr/el/post/51185/neos-nomos-afthaireton-me-250-€-taktopoieitai-i-afthaireti-diamerismatosi

 

• Έκλεισα τον  διάδρομο και μεγάλωσα 2 τετραγωνικά  το διαμέρισμα. Μπορώ να το νομιμοποιήσω;

Ναι. Αυτό όμως, είναι  υπέρβαση δόμησης και τακτοποιείται με άλλες προϋποθέσεις. Όχι όμως ως διαμερισμάτωση. Το κλιμακοστάσιο, οι διάδρομοι και ο ακάλυπτος χώρος  είναι κοινόχρηστα και  άρα δεν νοείται διαμερισμάτωση.

Της ΓΡΑΜΜΑΤΗΣ ΜΠΑΚΛΑΤΣΗ, Τοπογράφου - Πολεοδόμου Μηχανικού

 

 

   

Edited Μάρτιος 23 , 2023 by dimitris GM

[Pavlos33]

1 ώρα πριν, Didonis said:

έχουμε ή έχει κάποιος πρόχειρη την εγκύκλιο 2?

λάθος ή ξελάθος είναι εγκύκλιος 

 Η δουλειά της εγκυκλίου είναι να αποσαφηνίσει το νόμο και όχι να παράγει νόμο. Δεν έχει καμία τέτοια δικαιοδοσία και δεν είμαστε υποχρεωμένοι να την εφαρμόσουμε, ειδικά όταν αυτή διαφοροποιείται.  Αν έχεις ασχοληθεί με την εν λόγω εγκύκλιο καταλαβαίνεις τι θέλω να πω. Δύο παραδείγματα στις πολλές αστοχίες της θα σου πω μόνο. Ενώ ο νόμος για την υπαγωγή π.χ των  αποθηκών στην κατηγορία 3 (όταν βεβαίως πληρούνται τα απαιτούμενα κριτήρια Ε<15 ΤΜ, Η<2,50 μ) δεν αναφέρει την απαίτηση ύπαρξης Ο.Α για την υπαγωγή, η εγκύκλιος έρχεται και δημιουργεί τέτοια απαίτηση. Δεύτερο παράδειγμα. Ενώ, διαχρονικά, οι νόμοι αυθαιρέτων αναφέρουν ότι μπορεί να γίνει εφαρμογή μειωτικού συντελεστή υπολογισμού προστίμου αναφερόμενοι σε "υπόγειες στάθμες", η εγκύκλιος 2 ερμήνευσε ότι θα πρέπει να πληρούνται τα κριτήρια υπογείου βάσει του ΓΟΚ προκειμένου τέτοιοι χώροι να λάβουν μειωτικό. 

Edited Μάρτιος 23 , 2023 by Pavlos33

[Didonis]

1 ώρα πριν, Pavlos33 said:

 Η δουλειά της εγκυκλίου είναι να αποσαφηνίσει το νόμο και όχι να παράγει νόμο. Δεν έχει καμία τέτοια δικαιοδοσία και δεν είμαστε υποχρεωμένοι να την εφαρμόσουμε, ειδικά όταν αυτή διαφοροποιείται....

Παυλάκο…. Καμία αντίρρηση…..

Αλλά η σειρά βαρύτητας όταν κι αν βρεθείς σε Δικαστήριο ή σε ΣΥ ΠΟΘΑ ή κάτι ανάλογο είναι

Τι λέει  

1.       Ο Νόμος

2.       Η Εγκύκλιος

3.       Ερμηνευτικά επίσημα επιμελητηρίου ή συλλογικών οργάνων

4.       Τι είπαν με ισχυρά επιχειρήματα έμπιστοι σε εμένα και εσένα Μηχανικοί – Δικηγόροι σε Φόρουμ ή όπου αλλού θες

Στο δια ταύτα

Ναι είδα και εγώ στην Εγκύκλιο και έχει πολλές άρες μάρες ….. ε και λοιπόν? Την έχουν ακόμα σε ισχύ.

Εγώ έχω σχεδόν δεδομένο στην συγκεκριμένη υπαγωγή που είχα ως παράδειγμα για το ερώτημα για λόγους ειδικούς θα περάσει από δικαστικές περιπέτειες για κόντρες όμορων που υπάρχουν.

Το πιο πιθανό μέχρι να βρω κάτι επίσημο να το γράφει, θα ενημερώσω και την ιδιοκτησία ότι ενδεχόμενα δεν είναι αναγκαίο να μπει + το Διαμερισμάτωση στον υπολογισμό του προστίμου αλλά θα πρέπει να πείσουμε την όποια αρχή πάει (ΣΥΠΟΘΑ, Δικαστήρια) ότι μια εγκύκλιος του κράτους γράφει άρες μάρες κουκουνάρες….. Οπότε συνιστώ έντονα να μπει και η Διαμερισμάτωση για να μη πρέπει να αποδεικνύουμε ότι δεν είμαστε ελέφαντες….

Ελπίζω να έγινα κατανοητός….

Εσύ θα έκανες κάτι διαφορετικό έχοντας δεδομένο ότι ο «αντίπαλος» θα ψάχνει το «οτιδήποτε» ….. και το κάθε παραθυράκι νόμου, εγκυκλίου κλπ. κλπ.….

 

Υ.Γ.

Και το "δεν είμαστε υποχρεωμένοι να εφαρμόσουμε εγκύκλιο" είναι τεράστια κουβέντα και εγώ προσωπικά δεν θα την έλεγα χωρίς να συμβουλευόμουν τον δικηγόρο μου, ειδικά αν πρέπει να το υποστηρίξω σε Δικαστήριο.