Διαμερισμάτωση

[tettris]

Καλημέρα, τρία ερωτήματα σχετικά με ΔΔ:

1. Η διευκρίνιση του νόμου πως ακίνητο υπάγεται στην κατηγορία 1 "χωρίς την καταβολή ενιαίου ειδικού προστίμου" σημαίνει ότι δεν περνάει από τις διατάξεις του άρθρου 100 ("Διατάξεις υπολογισμού ενιαίου ειδικού προστίμου") και άρα (καταλαβαίνω) από την παράγραφο 8, απλά σημαίνει ότι δεν χρειάζεται να κλικάρουμε το κουτάκι της ΔΔ, που θα επηρέαζε το ύψος προστίμου στις λοιπές κατηγορίες; Κατά τ' άλλα οτιδήποτε άλλο σχετίζεται με ΔΔ (επισήμανση στην ΤΕ της τακτοποίησης, τροποποίηση ΣΟΙ, συναινέσεις, κλπ.) δεν διαφοροποιείται κάπου λόγω προ 1975 παλαιότητας, ακόμα και αν το τελικό εμβαδόν των εμπλεκόμενων ιδιοκτησιών είναι πολύ κοντά με αυτό που αναφέρεται στη σύσταση και την άδεια;
2. Όταν εντοπίζεται ΔΔ και προκειμένου να προχωρήσει o συμβ/φος σε τροποποίηση της σύστασης, είναι υποχρεωτικό     α) να αποτυπωθεί μόνο το υπό εξέταση διαμέρισμα και οι κοινόχρηστοι χώροι,      β) το υπό εξέταση, τα διαμερίσματα με τα οποία έχει πραγματοποιηθεί ανταλλαγή επιφανειών με το υπό εξέταση και οι κοινόχρηστοι χώροι ή     γ) όλα τα διαμερίσματα του ορόφου και οι κοινόχρηστοι χώροι, επειδή αφενός η ΔΔ δηλώνεται ανά όροφο και αφετέρου επειδή μόνο αν γίνει αναλυτική και ολοκληρωμένη αποτύπωση ολόκληρου του ορόφου μπορεί ο συμβ/φος να προχωρήσει σε τροποποίηση σύστασης;
3. Αν ισχύουν είτε το 2β) είτε το 2γ) και δεν δίνεται πρόσβαση στα υπόλοιπα διαμερίσματα του ορόφου, δεν μπορεί να μεταβιβαστεί το διαμέρισμα για το οποίο μας έχει δοθεί εντολή να τακτοποιήσουμε; Ή μήπως αρκεί μόνο το περίγραμμα του ορόφου, της ιδιοκτησίας που εξετάζουμε και των κ/χ χώρων (στους οποίους έχουμε πρόσβαση);

[dimitris GM]

   Τρεις ερωτησεις

α] πώς ειναι στην αδεια η ΟΙ που σε ενδιαφερει;

β] πώς  ειναι στην συσταση

γ] πώς ειναι στην πραγματικοτητα;

[Jimagog]

Καλησπέρα ,

Σε διαμέρισμα Γ' ορόφου προ '83 με παρακολούθημα αποθήκη υπογείου έχουμε:

-Το διαμέρισμα έχει υλοποιηθεί βάσει σύστασης και έχει επεκταθεί στο όμορο διαμέρισμα σε σχέση με την άδεια.

-Η αποθήκη μαζί με αρκετές άλλες υλοποιήθηκε βάσει τροποποίησης σύστασης σε σχέση με την άδεια που προέβλεπε 2 τεράστιες αποθήκες και ένα λεβητοστάσιο. Μάλιστα η αποθήκη που με ενδιαφέρει έχει γίνει σε βάρος του λεβητοστασίου που προέβλεπε η άδεια.

Οι ερωτήσεις μου είναι:

1) Αρχικά, η δημιουργία αποθηκών που δεν προβλέπονταν στην άδεια συνιστά διαφορετική διαμερισμάτωση, σωστα?

2) Πόσα Φ.Κ. με τικαρισμένο το Δ.Δ. θα βάλω? Μπορώ να βάλω Δ.Δ. σε ένα μόνο φύλλο και να τις αναλύσω στην τεχνική έκθεση? (το κόστος για εξτρα φύλλο με Δ.Δ. πάει +337.50€)

3) Θα τικάρω και λοιπές παραβάσεις σε κάποιο από τα φύλλα λόγω αλλαγής χρήσης από βοηθητική (λεβητοστάσιο) σε βοηθητική (αποθήκη)?

4) Τα εμβαδά της αδείας είναι αδύνατο να υπολογιστούν με ακρίβεια λόγω προφανών λανθασμένων διαστάσεων συν λοξότητας οικοπέδου (το διαμέρισμα είναι γωνιακό). Επίσης στις διαστάσεις της σύστασης έχει γίνει το μαγείρεμα του αιώνα. Στην αποτύπωσή μου είμαι αρκετά κοντά με την επιφάνεια της σύστασης (εντός 2%). Να αντιπαραβάλλω απλώς τις κατόψεις σύστασης και άδειας με hatch στην επέκταση και να αποφύγω να δείξω τη δική μου αποτύπωση προς αποφυγή ενστάσεων από τη συμβολαιογράφο μιας και ούτε γνωρίζω πόση ακριβώς είναι η επέκταση βάσει σύστασης ούτε τα τ.μ. της άδειας?

5) Είμαι υποχρεωμένος να αναφέρω πόσα τετραγωνικά και τί διαστάσεις έχει η επέκταση του διαμερίσματος εφόσον είναι εντώς νομίμου περιγράμματος?

Για να μην σας κουράσω άλλο, είμαι εντελώς καινούργιος σε αυτά, αν έχετε κάποιο συνολικό πλάνο προσέγγισης ευπρόσδεκτο, σας ευχαριστώ πολύ.

[tettris]

On 1/23/2024 at 1:34 PM, dimitris GM said:

   Τρεις ερωτησεις

α] πώς ειναι στην αδεια η ΟΙ που σε ενδιαφερει;

β] πώς  ειναι στην συσταση

γ] πώς ειναι στην πραγματικοτητα;

Καλημέρα dimitrisGM! Καταρχήν η σύσταση έγινε πριν την υλοποίηση του κτιρίου με την έκδοση της οικοδομικής άδειας (δεν θυμάμαι την ορολογία).

Επομένως σύσταση και άδεια αναγκαστικά συμφωνούν, μάλιστα το σχέδιο που παραλάβαμε από το αρχείο του συμβ/φου είναι άχρηστο, απλά αντίγραφο της κάτοψης της άδειας, χωρίς καμία διευκρίνιση/σημειωμένο περίγραμμα ορίων διαμερισμάτων/κοιν. χώρων. Η δε κάτοψη είναι "λιτή και απέρριτη" με γραμμένες διαστάσεις μόνο στο εξωτερικό του κτιρίου, εκτός ότι το σκαναρισμένο σχέδιο, όντας χειρόγραφο, δεν είναι και άψογο, βάζοντάς το στο autocad. Αυτά τα λέω για το πως προκύπτει τελικά η εμβαδομέτρηση του διαμερίσματος κατά την ΟΑ.

Οι επιφάνειες επομένως:

- ΟΑ (προκύπτει γραφικά): 79,54 τμ

- Σύσταση:  79,20 τμ

- Πραγματικότητα: 79,45 τμ

Οι επιφάνειες είναι πολύ κοντά, λόγω ανταλλαγών τμημάτων επιφάνειας, όχι όμως από μεταβολή διαστάσεων <2% (αν ελέγξουμε αυστηρά κάθε πλευρά του περιγράμματος του διαμερίσματος). Ειδικά η ΔΔ προκύπτει από μικρό τμήμα επιφάνειας 0,15τμ, που όμως λόγω γεωμετρίας στο σημείο εκείνο οι διαστάσεις διαφοροποιούνται άνω του 2%.

Σε κάθε περίπτωση @dimitris GM θα ήθελα να γνωρίζω ΑΝ έχουμε ΔΔ, τί ακριβώς οφείλουμε να αποτυπώσουμε (εκτός της ιδιοκτησίας που αναλαβάνουμε).

Edited Ιανουάριος 24 by tettris

[Arche]

Jimagog θα απαντήσω σε αυτά που ξέρω, βέβαια σε αυτές τις περιπτώσεις μπερδεύεσαι κάπως και μετά ξεμπερδεύεσαι. Καταρχήν Δ.Δ. θα βάλεις δύο φύλλα κατηγορίας γιατι η Δ.Δ. υπολογίζεται σε κάθε έναν αυτοτελή όροφο, μεγάλη δουλειά άνοιξε γιατί εκεί που λες έχεις διαφοροποιήσεις ως και προς το περίγραμμα του κτιρίου όπως το εμφανίζει η οικοδομική άδεια μπορεί να έχεις και άλλο πρόβλημα.
Θα πρέπει να αποτυπωθεί το κτίριο και οι αποστάσεις του με τα όρια του οικοπέδου, όποτε πρέπει γιατί αν οι αποστάσεις αυτές είναι πιο μεγάλες από της οικοδομικής άδειας θέλουν ρύθμιση. 

[Tim22]

Στο σχέδιο κάτοψης υπογείου Ο.Α. εμφανίζονται 4 αποθήκες και λεβητοστάσιο. Στη σύσταση οριζόντιων ιδιοκτησιών και στα συμβόλαια ιδιοκτησίας το υπόγειο αναφέρεται ως ενιαία αυτοτελή οριζόντια ιδιοκτησία με δύο συνιδιοκτήτες, πλην ενός χώρου ο οποίος αναφέρεται ως παράρτημα του οροφοδιαμερίσματος β' ορόφου.

Οι παραβάσεις είναι συνένωση αποθήκης 1-2 και μετατόπιση της 3 ως προς την 4. Θα γίνει μία δήλωση για το υπόγειο αφού αποτελεί ενιαία Ο.Ι. Οι παραβάσεις όμως αυτές πως θα δηλωθούν; Αποτελούν Δ.Δ. από τη στιγμή που η Ο.Ι. είναι μία;

[tettris]

Εφόσον το παράρτημα (της άλλης οριζόντιας) δεν επηρεάζεται και γενικά το περίγραμμα της ιδιοκτησίας δεν διαφέρει μεταξύ πραγματικότητας και άδειας, δεν βλέπω λόγο πολεοδομικής διαμερισμάτωσης, αλλά αλλαγής εσωτερικών διαρρυθμίσεων.

Ώπα! Το λεβητοστάσιο μου διέφυγε. Υπάρχει εντός της ιδιοκτησίας; (σχέδιο?)

Edited Ιανουάριος 24 by tettris

[dimitris GM]

 εχεις στην αδεια 4 αποθηκες και κοινοχρηστο λεβητοστασιο

εχεις στην συσταση

-μια ξεχωριστη που ανηκει σε δυο εξ αδιαιρετου

- εναν "χωρο" που ανηκει στον β΄οροφο

[δξ τι εγινε το λεβητοστασιο.]

Μια ΔΔ σου λυνει το προβλημα.

 

Edited Ιανουάριος 24 by dimitris GM

[Tim22]

Επειδή δεν έγραψα όλες τις πληροφορίες, θα δώσω τα στοιχεία αναλυτικά. Εξετάζουμε μόνο το υπόγειο στην παρούσα φάση.

Ο.Α. υπογείου και ισογείου (1974) δείχνει το υπόγειο με 3 αποθήκες, κλιμακοστάσιο, λεβητοστάσιο και δύο κλειστές θέσεις στάθμευσης. Το ισόγειο το δείχνει ως ένα ενιαίο διαμέρισμα. Επιφάνεια υπογείου βάσει Ο.Α. 179.00τμ. 

Σ.Ο.Ι./συμβόλαια δωρεάς εν ζωή (1982) αναφέρουν ότι το υπόγειο αποτελεί ενιαίο χώρο επιφάνειας 30.00τμ (!) και πως αποτελεί αυτοτελή διακεκριμένη οριζόντια ιδιοκτησία δίνοντας χιλιοστά επί του οικοπέδου. Αναφέρεται ότι ένας χώρος, ο οποίος προσδιορίζεται εκεί που εμφανίζονταν το λεβητοστάσιο, αποτελεί παράρτημα (αποθήκη) του μελλοντικού ορόφου Β'. Γίνεται αναφορά σε μελλοντικούς ορόφους Α', Β' και Γ' δίνοντας χιλιοστά. Το υπόγειο δίνεται εξ αδιαιρέτου σε δύο ιδιοκτήτες, ο Β' όροφος σε άλλον ιδιοκτήτη.

Άδεια προσθήκης Α' ορόφου (1983) δείχνει στην κάτοψη υπογείου 4 αποθήκες, κλιμακοστάσιο και δύο κλειστές θέσεις στάθμευσης. Η μόνη διαφορά σε σχέση με την Ο.Α. του 1974 είναι ότι το λεβητοστάσιο αναφέρεται ως αποθήκη 4. Επιφάνεια βάσει Ο.Α. 178.61τμ.

Μεταξύ άλλων παραβάσεων (Κατηγορίας 3) εντοπίζεται συνένωση της αποθήκης 1 με την 2 ως ενιαίου χώρου και μετατόπιση της αποθήκης 3 ως προς την 4 (η οποία στην αρχική Ο.Α. αναγραφόταν ως λεβητοστάσιο, στην πιο πρόσφατη άδεια ως αποθήκη 4). Δεν υπάρχει μετατόπιση των αποθηκών ως προς το κλιμακοστάσιο. 

Έκτοτε δεν έχει γίνει καμία τροποποίηση της Σ.Ο.Ι. ή άλλο συμβόλαιο μεταβίβασης. Έχει κατασκευαστεί μόνο ο Α' όροφος ως προσθήκη και οι Β' και Γ' παραμένουν μελλοντικοί.

1) Υφίστανται παραβάσεις Δ.Δ. για την συνένωση της 1 με την 2, από τη στιγμή που όλο το υπόγειο αποτελεί μια ενιαία Ο.Ι.;

2) Ως προς το παράρτημα, το οποίο ανέφερε και ο @tettris, από τη στιγμή που η αποθήκη 3 έχει μετατοπιστεί ως προς την 4 κατά την άδεια/ως προς το παράρτημα κατά στην Σ.Ο.Ι. υφίσταται Δ.Δ.; Εάν ναι, στην δήλωση που θα γίνει για το υπόγειο θα πρέπει να αναφερθεί και ο ιδιοκτήτης του μελλοντικού Β' ορόφου που έχει το παράρτημα;

 

[tettris]

Μια ανακεφαλαίωση πρώτα των δεδομένων, όπως τα κατάλαβα:

- Οι άδειες του 1974 και του 1983 αναφέρουν 4 λειτουργικά ανεξάρτητα διαμερίσματα (με τη διαφορά ότι το 1974 το ένα ονομάζεται λεβητοστάσιο ενώ στη νέα άδεια αποθήκη), τους κ/χ χώρους και τις θέσεις στάθμευσης. Δεν ξέρω αν απεικονίζονται τα ίδια περιγράμματα για τις αποθήκες στη μία και την άλλη άδεια, αλλά υποθέτω πως ναι. Οπότε οι μεταβολές στα περιγράμματά τους σήμερα λαμβάνουν παλαιότητα μετά το 1983.

- Η σύσταση του 1982, προφανώς δεν αντιστοιχεί στην πραγματικότητα, αφού είτε δεν αναφέρει όλους τους ανεξάρτητους χώρους, είτε τους έχει συμπεριλάβει σε μία ιδιοκτησία, αλλά με λανθασμένη επιφάνεια. Ίσως το μόνο που αναφέρει σωστά είναι το λεβητοστάσιο (αργότερα αποθήκη 4), το οποίο αναφέρεται ως βοηθητικός χώρος του μελλοντικού Β' ορόφου.

Δεν ξέρω τί ρόλο παίζει που η σύσταση δεν αντιστοιχίστηκε στην πραγματικότητα, αλλά για την τακτοποίηση συγκρίνουμε με την άδεια. Αν δεν υπήρχε ΣΟΙ (ή αν αυτή όριζε όλον τον όροφο σαν μία ιδιοκτησία) θα είχες σήμερα μόνο αλλαγές εσωτερικών διαρρυθμίσεων. Τώρα μάλλον έχεις ΔΔ για την απομείωση της επιφάνειας του παρακολουθήματος (αποθήκη 4, έμμεσα της μελλοντικής οριζόντιας του Β' ορόφου) ,αφού συγκρίνοντας με την άδεια του 1983, το περίγραμμα έχει αλλάξει, έχοντας χάσει επιφάνεια που καταλήφθηκε από την αποθήκη 3.

Κατά τ'άλλα δεν ξέρω με βάση την σύσταση του 1982 ποιο είναι το αντικείμενο μεταβίβασης της οριζόντιας των 30τμ (είναι μόνο η 1, οι 1 & 2, οι 1, 2 & 3;) και ποιο θα είναι το πρόβλημα ιδιοκτησιακά από εδώ και εξής. Εφόσον όμως αναφέρει 2 οριζόντιες, λογικά αφορά και τις 3 αποθήκες (με λανθασμένη επιφάνεια), έστω και αν είναι ανεξάρτητοι λειτουργικά χώροι σύμφωνα με την άδεια. Και η ΔΔ (που χρεώνεται μία φορά σε κάθε όροφο) οφείλεται στη μετατόπιση του ορίου (σε σχέση με την άδεια) μεταξύ της 3 και 4.

Edited Ιανουάριος 25 by tettris