Διαμερισμάτωση

[Magdalini]

(Μεταφέρθηκε στο παρόν θέμα. Pavlos 33)

Καλησπέρα συνάδερφοι, και καλή χρονιά σε όλους!

Μετά από καιρό, θα επανέλθω στο εξής θέμα:

Πελάτης μου το 2014, είχε αγοράσει διαμέρισμα σε πολυκατοικία του 66, και τα διαχώρισε μόνος του, σε δυο μικρότερα. Σήμερα πρέπει να τα διαχωρίσει νόμιμα!

Μπορω να  χειριστω την κατάσταση σα να μην τα διαχώρισε ποτέ ο ιδιοκτήτης μόνος του; 

Αν ναι εκδίδω άδεια δόμησης και έρχεται ελεγκτής (σε τελικό στάδιο)  ή ΕΕΔΜΚ;

Ευχαριστώ πολυ!

 

 

Edited Ιανουάριος 7 by Pavlos33

[Pavlos33]

Kαλησπέρα. Καλή χρονιά και χρόνια πολλά.

Αν ο διαχωρισμός έγινε μεταγενέστερα του 2011 θα πρέπει να εκδόσεις ΕΕΔΜΚ νομιμοποίησης για τον διαχωρισμό (παρ λστ άρθ. 29).

[fotislit]

On 4/1/2025 at 8:48 ΜΜ, fotislit said:

Σε διώροφη οικοδομή με (εμβαδο περιγραμματος 400τ.μ. )- πυλωτη και υπόγειο.

Στην κάτοψη Υπογείου της άδειας, υπάρχει υπόγειο στο κέντρο του περιγράμματος της οικοδομής με διαστάσεις 4,30*7,50=32,25τ.μ. ως ενιαίος χώρος Λεβητοστασίου όλος...

Στην πραγματικότητα, το υπόγειο έχει κατασκευαστεί 6,50*11,00=71,5τ.μ., με παράλληλη μετατόπιση όλων των πλευρών. Έχουν χωριστεί 8 αποθηκες με διάδρομο στη μέση (4+4 αντικριστά στο διάδρομο) και το Λεβητοστάσιο υπάρχει στην άκρη του ορθογώνιου περιγράμματος.

Στη Σύσταση Ο.Ι. περιγράφονται οι 8 αποθηκες και το λεβητοστάσιο, σύμφωνα με την πραγματικοτητα, εκτός από τη δική μου (τέτοια τύχη) γωνιακή αποθήκη, που τελικά είναι μεγαλύτερη και από την κάτοψη της Σύσταση... με επέκταση στην όμορη κατα 1τ.μ. και το διάδρομο κατά επιπλέον 0,50τ.μ.. (7τ.μ. αντί για 5,5τ.μ. στη σύσταση)

α) έχω ΔΔ? Γιατί? αφού συγκρίνω με την άδεια.. Στην άδεια δεν υπάρχουν αυτοτελείς ιδιοκτησίες αλλά κοινόχρηστο λεβητοστάσιο... Επειδή έχει αλλάξει το περίγραμμα του λεβητοστασίου? Δε μπορώ να το δηλώσω Κατηγορια 4 (ως πλήρως αυθαιρετο <50τ.μ.), και μόνο ως Υ.Δ. (για το τμήμα εκτός του νομιμου περιγραμματος) και Αλλαγή χρήσης (για το υπόλοιπο τμήμα,  που στην άδεια ήταν ενιαίος χώρο λεβητοστασίου) χωρίς ΔΔ? 

β) δεδομένου οτι το περιγραμμα της αποθηκης μου ειναι διαφορετικο απο τη Σύσταση... χρειάζομαι συναίνεση της διπλανής αποθήκης ή/και όλων λόγω του ότι έχω επέκταση και στο διάδρομο για να γίνει τροποποίηση σύστασης? Οι αποθήκες ειναι εκ κατασκευής έτσι ...και ναι... καναν κάτοψη για συσταση διαφορετική από την άδεια...και τελικα δε την εφαρμόσαν ούτε αυτή ακριβώς...

Ευχαριστώ

Κάποιος που έχει αντιμετωπίσει παρόμοια περίπτωσ??? κάποια γνώμη?

ευχαριστω

[John61Kf]

Καλησπέρα Συνάδελφοι,

Πελάτης μου νοίκιασε γραφείο για να κάνει το ιατρείο του. Έπειτα από αυτοψία διαπιστώθηκε ότι τελικά το γραφείο που νοίκιασε, στα σχεδία της αδείας είναι δύο γραφεία ανεξάρτητα. Προκειμένου να βγάλω άδεια λειτουργίας, αποφάσισα ότι η καλύτερη λύση θα ήταν να γίνει μια ΕΕΔΜΚ για λειτουργική συνένωση χώρων, μιας και τα δυο γραφεία ανήκουν στον ίδιο ιδιοκτήτη. Έπειτα από την αποτύπωση που έκανα του χώρου διαπίστωσα ότι υπάρχει και άλλο πρόβλημα. Όπως φαίνεται και στο σχέδιο που επισυνάπτω, η υπόθεση μας αφορά υπ' αριθμών 3 και 4 γραφεία. Αυτό που διαπίστωσα είναι ότι πέρα από την συνένωση των δύο γραφείων, η τουαλέτα που υπάρχει στο γραφείο "4" στην πραγματικότητα δεν υπάρχει, και αυτός ο χώρος πρέπει να έχει ενσωματωθεί στο γραφείο "5". Τι προτείνετε να γίνει; Εμένα η άποψη μου είναι να γίνει μια τακτοποίηση με διαφορετική διαμερισμάτωση και να αποτυπωθούν όλες οι αλλαγές εκεί. Να ειπωθεί ότι και στο γραφείο 3 και στο γραφείο 4 έχουν τακτοποιηθεί οι Η/Υ χώροι σε τετραγωνικά κύριας Χρήσης με τον Ν.3843/2010, και ότι η κατάσταση που περιγράφω πιο πάνω είναι από κατασκευή της πολυκατοικίας

Edited Tuesday at 06:21 μμ by John61Kf

[Pavlos33]

Kαλησπέρα. Μέχρι στιγμής, από όσα αναφέρεις φαίνεται να έχεις σίγουρα διαφορετική διαμερισμάτωση από διαφοροποιήσεις επιφάνειας της Ο.Ι 4 με την 5. Αναφορικά με την μεσοτοιχία της 3 με την 4 δεν κατάλαβα αν αυτή υπάρχει ή έχει ήδη καθαιρεθεί. ΕΕΔΜΚ εκδίδεις για κάτι που θα γίνει και όχι για κάτι που έχει ήδη γίνει. Επομένως, αν στην άδεια δείχνονταν δυο γραφεία, σήμερα είναι ένα και στη σύσταση είναι δυο, θα πρέπει να ρυθμιστεί (π.χ με μια λοιπή παράβαση) και η καθαίρεση (ουσιαστικά η μη κατασκευή) της μεσοτοιχίας, η οποία συνετέλεσε στο να είναι τα γραφεία λειτουργικά (όχι συμβολαιογραφικά) συνενωμένα.

[John61Kf]

Ευχαριστώ πολύ για την απάντηση.

Ξέχασα να αναφέρω ότι η άδεια είναι του 2000. Όσον αφορά τα γραφεία, η μεσοτοιχία μεταξύ των γραφείων 3 και 4 υπάρχει, ωστόσο έχει πραγματοποιηθεί διάνοιξη δύο θυρών σε συγκεκριμένα σημεία, με αποτέλεσμα να θεωρείται πλέον ως ένας ενιαίος λειτουργικός χώρος. Στη σύσταση του κτιρίου, καθώς και στην οικοδομική άδεια, τα γραφεία 3 και 4 καταγράφονται ως δύο ξεχωριστοί χώροι. Επίσης, στο Κτηματολόγιο εμφανίζονται ως δύο διαφορετικές οριζόντιες ιδιοκτησίες. Από τη στιγμή που στην άδεια φαίνονται σαν δυο γραφεία το 3 και το 4, ενώ στην πραγματικότητα έχει γίνει διάνοιξη δύο θυρών και έχει γίνει ένας λειτουργικός χώρος ( επίσης το γραφείο 4 δεν έχει είσοδο στον κοινόχρηστο διάδρομο, δηλαδή η μοναδική είσοδος στον χώρο γίνεται από την πόρτα του Γραφείου 3) και ένα τμήμα του Γραφείου 4 ( η τουαλέτα ) έχει αποκοπεί και έχει ενσωματωθεί στο γραφείο 5, μια τακτοποίηση για διαφορετική διαμερισμάτωση δεν τις καλύπτει όλες τις παραπάνω παραβάσεις; 

Και επίσης το γεγονός ότι έχει γίνει τακτοποίηση των Η/Υ χώρων με το Ν3843/2010 μας επηρεάζει πουθενά; Ευχαριστώ και πάλι!!

[Pavlos33]

Αναφορικά με το πολεοδομικό σκέλος. Θα ρυθμίσεις με μια υπαγωγή, την διαφορετική διαμερισμάτωση, την διάνοιξη των θυρών στην μεσοτοιχία και την κατάργηση θύρας εισόδου στο γραφείο 4. Στην τεχνική έκθεση αναφέρεις αναλυτικά ότι οι δυο οριζόντιες λόγω των ανοιγμάτων στην μεσοτοιχία και της μη κατασκευής θύρας εισόδου στο γραφείο 5, έχουν συνενωθεί λειτουργικά και αποτελούν ενιαίο λειτουργικά χώρο. Στη συνέχεια θα ερωτηθεί η συμβολαιογράφος για το πως θα κάνει την τροποποίηση της σύστασης (λογικά θα μπορεί μονομερώς σύμφωνα και με τον τελευταίο νόμο). Έτσι θα πρέπει να δοθεί στο τέλος και ένα ΚΑΕΚ στην συνενωμένη πλέον ιδιοκτησία.  Για την τακτοποίηση των Η.Χ ( συνήθως με "Η/Υ" αναφερόμαστε σε ηλεκτρονικό υπολογιστή) που ρώτησες, έχεις την επιλογή να κρατήσεις την ρύθμιση αν έχει γίνει σωστά (συνήθως δεν είναι σωστές αυτές οι τακτοποιήσεις) και να εισάγεις στη δήλωση τον Η.Χ με 100 Ευρώ για να λάβει οριστική εξαίρεση. Σε διαφορετική περίπτωση θα πρέπει να δεις αν έχεις διαφορές στο τότε δηλωθέν εμβαδόν αλλαγής χρήσης του Η.Χ σε χώρο κύριας χρήσης και να δηλώσεις τις επιπλέον επιφάνειες (συνήθως αυτές ήταν οι επιφάνειες τοίχων που τους έκλειναν).

[Gousgounis]

On 8/1/2025 at 8:26 ΜΜ, fotislit said:

Κάποιος που έχει αντιμετωπίσει παρόμοια περίπτωσ??? κάποια γνώμη?

ευχαριστω

Εγώ θα δήλωνα το γραμμοσκιασμένο τμήμα εκτός του μπλέ περιγράμματος (//////) με ΥΔΒΧ 50%, και θα σε 2ο φύλλο καταγραφής θα έβαζα διαμερισμάτωση.  3ο ΦΚ με λοιπή παράβαση, μόνο αν υπάρχουν διαφορές στα ύψη.

Επειδή όμως καταπατείται κοινόχρηστος χώρος, δώσε έμφαση στη συναίνεση. Υποχρεωτικά ένας από αυτούς που υπογράφουν να είναι ο ιδιοκτήτης της αποθήκης Υ2.

[fotislit]

2 ώρες πριν, Gousgounis said:

Εγώ θα δήλωνα το γραμμοσκιασμένο τμήμα εκτός του μπλέ περιγράμματος (//////) με ΥΔΒΧ 50%, και θα σε 2ο φύλλο καταγραφής θα έβαζα διαμερισμάτωση.  3ο ΦΚ με λοιπή παράβαση, μόνο αν υπάρχουν διαφορές στα ύψη.

Επειδή όμως καταπατείται κοινόχρηστος χώρος, δώσε έμφαση στη συναίνεση. Υποχρεωτικά ένας από αυτούς που υπογράφουν να είναι ο ιδιοκτήτης της αποθήκης Υ2.

ΕΥΧΑΡΙΣΤΩ για την απάντηση...

Συνεπώς η ΔΔ...παρολο οτι δεν υπάρχει καμία ιδιοκτησία στην άδεια, με την οποία συγκρίνουμε στον 4495...οφείλει να χρεωθεί καθώς (με κάποιο τρόπο) εγινε σύσταση...και σύμφωνα με τη σύσταση, η Υ1 έχει πάρει τμήμα του αρχικού κοινόχρηστου λεβητοστασίου (γραμμοσκιασμενο εντός μπλε περιγράμματος)...

Ο Υ2 δίνει συναίνεση... οι υπολοιποι δεν είναι επίσημα ενήμεροι... γενικά δεν υπάρχει κλίμα συνεννόησης στην πολυκατοικία, ώστε να γίνει μια κοινή δήλωση για ολο το υπόγειο, με μια ΔΔ που θα μοιραστούν όλοι το κόστος και μια σωστή κάτοψη... απ' την αλλη οκ για τον Υ2... οι υπόλοιποι γιατί πρέπει να συναινέσουν.. επειδή έχουν αγοράσει συμβολαιογραφικά κάτι εκτός οικοδομικής άδειας, με μικροδιαφορές τελικά, από το έτσι κι αλλιώς πλήρως αυθαίρετο σχέδιο ? εκ κατασκευής είναι έτσι χωρισμένες οι αποθήκες... αγόρασαν με μια κάτοψη που δεν αποτύπωνε ορθά μια αυθαίρετη κατασκευή...

Προσανατολίζομαι να κάνει και την τροποποίηση σύστασης ταυτόχρονα κι ότι πει ο συμβολαιογράφος (από συναινέσεις)...γιατι η ΗΤΚ αυτή τη στιγμή γίνεται απλά λόγω 4495 άρθρο 102 (Για τις υπαγωγές που θα γίνουν από την 1η Οκτωβρίου 2020 και μέχρι τις 31 Μαρτίου 2026 το ενιαίο ειδικό πρόστιμο θα καταβάλλεται προσαυξημένο κατά τα οριζόμενα στις περ. β΄ έως στ΄ της παρ. 3. Στις περιπτώσεις αυτές, η καταχώριση της ταυτότητας του κτιρίου ή της διηρημένης ιδιοκτησίας στο ηλεκτρονικό μητρώο του άρθρου 62 του παρόντος αποτελεί όρο για την επέλευση των συνεπειών της υπαγωγής.) 

Edited Wednesday at 09:27 πμ by fotislit

[Gousgounis]

Σου έγραψα για συναίνεση γιατί στο σκαρίφημά σου στο σημείο Γ φαίνεται πως καταπατείται και κοινόχρηστος διάδρομος, οπότε θες το 51%. Απο το σκαρίφημα βέβαια, δεν μπορείς να καταλάβεις πολλά.

Δε νομίζω ότι χρειάζεται να γίνει τροποποίηση σύστασης. Διατηρείται το ποσοστό επι του οικοπέδου που είχε το Υ1, απλά η καθαρή επιφάνεια αλλάζει και μπαίνει της τακτοποίησης.