Διαμερισμάτωση

[dimitris GM]

οι συμβ/φοι ειχαν προσφατα ενα σεμιναριο για την εφαρμογη του νομου.

Υποθετω οτι εχουν παρει καποιες αποφασεις.[ελπιζω να μην ειναι σαν εκεινη την εγκ. 35...]

Αρα, ο ενδιαφερομενος, θα πρεπει να ρωτησει τι ειπαν γι αυτο...[και για πολλά άλλα]

το δικο τους φορουμ ειναι "κλειστό  δια το κοινόν....."

Edited Ιούλιος 15 , 2019 by dimitris GM

[dimitris GM]

μιλαω για το 98 παρ. 8 που περιεχει πολλα θεματα, το ενα πιο ασαφες απο το άλλο.

"8.   Επί αυθαίρετων κατασκευών ή αυθαίρετων αλλαγών χρήσης που έχουν εκτελεστεί ή εγκατασταθεί σε οριζόντια ή κάθετη συνιδιοκτησία και εντός τμημάτων αποκλειστικής χρήσης αυτών, εφόσον κατά τη σύσταση διηρημένων ιδιοκτησιών έχουν αποδοθεί στους δικαιούχους ως αποκλειστική χρήση, για την υπαγωγή στις διατάξεις του παρόντος δεν απαιτείται συναίνεση των λοιπών συνιδιοκτητών.   Ειδικώς, όταν αυθαίρετες κατασκευές ή αλλαγές χρήσης, που εξυπηρετούν τη συνιδιοκτησία έχουν εκτελεστεί ή εγκατασταθεί σε παράρτημα   οριζόντιας ή κάθετης ιδιοκτησίας

[ειναι αδυνατη η εξηγηση της λεξης "παραρτημα" και τι εννοεί ο νομοθετης...]

ο ιδιοκτήτης έχει δικαίωμα να προβαίνει μονομερώς σε συμβολαιογραφική πράξη τροποποίησης της πράξης σύστασης οριζόντιας ή κάθετης ιδιοκτησίας,

[ούτε για αυτο το μονομερώς υπαρχουν οδηγιες και καθε συμβ/φος αυτοσχεδιαζει κατα την κριση του...]

προκειμένου το παράρτημα να αποκτήσει το χαρακτήρα κοινόχρηστου και κοινόκτητου χώρου της συνιδιοκτησίας.

  Στην περίπτωση αυτή η σύμφωνη γνώμη του συνόλου των συνιδιοκτητών τεκμαίρεται."

[ειναι αδυνατη η εξηγηση της λεξης "παραρτημα" και τι εννοεί ο νομοθετης... γι  αυτο και στην εγκ. 2 ,  ενω ήταν λαλιστατοι για απλά θεματα...απεφυγαν καθε αναφορα στο αρθρο 98, απλα γιατι δεν ήξεραν τι να γραψουν]

 

Edited Ιούλιος 15 , 2019 by Pavlos33

[Pavlos33]

Προσωπικά ως παράρτημα αντιλαμβάνομαι το παρακολούθημα (θέση στάθμευσης κλπ) που δεν έχει χιλιοστά.  Έτσι όπως είναι διατυπωμένο όντως δεν βγάζει νόημα. Πολύ σωστή η επισήμανση για την καμία αναφορά και στην εγκ 2/ν. 4495 για το εν λόγω άρθρο (+1).

[diangelis]

Καλησπέρα,ερωτήσεις σχετικά με διαμερισμάτωση:
1)Όταν μπαίνουν τα κοινόχρηστα μέσα σε ΟΙ,της οποίας η επιφάνεια εξασφαλίζεται απαιτείται τροποποίηση σύστασης ή το αναφέρω στην Τεχνική έκθεση;
2)Και τώρα το καλό...Στην οικοδομική άδεια το ισόγειο αποτελείται από ένα τμήμα, που στην άδεια δίνεται η στάθμη -0,60 από την αφετηρία μέτρησης υψομέτρων και από ένα δεύτερο τμήμα που είναι στα +2,00μ από την αφετηρία των υψομέτρων.Το τμήμα που ελέγχω έχει μια πλευρά η οποία ταυτίζεται με την οικοδομική/ρυμοτομική γραμμή του όμορου δρόμου. Το τμήμα του "υπερυψωμένου" ισογείου μπαίνει στον όγκο του καταστήματος που ρυθμίζω. Τα δικά μου τετραγωνικά εξασφαλίζονται δεδομένου ότι χωροσταθμίζω από την παριά του δρόμου και την πρασιά και δεν έχω υπερβάσεις. Πρέπει να αναφέρω κάτι στην τεχνική έκθεση,να προσθέσω παράβαση ή το "πρόβλημα" το έχει αυτός του υπερυψωμένου ισογείου; Το κτήριο Είναι σε νόμιμη θέση και εξασφαλίζονται πλάτη δρόμου,πρασιάς και διαστάσεις ακαλύπτου.
3)Οι εσωτερικές υψομετρικές διαφορές που η μια Οριζόντια Ιδιοκτησία στην ουσία καταλαμβάνει όγκο της άλλης αποτελούν διαμερισμάτωση; Τυπικά αντιμετωπίζεται με αναλυτικό προϋπολογισμό, ιδιοκτησιακά είναι και αυτό διαμερισμάτωση; 

Edited Ιούλιος 25 , 2019 by Pavlos33

[topologos]

Καλησπέρα συνάδελφοι,

διαμέρισμα έχει ενσωματώσει δύο υπνοδωμάτια (20 τ.μ.) από την όμορη Ο.Ι. εν συγκρίσει με τα  σχέδια της άδειας.
Το σχέδιο της σύστασης ταυτίζεται με αυτό της αδείας, συνεπώς τα δυο υπνοδωμάτια εξακολουθούν να ανήκουν ιδιοκτησιακά στο όμορο διαμέρισμα
Η αυθαίρετη επέκταση είναι από κατασκευής.

Δυστυχώς όμοροι ιδιοκτήτες έχουν τεταμένες σχέσεις, έως εχθρικές, οπότε είναι αδύνατη η εξασφάλιση συναίνεσης.

Μπορώ να προβώ στην διαφορετική διαμερισμάτωση χωρίς την συναίνεση του όμορου ιδιοκτήτου εις βάρος του οποίου έχουμε επεκταθεί ?

Με τον 4178 ήμουν σιγουρος πως αυτό ήταν αδυνατό.

Όμως στον 4495 στην παρ. 8 αρθ. 100 προσετέθη η φράση :

“ύστερα από αίτηση οποιουδήποτε ενδιαφερόμενου ιδιοκτήτη διαμερίσματος “ 

 

Επιπλέον στην εγκύκλιο 2 γράφεται :

“ Η διαμερσμάτωση ορόφου μπορεί να γίνει από οποιονδήποτε ενδιαφερόμενο

ιδιοκτήτη χωρίς απαίτηση συναίνεσης. Στην περίπτωση που η διαμερισμάτωση
αφορά και κοινόχρηστους χώρους του κτιρίου, απαιτείται συναίνεση κατά το άρθρο 98. “

 

Ευχαριστώ για τον χρόνο σας

[dimitris GM]

 Αυτοι που εγραψαν την εγκ. 2, δεν ειχαν διαβασει τον 4495

[ούτε και  τους προηγουμενους νομους, αρχής απο τον ν. 4042/12 που πρωτοεμφανισθηκε η διαμερισματωση.

Απλα, αυτοσχεδιασαν,  για να δειξουν εργο, μια  που  εφευγαν...

 λεει η εγκυκλιος:

"Η διαμερισμάτωση ορόφου κατά την παρ. 8 εφαρμόζεται υποχρεωτικά όταν υπάρχει διαφοροποίηση του περιγράμματος αυτοτελών ιδιοκτησιών από τα εγκεκριμένα σχέδια της οικοδομικής άδειας. [σωστό]

Η διαμερισμάτωση ορόφου μπορεί να γίνει από οποιονδήποτε ενδιαφερόμενο ιδιοκτήτη χωρίς απαίτηση συναίνεσης. [σωστό]

   Στην  περίπτωση   που  η   διαμερισμάτωση   αφορά και    κοινόχρηστους χώρους του κτιρίου,   απαιτείται συναίνεση  κατά  το  άρθρο 98.  [λαθος]"

 

 ως προς το ερώτημά σου,

- Πότε η συσταση και η αγορά? Τι περιγραφει το συμβολαιο?

- Τι γραφει στο Ε9 ο..."επεκταθείς"??

 

Edited Ιούλιος 26 , 2019 by dimitris GM

[topologos]

Καλημέρα Δημήτρη.

η σύσταση είναι του 1995 (το διαμέρισμα δόθηκε στον οικοπεδούχο)  και εν συνεχεία υπήρξε για γονική παροχή το 2015 με τα ίδια τετραγωνικά.
Ο επεκταθείς γράφει στο Ε9 τα τετραγωνικά της σύστασης που δεν περιλαμβάνουν τα 20 τ.μ. όμως η
η είσοδος στην Ο.Ι. μας γίνεται από αυτά τα 20 τ.μ.. Το διαμέρισμα  δεν έχει άλλη διέξοδο σε κοινοχρηστο διάδρομο
του κτηρίου οπότε δεν μπορεί να βάλει γυψοσανίδα γιατί θα χάσει την είσοδό του.

Δημήτρη όταν γράφεις :

" Η διαμερισμάτωση ορόφου μπορεί να γίνει από οποιονδήποτε ενδιαφερόμενο ιδιοκτήτη χωρίς απαίτηση συναίνεσης. [σωστό]"

Εννοείς ότι το χωρίς συναίνεση, καλύπτει και την περίπτωση κατάληψης τμήματος  γειτονικής Ο.Ι..
Οπότε ρυθμίζεις από μόνος τα  πολεδομίκα και παραμένει  ένα "τεράστιο" ιδιοκτησιακό ζήτημα που αποτελεί όμως ιδιωτική διαφορά.

Ρωτώ διότι προσωπικά την διαφορετική διαμερισμάτωση την αντιλαμβάνομαι ως ρυθμιση της διαφορετικής διαρρύθμισης όπως φαίνεται στην Ο.Α.
από την υφιστάμενη σήμερα κατασταση μόνο για τ.μ. που έχουν μετρήσει σε δόμηση και κάλυψη (μετά την εγκύκλιο 2 αφορά και Κ.Χ.).
Με το  χωρίς συναίνεση εισάγεται δυνατότητα υποβολής της δήλωσης για όλον τον όροφο έστω και από έναν ιδιοκτήτη (ευεργέτημα επειδή 
ήμαστε εντος νομιμου κατοψης κτιρίου),  αρκεί να υπάρχει συμφωνία της υφισταμενης καταστασης με την συσταση.

Σε  διαφορετική περίπτωση π.χ. επεκτασης ενος διαμερίσματος στο όμορο (όπως έχω)  
έχουμε το παράδοξο να κάνει ρύθμιση εντος του εσωτερικού άλλης Ο.Ι.ο γείτονας (ούτε καν όμορος) 
χωρίς να έχει λάβει την άδεια του ιδιοκτήτη  (αυτό δεν προβλέπεται επ' ουδενί στα αρθ. 98 και 99). 
  

   

 

Edited Ιούλιος 26 , 2019 by topologos

[dimitris GM]

  εάν,

"η σύσταση είναι του 1995 (το διαμέρισμα δόθηκε στον οικοπεδούχο)  και εν συνεχεία υπήρξε για γονική παροχή το 2015 με τα ίδια τετραγωνικά. "

τι βεβαιωση νομιμοτητας εχει δοθει?

Η ΔΔ εχει σχεση με την διαφορα μεταξυ  κατοψης αδειας και κατοψης συμβολαιου και γινεται ειτε απο ολους ειτε απο εναν  ιδιοκτητη για το δικο του.

Εδω, "δικο του" ειναι αυτο που λεει το συμβολαιο και οχι το  μεγαλυτερο που δεν φαινεται πουθενα.

Η "καταληψη" σε διπλανο δεν ειναι ΔΔ. Το θεμα ειναι καθαρα "ιδιοκτησιακο"

υγ

οσο για την εγκ. 2 , οτι - δηθεν -  η ΔΔ αφορά και κοινοχρηστους χωρους του αρθρου 98,

 να τους πεις  να μην γραφουν ό,τι τους κατεβει.

 

Edited Ιούλιος 26 , 2019 by dimitris GM

[Saleptsis]

Θεωρώ πως διαμερισμάτωση είναι η αλλαγή σε σχέση με τα όρια των Ο.Ι. συγκρίνοντας την κάτοψη της πολεοδομίας με την πραγματική κατάσταση. Την κάτοψη της σύστασης την εξετάζουμε για τη συναίνεση. Δεν θεωρώ πως αν τα σχέδια της πολεοδομίας και τα σχέδια της σύστασης ταυτίζονται μεταξύ τους αλλά όχι με την πραγματική κατάσταση, τότε δεν έχουμε αυθαιρεσία. Ο νόμος αναφέρει πως η σύγκριση θα γίνετε ανάμεσα στην πραγματική κατάσταση και στα σχέδια της πολεοδομίας για τον εντοπισμών των αυθαιρεσιών.

[dimitris GM]

εγω θεωρω οτι υπαρχει η εξης διαφορά,

- επί ΟΙ,  εαν η κατοψη της αδειας   εχει διαφορά σε σχεση  με την συσταση και παραμενουν  ιδια τα διαμερισματα,

 τοτε εχεις ΔΔ και νομιμο τιτλο μεταβιβασης.

Αν η κατοψη  αδειας και η συστασης ειναι ίδια, αλλά η πραγματικοτητα ειναι διαφορετικη, τοτε εχεις αυθαιρεσια...

 

Αλλα, ακομα και  με  ΔΔ να την πας, χωρις τροποποιηση της συστασης δεν εχεις τιτλο προς μεταβιβαση.

Πρεπει να "αποκτησεις" αυτα τα 20 τμ. για  να τα προσθεσεις στην αρχικη ιδιοκτησια.

[εδω υπαρχουν και θεματα ΦΜΑ, αφου μονο με συμβολαιο αποκτα  καποιος τα 20 τμ. ή με αποφαση χρησικτησιας]

Στο ερωτημα που ετεθη,  η αδεια και η συσταση ηταν ιδιες,  όμως ειχε γινει επεκταση σε διπλανη ιδιοκτησια.

Το δε 2015  εδωσαν βεβαιωση και εγινε γονικη παροχη  με βαση τις νομιμες κατοψεις, χωρις να αναφερθουν τα 20 τμ. που εχει παρει η μια ΟΙ απο την αλλη

ούτε στο Ε9 αναφερονται τα επι πλεον τμ.

και

ειναι λαθος η αποψη της εγκ. 2 οτι η ΔΔ αφορα και επι κοινοχρηστων χωρων

 

 

Edited Ιούλιος 26 , 2019 by dimitris GM