Διαμερισμάτωση

[Pavlos33]

Πρωτίστως σε τέτοιες περιπτώσεις που βλέπεις ότι θίγονται ιδιοκτησιακά δικαιώματα, πρέπει να γίνει συνεννόηση με συμβολαιογράφο. Για παράδειγμα μια "κλασσική" διαμερισμάτωση θα ήταν η περίπτωση 2 όμορων διαμερισμάτων, τα οποία σύμφωνα με την Ο.Α είχαν επιφάνειες έστω 70 τμ το ένα και 40 τμ το άλλο. Στην πράξη και στην σύσταση τα διαμερίσματα έγιναν 60 τμ το πρώτο και 50 τμ το δεύτερο. Το πρόβλημα θα προέκυπτε αν η υφιστάμενη κατάσταση (60 τμ και 50 τμ) δεν εμφανιζόταν στην Π.Σ.Ο.Ι, οπότε το διαμέρισμα των 40 τμ θα είχε καταπατήσει το όμορο κατά 10 τμ. Αυτή η περίπτωση θέλει συνεννόηση για το πως θα το αντιμετωπίσει η συμβολαιογράφος πριν προχωρήσει η δήλωση για Δ.Δ. 

[Giannis Psihogios]

Συνάδελφοι καλησπέρα!

Σε έλεγχο νομιμότητας ακινήτου για μεταβίβαση, ο πελάτης προσκομίζει τίτλο ιδιοκτησίας όπου φαίνεται να κατέχει ένα διαμέρισμα ορόφου και 2 αποθήκες στο υπόγειο της πολυκατοικίας, με χιλιοστά η καθεμια και όχι ως παρακολούθημα του διαμερίσματός του. Οι αποθήκες είναι κολλητά η μία στην άλλη.

Η κατοψη της σύστασης τα παρουσιάζει λοιπόν ως δύο αποθήκες, όπως προείπα.

Η κάτοψη υπογείου της άδειας δείχνει τις 2 αποθήκες ως μία.

Στην πραγματικότητα, η αποθήκη είναι όντως μία, όμως διαφέρει από την κάτοψη της άδειας στη μία πλευρά της (διαστάσεις άδειας 2,52*3,37, διαστάσεις πραγματικές 2,77*3,37).

Ποια είναι η ορθή αντιμετώπιση του ζητήματος? Διαμερισμάτωση και αλλαγή της σύστασης? Επίσης, σε περίπτωση που όντως αυτή είναι η ορθή αντιμετώπιση, το γεγονός πως τα 25cm της υπέρβασης είναι εις βάρος αποθήκης τρίτου, χρειάζεται συναίνεση για την τακτοποίηση?

[dimitris GM]

Εχεις μια καθαιρεση μεσοτοιχιας μεταξυ της α' και β' αποθηκης.

Παραμενουν "δυο" με βαση τα συμβολαια.

Η α΄ειναι σωστη.

Αν εχεις διαμερισματωση, θα εχεις μονον μεταξυ της β' και της διπλανης [έλεγξες αυτη την διπλανη?]

[την μεσοτοιχια  που λειπει την εχεις αφαιρέσει?]

 

20 χρονια στα θρανια με μεταπτυχιακα και διδακτορικά και μας έβαλαν κάποιοι ανεγκέφαλοι

να μετραμε  πού πήγαν 25 ολοκληροι πόντοι σε μια υπογεια αποθηκη...επειδη ο "μαστορα εγω"

εβαλε τα τουβλα..."εξω απο το ράμα"

.

Edited Σεπτέμβριος 1 , 2020 by Pavlos33

[Giannis Psihogios]

@dimitris GM Δημήτρη καλησπέρα και ευχαριστώ πολύ για την άμεση απάντηση.

Βάσει άδειας η αποθήκη είναι μία. Βάσει συμβολαίων είναι δύο όπου αθροιστικά το εμβαδόν τους είναι ίσο με το εμβαδό της πραγματικότητας, αλλά χωρίς μεσοτοιχία. Δεν είμαι σίγουρος πως τίθεται θέμα καθαίρεσης μεσοτοιχίας, διότι η πραγματικότητα συμφωνεί με την κάτοψη της άδειας (και όχι της σύστασης) πέρα από τα 25 cm που προανέφερα. Οπότε ουσιαστικά η ΜΙΑ αποθήκη εισχωρεί στην όμορη αποθήκη κατά 25cm και τα σχέδια σύστασης δείχνουν τη μία αποθήκη ως δύο.

Στο παρακάτω σκαρίφημα υπεραπλουστευμένη παρουσίαση του προβλήματος (με κόκκινο οι αποθήκες ενδιαφέροντος. Ξεχωριστά χιλιοστά η καθεμιά):

 

Edited Σεπτέμβριος 1 , 2020 by Giannis Psihogios

[Pavlos33]

To εύκολο είναι να βάλεις μια λοιπή παράβαση για την καθαίρεση της υποτιθέμενης μεσοτοιχίας (η οποία πιθανόν είναι να μην κατασκευάστηκε ποτέ). Το δύσκολο είναι τι γίνεται με την διαμερισμάτωση μεταξύ της μιας (υφιστάμενης συμβολαιογραφικά) αποθήκης και της όμορης λόγω του ότι φαίνεται να υπάρχει καταπάτηση στην ξένη ιδιοκτησία κατά 25 εκ. Να ερωτηθεί η συμβολαιογράφος πως θα το περάσει.

[Giannis Psihogios]

Λοιπή παράβαση για την καθαίρεση, εφόσον η μεσοτοιχία δεν υπάρχει στα σχέδια της άδειας αλλά μόνο στην κάτοψη της σύστασης έχει βάση? Δηλαδή τον έλεγχο θα τον πραγματοποιήσω βάσει σχεδίων άδειας ή σύστασης? Και εφόσον κάθε αποθήκη βάσει σύστασης αποτελεί ανεξάρτητη οριζόντια, δεν είναι λογικό να χρεωθεί παράβαση διαμερισμάτωσης?

[Pavlos33]

Mε κάποιο συστημικό τρόπο θα πρέπει να εναρμονιστεί η κατάσταση βάσει άδειας, βάσει τίτλων με την υφιστάμενη. Η Λ.Π δεν σε ενοχλεί σε κάτι. Συστημικά θα την βάλεις για να έχεις την παράβαση και να διορθωθεί η κατάσταση. Διαμερισμάτωση βάζουμε σε περίπτωση που η μια Ο.Ι  έχει καταλάβει μέρος από την όμορη και αυτό φαίνεται στην ΠΣΟΙ και στην υφιστάμενη κατάσταση. Το πρόβλημά σου δεν είναι η μεσοτοιχία, αλλά η κατάληψη χώρου από ξένη ιδιοκτησία. Αυτό θα συζητήσετε με την συμβ/φο και θα της εξηγήσεις επ ακριβώς (επιμένοντας) ότι στην Τ.Ε θα αναγράφεις την παραπάνω περιγραφή. Λογικά η συμβ/φος θα έχει ζήτημα να κάνει μεταβιβαστικό συμβόλαιο καθώς διαφαίνεται ότι θα απαιτηθεί διόρθωση της σύστασης, πλην όμως αυτή η διόρθωση προυποθέτει την πλήρη συναίνεση του 100% των ψήφων άρα και του θιγόμενου όμορου ιδιοκτήτη της αποθήκης. Αν έχεις νέα από την συμβ/φο ενημέρωσέ μας να δούμε μήπως υπάρχει κάποιο παράθυρο και τέτοιες περιπτώσεις μπορούν να ξεπεραστούν.

[Giannis Psihogios]

Για ακόμα μία φορά ευχαριστώ πολύ. Θα ενημερώσω όταν έχω νεότερα.

Τελευταία ερώτηση για τώρα: Εάν δεν υπήρχε το θέμα της κατάληψης ξένης ιδιοκτησίας και το πραγματικό εμβαδό της αποθήκης ήταν ίδιο με το εμβαδό της άδειας, αλλά υπήρχε διαφορά με το σχέδιο της σύστασης (η μεσοτοιχία, η οποία καθιστά τη μία πραγματική αποθήκη ως δύο διαφορετικές οριζόντιες), δίνουμε βεβαίωση λόγω συμφωνίας με την κάτοψη της άδειας ή απαιτείται τακτοποίηση λόγω ασυμφωνίας με το σχέδιο του συμβολαίου?

[Pavlos33]

Εδώ υπάρχει και ένα ακόμη ζήτημα νομικής φύσης. Πως μπορούμε να  έχουμε δυο αυτοτελείς διηρημένες οριζόντιες ιδιοκτησίες, όταν στην πραγματικότητα, δεν υπάρχει μεσοτοιχία που να τις χωρίζει. Δηλαδή ο ορισμός της ανεξάρτητης οριζόντιας μπάζει νερά. Αυτό το κάνουμε γαργάρα και το θεραπεύουμε με την Λ΄Π (στην άδεια μια ενιαία, στη σύσταση δυο, στην πραγματικότητα μια). Μπλέχουμε λίγο με τα νομικά αλλά δεν γίνεται και αλλιώς.

[Giannis Psihogios]

Και μετά λογικά απαιτείται και διόρθωση της σύστασης για να φανούν οι δύο οριζόντιες σα μία...