Διαμερισμάτωση

[gstat]

48 λεπτά πριν, dimitris GM said:

 

 

 

σωστα,

- το 98 αφορα τακτοποιηση  σε περίπτωση επεκτασης στα κοινοχρηστα.

[και δεν ξεκαθαριζεται πώς γινεται η μονομερης τροποποιηση της συστασης, ωστε να μπορεί να επακολουθησει μεταβιβαση]

- Για επεκτασεις σε ΟΙ δεν προβλεπει ο νομος.

Σωστα,  αφου αφορα ιδιωτικου δικαιου διαφορά.

 

 

[gstat]

Δημήτρη,

 

Τι είδους ιδιωτική διαφορά είναι αυτή? Οι ιδιοκτήτες "ανακαλύπτουν" την διαφορά που έγινε από κατασκευής της πολυκατοικίας. Θα κινηθούν νομικά ο ένας εναντίον του άλλου? Θα κινηθούν νομικά εναντίον του αρχικού πωλητή? Πιάσε το αυγό και κούρευτο!!!

[dimitris GM]

το ξαναειπαμε...δυστυχως δεν υπαρχει λυση

Ειναι δυο διαμερισματα σε οροφο.

εχεις στην αδεια 60/60 εχεις στην συσταση 60/60

αλλα στην πραγματικοτητα εχουν γινει 58/62

Δεν παλευεται,  παρα μονον αν συμφωνησουν οι δυο ιδιοκτητες....

όποιος και να φταιει...

[και φταινε πολλοι]

 

 

[ppetros]

ΠΟΜΙΔΑ προς ΥΠΕΝ: Δικαίωμα μονομερούς τροποποίησης οροφοκτησίας υπέρ ή σε βάρος όμορης ιδιοκτησίας

Τον Υφυπουργό ΥΠΕΝ κ. Νίκο Ταγαρά

 

Ενταύθα                                                                                                                                         Αθήνα, 17.5.2021

ΘΕΜΑ: Δικαίωμα μονομερούς τροποποίησης οροφοκτησίας υπέρ ή σε βάρος όμορης ιδιοκτησίας.

Αξιότιμοι κοι Υπουργοί

Με την παρ. 5 του άρθρου 98 του ν. 4495/2017, όπως τροποποιήθηκε από το ν. 4759/2020, αποκαταστάθηκε το ανυπέρβλητο πρόβλημα που αντιμετώπιζαν δεκάδες χιλιάδες ιδιοκτήτες οριζοντίων ιδιοκτησιών σε όλη την Ελλάδα, τα διαμερίσματα των οποίων είχαν κάποια διαφορά στην επιφάνεια τους σε σχέση με τα εγκεκριμένα πολεοδομικά σχέδια, υπέρ ή σε βάρος των κοινόχρηστων χώρων των πολυκατοικιών, κάτι το οποίο –μέχρι την θέσπιση των προαναφερθεισών ευεργετικών ρυθμίσεων- απαιτούσε τροποποίηση της σύστασης οριζοντίου ιδιοκτησίας, η οποία προϋποθέτει την σύμφωνη γνώμη όλων των συνιδιοκτητών του κτιρίου, πράγμα εντελώς αδύνατον στην συντριπτική πλειοψηφία των περιπτώσεων.

Ωστόσο -και παρά τις παραπάνω ρυθμίσεις- δεν είναι λίγες οι περιπτώσεις, που η μικροδιαφορά στην επιφάνεια της οριζόντιας ιδιοκτησίας που πρόκειται να υπαχθεί στις διατάξεις του ν. 4495/2017, δεν έχει προκύψει υπέρ ή σε βάρος των κοινοχρήστων χώρων της πολυκατοικίας, αλλά από διαφορές υπέρ ή σε βάρος μίας ή περισσότερων όμορων οριζοντίων ιδιοκτησιών. Οι περιπτώσεις αυτές δεν καταλαμβάνονται από τις παραπάνω ρυθμίσεις με αποτέλεσμα να μην είναι δυνατή η μονομερής τροποποίηση της σύστασης, αλλά να απαιτείται τροποποίηση με ομοφωνία του συνόλου των συνιδιοκτητών, παρότι στην πραγματικότητα, το πρόβλημα που έχει προκύψει δεν αφορά καν το σύνολο των συνιδιοκτητών, αλλά μόνο τους ιδιοκτήτες των επηρεαζόμενων οριζοντίων ιδιοκτησιών.

Στις περιπτώσεις αυτές διαπιστώνονται αποκλίσεις μεταξύ των σχεδίων που έχουν προσαρτηθεί στη σύσταση οριζοντίου ιδιοκτησίας, των εγκεκριμένων από την πολεοδομία σχεδίων, και της πραγματικής κατάστασης που διαμορφώθηκε κατά την κατασκευή του κτιρίου, οι δε ιδιοκτήτες δεν έχουν την παραμικρή υποψία για αυτές, και τις πληροφορούνται όταν ο μηχανικός κληθεί να εκδώσει τη βεβαίωση για τη μεταβίβαση του ακινήτου. Προφανώς όλες αυτές οι περιπτώσεις είναι λιγότερο προβληματικές από αυτές στις οποίες έχουν καταληφθεί κοινόχρηστοι χώροι του κτιρίου και επηρεάζουν πολύ λιγότερο ή και καθόλου τις σχέσεις των συνιδιοκτητών μεταξύ τους, καθώς και την μορφή του κτιρίου.

Για όλους αυτούς τους λόγους η προαναφερθείσα ρύθμιση πρέπει να επεκταθεί και να καταλάβει και τις περιπτώσεις στις οποίες προκύπτουν διαφορές στην επιφάνεια υπέρ ή σε βάρος όμορων οριζοντίων ιδιοκτησιών, και κατά συνέπεια ή εν λόγω διάταξη πρέπει να διατυπωθεί ως εξής:

"5. Ειδικώς στις περιπτώσεις οριζόντιας ιδιοκτησίας με παραβάσεις που αφορούν την επέκταση αυτής καθ` ύψος ή κατά πλάτος (οριζόντιας) και την κατάληψη κοινοχρήστου ή κοινοκτήτου χώρου, καθώς και με παραβάσεις που δημιουργούν διαφορά στο περίγραμμα ή και στην επιφάνεια της οριζόντιας ιδιοκτησίας, υπέρ ή σε βάρος άλλης όμορης οριζόντιας ιδιοκτησίας είναι δυνατή η υπαγωγή αυτών στον παρόντα, χωρίς τη συναίνεση των λοιπών συνιδιοκτητών, μόνο στις εξής περιπτώσεις:

 α) όταν η αυθαίρετη επέκταση υφίσταται από την ανέγερση-κατασκευή της οικοδομής ή

 β) όταν η ίδια αυθαίρετη επέκταση υφίσταται σε όλους τους ορόφους της οικοδομής.

Edited Σεπτέμβριος 23 , 2021 by ppetros

[pipakos]

Όταν υπάρχει διαφορετική διαμερισμάτωση (ανταλλαγή τμ) σε σχέση με την οικ. άδεια μεταξύ δύο διαμερισμάτων σε κάποιον όροφο μιας πολυκατοικίας που θα τακτοποιηθεί με 4495, η οποία δεν εμφανίζεται ούτε στη σύσταση οριζοντίου, και ο κανονισμός της πολυκατοικίας γράφει μεταξύ άλλων σε κάποιο σημείο αυτό που έχω υπογραμμίσει στο επισυναπτόμενο αρχείο, θα πρέπει για την τροποποίηση οριζοντίου ιδιοκτησίας που θα ακολουθήσει να υπογράψουν όλοι οι ιδιοκτήτες της πολυκατοικίας ή μπορεί να γίνει μονομερώς μεταξύ των ιδιοκτητών των δύο διαμερισμάτων ή μεταξύ των ιδιοκτητών των διαμερισμάτων του ίδιου ορόφου? Σημειώνω ότι στο νέο πίνακα χιλιοστών θα μπορούσαν να αλλάξουν μόνο τα εμβαδά και οι όγκοι των 2 διαμερισμάτων και όχι τα χιλιοστά τους, καθότι η ανταλλαγή των τμ αφορά μόνο 1 τμ. Κοινόχρηστα δεν θίγονται.

Edited Οκτώβριος 3 , 2021 by pipakos

[dimitris GM]

Για την την περιπτωση αυτη, δεν προβλεπεται τπτ στο νομο

Ειναι θεμα μεταξυ των δυο ενδιαφερομενων ιδιοκτητων.

Υπαρχει  σχετικη προταση απο την ΠΟΜΙΔΑ να τροποποιηθει ο νομος.

https://www.taxheaven.gr/news/54437/pomida-pros-ypen-dikaiwma-monomeroys-tropopoihshs-orofokthsias-yper-h-se-baros-omorhs-idiokthsias?output=printer

 

 

Edited Οκτώβριος 3 , 2021 by dimitris GM

[pipakos]

Άρα σήμερα που μιλάμε για αυτές τις περιπτώσεις ισχύει η απαίτηση τροποποίησης της σύστασης οριζοντίου με συνυπογραφές όλων των ιδιοκτητών των οριζόντιων ιδιοκτησιών της πολυκατοικίας.

Αν είναι δυνατόν!..

[dimitris GM]

Για την περιπτωση που συζηταμε, δεν ζηταει "απο ολους" τροποποιηση

[βασικα δεν ζηταει τπτ...και αφηνει να λυσουν μεταξυ τους οι εμπλεκομενοι ιδιοκτητες την σχετικη διαφορα]

Αλλα, ειναι προφανες οτι υπαρχει προβλημα, ΔΙΟΤΙ,

δυο διαμερισματα ειναι 60 και 60 τμ. και στην αδεια και στα συμβολαια. Ετσι ειναι στο υποθηκοφυλακειο και ετσι και στο κτηματολογιο.

Κατα την κατασκευη το ενα εγινε 62 και το αλλο 58.

Αλλά κανενας δεν  ειχε κανει ενημερωση αδειας και τροποποίηση του πινακα ιδιοκτησιών της οικοδομης...για τα πραγματικα  τμ.

Βασικά, ο νομος  δεν οριζει τπτ σχετικα με αυτο....αφηνει να λυσουν μεταξυ τους οι ιδιοκτητες την σχετικη διαφορα.

Διαφορετικα  προβλεψε ο νομος για την  περιπτωση της επεκτασης/καταληψης σε κοινοχρηστα...

Εκει, μετα απο την τακτοποιηση,  ζηταει την μονομερη τροποποιηση  της συστασης, για να γινει η μεταβιβαση, χωρις πολλες λεπτομερειες ή διευκρινισεις για την ολη διαδικασια.

Προφανως, αλλο ειναι η "τακτοποιηση", που λυνει το προβλημα "πολεοδομικα" και αλλο η μονομερης τροποποιηση της συστασης οροφοκτησίας,  η οποια ειναι δικαιοπραξια "εμπραγματου δικαιου", και τροποποιει/περιοριζει τα δικαωματα της συγκυριοτητας ολων σε μια οικοδομη.

Κατα τον ΑΚ, για τον περιορισμο και την αλλαγη κυριοτητας επι των κοινοχρηστων, απαιτείται η παμψηφεια  του 100% των συνιδιοκτητων αν δεν υπαρχει κανονισμος,

ή, άλλως, όπως οριζει ο κανονισμος [συνηθως και εκει ειναι 100% παντοτε]

Ωστε καθε ενας να δικαιουται να προσβαλλει δικαστικώς και την "μονομερή τροποποιηση" και την καταληψη κοινοχρηστων και να "διεκδικησει" σαν συνιδιοκτητης στην  οικοδομη, τα   κοινοχρηστα τμ. που τακτοποιήθηκαν..

Edited Οκτώβριος 4 , 2021 by dimitris GM

[Dio_the_Theo]

Συνάδελφοι καλησπέρα,

Σε τριώροφη οικοδομή με ΟΑ, το ισόγειο σύμφωνα με την άδεια αποτελείται από 2 καταστήματα ας πούμε 60-40 (το ένα κατάστημα λίγο μεγαλύτερο από το άλλο).

Στη σύσταση είναι 1 κατάστημα ενιαίο. Στην αυτοψία είναι 2 καταστήματα 70-30 (το μεγάλο έχει γίνει μεγαλύτερο, το μικρό μικρότερο).

 

Είναι ΔΔ; Αποδεικτικά χρονου;

[venezia]

Είναι ΔΔ . 

Αποδεικτικα : Ενοικιαστηριο , βεβαίωση ΔΕΗ ηλεκτροδοτησης